TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

■

N° RG 25/50527 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6B36

N° : 14

Assignation du :

16 Janvier 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

JUGEMENT rendu selon la PROCEDURE ACCELEREE au FOND

le 16 juin 2025

par Lucie LETOMBE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDERESSE

La ville de [Localité 6] représentée par Madame la Maire de [Localité 6], Madame [D] [N]

[Adresse 5]

[Localité 3]

représentée par Maître Fabienne DELECROIX de la SELARL DELECROIX-GUBLIN, avocats au barreau de PARIS – #R0229

DEFENDEURS

Monsieur [O] [Z]

né le 20 mai 1990

[Adresse 1]

[Localité 2]

Madame [C] [P]

née le 25 mai 1986

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentés par M^e Xavier DEMEUZOY, avocat au barreau de PARIS – #D1735

DÉBATS

A l’audience du 12 Mai 2025, tenue publiquement, présidée par Lucie LETOMBE, Juge, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE

Par assignations en date du 16 janvier 2025, la ville de Paris a attrait Madame [C] [P] et Monsieur [O] [Z] devant le président du tribunal judiciaire de Paris, saisi selon la procédure accélérée au fond, aux fins notamment de constater les infractions commises par eux et les voir condamner à une amende civile.

Par conclusions déposées à l’audience du 12 mai 2025 et soutenues oralement, la ville de [Localité 6], par l’intermédiaire de son conseil, demande au juge des référés de :

— constater l’infraction commise par Madame [C] [P] et Monsieur [O] [Z],

— condamner respectivement Madame [C] [P] et Monsieur [O] [Z] à lui payer une amende civile de 50 000 € ou, à titre subsidiaire, les condamner respectivement à une amende de 25 000 €, qui lui sera versée,

— débouter Madame [C] [P] et Monsieur [O] [Z] de leurs demandes,

— ordonner le retour à l’habitation des locaux transformés sans autorisation, situés [Adresse 4] à [Localité 7], lot 24, sous astreinte de 22 000 € par jour de retard,

— condamner respectivement Madame [C] [P] et Monsieur [O] [Z] à payer à la ville de [Localité 6] la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la ville de [Localité 6] fait notamment valoir que le local en cause est à usage d’habitation, qu’aucun changement d’affectation n’a eu lieu, que ce bien a fait l’objet par Madame [C] [P] et Monsieur [O] [Z] de locations courte durée à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, et que ce local ne constitue pas le domicile principal des défendeurs.

Par conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement, Madame [C] [P] et Monsieur [O] [Z], représentés par leur conseil, demandent au juge des référés de :

— débouter la ville de [Localité 6] de l’ensemble de ses demandes,

— à titre subsidiaire, les condamner à une amende symbolique de 1 € au regard de la cessation de l’infraction,

— à titre plus subsidiaire, les condamner à une amende unique ne pouvant excéder 1 500 € ou, à défaut, les condamner à une amende individuelle ne pouvant excéder 1 500 €,

— débouter la ville de [Localité 6] de sa demande d’ordonner le retour à l’habitation,

— condamner la ville de [Localité 6] à leur verser la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens,

— écarter l’exécution provisoire.

Ils soutiennent que la demanderesse ne démontre pas l’usage d’habitation, en raison de :

— la déclaration H2 n’est datée que de septembre 1970 ;

— la déclaration H2 fait mention d’une porte contradictoire avec le local objet du constat d’infraction ;

— la déclaration H2 fait mention d’un propriétaire occupant mais mentionne pourtant l’occupation du local par un autre individu ;

— le calepin des propriétés bâties fait état de la présence du propriétaire en 61 mais porte des mentions erronées et imprécises quant à la fin de son occupation ;

— la liste électorale de 1966 ne permet pas d’en déduire l’usage du local en 1970 ;

— l’état hypothécaire de 1956 ne fait état que de l’acquisition de la propriété et non de son occupation et de son usage.

A titre subsidiaire, ils font valoir leur bonne foi et leur coopération avec la ville de [Localité 6], ayant mis fin aux infractions reprochées en août 2024, leurs difficultés financières, et les gains financiers dérisoires perçus grâce aux locations.

Il est renvoyé aux dernières écritures des parties pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions qui y sont contenus.

