Expéditions le : Minute n° 25/00293

Grosse :

JUGEMENT DU : 17 Décembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 24/01919 – N° Portalis DB2Q-W-B7I-FXO6

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANNECY

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDEUR

Monsieur [T] [U] [Y] [Z]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représenté par Maître Laure BERTAGNOLIO de la SELARL CABINET DUVOULDY BERTAGNOLIO DELECOURT&ASSOCIES, avocats au barreau d’ANNECY

DÉFENDEUR

Monsieur [O] [H] [X]

[Adresse 3]

[Localité 2]

représenté par Maître Patricia LYONNAZ de la SELARL AVOCALP DUFOUR MUGNIER LYONNAZ PUY, avocats au barreau d’ANNECY

LE JUGE : Madame SOULAS, Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy

GREFFIER : Madame ZELINDRE, Greffière

Madame [L], auditrice de justice, a siégé en surnombre et participé au délibéré avec voix consultative

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 12 Novembre 2025 devant Madame SOULAS, Vice-Présidente, Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire d’Annecy, assistée de Madame ZELINDRE, Greffière ;

Les parties ont été avisées que la décision était mise en délibéré au 17 Décembre 2025.

Jugement rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort.

EXPOSE DU LITIGE ET PROCEDURE

Par contrat du 17 juillet 2018, M. [O] [X] a donné en location à M. [T] [Z] une chambre meublée dans un appartement situé [Adresse 4], avec accès aux parties communes constituées par la cuisine, la salle de douche, les WC, le salon et le balcon.

Se plaignant de l’indécence du bien loué, M. [T] [Z] a fait assigner, par acte de commissaire de justice du 17 juillet 2023, M. [O] [X] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé pour demander sa condamnation à réaliser divers travaux de remise en état des lieux et suspension du paiement des loyers dans l’attente.

Par ordonnance du 4 septembre 2024, le juge des contentieux de la protection statuant en référé s’est déclaré incompétent au profit du juge des contentieux de la protection statuant au fond.

Les parties ont été convoquées à l’audience du 12 mars 2025 et l’affaire renvoyée à plusieurs reprises pour échanges contradictoires de conclusions et pièces entre les parties.

A l’audience de plaidoirie du 12 novembre 2025, chacune des parties est représentée par son conseil qui dépose son dossier et s’en rapporte à ses écritures.

La décision a été mise en délibéré au 17 décembre 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

M. [T] [Z], par conclusions après renvoi sur incompétence, demande au juge, sur le fondement des articles 6 et 25-4 de la loi du 6 juillet 1989, 3 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, 1231-1 du code civil, de :

le déclarer recevable et bien fondé en son action,dire et juger que le logement donné à bail ne présente pas les caractéristiques de la décence,dire et juger que M. [O] [X] est responsable des causes conduisant à considérer le logement non décent,condamner M. [O] [X] à lui régler une somme équivalente à 50% des loyers perçus depuis sa dernière plainte en octobre 2019 jusqu’à son départ du logement fin mars 2024, soit la somme de 13 250 euros, à titre de dommages et intérêts pour les désagréments subis et les conséquences sur la santé du bien mis à disposition,condamner M. [O] [X] à lui payer la somme de 2 500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,débouter M. [O] [X] de toutes fins, prétentions et conclusions contraires.

Au soutien de ses demandes, il fait valoir que l’installation électrique et la puissance de l’abonnement, de 6 kw, est insuffisante à assurer le bon fonctionnement des radiateurs de sa chambre, mais également des autres chambres et des pièces communes, comme a pu le constater l’inspectrice du service hygiène de la ville d'[Localité 5] le 25 janvier 2023 et l’expert mandaté par son assureur le 13 juin 2023.

Il affirme que depuis 2019, sa chambre était humide et pleine de moisissure et qu’il a développé un asthme chronique, et que malgré plusieurs demandes faites à son bailleur, une mise en demeure le 12 mai 2023, la réunion d’expertise diligentée par son assureur, M. [O] [X] n’a jamais répondu, ni rien fait pour remédier à la situation. Il affirme que le changement des radiateurs en 2020 n’a rien changé, leur puissance étant insuffisante, il conteste la validité d’un compte-rendu établi par une société à la demande de M. [O] [X] en ce que rien ne permet de vérifier la compétence de l’entreprise en matière thermique. Il relève que le bailleur contrôlait abusivement la température à distance et que le module installé dans le salon était si bruyant qu’il devait être désactiver la nuit.

Il considère qu’au regard de l’indécence du logement, en infraction avec le règlement sanitaire départemental, M. [O] [X] a manqué à ses obligations de bailleur et que sa responsabilité est engagée à ce titre.

Il explique que suite à un héritage, il a été en mesure d’acquérir son propre logement et qu’il a quitté le bien loué, de sorte que s’il demandait initialement la réalisation de travaux par son ancien bailleur, il sollicite uniquement aujourd’hui l’octroi de dommages et intérêts. Il affirme qu’au regard de l’ancienneté de ses plaintes, la première remontant en octobre 2019, et les conséquences de l’indécence du logement sur sa santé, il est bien fondé à demandé une somme équivalente à la moitié du loyer versé pendant 53 mois.

*

Par conclusions n°1, M. [O] [X] demande au juge, sur le fondement des articles 6 et 25-4 de la loi du 6 juillet 1989, 3 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, 1231-1 du code civil, de :

constater que le logement ne revêt nullement le caractère d’indécence,juger qu’il a répondu à ses obligations pour assurer à M. [T] [Z] une jouissance paisible de son appartement, débouter M. [T] [Z] de toutes ses demandes, fins et prétentions, condamner M. [T] [Z] à lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

En défense, il conteste toute indécence du logement mis à disposition des locataires et particulièrement de M. [T] [Z], soutenant que ce dernier ne démontre pas qu’il est atteint d’un asthme chronique ni que cette maladie résulterait du fait de résider dans le bien loué. Il soutient avoir informé à plusieurs reprises son locataire que les difficultés relevaient du syndicat des copropriétaires qui devaient décider en assemblée générale de la réalisation de travaux sur la colonne électrique des parties communes.

