N° RG 25/00263 – N° Portalis DBZX-W-B7J-CXUY

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALENÇON (Orne)

N° RG 25/00263 – N° Portalis DBZX-W-B7J-CXUY

LE SEPT JANVIER DEUX MIL VINGT SIX

PRÉSIDENT : Claire MESLIN, Juge près le Tribunal judiciaire d’Alençon et chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire d’Alençon.

GREFFIER : Hélène CORNIL.

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DEMANDEUR

Société LOGISSIA, dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représentée par Mme [U], munie d’un pouvoir écrit

DÉFENDEURS

Madame [W] [P], demeurant [Adresse 9]

Monsieur [D] [S], demeurant [Adresse 9]

Non comparants ni représentés

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PROCÉDURE

Date de la saisine : 05 Juin 2025

Première audience : 05 Septembre 2025

DÉBATS

Audience publique du 07 Novembre 2025.

JUGEMENT

Nature : réputé contradictoire en dernier ressort

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

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Copie exécutoire délivrée le :

à :

N° RG 25/00263 – N° Portalis DBZX-W-B7J-CXUY

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 30 janvier 2023 , la société LOGISSIA a donné à bail à Madame [W] [P] et Monsieur [D] [S] un logement situé [Adresse 3] à [Adresse 7] [Localité 1] moyennant un loyer mensuel de 322,00 euros révisable annuellement.

Les locataires ont quitté le logement le 5 septembre 2024.

Suivant lettres recommandées avec accusé de réception des 4 février 2025 et 18 décembre 2024, la société LOGISSIA a mis en demeure Madame [W] [P] et Monsieur [D] [S] de payer la somme de 2 994,93 euros au titre du solde locatif.

Par requête reçue le 6 juin 2025, la société LOGISSIA a saisi le Juge de contentieux de la protection d'[Localité 6] aux fins de voir condamner Madame [W] [P] et Monsieur [D] [S] à lui payer la somme de 2 994,93 euros au titre des loyers et charges impayés et des frais de remise en état.

Les défendeurs ont été régulièrement convoqués par lettres recommandées avec accusé de réception distribuées le 20 juin 2025.

L’affaire a été appelée une première fois à l’audience du 05 septembre 2025 à laquelle les défendeurs n’ont pas comparu mais en prévision de laquelle ils ont sollicité par mail un renvoi, faisant état de leur indisponibilité.

Sur renvoi, l’affaire a été retenue le 7 novembre 2025.

À cette audience, la société LOGISSIA a maintenu ses demandes dans les termes de l’acte introductif d’instance.

Madame [W] [P] et Monsieur [D] [S] n’ont pas comparu.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 7 janvier 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Madame [W] [P] et Monsieur [D] [S], régulièrement convoqués, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés à l’audience. Bien que la décision ne soit pas susceptible d’appel, Madame [W] [P] et Monsieur [D] [S], ayant été cités à personne, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la demande en paiement

La société LOGISSIA sollicite la somme de 2 994,93 euros selon décompte locatif en date du 19 novembre 2024.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

— les loyers et charges

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Par ailleurs, il résulte de l’article 23 de la même loi que les charges récupérables sont celles exigibles en contrepartie :

« 1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée. Sont notamment récupérables à ce titre les dépenses engagées par le bailleur dans le cadre d’un contrat d’entretien relatif aux ascenseurs et répondant aux conditions de l’article L. 125-2-2 du code de la construction et de l’habitation, qui concernent les opérations et les vérifications périodiques minimales et la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive ainsi que les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

La liste de ces charges est fixée par le décret. Il peut y être dérogé par accords collectifs locaux portant sur l’amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable, conclus conformément à l’article 42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée. ».

La liste des charges récupérables est fixée par les décrets n° 87-713 du 26 août 1987 (secteur privé) et n° 82-955 du 9 novembre 1982 (secteur social).

L’article 23 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 rappelle que les charges récupérables sont exigibles sur justification. Si les charges donnent lieu au versement de provisions, elles doivent faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle par le bailleur, qui doit justifier du montant de la dépense et du mode de répartition entre les locataires.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail conclu le 30 janvier 2023 et du décompte de la créance actualisée que la société LOGISSIA rapporte la preuve d’une créance au titre de l’arriéré des loyers et provisions de charges au 5 septembre 2024, date de départ des locataires, et après application du prorata d’occupation sur le mois de septembre 2024, d’un montant de 789,99 euros.

Par ailleurs, la société LOGISSIA justifie par les pièces produites aux débats de la régularisation des charges 2023 à hauteur de 194,63 euros au crédit des locataires ainsi que de la régularisation des charges 2024 à hauteur de 321,93 euros à leur débit, soit un solde dû de 127,30 euros.

Madame [W] [P] et Monsieur [D] [S], qui n’ont pas comparu, n’ont pas fait connaître d’éléments permettant de remettre en cause ces montants.

Dès lors, Madame [W] [P] et Monsieur [D] [S] sont tenus à la somme de 917,29 euros (789,99 + 127,30 ) au titre des loyers et charges impayés.

— les réparations locatives

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé : « c) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. ».

Les réparations de nature locatives sont déterminées par le décret n°87-712 en date du 26 août 1987.

