TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

■

Loyers commerciaux

N° RG 22/04299 -

N° Portalis 352J-W-B7G-CWUA5

N° MINUTE : 2

Assignation du :

25 Mars 2022

Jugement en fixation

[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

à M^e CONFINO et M^e RABITCHOV

JUGEMENT

rendu le 12 Septembre 2025

DEMANDERESSE

S.A.S. [Adresse 8], représentée par son président Monsieur [O] [D]

[Adresse 14]

[Localité 3]

représentée par Maître Jean-philippe CONFINO de la SELAS CABINET CONFINO, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #K0182

DEFENDERESSE

S.C.I. [Localité 10] INVEST

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par Maître Jean-paul RABITCHOV de la SELARL MIELLET & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #L0281

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Laure ALDEBERT, 1ère vice-présidente, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assistée de Camille BERGER, Greffière

DEBATS

A l’audience du 28 Mai 2025 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

RG 22/04299

Par acte sous seings privés du 6 juin 2008, la SCI PARIS INVEST a donné à bail à la société [Adresse 8] venant aux droits d’une société ED, des locaux situés au 07 et 09, de [Adresse 9] à Paris 10éme, à destination d’un commerce d’alimentation générale moyennant le paiement d’un loyer annuel HT HC de 150.000 euros, outre l’indexation basée sur l’indice du coût de la construction.

Le bail de 9 années qui a commencé à produire ses effets le 28 juin 2008 pour se terminer le 27 juin 2017 s’est poursuivi par tacite reconduction.

Par acet extrajudiciaire en date du 26 mars 2020, la société locataire a fait délivrer une demande de renouvellement à effet au 1er avril 2020 en réservant ses droits sur le montant du loyer.

Après mémoire préalable régulièrement notifié le 9 février 2022, par acte du 25 mars 2022, reprenant les demandes du mémoire préalable, la société locataire a faitassigner devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris, la société bailleresse, au visa des articles R.145–23 et suivants du code de commerce, aux fins principales de fixer le montant du loyer à la somme annuelle en principal HT /HC de 116 500 euros, à l’appui d’une estimation de la valeur locative confiée à M. [K].

Par jugement en date du 22 février 2023, le juge des loyers commerciaux a constaté le principe du renouvellement du bail liant les parties à compter du 1er avril 2020 et a désigné M. [C], expert judicaire, aux fins notamment de :

rechercher la valeur locative des lieux loués à la date du 1er avril 2020 au regard des dispositions des articles L.145–33 et R.145–3 à R.145–8 du code de commerce, ainsi que des travaux réalisés par la société locataire,

donner son avis sur le montant du loyer plafonné à la date du 1er avril 2020, suivant les indices applicables en précisant les termes et modalités de son calcul ;

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 8 avril 2024, retenant une valeur locative de 123 000 euros et un loyer plafonné de 174 204 euros.

Par mémoire en ouverture de rapport n° 3, notifié le 23 avril 2025, la société locataire demande au juge des loyers commerciaux de :

. Sur la demande de sursis à statuer

A titre principal :

DECLARER irrecevables les « conclusions » de la SCI [Localité 10] INVEST du 26 septembre 2024 et CONSTATER n’être saisi d’aucune demande de sursis à statuer ;

A titre subsidiaire :

DEBOUTER la SCI [Localité 10] INVEST de se demande de sursis à statuer ;

A titre subsidiaire, pour le cas où le sursis à statuer serait ordonné :

FIXER le montant du loyer provisoire à la somme annuelle en principal hors taxes de 123.000 € (cent-vingt-trois mille euros) et ce pour la durée de l’instance ;

II. Sur le fond

FIXER le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er avril 2020 à la somme annuelle en principal hors taxes de 123.000 € (cent-vingt-trois mille euros) ou, alternativement, à la somme annuelle en principal hors taxes de 118.500 € (cent-dix-huit mille cinq-cents euros) dans l’hypothèse où il serait jugé, dans le cadre de la procédure N° RG 23/04540, que la société [Adresse 8] doit rembourser au bailleur les charges de copropriété ;

