TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10] [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

18° chambre

1ère section

N° RG 22/03715

N° Portalis 352J-W-B7G-CWNMB

N° MINUTE : 4

contradictoire

Assignation du :

17 Mars 2022

JUGEMENT

rendu le 13 Mars 2025

DEMANDEURS

Monsieur [F] [E]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Madame [V] [E]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Madame [B] [E]

[Adresse 6]

[Localité 4]

Tous trois représentés par Maître Fatiha AKLI de la SELARL SELARL JURIADIS GORAND -MARTIN-PIEDAGNEL-DELAPLACE – QUILBE – GODARD – DEBUYS- OMONT -LERABLE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #A0799

DÉFENDERESSE

S.C.I. JEAN BART

[Adresse 3]

[Localité 7]

représentée par M^e Alain LEBEAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C0521

Décision du 13 Mars 2025

18° chambre 1ère section

N° RG 22/03715 – N° Portalis 352J-W-B7G-CWNMB

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe, statuant en juge unique,

assistée de Monsieur Christian GUINAND, Cadre-Greffier,

DÉBATS

A l’audience du 06 Janvier 2025, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 13 mars 2025.

JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte authentique en date du 5 juin 2020 dressé par Maître [N] [L], notaire, Mme [B] [E], M. [F] [E] et Mme [V] [E] (ci-après les consorts [E]) ont vendu à la SCI Jean Bart divers biens immobiliers situés au rez-de-chaussée et sous-sol d’un immeuble soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, situé [Adresse 5], moyennant le prix de 2.385.000 euros, ventilé de la façon suivante :

— Lots 1 et 25 : 435 000 euros ; une boutique au rez-de-chaussée à droite avec droit en commun avec le propriétaire du lot n°26 et la loge aux WC situés dans la cour et une cave en sous-sol, loués à la société No Mercy moyennant un loyer annuel en principal de 24 007,48 euros.

— Lots 11 et 27 : 1 950 000 euros ; grands bureaux affectés à l’usage des Postes et Télécommunications situés au rez-de-chaussée et contigus à la boutique constituant le lot numéro 26, formant équerre de l’immeuble avec accès sur la [Adresse 11], la [Adresse 13] et la [Adresse 12] et une cave au sous-sol) loués à La Poste moyennant un loyer annuel quittancé de 63 683,28 euros.

Par courrier en date du 24 juillet 2020 Maître [L], notaire rédacteur de l’acte, a demandé à la SCI Jean Bart le versement des sommes de 16 649,04 euros et 4 454,09 euros, soit la somme totale de 21 103,13 euros au titre de loyers et charges se rapportant à une période antérieure à la vente, qui auraient été acquittées par les deux locataires présents, La Poste et la société No Mercy exerçant sous l’enseigne Nice Things, entre les mains de l’acquéreur, postérieurement à la vente.

En l’absence de réponse de la part de la SCI Jean Bart, les consorts [E] ont, par l’intermédiaire de leur avocat, par lettre recommandée avec accusé de réception du 14 décembre 2020, mis en demeure cette dernière d’avoir à leur régler lesdites sommes, qu’ils estiment comme étant indûment perçues.

C’est dans ce contexte que les consorts [E] ont, par acte extra-judiciaire du 17 mars 2022, fait assigner en paiement la SCI Jean Bart devant le tribunal judiciaire de Paris.

Aux termes de leurs dernières conclusions n°2 notifiées par RPVA le 6 octobre 2023, les consorts [E] demandent au tribunal de :

— déclarer recevable et bien fondée leur demande présentée à l’encontre de la SCI Jean Bart,

— constater l’obligation de paiement de la SCI Jean Bart relative aux loyers perçus au titre de la période antérieure à la conclusion de la vente intervenue avec eux en application de l’acte authentique de vente en date du 5 juin 2020 et en conséquence,

— condamner la SCI Jean Bart à verser, directement entre les mains de la SCP « François Gravelle, [N] [L] et Stéphane Eudes, Notaires Associés », mandataire des vendeurs [E], à titre principal la somme de 21 103,13 euros et à titre subsidiaire la somme de 4 454,09 euros au titre des loyers et charges indûment perçus de la part de la locataire la société Nice Things en suite de la vente intervenue le 5 juin 2020, selon décompte établi par le notaire le 24 juillet 2020 non contestée par la SCI Jean Bart,