Il appartient au locataire, lors de son départ, de rendre les lieux loués dans un état similaire à celui dans lequel ils étaient lors de son arrivée, compte tenu cependant de l’usure normale dont il ne saurait être tenu responsable.

Il incombe au bailleur qui formule une demande en paiement au titre de la remise en état des lieux, de rapporter la preuve de l’existence de dégradations locatives, laquelle est notamment établie par comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie.

Aux termes de l’article 4 du décret n° 2016-382 du 30 mars 2016, « En application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, la vétusté est définie comme l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement.

Les parties au contrat de location peuvent convenir de l’application d’une grille de vétusté dès la signature du bail, choisie parmi celles ayant fait l’objet d’un accord collectif de location conclu conformément à l’article 41 ter de la loi du 23 décembre 1986 susvisée, même si le logement en cause ne relève pas du secteur locatif régi par l’accord.

Les parties peuvent également convenir de l’application d’une grille de vétusté choisie parmi celles ayant fait l’objet d’un accord collectif local conclu en application de l’article 42 de la même loi, même si le logement en cause ne relève pas du patrimoine régi par l’accord.

Dans tous les cas prévus aux deux alinéas précédents, cette grille définit au minimum, pour les principaux matériaux et équipements du bien loué, une durée de vie théorique et des coefficients d’abattement forfaitaire annuels affectant le prix des réparations locatives auxquelles serait tenu le locataire. »

En l’absence d’une telle grille convenue entre les parties, le juge apprécie souverainement l’état de vétusté et peut, pour ce faire, se référer à des grilles existantes.

Le coefficient de vétusté ne s’applique pas s’agissant de dégradations volontaires, et concerne seulement les éléments usés du fait d’un usage répété mais adéquat ou du vieillissement inéluctable de toute chose sans qu’il y ait intervention humaine.

En l’espèce, la société LOGISSIA sollicite la somme de 2 399,64 euros au titre des réparations locatives incluant le nettoyage de l’ensemble du logement, le remplacement du sol vinyle de la cuisine, le remplacement du sol vinyle du séjour et la réfection de son papier peint, la réparation du système de fermeture des volets du séjour, la peinture des murs de la salle de bain, la réfection du papier peint des trois chambres, et le remplacement de la grille d’entrée d’air de la porte-fenêtre de la chambre 3.

Pour justifier du montant de sa demande, la société LOGISSIA communique:

— l’état des lieux d’entrée 3 janvier 2023 ;

— l’état des lieux sortant du 5 septembre 2024 ;

— un état récapitulatif des réparations locatives ;

— un barème des réparations locatives actualisé en novembre 2022 qu’il convient de retenir.

Il convient de comparer, pour chaque élément, la description de son état en début de bail, selon l’état des lieux d’entrée du 3 janvier 2023, et son état en fin de bail, établi par l’état des lieux de sortie du 5 septembre 2024.

Madame [W] [P] et Monsieur [D] [S] ont occupé le logement pendant 19 mois.

Il ressort de la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux sortant qu’effectivement, l’ensemble du logement a été rendu dans un état sale, justifiant les frais de nettoyage.

Par ailleurs, les sols vinyles de la cuisine et du séjour étaient neufs lors de l’entrée et ont été rendus dans un état dégradé et tâché. Les papiers peints ou peintures des murs de la salle de bain, du séjour et des trois chambres étaient également neufs lors de l’entrée et ont été rendus dégradés, crayonnés ou écaillés, déchiré ou griffés. Leur remplacement est justifié.

Il apparaît encore que lors de la restitution du logement, le système de fermeture des volets en PVC du séjour ainsi que la grille d’entrée d’air de la porte-fenêtre de la chambre 3 étaient cassés.

Dès lors, l’ensemble des réparations locatives sont justifiées de même que les tarifs appliqués et conformes au barème retenu.

En conséquence, il convient de mettre à la charge de Madame [W] [P] et Monsieur [D] [S] la somme de 2 399,64 euros au titre des réparations locatives.

— le montant de la condamnation

Conformément à la clause stipulée au contrat, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations en résultant.

Dès lors, et après déduction du dépôt de garantie de 322,00 euros versé par les locataires, Madame [W] [P] et Monsieur [D] [S] seront solidairement condamnés à payer à la société LOGISSIA la somme de 2 994,93 euros (917,29+ 2 399,64 – 322,00), arrêtée au 7 novembre 2025, au titre des loyers et charges impayés et des réparations locatives du logement sis [Adresse 4] ([Adresse 5]).

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Il convient de condamner in solidum Madame [W] [P] et Monsieur [D] [S], partie perdante au procès, aux dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire rendu en dernier ressort :

CONDAMNE solidairement Madame [W] [P] et Monsieur [D] [S] à payer à la société LOGISSIA la somme de 2 994,93 euros, arrêtée au 7 novembre 2025, au titre du solde locatif du logement sis [Adresse 3] à [Localité 8] ;

CONDAMNE in solidum Madame [W] [P] et Monsieur [D] [S] aux dépens de l’instance.

La présente décision a été signée par Madame Claire MESLIN, Juge des Contentieux de la Protection, et par Madame Hélène CORNIL, greffière présente lors de son prononcé.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX ET DE LA PROTECTION