La date de délibéré a été fixée au 16 juin 2025.

MOTIVATION

Sur la demande de condamnation sur le fondement des dispositions de l’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation

L’article L.631-7 alinéa 1er du code de la construction et de l’habitation dans sa rédaction temporellement applicable prévoit :

«  La présente section est applicable aux communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-[Localité 8] et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est, dans les conditions fixées par l’article L.631-7-1, soumis à autorisation préalable.

Constituent des locaux destinés à l’habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l’article L. 632-1 ou dans le cadre d’un bail mobilité conclu dans les conditions prévues au titre Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Pour l’application de la présente section, un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.

Toutefois, lorsqu’une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l’usage d’un local mentionné à l’alinéa précédent, le local autorisé à changer d’usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l’usage résultant de l’autorisation.

Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article.

Le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile constitue un changement d’usage au sens du présent article ".

L’alinéa 1er de l’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation dans sa rédaction temporellement applicable prévoit également :

«  Toute personne qui enfreint les dispositions de l’article L. 631-7 ou qui ne se conforme pas aux conditions ou obligations imposées en application dudit article est condamnée à une amende civile dont le montant ne peut excéder 50 000 € par local irrégulièrement transformé. "

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à la ville de [Localité 6], d’établir, selon tout mode de preuve :

— l’existence d’un local à usage d’habitation, un local étant réputé à usage d’habitation s’il est affecté à cet usage au 1er janvier 1970, sauf pour les locaux construits ou faisant l’objet de travaux ayant pour conséquence d’en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 qui sont réputés avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés ;

— un changement illicite, sans autorisation préalable, de cet usage, un tel changement étant notamment établi par le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.

Il est en outre constant que, s’agissant des conditions de délivrance des autorisations, la ville de [Localité 6] a adopté, par règlement municipal et en application de l’article L.631-7-1 du code de la construction et de l’habitation, le principe d’une obligation de compensation par transformation concomitante en habitation de locaux ayant un autre usage, obligation de compensation dont il n’est pas allégué qu’elle a été mise en œuvre.

Sur l’usage d’habitation du local :

Il convient de rappeler que si l’usage d’habitation se prouve par tout moyen, est inopérant tout mode de preuve postérieur au 1er janvier 1970 (Cass. 3ème civ. 28 novembre 2019, n° 18-24.157).

Il ressort des pièces produites par la ville de [Localité 6] que :

— la fiche H2 du 7 septembre 1970 – pour le local situé [Adresse 4] à [Localité 7], lot 24, 4ème étage, 1ère porte à droite – porte mention pour le lot 24 d’une occupation par le propriétaire Mme [E] épouse [Y] et de M. [M] [Y],

— l’occupation du lot n°24 par M. [M] [Y] s’ajoute à celle de la propriétaire Mme [E],

— la fiche H2 mentionne la porte « 1D » et vise le lot n°24.

Ces éléments sont corroborés par :

— le calepin des propriétés bâties mentionnant que Mme [E] occupait le lot n°24 situé au1er étage droite de 1961 au 9 octobre 1972, date de son décès,

— l’état hypothécaire relevant que le lot n°24 a été vendu le 27 février 1956 à Mme [E], démontrant que cette dernière était dans les lieux au 1er janvier 1970, puis acquis par les défendeurs,

— les listes électorales de 1966 indiquant que Mme [E] occupait le lot n°24.

Les défendeurs arguent du fait que la numérotation du logement est différente sur la fiche H2 (« 1D G ») et le constat d’infraction établi par l’agent assermenté de la ville de [Localité 6] (1er étage droite), et que la superficie du logement figurant à la fiche H2 est de 22m2, alors que celle du local qu’ils ont acquis est de 23,71 m2. Toutefois, ces seuls éléments sont insuffisants pour contredire les constatations énoncées ci-dessus, dans la mesure où la description du lot est identique : logement situé au 4ème étage composé d’une chambre, d’une cuisine, d’une salle d’eau et d’une annexe.

Dès lors, la ville de [Localité 6] démontre l’usage d’habitation du local litigieux au 1er janvier 1970.