— condamner la SCI Jean Bart à leur verser la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de leurs demandes, les consorts [E] font exposer en substance qu’en application de l’acte authentique de vente signé le 5 juin 2020, la SCI Jean Bart est devenue propriétaire et a eu la jouissance des biens loués au jour de l’acte “par la perception des loyers”, de sorte qu’elle n’est pas fondée à réclamer des loyers et charges dus antérieurement au 5 juin 2020. Elle précise que la clause de subrogation incluse dans l’acte a eu uniquement pour effet de rendre la SCI Jean Bart seule en capacité, à compter du jour de la vente, de recouvrer les loyers en litige en sa qualité de nouvelle propriétaire des biens donnés à bail mais ne peut pas priver le propriétaire des locaux jusqu’à la vente des loyers dus en contrepartie de la mise à disposition des locaux. Elle ajoute que l’acte comprend une clause concernant les comptes de prorata de loyers et charges à faire entre les parties et que conformément aux termes contractuels, les fonds doivent être versés entre les mains du notaire pour leur compte.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées n°3 par RPVA le 8 janvier 2024, la SCI [Adresse 8] demande au tribunal de :

— juger mal fondés les consorts [E] en leurs demandes, fins et conclusions et les en débouter;

— les condamner in solidum à lui payer la somme de 4 000 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de la présente procédure dont distraction au profit de Maître Alain Lebeau, avocat aux offres de droit, pour ceux dont il a fait l’avance.

La SCI Jean Bart fait valoir pour l’essentiel que l’acte de vente a prévu expressément que l’acquéreur est subrogé dans tous les droits, actions et créances des vendeurs et que la créance de loyers et charges que détenaient les consorts [E] à l’encontre des locataires La Poste et No Mercy se rapportant à une période antérieure à la vente et exigible postérieurement à celle-ci a été valablement transférée à son profit, en sorte que les demandeurs “qui plaident au demeurant par procureur” puisqu’ils demandent une condamnation à paiement au profit d’un tiers au procès, ne sont pas fondés à lui en réclamer le règlement. Elle précise que seuls les loyers et charges payés d’avance ainsi que les dépôts de garantie doivent faire l’objet d’un compte prorata par le notaire au profit de l’acquéreur lors de la signature de l’acte authentique et que la présence d’une clause de subrogation expresse exclut tout compte prorata pour un arriéré locatif payable à terme échu.

Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé aux écritures déposées dans le dossier, qui ont été contradictoirement débattues à l’audience.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 5 mars 2024, l’affaire plaidée à l’audience du 6 janvier 2025 et mise en délibéré au 13 mars 2025.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur la demande en paiement des consorts [E]

En application des dispositions de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1346-1 du code civil énonce :

“La subrogation conventionnelle s’opère à l’initiative du créancier lorsque celui-ci, recevant son paiement d’une tierce personne, la subroge dans ses droits contre le débiteur.

Cette subrogation doit être expresse.

Elle doit être consentie en même temps que le paiement, à moins que, dans un acte antérieur, le subrogeant n’ait manifesté la volonté que son cocontractant lui soit subrogé lors du paiement. La concomitance de la subrogation et du paiement peut être prouvée par tous moyens.”

L’alinéa 1 de l’article 1346-4 du même code dispose :

“La subrogation transmet à son bénéficiaire, dans la limite de ce qu’il a payé, la créance et ses accessoires, à l’exception des droits exclusivement attachés à la personne du créancier.”

L’acte authentique de vente conclu entre les parties stipule, en page 6 :

“PROPRIETE JOUISSANCE

L’ACQUEREUR est propriétaire du BIEN à compter de ce jour.

Il en aura la jouissance à compter du même jour par la perception des loyers.

L’ACQUEREUR sera subrogé dans tous les droits, actions et créances du VENDEUR à compter de ce jour.”

La subrogation dans “tous les droits, actions, actions et créances du vendeur” n’emporte pas dérogation au fait que la SCI [Adresse 8] n’est entrée en jouissance que le 5 juin 2020 et que c’est seulement “à compter de ce jour” qu’elle est devenue fondée à pouvoir prétendre à la “perception des loyers”, ce que le titre indique clairement, le droit à percevoir les loyers étant la manifestation du droit de jouissance détenu par le bailleur.

