TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

M^e Frédéric CATTONI,

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Cécile LEMAISTRE BONNEMAY

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/09930 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6FC3

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le jeudi 19 juin 2025

DEMANDEURS

Monsieur [M] [C], demeurant [Adresse 3]

représenté par M^e Cécile LEMAISTRE BONNEMAY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1286

Madame [F] [C], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Cécile LEMAISTRE BONNEMAY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1286

DÉFENDEUR

Monsieur [Y] [X] [H] [P]

demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0199

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Clara SPITZ, Juge des contentieux de la protection

assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 10 avril 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 19 juin 2025 par Clara SPITZ, Juge des contentieux de la protection assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 19 juin 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/09930 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6FC3

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 10 août 2019 M. [M] [C] et Mme [F] [C] (ci-après, « les époux [C] ») ont donné à bail d’habitation à usage de résidence secondaire à M. [Y] [X] [H] [P] un local situé au [Adresse 1] à [Localité 5] pour une durée de trois ans à compter du 15 août 2019.

Par acte de commissaire de justice du 11 octobre 2024, les époux [C] ont fait assigner M. [Y] [X] [H] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris afin d’obtenir la résiliation judiciaire du bail, son expulsion et celle de tous les occupants de son chef, et sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité d’occupation égale au loyer majoré de 10% et des charges jusqu’à libération effective des lieux, 4 076,38 euros au titre de l’arriéré locatif, échéance du mois d’octobre 2024 incluse, 1 000 euros à titre de dommages et intérêts, 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Lors de l’audience du 10 avril 2025 à laquelle l’affaire a été appelée et retenue, les époux [C], représentés par leur conseil, ont fait viser par le greffe les conclusions qu’ils ont soutenues oralement et aux termes desquelles ils demandent de :

débouter M. [Y] [X] [H] [P] de toutes ses demandes,valider le congé délivré par M. [Y] [X] [H] [P] pour le 26 février 2025, prononcer la résiliation du bail, condamner M. [Y] [X] [H] [P] à leur verser 6 789,74 euros au titre des loyers impayés échéance d’avril 2025 incluse, ordonner l’expulsion de M. [Y] [X] [H] [P] et celle de tous les occupants de son chef,condamner M. [Y] [X] [H] [P] à verser une indemnité d’occupation à compter du mois de mai 2025, égale au loyer majoré de 10 % outre les charges, condamner M.[Y] [X] [H] [P] à leur verser 1 000 euros à titre de dommages et intérêts et 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Ils indiquent, au visa de l’article 1741 du code civil, qu’ils sont bien fondés à demander la résiliation du bail en raison du défaut de paiement des loyers de la part de M. [Y] [X] [H] [P], dont il a été averti selon le commandement de payer délivré le 19 août 2024 puis par mise en demeure du 10 septembre 2024 et font valoir, en outre, que le locataire a lui-même donné congé le 28 novembre 2024 mais qu’il n’a pas restitué les clés du local à l’expiration du délai légal de préavis de 3 mois de sorte qu’il est occupant sans titre du logement depuis le 28 février 2025, ce qui justifie que son expulsion soit ordonnée, à ce double titre.

M. [Y] [X] [H] [P], représenté par son conseil, a soutenu oralement les conclusions déposées lors de l’audience du 10 avril 2025 et par lesquelles il demande au juge des contentieux de la protection de :

déclarer irrecevables les demandes formées par les époux [C],en conséquences, les en débouter, les condamner solidairement à lui verser les sommes suivantes : -6 590,05 euros en réparation de son préjudice,

—  1 066 euros au titre de la restitution du dépôt garantie, outre la majoration mensuelle de 10% du loyer à compter de janvier 2025 jusqu’à restitution,

-2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

ordonner la compensation des sommes qui seraient éventuellement mises à sa charges avec les sommes qui lui seront allouées,condamner solidairement les époux [C] aux dépens.

Il estime qu’il n’est tenu par aucune dette de loyer puisqu’il a libéré les lieux le 1er décembre 2024 conformément aux termes du congé qu’il a délivré le 26 novembre 2024 et qu’ainsi les époux [C] ne peuvent lui réclamer paiement des loyers postérieurs. Il fait valoir également que l’impayé du mois de juin 2024 a été régularisé et que les impayés suivants ne sont dus qu’au rejet des virements par la société FONCIA, de sorte qu’ils doivent être déboutés de leur demande d’indemnisation du préjudice dont ils sont eux-même à l’origine par le truchement de leur mandataire. Il estime, en outre, avoir subi un préjudice du fait de la facturation des loyers pendant 5 mois après la prise d’effet de son congé, dont il demande réparation. Enfin, il sollicite, au visa de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, la restitution du dépôt de garantie, outre la majoration prévue à l’alinéa 7 de cette disposition.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 19 juin 2025, date à laquelle la présente décision a été rendue.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation du contrat de bail par l’effet du congé

Les articles 1103 et 1104 du code civil disposent que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits et qu’ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

L’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 exclut de son champ d’application les baux portant sur des résidences secondaires.