Sur le changement illicite sans autorisation de l’usage :

S’agissant du changement illicite sans autorisation de l’usage, il ressort des pièces produites en demande que le local situé [Adresse 4] à [Localité 7] a été loué via la plateforme Airbnb 105 nuitées en 2020, 113 nuitées en 2021, 233 nuitées en 2022, et 229 nuitées en 2023.

Il n’est pas contesté que le bien litigieux n’est pas la résidence principale des défendeurs.

Il s’ensuit que Madame [C] [P] et Monsieur [O] [Z] ont changé sans autorisation préalable l’usage du lot litigieux, passant d’un usage réputé de logement d’habitation à un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée, pour de courtes durées, à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile.

Sur le montant de l’amende

En application de l’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation, l’amende encourue est 50 000 € pour toute personne qui enfreint les dispositions de l’article L. 631-7 du même code.

L’amende civile doit être fixée en fonction de l’objectif d’intérêt général poursuivi par la législation dont elle vise à garantir le respect dans une ville comme [Localité 6] où il existe une grande disparité entre l’offre et la demande de logements à la location, des revenus procurés par les locations illicites, de la durée des locations, le cas échéant des diligences du propriétaire pour le retour à un usage d’habitation, de la bonne foi dont l’intéressé a fait preuve et de sa situation personnelle et financière.

Le montant de l’amende encourue est défini par personne poursuivie et par local irrégulièrement transformé. (Cass. 3.Civ. 11juillet 2014 pourvoi N 22-24.019 ; Cass. 3.Civ. 11 juillet 2014 pourvoi C 23-10.467 ; Cass. 3.Civ. 11 juillet 2014 pourvoi P 22-24.020).

Au cas présent, la ville de [Localité 6] indique que les gains de Madame [C] [P] et Monsieur [O] [Z] peuvent être estimés à 92 480 € pour les années 2020 à 2023, pour un prix moyen de la nuitée de 136 €, alors qu’une location licite aurait généré des gains de 19 040 €.

La ville de [Localité 6] précise que le montant de la compensation nécessaire pour obtenir l’autorisation de changement d’usage du local d’habitation et pouvoir exercer une activité d’hébergement hôtelier est de 20 900 €.

Ainsi, compte tenu de la durée de la période incriminée, du gain retiré, et du fait que les défendeurs ont cessé louer leur logement à ce jour, il convient de fixer une amende à 10 000 € à l’encontre de Madame [C] [P] et une amende d’un même montant à l’encontre de Monsieur [O] [Z].

Sur le retour à l’habitation

Les défendeurs démontrent, au vu des pièces produites, avoir fermé le calendrier de réservation Airbnb et masquer leur annonce de location depuis août 2024, dès lors la ville de [Localité 6] sera déboutée de cette demande.

Sur les mesures accessoires

L’article 696 du code civil dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Dès lors qu’il est fait droit aux demandes de la ville de [Localité 6], Madame [C] [P] et Monsieur [O] [Z] supporteront la charge des dépens.

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Au cas présent, Madame [C] [P] et Monsieur [O] [Z] devront verser chacun à la ville de [Localité 6] une indemnité que l’équité commande de fixer à 1 000 € au titre des frais irrépétibles.

Enfin, en application des articles 481-1, 6°, et 514-1 et suivants du code de procédure civile, la présente décision est, de droit, assortie de l’exécution provisoire, sans qu’il y ait lieu de l’écarter, celle-ci étant compatible avec la nature de l’affaire et nécessaire.

PAR CES MOTIFS

La présente juridiction, statuant publiquement, selon la procédure accélérée au fond, par mise à disposition au greffe au jour du délibéré, par décision contradictoire et en premier ressort,

Condamne Madame [C] [P] à payer une amende civile de 10 000 € dont le montant sera versé à la ville de [Localité 6] ;

Condamne Monsieur [O] [Z] à payer une amende civile de 10 000 € dont le montant sera versé à la ville de [Localité 6] ;

Déboute la ville de [Localité 6] de sa demande tenant à ordonner le retour à l’habitation des locaux transformées sans autorisation ;

Condamne Madame [C] [P] et Monsieur [O] [Z] aux dépens ;

Condamne Madame [C] [P] à payer à la ville de [Localité 6] la somme de 1 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [O] [Z] à payer à la ville de [Localité 6] la somme de 1 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;

Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Fait à [Localité 6] le 16 juin 2025

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Lucie LETOMBE