TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :S.A.S. SAM PRESTIGE,

Monsieur [H] [G]

Monsieur [I] [J] [K]

S.E.L.A.R.L. SELARL FIDES

Copie exécutoire délivrée

le :

à :Maître Bernard FAVIER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 23/10078 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3T3R

N° MINUTE :

5/25

prorogé au 08 décembre 2025

JUGEMENT

rendu le jeudi 20 novembre 2025

DEMANDERESSE

Société LA SOCIETE PAPOU SAINT HONORE, dont le siège social est sis [Adresse 3], représentée par Maître Bernard FAVIER de la SCP Bernard FAVIER Avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0165

DÉFENDEURS

S.E.L.A.R.L. SELARL FIDES, dont le siège social est sis [Adresse 7]

non comparante, ni représentée

S.A.S. SAM PRESTIGE, dont le siège social est sis [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

Monsieur [H] [G], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Monsieur [I] [J] [K], demeurant [Adresse 4]

représenté par son fils, muni d’un pouvoir spécial

Décision du 20 novembre 2025

PCP JCP fond – N° RG 23/10078 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3T3R

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Yasmine WALDMANN, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Marie-Anaïs BELLAY, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 05 septembre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 20 novembre 2025 par Yasmine WALDMANN, Juge assistée de Marie-Anaïs BELLAY, Greffière

EXPOSE DU LITIGE

Selon contrat de location lié à l’exercice d’une fonction ou à l’occupation d’un emploi prenant effet le 16/06/2021, la SARL PAPOU SAINT-HONORE, représentée par son mandataire la société GESTIM H.F.R., a loué à la SARL [Adresse 8] un appartement meublé sis [Adresse 5], 9ème étage, lot 20, un parking et une cave, pour l’usage exclusif du gérant [H] [G], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 3960 euros, outre des provisions sur charges mensuelles de 290 euros.

Par jugement du 16/02/2023, le tribunal de commerce de PARIS a prononcé la liquidation judiciaire de la SARL CENTRE NATIONAL D’ETUDE SOLAIRE.

Par courrier en date du 28/07/2023, la SARL PAPOU SAINT-HONORE a mis en demeure le liquidateur judiciaire de la SARL [Adresse 8] de se prononcer sur la continuation du bail.

Par actes de commissaire de justice signifiés le 05/10/2023 à personne morale, le 05/10/2023 à personne physique, le 11/10/2023 à domicile, et le 11/10/2023 selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile, la SARL PAPOU SAINT-HONORE a respectivement assigné la SELARL FIDES en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SARL [Adresse 8], [I] [J] [K], la SAS SAM PRESTIGE et [H] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, aux fins de voir constater la résiliation de plein droit du bail, déclarer inopposable le bail conclu par la SAS SA PRESTIGE le 15/06/2023 et ordonner l’expulsion des défendeurs.

L‘affaire était appelée à l’audience du 07/02/2024 et faisait l’objet de quatre renvois avant d’être examinée à l’audience du 05/09/2025.

La SARL PAPOU SAINT-HONORE, représentée par son conseil, sollicite en vertu de ses dernières conclusions reprises oralement à l’audience, de voir :

— constater la résiliation du bail conclu le 14/06/2021 entre la SARL PAPOU SAINT-HONORE et la SARL [Adresse 8] ;

— déclarer inopposable le bail conclu le 15/06/2023 par la SAS SAM PRESTIGE ;

— subsidiairement, prononcer la résiliation pour faute du bail du 15/06/2023 aux torts exclusifs de la SAS SAM PRESTIGE au 11/10/2023, date de l’assignation ;

— ordonner l’expulsion des lieux de la SARL [Adresse 8], de la SAS SAM PRESTIGE et celle de tous occupants de leur chef, si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de 24 heures à compter d’un commandement de quitter les lieux ;

— supprimer au profit des défendeurs le bénéfice de la trêve hivernale ;