La SCI [Adresse 8] n’est pas fondée à se prévaloir de la subrogation pour réclamer les loyers échus antérieurement alors que l’acte authentique de vente n’indique rien de tel mais au contraire prévoit en page 9 :

“ 3°) En ce qui concerne l’ensemble des baux :

Les comptes de prorata de loyers, remboursement éventuel de loyers d’avance ou dépôts de garantie ainsi que les comptes de charges et leur paiement seront effectués par l’office notarial par ailleurs mandaté par le VENDEUR pour assurer l’encaissement des loyers, lors de la signature de l’acte authentique.

(…)

La transmission de chaque bail sera notifiée aux locataires par les soins du notaire rédacteur des présentes.

Le VENDEUR déclare à cet égard que les locataires sont à jour de leurs loyers, charges et de toute autre somme qui pourraient être dues au titre desdits éléments locatifs à l’exception de ce qui va être indiqué ci dessous concernant L’EURL NO MERCY.”

A ce titre, c’est à tort que la SCI [Adresse 8] fait valoir que la mention selon laquelle le notaire doit encaisser les sommes devant revenir au vendeur en ce compris “le remboursement éventuel de loyers d’avance” doit s’analyser comme désignant les loyers et charges devant être payés par les locataires le 1er jour du mois et par conséquent exclure ceux devant être payés à termes échus (donc ceux dus par la Poste) alors que cette mention recouvre en réalité les loyers qui auraient été payés avant leur date d’exigibilité par les locataires, ce qui n’est pas le cas en l’espèce au jour de la vente.

Pas plus le fait que l’acte précise, toujours en page 7, qu’il existe un arriéré locatif concernant La société No Mercy pour le deuxième trimestre de l’année 2020 et que l’acquéreur “déclare en avoir parfaite connaissance et en faire son affaire personnelle” ne peut avoir pour effet de priver le vendeur de réclamer le paiement des loyers impayés antérieurs à l’acte de vente, cette mention ne valant nullement subrogation expresse pour le paiement de ceux-ci.

Enfin, la SCI [Adresse 8] ne peut valablement soutenir que les consorts [E] plaideraient par procureur, le paiement entre les mains du notaire, pour leur compte, étant contractuellement prévu et rien ne s’opposant à ce paiement, qui n’est qu’une simple modalité et non une substitution de créanciers.

Il est prévu dans l’acte et conforme aux termes des baux que le loyer est convenu payable d’avance le premier jour de chaque premier trimestre civil pour les lots 1 et 25 loués à La société [Localité 9] Things et trimestriellement à terme échu pour les lots 11 et 27 loués à La Poste.

Au regard du décompte versé aux débats établi par Maître Le maître, et dans la mesure où il n’est pas contesté que les consorts [E] ont versé, concernant le local loué à la Poste, le prorata du loyer du 5 au 30 juin 2020, la SCI Jean Bart reste devoir aux consorts [E] les loyers et charges des mois d’avril et de mai et le prorata des loyers et charges dus pour le mois de juin, soit un montant total de 21 103,13 euros se décomposant comme suit :

— concernant la Poste : 16 649,04 euros,

— concernant la société No Mercy exerçant sous l’enseigne [Localité 9] Things : 4 459,09 euros.

En conséquence, la SCI Jean Bart sera condamnée à payer aux consorts [E] cette somme de 21103,13 euros, et il sera fait droit à la demande de ceux ci visant à ce que le paiement soit fait directement entre les mains de la SCP « François Gravelle, [N] [L] et Stéphane Eudes, Notaires Associés », leur mandataire.

Sur les autres demandes

La SCI Jean Bart qui succombe supportera la charge des dépens ; elle sera déboutée de sa demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et condamnée à ce titre au regard de l’équité à payer aux consorts [E] la somme de 3 000 euros.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire dont le prononcé est de droit en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré,

Condamne la SCI Jean Bart à payer à Mme [B] [E], M. [F] [E] et Mme [V] [E] la somme de 21 103,13 euros, et autorise ce paiement entre les mains de la SCP « François Gravelle, [N] [L] et Stéphane Eudes, Notaires Associés », mandataire des créanciers,

Condamne la SCI Jean Bart à payer à Mme [B] [E], M. [F] [E] et Mme [V] [E] la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SCI Jean Bart aux dépens,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit,

Rejette toutes autres demandes plus amples ou contraires.

Fait et jugé à [Localité 10] le 13 Mars 2025.

Le Greffier La Présidente

Christian GUINAND Sophie GUILLARME