JUGER que les trop-perçus de loyer produiront intérêts au taux légal depuis leur date d’exigibilité jusqu’au remboursement à la société preneuse, et ce en vertu de l’article 1231-6 du Code civil, avec capitalisation dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du même code pour les intérêts correspondant à des trop-perçus de loyers dus depuis plus d’un an ;

JUGER que la décision à intervenir constitue un titre exécutoire permettant au preneur d’agir en exécution forcée pour recouvrer le trop-perçu des loyers versés ;

DEBOUTER la SCI [Localité 10] INVEST de toutes demandes, fins ou conclusions contraires ;

CONDAMNER la SCI [Localité 10] INVEST à payer la somme de 10.000 €, au profit de la société [Adresse 8], au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise.

JUGER que rien ne s’oppose au caractère exécutoire de droit de la décision à intervenir.

Par mémoire en réplique, notifié le 8 avril 2025, la société bailleresse demande au juge des loyers commerciaux :

que le loyer de renouvellement à la date du 1er avril 2020 des locaux donnés à bail à la société CARREFOUR PROXIMITE FRANCE, soit fixé à la somme de 177 000 € HT, hors charges par an.

En outre, elle sollicite que la société [Adresse 8] soit condamnée à lui verser la somme de 5 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

A titre subsidiaire, la SCI [Localité 10] INVEST sollicite que le loyer provisionnel pour la durée de l’instance, en cela compris la durée du sursis à statuer sollicité par la concluante, soit fixé au montant du loyer indexé tel qu’il existait au 1er trimestre 2020, soit la somme de 167 728,12 € HT et hors charges et hors indexation contractuelles.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 28 mai au cours de laquelle, la société bailleresse a indiqué renoncer à sa demande de sursis à statuer.

Elle a été mise en délibéré au 12 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, la demande de sursis à statuer dans l’attente du jugement qui sera rendu sur l’exigibilité des charges de copropriété dans une procédure actuellement pendante entre les parties, qui ne figure plus dans le mémoire de la bailleresse, n’est plus demandée de sorte qu’il n’y a plus lieu de statuer sur cette demande.

Il sera rappelé que par jugement du 22 février 2023 le juge des loyers commerciaux a constaté le principe de renouvellement du bail à compter du 1er avril 2020.

Sur la valeur locative

La valeur locative s’apprécie, aux termes de l’article L.145-33 du code de commerce, d’après les caractéristiques du local considéré, la destination des lieux, les obligations respectives des parties, les facteurs locaux de commercialité et les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Sur l’emplacement et les caractéristiques des locaux

Les locaux loués à destination « Commerce d’alimentation générale et de tous produits vendus ensemble ou séparément dans les magasins de type supermarché » sont situés dans le [Adresse 1], dans un quartier d’habitation, à environ 400 mètres de la [Adresse 11]. L’expert précise que les locaux sont situés dans le tronçon de la [Adresse 13] compris entre le [Adresse 7] et la [Adresse 12], tronçon dans lequel les commerces indépendants de nature alimentaire sont bien représentés.

Ils sont desservis par les stations de métro « Jacques Bonsergent » (ligne 5) et « République » (lignes 3-5-8-9-11).

Les locaux dépendent de deux immeubles anciens de bel aspect.

Ils se développent comme suit, dans l’immeuble [Adresse 4] :

Un lot n° 142 constitué d’un local commercial situé en rez-de-chaussée comprenant une grande boutique avec cour vitrée sur l’arrière.

Un lot n° 104 constitué d’une cave.

Dans l’immeuble du [Adresse 6] :

un lot n° 1 constitué d’une grande boutique en rez-de-chaussée à gauche de la porte d’entrée comprenant une boutique, deux bureaux, une arrière-boutique en partie couverte par une verrière et water-closet.

Au 1er étage de cet immeuble, auquel on accède par un escalier privé, une pièce donnant sur la rue au-dessus de la boutique.

une cave.

Les lots 142 ([Adresse 4]) et 1 ([Adresse 6]) ont été réunis pour ne former qu’une seule unité.

L’expert judiciaire retient une surface des locaux de 591,30m2 et une surface pondérée de 376 m2 que les parties ne contestent pas.