— condamner la SAS SAM PRESTIGE à lui verser la somme de 9194,34 euros à titre d’indemnité d’occupation ou, subsidiairement, à titre de loyers et charges pour la période du 15/06/2023 au 30/09/2023, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— condamner in solidum la SAS SAM PRESTIGE, [H] [G], [I] [J] [K], à payer une indemnité d’occupation de 8980 euros par mois à compter du 01/10/2023 et jusqu’à la libération complète des locaux ;

— condamner in solidum [H] [G] et [I] [J] [K], à restituer le mobilier mis à disposition du locataire, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— condamner in solidum [H] [G] et [I] [J] [K], à remettre les locaux loués dans leur état d’origine, tels qu’ils apparaissent sur l’état des lieux dressé le 16/06/2021, à leurs frais exclusifs, sous astreinte de 2000 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir ;

— condamner in solidum la SAS SAM PRESTIGE, [H] [G], [I] [J] [K], à payer la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Pour un plus ample exposé des moyens développés, il sera renvoyé aux écritures conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

[I] [J] [K], représenté par son fils muni d’un pouvoir, ne formule pas de demande.

La SELARL FIDES en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SARL [Adresse 8], la SAS SAM PRESTIGE et [H] [G], régulièrement avisés, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés

L’affaire était mise en délibéré au 20/11/2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISIONS

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la résiliation de plein droit du bail conclu le 14/06/2021 entre la SARL PAPOU SAINT-HONORE et la SARL [Adresse 8]

Aux termes de l’article L641-11-1 III 1° du code de commerce, le contrat en cours est résilié de plein droit après une mise en demeure de prendre parti sur la poursuite du contrat adressée par le cocontractant au liquidateur et restée plus d’un mois sans réponse. Avant l’expiration de ce délai, le juge-commissaire peut impartir au liquidateur un délai plus court ou lui accorder une prolongation, qui ne peut excéder deux mois, pour se prononcer.

En l’espèce, la SARL PAPOU SAINT-HONORE produit l’extrait KBIS de la SARL [Adresse 8] mentionnant la décision du 16/02/2023 d’ouverture d’une liquidation judiciaire avec désignation de le SELARL FIDES en qualité de liquidateur et la publication au BODACC. Elle produit également le contrat de bail du 14/06/2021 à effet au 16/06/2021 stipulant expressément que les locaux sont loués à titre d’habitation en raison de l’exercice d’une fonction au sein de la SARL [Adresse 8]. Elle verse enfin le courrier recommandé avisé le 31/07/2023 à la SELARL FIDES mettant en demeure le liquidateur de se prononcer sur la poursuite du bail du 14/06/2021.

Il résulte de l’ensemble de ces pièces que les dispositions de l’article susvisé ont été respectées par la SARL PAPOU SAINT -HONORE, qui n’a reçu aucune réponse du liquidateur judiciaire de la SARL [Adresse 8] dans le délai d’un mois.

Dès lors, la SARL PAPOU SAINT-HONORE est bien fondée à solliciter le constat de la résiliation de plein droit du contrat de bail à l’expiration du délai d’un mois, soit le 31/08/2023 à minuit.

Par conséquent, la résiliation du bail conclu le 14/06/2021 entre la SARL PAPOU SAINT-HONORE et la SARL [Adresse 8] sera constatée à compter de cette date, à savoir le 31/08/2023 à minuit.

Sur l’inopposabilité à la SARL PAPOU SAINT-HONORE du bail d’habitation conclu le 15/06/2023 au bénéfice de la SAS SAM PRESTIGE

Il résulte des pièces produites par la SARL PAPOU SAINT-HONORE, à savoir l’extrait KBIS du 06/11/2023 de la SAS GESTIM H.F.R., du courrier signé par la SAS SAM PRESTIGE et [I] [J] [K] le 01/08/2023, du courrier intitulé « attestation » de [H] [G] du 04/10/2023, du procès-verbal de constat du 03/08/2023, que [I] [J] [K] occupe le logement situé [Adresse 6], lot 20, depuis le 15/06/2023 en vertu d’un bail conclu à cette date.

Or, comme le soulève la SARL PAPOU SAINT-HONORE, ce bail du 15/06/2023 a été conclu par la SAS GESTIM H.F.R. sans l’accord de la SARL PAPOU SAINT-HONORE, et alors même que [A] [C] n’était plus dirigeant de la SAS GESTIM H.F.R et ne pouvait dès lors agir comme mandataire de la SARL PAPOU SAINT-HONORE.