En l’espèce, il résulte des pièces versées que M. [Y] [X] [H] [P] a donné congé du logement qu’il a pris à bail le 15 août 2019 par courrier du 20 novembre 2024, réceptionné le 26 novembre 2024.

Selon le preneur, le congé prenait effet au 30 novembre 2024 (31 novembre 2024 selon la date indiquée sur le congé, qui n’existe cependant pas), soit, 4 jours plus tard, tandis que selon les bailleurs, il prenait effet au 28 février 2025 soit trois mois plus tard, selon le délai de préavis imposé par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 auquel le bail n’est pas somis, s’agissant d’une résidence secondaire.

Aucune de ces propositions ne coïncide donc avec l’article 2.3.2 du contrat de bail conclu à compter du 15 août 2019 prévoyant que le preneur pourra résilier le présent bail pour chaque date anniversaire du bail avec préavis d’un mois par lettre recommandée avec accusé de réception.

Dans ces conditions, il convient de faire application de l’article 2.3.2 du contrat de bail en ce qu’il prévoit que le congé prend effet un mois après sa notification (le fait qu’il n’ait pas été délivré pour la date anniversaire du contrat n’étant pas soulevé) et de retenir ainsi que le bail est bien résilié depuis le 26 décembre 2024 par l’effet du congé délivré par M. [Y] [X] [H] [P].

Ceci étant acté, la demande de prononcer la résiliation judiciaire du bail en raison des impayés ne sera pas examinée.

Concernant la demande subséquente en expulsion formée par les demandeurs, il sera rappelé que la libération d’un logement est matérialisée par la remise des clés par le preneur au bailleur.

Or, il résulte des pièces versées aux débats par M. [Y] [X] [H] [P] qu’il ne justifie pas de la remise des clés à l’issue du délai de préavis d’un mois suivant le congé qu’il a notifié au gestionnaire des bailleurs, celui-ci s’étant contenté d’indiquer, dans son courrier, qu’il allait transmettre les coordonnées de l’huissier qu’il mandaterait dans la semaine pour procéder à l’état des lieux et à la remise des clés. Or aucune diligence de cette sorte n’est justifiée par M. [Y] [X] [H] [P] .

Les courriers postérieurs qu’il a envoyés, réceptionnés par FONCIA les 24 janvier 2025 et 25 février 2025 ne permettent pas de démontrer qu’il a satisfait à son obligation de remettre les clés qui n’incombe qu’à lui et il ne justifie pas non plus avoir répondu aux sollicitations de FONCIA à compter du mois de mars 2025 pour organiser l’état des lieux de sortie et la remise des clés et ce, jusqu’au jour de l’audience au cours de laquelle il les a apportées et s’est dit tout à fait disposé à les remettre.

M. [Y] [X] [H] [P] n’a donc pas libéré le logement suite au congé qu’il a délivré dans le délai imparti.

Par conséquent, son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, sera ordonnée selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision.

Sur la demande au titre de l’arriéré locatif et de l’ indemnité d’occupation

L’article 12 du code de procédure civile fait obligation au juge de donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

Selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En application de ces dispositions, M. [Y] [X] [H] [P] est redevable, jusqu’au 26 décembre 2024, des loyers impayés et, en raison de son maintien dans les lieux au-delà de cette date, d’une indemnité d’occupation à compter du 26 décembre 2024 jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés aux bailleurs ou à leur gestionnaire, qu’il convient de fixer au montant du loyer qui aurait été du en cas de poursuite du bail augmenté des charges, rien ne justifiant la majoration de 10% sollicitée par les requérants.

Il résulte du décompte produit par les époux [C], arrêté au 10 avril 2025, qu’à cette date, M. [Y] [X] [H] [P] était redevable de la somme de 6 789,74 euros, échéance du mois d’avril 2025 incluse, au titre d’un échéance de loyer impayé (décembre 2024) et des indemnités d’occupations échues entre janvier 2025 et avril 2025.

Il convient cependant de déduire de ce montant les sommes de 178,24 euros et 181,68 euros correspondant au coût du commandement de payer et de l’assignation qui ont, le cas échéant, vocation à être inclus dans les dépens.

Il en résulte une créance de 6 429,82 euros au profit des époux [C] que M. [Y] [X] [H] [P] sera ainsi condamné à leur régler.

