TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître NOMMICK

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Messieurs [T]

Madame [W]

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 23/04717 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2IR7

N° MINUTE :

1 JTJ

JUGEMENT

rendu le jeudi 03 avril 2025

DEMANDERESSE

S.D.C. DU [Adresse 3],

représenté par son syndic la SARL ABD GESTION,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître NOMMICK, avocat au barreau de Paris, vestiaire #C1647

DÉFENDEURS

Monsieur [O] [T],

demeurant [Adresse 2]

représenté par Monsieur [Y] à l’audience

Madame [X] [W],

Monsieur [H] [T],

demeurant [Adresse 5] -TURQUIE

non comparants, ni représentés

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne TOULEMONT, Vice-présidente, statuant en juge unique

assistée de Nicolas REVERDY, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 03 février 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 03 avril 2025 par Anne TOULEMONT, Vice-présidente assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 03 avril 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 23/04717 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2IR7

EXPOSE DU LITIGE

Madame [X] [W], Monsieur [H] [T] et Monsieur [O] [T] sont propriétaires des lots n°136 et 154 dans l’immeuble [Adresse 4], soumis au régime de la copropriété.

Suite à divers impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, a assigné devant le tribunal judiciaire de Paris Madame [X] [W], Monsieur [H] [T] et Monsieur [O] [T], par acte d’huissier en date du 18 avril 2023, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

3418, 5 euros au titre des charges de copropriété, au 24 octobre 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 18 avril 2023,575, 86 euros au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation 2500 euros de dommages et intérêts,1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion compte tenu du poids des tantièmes représentés par Madame [X] [W], Monsieur [H] [T] et Monsieur [O] [T] ; qu’il a fallu l’intervention d’une première décision de justice, ainsi que des procédures d’exécution forcée pour que des paiements interviennent.

Appelée à l’audience des 29 août 2023, 11 décembre 2023, 28 mars 2024, 27 septembre 2024, l’affaire a fait l’objet de 4 renvois pour être finalement retenue à l’audience du 10 février 2025, dans l’attente du retour des autorités turques.

A l’audience du 10 février 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, précisant que son actualisation est à la baisse, que les charges sont justifiées pour les années 2021, 2022 et 2023 mais pas pour 2024.

Bien que régulièrement assignés, Madame [X] [W], Monsieur [H] [T] ne comparaissent pas.

Monsieur [O] [T] est représenté et conteste le mandat du syndic à compter de septembre 2023, dénonçant la multiplication des frais, et précisant que la situation familiale est difficile.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 03 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Les pièces d’actualisation remises dans le dossier du demandeur sont inopérantes en ce que le demandeur ne peut pas modifier ses demandes, la formulation d’une telle demande aurait nécessité en tout état de cause un renvoi de l’affaire pour le respect du contradictoire, afin de voir signifier des conclusions d’actualisation à l’ensemble des défendeurs.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

le relevé de matrice cadastrale concernant l’immeuble établissant la qualité de copropriétaire de Madame [X] [W], Monsieur [H] [T] et Monsieur [O] [T] concernant les lots 136 et 154, indiquant la répartition des tantièmes les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période l’historique du compte du 1er janvier 2021 au 24 octobre 2022 ainsi qu’un état récapitulatif détaillé de la créance faisant état d’un solde débiteur de 5923, 02 euros (en ce inclus 2687, 66 euros de frais), le procès-verbal de l’assemblée générale de l’année 2021 les lettes de relance et factures diverses le contrat de syndic.

Le syndicat de copropriété remet également un historique daté de janvier 2025 par lequel il est indiqué que les défendeurs ont payé la somme de 8317, 86 euros postérieurement à l’assignation.

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 2687, 66 euros portant sur la période allant du 1er janvier 2021 au 24 octobre 2022, incluant l’appel provisionnel du 4ème trimestre 2022.

Les paiements effectués par Madame [X] [W], Monsieur [H] [T] et Monsieur [O] [T] seront, de fait, imputés par le créancier prioritairement sur la dette la plus ancienne, ains sur la dette due au 24 octobre 2022.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Si les frais d’huissier, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès qui sont récupérés éventuellement au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent de tels frais.

En l’espèce, il est sollicité de très nombreuses relances et de multiples frais alors que toutefois l’envoi d’autant de courriers de relance avant toute action judiciaire en sus de la délivrance d’un commandement de payer est un choix qui appartient au syndicat. Seule la somme de 80 euros sera accordée au titre des frais nécessaires, correspondant à un envoi par an jusqu’en 2022.

Il est encore sollicité de multiples sommes pour des honoraires de syndic pour l’envoi du dossier à l’avocat/l’huissier sans qu’il ne soit toutefois justifié de diligences particulières ni du temps consacré à la constitution du dossier. L’intégralité des sommes sollicitées sont rejetées.

En conséquence la somme globale de 80 euros sera accordée au titre des frais nécessaires.

Sur les dommages et intérêts

En l’espèce, faute de justifier tant de l’abus de droit et la mauvaise foi du débiteur que du préjudice subi distinct de celui réparé par les intérêts moratoires, le syndicat sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les sommes dues

Les défendeurs sont redevables à la date du 24 octobre 2022 de la somme de 3235, 36 euros au titre des charges dues à cette date et à la somme de 80 euros au titre des frais, soit la somme de 3315, 36 euros. Au vu des éléments fournis au dossier et l’imputation est conforme à l’article 1342-10 du code civil, les défendeurs ont payé la somme de 8317, 86 euros.

La dette a donc été soldée.

Sur les demandes accessoires

Le demandeur sera débouté de sa demande au titre des dépens et des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’intégralité de ses demandes

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.

Le greffier Le président