Dans le courrier du 01/08/2023, la SAS SAM PRESTIGE et [I] [J] [K] ne contestent pas la méconnaissance de la SARL PAPOU SAINT-HONORE de l’existence du bail du 15/06/2023 et proposent de « régulariser » la situation.

Les extraits KBIS, l’attestation sur l’honneur de [L] [M] (directrice agence SAS GESTIM H.F.R.) du 02/08/2023, et les assemblées générales de la SAS GESTIM H.F.R. confirment que monsieur [A] [C] n’était plus dirigent de cette société et ne pouvait donc signer le bail en son nom le 15/06/2023. Il n’existe aucun doute sur la signature du bail du 15/06/2023 par [A] [C], la signature étant la même que celle apposée sur le bail du 15/06/2021 où il agissait comme dirigeant (légitime) de la SAS GESTIM H.F.R pour représenter la SARL PAPOU SAINT-HONORE.

Par conséquent, la SARL PAPOU SAINT-HONORE est bien fondée à solliciter l’inopposabilité à son encontre du bail conclu le 15/06/2023 au bénéfice de de la SAS SAM PRESTIGE.

Sur le prononcé de l’expulsion et les délais applicables

La SARL [Adresse 8] et la SAS SAM PRESTIGE sont occupantes sans droit ni titre des lieux sis [Adresse 6], lot 20, depuis le 31/08/2023 à minuit s’agissant de la première, et du 15/06/2023 s’agissant de la seconde.

A défaut de départ volontaire à compter de la signification de la présente décision, il convient d’ordonner l’expulsion des lieux de la SARL [Adresse 8] et la SAS SAM PRESTIGE, ainsi que l’expulsion de tous occupants de leur chef, notamment [I] [J] [K] et [H] [G], si besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier.

Compte tenu de l’absence d’occupation effective des lieux par la SARL [Adresse 8], et du procédé frauduleux utilisé par la SAS SAM PRESTIGE pour obtenir un bail d’habitation non opposable à la SARL PAPOU SAINT-HONORE, il y a lieu de faire droit à la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution et de la réduire à 24 heures suivant la délivrance du commandement de quitter les lieux.

Eu égard à ces mêmes éléments, à la mauvaise foi de la SAS SAM PRESTIGE, et nonobstant les pièces médicales produites par [I] [J] [K] (qui ne mettent pas en évidence un mauvais état de santé chronique), il y a lieu de faire droit à la demande de suppression du bénéfice de la suspension des mesures d’expulsion durant la trêve hivernale.

Sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien. Elle entre ainsi dans le champ d’application de l’article 1231-5 du code civil qui permet au juge, même d’office, de modérer une clause pénale manifestement excessive.

Afin de préserver les intérêts de la SARL PAPOU SAINT-HONORE, il convient de dire la SAS SAM PRESTIGE, [H] [G] et [I] [J] [K] seront redevables in solidum à son égard d’une indemnité d’occupation.

Cette indemnité d’occupation mensuelle sera fixée au montant du loyer qui aurait été payé sir le bail du 14/06/2021 s’était poursuivi, et des charges en sus, à savoir un total de 4250 euros du 01/09/2023 au 30/09/2023 inclus. Il n’y a pas lieu d’appliquer l’indexation prévue par ce bail, la bailleresse ne l’ayant pas appliquée au cours du bail.

Néanmoins, s’agissant de la clause pénale du bail du 14/06/2021 prévoyant la majoration de 100% du loyer journalier, il y a lieu de l’appliquer afin d’assurer l’entière indemnisation du trouble de jouissance et le caractère contraignant de l’indemnité, tout en diminuant le montant sollicité à une somme plus raisonnable de 6500 euros par mois, qui ne prend pas en compte l’indemnisation liée aux modifications non autorisées des lieux faisant l’objet d’une analyse distincte dans la présente décision.