Sur le prix unitaire

Au titre des références locatives, l’expert judiciaire cite :

— quatre fixations judiciaires aux dates d’effet comprises entre janvier 2014et avril 2018, pour des locaux situés dans le 12éme, 14éme, 17éme et 19éme, à usage de supermarché, avec des surfaces comprises entre 1 133m2P et 247,8 M2P et des prix compris enttre 300 euros et 375 euros /m2P.

— quatre renouvellements amiables pour des locaux situés dans le 20éme, 19éme, 12éme et 10éme aux dates d’effet comprises en 2015 et 2020, à usage de supermarché, avec des surfaces comprises entre 293m2P et 460m2P et des prix unitaires compris entre 274 euros/m2P et 348 euros/m2R

— quatre nouvelles locations pour des locaux situés dans le 13éme, 11éme, 19éme et 10éme aux dates d’effet comprises entre 2015 et 2018, pour des supermarchés avec des surfaces comprises entre 200m2 et 375m2P dont les prix unitaires sont compris entre 345euros et 480 euros/m2P

L’expert judiciaire retient un prix unitaire de 375 euros/m2P qui n’est pas contesté par la société locataire mais par la société bailleresse qui l’écarte en retenant un prix unitaire de 425 euros/m2P.

Il n’est pas contesté que c’est à partir des loyers relevés à proximité, pour des activités de supermarchés, que l’expert judiciaire a mené son analyse.

La société bailleresse reproche à l’expert judiciaire de ne pas avoir pris en compte l’attractivité croissante du quartier dans lequel est situé le local sous expertise, avec des changements d’enseigne qui ont entrainé une forte évolution de la commerialité du secteur et conteste ainsi la comparaison faite avec des loyers de supermarchés implantés dans des quartiers plus modestes et populaires de [Localité 10], sans tenir compte du phénomène de gentrification.

Toutefois cet argument a été soulevé par la bailleresse en cours d’expertise auquel l’expert judiciaire a répondu en rappelant que les fixations de loyers concernant des emplacements de moindre ou de meilleure commercialité peuvent valablement servir d’éléments de référence pour autant que l’on prenne en considération les différences de commercialité . les références afférentes à des supermarchés situés dans les 18 ème , 19 ème et 20 ème arrondissements ne doivent pas être exclues de l’analyse comparative au motif que la population résidente de ces arrondissements dispose d’un pouvoir d’achat un peu moins important que celui de la population du 10 ème.

En outre il ressort du mémoire de la société bailleresse qu’elle se prévaut elle-même des références situées exclusivement dans les 11éme, 18éme, et 20éme arrondissement, dont les montants pour des renouvellements amiables et judicaires, hormis la référence Picard, oscillent entre 245euros/m2P et 380euros/m2P, confirmant la pertinence des éléments de comparaison retenus par l’expert judiciaire.

Au vu la situation géographique des locaux, notamment dans un quartier central d’habitation, bien desservi par le métro, sur le tronçon commerçant d’une voie secondaire étroite dans lequel les commerces indépendants de nature alimentaire sont bien représentés, de leurs caractéristiques, telles que la bonne visibilité des locaux qui disposent d’une zone de livraison dans la vaste réserve directement accessible depuis la [Adresse 13], et des références locatives précitées, le prix unitaire de 375 euros/m2P proposé par l’expert judiciaire sera retenu.

La valeur locative s’établit donc au 1er avril 2020 à la somme de 141 000 euros ( 375euros/m2P X 376 m2P).

Sur les correctifs

Les parties sont d’accord pour déduire du montant de la valeur locative la somme de 7 011 € correspondant à la taxe foncière.

L’expert judiciaire retient un abattement de 10% au titre de l’accession des aménagements et améliorations en fin de jouissance et une majoration de 2% au titre de l’autorisation de sous-location, soit un abattement résiduel de 8% que la société locataire ne conteste pas.

Sans remettre en cause le principe de l’abattement, la bailleresse conditionne le chiffrage de l’ abattement au montant des travaux réalisés par le preneur.

Elle sollicite une majoration de 5% au titre de la faculté de sous location et de cession de droit au bail pour les activités autorisées dans le bail et une majoration de 10% au titre de l’autorisation donnée par le bailleur pour l’agrandissement de la surface de vente de 60m2.