Sur la demande de dommages et intérêts

En application de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut toujours demander réparation des conséquences de cette inexécution.

Par ailleurs, l’article 1231-6 alinéa 3 du même code prévoit que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Or d’une part, les demandeurs ne démontrent pas qu’ils ont subi un préjudice distinct de celui découlant du retard dans le paiement des loyers et indemnités d’occupation et d’autre part, les frais engagés du fait de cette situation d’impayés ont vocation, le cas échéant, à être pris en compte dans les dépens ou à être indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Par conséquent, ils seront déboutés de leurs demandes.

Sur la demande reconventionnelle de réparation du préjudice subi

En application de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut toujours demander réparation des conséquences de cette inexécution.

En l’espèce, M. [Y] [X] [H] [P] demande réparation de son préjudice qu’il évalue au montant des loyers et indemnités d’occupation échues au 10 avril 2025, considérant que la dette dont se prévaut les requérants leur est imputable.

Cependant, M. [Y] [X] [H] [P] ne saurait arguer du manque de diligence de la part du gestionnaire de ses bailleurs qui n’ont pas repris possession du logement après qu’il en a donné congé, alors qu’il n’en a pas remis les clés de l’appartement et qu’il a donc fait lui-même obstacle à cette reprise.

Il sera donc débouté de cette demande.

Sur la demande reconventionnelle relative au dépôt de garantie

L’article 7 du contrat de bail signé entre les parties prévoit que le preneur a versé un dépôt de garantie de 1066 euros au jour de la signature du contrat.

L’objet d’un dépôt de garantie, non défini par le code civil mais uniquement par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 auquel le bail n’est pas soumis mais auquel il peut être référé est, selon cette disposition, de garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, qui sont, comme le rappellent les 1728, 1729 et 1739 du code civil applicable en l’espèce, de régler son loyer, restituer les lieux en bon état de réparation locative et répondre des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance.

En l’absence d’état des lieux de sortie et de remise des clés par le preneur aux bailleurs, la demande au titre de la restitution du dépôt de garantie ne peut donc prospérer, a fortiori avec la majoration sollicitée prévue par la loi du 6 juillet 1989 dont l’application est, en outre, exclue, s’agissant d’un bail portant sur une résidence secondaire.

Sur les demandes accessoires

M. [Y] [X] [H] [P], partie perdante, sera condamné aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, lesquels comprendront notamment le coût de l’assignation. Le coût du commandement de payer du 19 août 2024 sera cependant exclu, cet acte ne s’étant pas révélé utile à la résolution du litige.

Il serait inéquitable de laisser à la charge des demandeurs le poids des frais irrépétibles qu’ils ont du engager. Par conséquent, M. [Y] [X] [H] [P] sera condamné à leur verser la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution de la présente décision sera rappelée, conformément à l’article 514 du code civil.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, et en premier ressort ;

CONSTATE que le bail, consenti par M. [M] [C] et Mme [F] [C] à M. [Y] [X] [H] [P] à compterdu 15 août 2019 portant sur un appartement situé [Adresse 1] à [Localité 5] est résilié depuis le 26 décembre 2024, par l’effet du congé délivré par le preneur,

AUTORISE M. [M] [C] et Mme [F] [C] à faire procéder à l’expulsion de M. [Y] [X] [H] [P] ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef du logement situé [Adresse 1] à [Localité 5], au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier,

CONDAMNE M. [Y] [X] [H] [P] à verser à M. [M] [C] et à Mme [F] [C], à compter du 26 décembre 2024 et jusqu’à la libération effective des locaux, une indemnité d’occupation mensuelle dont le montant sera égale au montant du loyer et des charges,

DÉBOUTE M. [M] [C] et Mme [F] [C] de leur demande de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer majoré de 10% outre les charges,

CONDAMNE M. [Y] [X] [H] [P] à verser à M. [M] [C] et à Mme [F] [C], la somme de 6 429,82 euros au titre des loyers impayés et des indemnités d’occupation échues au 10 avril 2025, terme du mois d’avril 2025 inclus,

DÉBOUTE M. [M] [C] et Mme [F] [C] de leur demande de dommages et intérêts,

DÉBOUTE M. [Y] [X] [H] [P] de sa demande de réparation de son préjudice,

DÉBOUTE M. [Y] [X] [H] [P] de sa demande de restitution du dépôt de garantie,

CONDAMNE M. [Y] [X] [H] [P] à verser à M. [M] [C] et à Mme [F] [C] la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [Y] [X] [H] [P] aux dépens, à l’exclusion du coût du commandement de payer du 19 août 2024,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 19 juin 2025, et signé par la Juge des contentieux de la protection et la greffière susnommées.

La greffière La juge des contentieux de la protection