Ce montant de 6500 euros sera également appliqué à la SAS SAM PRESTIGE et [I] [J] [K], non signataires au bail du 14/06/2021, mais occupants du fait de [H] [G] comme cela ressort de son courrier du 04/10/2023.

Par conséquent, il y a lieu de condamner la SAS SAM PRESTIGE à payer à la SARL PAPOU SAINT-HONORE de la somme de 8351,50 euros au titre des indemnités d’occupation mensuelles échues du 16/06/2023 au 30/09/2023 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision, déduction faite de la somme de 6523,50 euros réglée en juillet et août 2023.

Il y a également lieu de condamner in solidum la SAS SAM PRESTIGE, [H] [G] et [I] [J] [K] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 6500 euros par mois à compter du 01/10/2023 et jusqu’à la complète libération des lieux, constituée par la remise des clefs ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

Sur la demande de restitution du mobilier sous astreinte

La SARL PAPOU SAINT-HONORE affirme que le mobilier présent dans le logement lors de l’entrée dans les lieux le 16/06/2021, selon l’état des lieux contradictoire, a été intégralement retiré par [H] [G] et [I] [B] [K], occupants effectifs des lieux sur la période.

Toutefois, si l’état des lieux d’entrée est effectivement produit, force est de constater que la demanderesse ne produit aucune pièce de nature à corroborer le retrait des meubles du logement. Au surplus, le préjudice causé par la disparition des meubles ne peut être évalué qu’au jour de la restitution du logement, de sorte que la demande apparaît être prématurée.

Par conséquent, la demande sera rejetée

Sur la remise en état du logement et des parties communes sous astreinte

En vertu de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, il résulte des courriers du Syndic du 02/12/2021 et 21/03/2022, et du courriel du Syndic du 09/12/2021 à l’attention de la SARL PAPOU SAINT-HONORE que l’occupant de son logement a entrepris des travaux dans les parties communes sans autorisation, à savoir :

— la création de deux murs de séparation à chaque extrémité de la terrasse ;

— la dépose de la porte métallique donnant accès à la terrasse et son remplacement par un volant roulant électrique ;

— la peinture des murs de façade extérieurs d’une couleur blanche, différente de la couleur des façades de l’immeuble ;

— la création d’une marche bétonnée dans les parties communes pour accéder à la terrasse ;

— la pose de caméras de surveillance dans les parties communes.

Le Syndic produit des photographies de ses doléances et a notifié à la propriétaire de sa volonté d’initier une procédure judiciaire à son encontre pour faire cesser ces violations au règlement de copropriété.

[H] [G] était occupant des lieux durant cette période, sans qu’il ne puisse être prouvée par la SARL PAPOU SAINT-HONORE que la SAS SAM PRESTIGE et [I] [J] [K] étaient déjà présents dans le bien.

Dès lors, seule la responsabilité civile délictuelle de [H] [G] peut être engagée, pour avoir effectué des travaux de transformation des parties communes sans autorisation de la propriétaire, la SARL PAPOU SAINT-HONORE.

S’agissant des transformations dans la partie privative (logement), la SARL PAPOU SAINT-HONORE peine à démonter de l’existence des travaux qu’elle invoque. En effet, elle ne produit aucun procès-verbal de constat par commissaire de justice, aucune attestation ou encore mise en demeure évoquant de telles modifications des lieux.

Il convient dès lors de condamner [H] [G] à remettre en état les parties communes de l’immeuble sis [Adresse 5], comme elles étaient avant la réalisation de ces travaux :

— la création de deux murs de séparation à chaque extrémité de la terrasse ;

— la dépose de la porte métallique donnant accès à la terrasse et son remplacement par un volant roulant électrique ;

— la peinture des murs de façade extérieurs d’une couleur blanche, différente de la couleur des façades de l’immeuble ;

— la création d’une marche bétonnée dans les parties communes pour accéder à la terrasse ;

— la pose de caméras de surveillance dans les parties communes.

Afin d’assurer l’exécution de cette condamnation, il y a lieu de fixer une astreinte de 100 euros par jour de retard courant à compter d’un délai de deux mois suivant la signification de la présente décision et pour une durée de trois mois.