Sur les travaux réalisés par le preneur

Les parties ont convenu en page 20 du bail, “ Transformation-Amélioration-Distribution”

“ Le preneur est autorisé expressément par le bailleur à effectuer à ses frais tout aménagement rendu nécessaire pour l’exploitation des lieux loués selon la destination indiquée ci-dessus, à faire sous le contrôle de l’architecte dudit preneur dont les honoraires seront à la charge dudit preneur.

Tous les aménagement , embellissement et améliorations constituant des immeubles par destination que le preneur poura faure dans les lieux loués profiteront au bailleur à la fin de jouissance sans aucune indemnité de sa part.

Le bailleur ne pourra pas exiger du preneur la remise des locaux en l’état primitif.

En outre le bailleur autorise dès à présent le preneur à augmenter la surface de vente d’environ 60 m² pour la porter de 297 m² à 357 m² environ, sous réserve de l’obtention par le preneur des autorisations administratives et autres. Le bailleur s’engage à ne pas modifier le montant du loyer eu égard à l’augmentation de la surface de vente susvisée. En cas de renouvellement du présent bail, le bailleur, pour le calcul de la valeur locative, s’interdit de tenir compte des investissements effectués par le preneur et de l’augmentation de la surface de vente"

En l’espèce, il est établi et non contesté que les locaux étaient à l’origine exploités par une société ayant une activité de grossite en habillement chaussures et que la locataire a été contraint de réaliser des travaux pour rendre les locaux conformes à leur destination de supermarché.

Conformément à la clause d’accession jouant “en fin de jouissance”, il convient d’exclure les travaux de la société locataire de la valeur locative.

La société locataire ne produisant aucun justificatif concernant le coût des travaux, il y a lieu de procéder à un abattement fofaitaire sur la valeur locative à hauteur de 10% comme retenu par l’expert judiciaire.

Les parties ayant expressement convenu de s’opposer à la majoration de la valeur locative au titre de la faculté d’extension, qui par ailleurs n’a pas été exercée, la demande de majoration pour autorisation d’agrandissement de la surface de vente sera rejetée.

Sur la faculté de cession ou sous- location

Il n’est pas contesté que la société locataire béneficie d’une faculté de cession du droit au bail qui est limitée à son activité de sorte qu’ une majoration de 2% sera retenue.

Il résulte de ce qui précède une valeur locative nette de ( 141 000 x0,92)- 7011euros= 122 709 €) arrondie à 123 000 €, sans tenir compte de l’incidence des charges de copropropriété qui est inconnue.

Il sera rappelé que les intérêts au taux légal sur la différence entre le nouveau loyer du bail renouvelé et le loyer provisionnel seront dus à compter de la délivrance de l’assignation introductive d’instance, le 25 mars 2022 , pour les loyers échus avant cette date, et à compter de chaque échéance pour les loyers échus postérieurement à cette date, en application des dispositions de l’article 1231-6 du code civil et que les intérêts dus pour une année entière seront capitalisés.

Sur les dépens et frais d’expertise

La procédure et l’expertise ont été nécessaires pour fixer les droits respectifs des parties. Il convient en conséquence d’ordonner le partage des dépens, en ce inclus les frais d’expertise.

Compte tenu du partage des dépens ordonné, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Fixe à la somme annuelle de 123.000 euros en principal par an le loyer du bail renouvelé à compter du 1eravril 2020 portant sur les locaux commerciaux situés7-[Adresse 6] à Paris 10éme, entre la SCI [Localité 10] INVEST d’une part et la société [Adresse 8], d’autre part,

Dit qu’ont couru des intérêts au taux légal sur le différentiel entre le loyer effectivement acquitté et le loyer finalement dû, à compter du 25 mars 2022 pour les loyers échus avant cette date, puis à compter de chaque échéance contractuelle pour les loyers échus après cette date,

Dit que les intérêts échus et dus au moins pour une année entière produiront des intérêts, en application de l’article 1343-2 du code civil ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires,

Partage les dépens par moitié entre les parties, qui incluront le coût de l’expertise judiciaire.

Fait et jugé à [Localité 10] le 12 Septembre 2025

La Greffière La Présidente

C. BERGER L. ALDEBERT