TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :M^e Carine SANCHEZ

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Benjamin JAMI

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/01615 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4JCP

N° MINUTE :

3 JTJ

JUGEMENT

rendu le mardi 04 février 2025

DEMANDERESSE

Le Syndicat des copropriétaires DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER SIS [Adresse 5], représenté par son syndic Cabinet JEAN CHARPENTIER-SOPAGI SA – [Adresse 1]

représentée par M^e Benjamin JAMI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1811

DÉFENDERESSE

Madame [U] [I], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Carine SANCHEZ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0972

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, statuant en juge unique

assistée de Aline CAZEAUX, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 04 décembre 2024

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 04 février 2025 par Pascale DEMARTINI, Vice-présidente assistée de Aline CAZEAUX, Greffier

Décision du 04 février 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/01615 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4JCP

EXPOSE DU LITIGE

Mme [U] [I] est propriétaire des lots n°2 et 3 dans l’immeuble sis [Adresse 3] à [Adresse 8] ([Adresse 2]), soumis au régime de la copropriété.

Suite à divers impayés de charges de copropriété, Mme [U] [I] a été condamnée par jugement du tribunal d’instance de Paris en date du 5 avril 2019 à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à PARIS (75020) la somme de 8282,22 euros suivant décompte arrêté au 4ème trimestre 2018.

Faisant valoir de nouveaux impayés, le syndicat des copropriétaires dudit immeuble, représenté par son syndic en exercice le cabinet Jean Charpentier – SOPAGI SA, a assigné devant le tribunal judiciaire de Paris Mme [U] [I], par acte de commissaire de justice en date du 29 février 2024, en paiement des sommes suivantes :

—  9970,83 euros au titre des charges de copropriété, avec capitalisation des intérêts,

—  20 euros de dommages et intérêts,

—  1680 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

L’affaire a fait l’objet de deux renvois avant d’être appelée à l’audience du 4 décembre 2024.

A l’audience, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Il précise ne pas actualiser sa créance en raison du seuil de compétence de la chambre de proximité.

Au soutien de sa demande, il fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion. Il ajoute qu’une première condamnation est déjà intervenue et s’oppose aux délais de paiement sollicités.

Mme [U] [I], représentée par son conseil, sollicite que :

— la décision fixe uniquement la dette de charges de copropriété à la somme de 12928,91 euros,

— à titre subsidiaire, des délais de paiement lui soient accordés,

— en tout état de cause, le demandeur soit débouté de ses demandes en dommages intérêts et au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, Mme [U] [I] explique n’avoir pour ressources que le revenu de solidarité active et payer une partie des charges dès qu’elle le peut. Elle ajoute avoir déposé un dossier de surendettement qui a été déclaré recevable. Elle précise qu’une action est pendante devant la cour d’appel concernant la fixation des tantièmes, ses charges étant particulièrement élevées au regard de la superficie de son appartement. Elle indique enfin ne pas être de mauvaise foi et que le syndicat des copropriétaires est parfaitement informé de ses difficultés financières, puisqu’elle l’a sollicité pour obtenir des aides.

A l’issu des débats, la décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 4 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leur modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

le relevé de matrice cadastrale concernant l’immeuble établissant la qualité de copropriétaire de Mme [U] [I] concernant les lots 2 et 3, indiquant la répartition des tantièmes (1579/10384ème),le précédent jugement du 5 avril 2019,le contrat de syndic,les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023, faisant apparaître les relevés de compte individuel,l’état récapitulatif détaillé de la créance faisant état d’un solde débiteur de 9970,83 euros au 30 novembre 2023 (en ce inclus 120 euros de frais), les procès-verbaux des assemblées générales des 7 novembre 2022 et 7 novembre 2023 comportant approbation des comptes des exercices 2021 et 2022 et votant les budgets prévisionnels 2022 et 2023, le fonds travaux, et les travaux sur le réseau de canalisation du tout-à-l’égout (résolution 17 du PV d’assemblée générale en date du 7 novembre 2022),l’attestation de non-recours de l’AG du 7 novembre 2022,la mise en demeure par avocat de payer la somme de 6722,33 euros adressée le 29 juin 2023 à Mme [U] [I] (pli avisé non réclamé).

Si Mme [U] [I] sollicite que sa dette soit fixée à la somme de 12928,91 euros, la demande du syndicat des copropriétaires n’a pas été actualisée à l’audience. Par ailleurs, elle ne conteste pas cette dette mais fait état de plusieurs paiements à compter du mois de décembre 2023. Si elle justifie d’ordres de virement, il n’est pas établi que ces sommes aient été effectivement débitées de son compte et créditées sur le compte du syndic. Le décompte présenté par le demandeur s’arrêtant au 30 novembre 2023, les paiements postérieurs ne seront pas pris en compte dans la présente décision.

La créance hors frais du syndicat sera retenue à hauteur de 9850,83 euros portant sur la période allant du 1er janvier 2023 au 30 novembre 2023, incluant l’appel provisionnel du 4ème trimestre 2023.

Les intérets au taux légal courront à compter de l’assignation.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Si les frais d’huissier, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent de tels frais.

En l’espèce, la somme sollicitée au titre des frais n’apparait pas clairement. Aucun paiement au titre des frais ne sera accordé.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires.

En l’espèce, faute de justifier de la mauvaise foi de la débitrice, en situation de surendettement, faisant des efforts de paiement, justifiant avoir alerté le syndic de ses difficultés financières, ainsi que du préjudice subi distinct de celui réparé par les intérêts moratoires, le syndicat sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur l’exécution de la condamnation et les délais de paiement

Il sera rappelé que le créancier peut, à tout moment de la procédure de surendettement, agir selon les voies du droit commun pour se procurer un titre. En revanche, l’exécution du titre est différée pendant la durée du plan de désendettement mis en place par la commission de surendettement puisque tant que le plan est en cours, le créancier ne justifie pas d’une créance exigible (condition exigée par l’article L.111-2 du code des procédures civiles d’exécution pour toute exécution forcée sur les biens du débiteur).

Ainsi en l’espèce, la recevabilité du dossier de surendettement de Mme [U] [I] par la commission de surendettement des particuliers de [Localité 7] ne fait pas obstacle à la présente action du syndicat des copropriétaires.

La créance de charges de copropriété prise en compte par la commission de surendettement est de 12928,91 euros. Le dossier de Mme [U] [I] étant orienté vers une phase de conciliation avec réaménagement des dettes, la présente condamnation aura dès lors vocation à être exécutée conformément au plan de surendettement qui sera accordé. Le syndicat des copropriétaires ne peut pas en l’état saisir les biens ou les revenus de Mme [U] [I]. Il n’y a donc pas lieu à statuer sur la demande de délais de paiement présentée à titre subsidiaire par la défenderesse. La débitrice doit en l’état s’acquitter du paiement intégral des charges courantes.

Sur les demandes accessoires

La défenderesse, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche et compte tenu de la situation de surendettement de Mme [U] [I], l’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Mme [U] [I] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], pris en la personne de son syndic en exercice le cabinet Jean Charpentier – SOPAGI SA, la somme de 9850,83 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, pour la période allant du 1er janvier 2023 au 30 novembre 2023 et incluant l’appel provisionnel du 4ème trimestre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 29 février 2024,

ORDONNE la capitalisation des intérêts,

REJETTE le surplus des demandes du syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], pris en la personne de son syndic en exercice le cabinet Jean Charpentier – SOPAGI SA;

DEBOUTE Mme [U] [I] de sa demande en délais de paiement,

CONDAMNE Mme [U] [I] aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 4 février 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La greffière La juge