Sur les demandes accessoires

La SAS SAM PRESTIGE, [H] [G], [I] [J] [K], qui succombent, supporteront in solidum les dépens de l’instance.

La SAS SAM PRESTIGE, [H] [G], [I] [J] [K] seront condamnés in solidum à verser à la SARL PAPOU SAINT-HONORE la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire provisoirement de plein droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire, rendu en premier ressort,

CONSTATE la résiliation de plein droit du bail conclu le 14/06/2021 entre la SARL PAPOU SAINT-HONORE, d’une part, et la SARL [Adresse 8], représentée par la SELARL FIDES en qualité de liquidateur judiciaire, d’autre part, sur le logement sis [Adresse 5], 9ème étage, lot 20, un parking, une cave, à compter du 31/08/2023 à minuit ;

DECLARE inopposable à la SARL PAPOU SAINT-HONORE le bail conclu le 15/06/2023 au bénéfice de la SAS SAM PRESTIGE portant sur les locaux sis [Adresse 5], 9ème étage, lot 20, un parking, une cave ;

CONSTATE que la SARL [Adresse 8], représentée par la SELARL FIDES, [H] [G], la SAS SAM PRESTIGE et [I] [J] [K] sont occupants sans droit ni titre des lieux ;

DIT qu’à défaut de départ volontaire de la SARL [Adresse 8], représentée par la SELARL FIDES, et de la SAS SAM PRESTIGE des lieux, la SARL PAPOU SAINT-HONORE pourra procéder à leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef, notamment [H] [G] et [I] [J] [K], avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si nécessaire, à l’expiration d’un délai de 24 heures suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

ECARTE le bénéfice des dispositions de l’article L412-6 du code des procédures civiles d’exécution relatif au sursis à exécution durant la trêve hivernale ;

RAPPELLE que le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due du 16/06/2023 au 30/09/2023 à la somme de 4250 euros ;

CONDAMNE la SAS SAM PRESTIGE à payer à la SARL PAPOU SAINT-HONORE la somme de la somme de 8351,50 euros au titre des indemnités d’occupation mensuelles échues et impayées du 16/06/2023 au 30/09/2023 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

FIXE l’indemnité d’occupation mensuelle due à compter du 01/10/2023 à la somme de 6500 euros ;

CONDAMNE in solidum la SAS SAM PRESTIGE, [H] [G] et [I] [J] [K], à payer à la SARL PAPOU SAINT-HONORE l’indemnité d’occupation mensuelle de 6500 euros, à compter du 01/10/2023 inclus et jusqu’au jour de la libération effective des lieux constituée par remise des clefs ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE [H] [G] à remettre en état les parties communes de l’immeuble sis [Adresse 5], comme elles étaient avant la réalisation des travaux suivants :

— la création de deux murs de séparation à chaque extrémité de la terrasse ;

— la dépose de la porte métallique donnant accès à la terrasse et son remplacement par un volant roulant électrique ;

— la peinture des murs de façade extérieurs d’une couleur blanche, différente de la couleur des façades de l’immeuble ;

— la création d’une marche bétonnée dans les parties communes pour accéder à la terrasse ;

— la pose de caméras de surveillance dans les parties communes ;

FIXE, en cas d’inexécution de cette condamnation par [H] [G] dans un délai d’un mois suivant la signification de la présente décision, une astreinte de 100 euros par jour de retard ;

DIT que cette astreinte courra jusqu’à la réalisation entière de la remise en état, ou à défaut pendant un délai de 3 mois ;

DIT qu’à l’issue de ce délai de 3 mois, il sera statué sur le sort de l’astreinte ;

RESERVE à la présente juridiction la compétence pour statuer sur le sort de l’astreinte ;

CONDAMNE in solidum la SAS SAM PRESTIGE, [H] [G] et [I] [J] [K] à verser à la SARL PAPOU SAINT-HONORE la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum la SAS SAM PRESTIGE, [H] [G] et [I] [J] [K] aux entiers dépens de l’instance ;

REJETTE les autres demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la décision s’applique de plein droit.

Ainsi fait et jugé à [Localité 9], le 20 novembre 2025

La Greffière La Juge