Il affirme que selon le DPE, le bien loué est classé F et non G+ comme le prétend le locataire, que l’appartement est décent, comme le démontre la photo de la chambre d’un autre locataire, précisant qu’il a fait changer les radiateurs des chambres en mai 2020 puis de nouveau en décembre 2023.

Il rappelle que M. [T] [Z] avait proposé de racheter l’appartement en décembre 2022 et que suite à son refus de vendre, le locataire a commencé à critiquer le logement. Il souligne que seul ce dernier s’est plaint de moisissures, les autres locataires n’ayant émis aucunes remarques sur ce point, et que cela n’a cependant pas été constaté par les autres intervenants qu’il a sollicités par la suite. Il souligne que le locataire fait souvent sécher son linge dans sa chambre ce qui génère nécessairement de l’humidité.

Il affirme que le syndicat des copropriétaires l’a informé de l’impossibilité de faire supporter aux câbles un abonnement avec une puissance électrique plus importante et qu’il devait attendre le changement de colonne, mais qu’il a fait installer une pompe à chaleur en décembre 2023. Il complète en indiquant que M. [T] [Z] n’a jamais répondu à son message relatif au passage d’une entreprise chargée de poser une isolation sur les murs donnant sur l’extérieur et qu’il refuse tout accès à sa chambre.

Il soutient que le locataire fait preuve de mauvaise foi quand il se plaint de problèmes de chauffage, alors même que la connectivité à distance indique une température tout à fait adaptée et que M. [T] [Z] a déconnecté le système du wifi. Il rappelle qu’aux termes du loyer, c’est bien le bailleur qui paie l’électricité et qu’il est donc en droit de vérifier que les locataires ne chauffent pas pour rien.

Il déclare avoir remédié à tous les désordres constatés dans le rapport d’expertise BPCE, mais que le locataire continue d’invoquer de nouveaux préjudices et que le logement ne peux donc être considéré comme indécent.

Il conteste les accusations selon lesquelles il ne garantirait pas la jouissance paisible du logement et s’oppose aux demandes indemnitaires formulées par M. [T] [Z].

MOTIVATION DE LA DECISION

Selon les dispositions de l’article 25-3 de la loi du 6 juillet 1989, les dispositions du présent titre sont d’ordre public et s’appliquent aux contrats de location de logements meublés tels que définis à l’article 25-4 dès lors qu’ils constituent la résidence principale du locataire au sens de l’article 2. Les articles 1er, 3, 3-2, 3-3, 4, à l’exception du l, 5, 6, 6-2, 7, 7-1, 8, 8-1, 17, 18, 20-1, 21, 22, 22-1, 22-2, 24 et 24-1 sont applicables aux logements meublés.

Sur l’indécence du logement

Selon les dispositions de l’article 6 alinéa 1 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Concernant l’indécence au regard des performances énergétiques du logement

L’article 6 précité, en son alinéa 2, précise que les caractéristiques correspondant au logement décent sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale […].

Les logements qui ne répondent pas aux critères précités aux échéances fixées sont considérés comme non décents. Le niveau de performance d’un logement décent est compris, au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation : 1° A compter du 1er janvier 2025, entre la classe A et la classe F.

Il convient de rappeler qu’à la date de conclusion du bail en 2018, la règlementation n’imposait pas la délivrance par le bailleur d’un diagnostic de performance énergétique du bien loué, et que l’interdiction de louer un bien classé G, c’est-à-dire dont la consommation énergétique est supérieure à 450 kWh/m2/an, est applicable aux nouveaux contrats de bail conclus à compter du 1er janvier 2023, ou à ceux qui se sont renouvelés postérieurement à cette date.

En l’espèce, M. [T] [Z] verse aux débats, un rapport de la visite réalisée le 25 janvier 2023 par le service hygiène de la ville d'[Localité 5], qui fait état d’une absence d’isolation thermique du bâtiment, un chauffage insuffisant au regard des caractéristiques du logement décent et des développements de moisissures dans la chambre privative qu’il loue.

Il produit également un rapport d’expertise de son assureur suite à une visite réalisée le 13 juin 2023 qui constate l’absence d’isolation des murs extérieurs, la présence de moisissures sur le mur côté extérieur du bâtiment, sur lequel est installé le lit du locataire, une ventilation insuffisante, et la limitation de la puissance électrique qui ne permet pas de faire fonctionner les 4 radiateurs du logement en même temps. Si l’expert d’assurance note que le DPE du bien loué serait en catégorie G+, il précise que ce document ne lui a pas été communiqué. Rien n’est versé aux débats par les parties à ce titre.

Enfin, le diagnostic de performance énergétique versé aux débats, réalisé le 7 mars 2024 permet de constater que la performance d’isolation est insuffisante, la déperdition de chaleur des murs est de 43 %, le chauffage représentant 79 % des consommations d’énergie. Le bien est classé F avec une consommation énergétique de 374 kWh/m2/an.

Dès lors, au regard de ces éléments, la présomption d’indécence du logement, en ce qu’il ne respecterait pas les normes en vigueur relatives à l’isolation thermique et la consommation énergétique, ne peut être retenue.

Concernant l’indécence au regard des risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé

Le rapport de la ville d'[Localité 5] tout comme le rapport d’expertise mentionnent tous deux la présence de moisissures dans la chambre de M. [T] [Z], qui a été constatée à deux reprises le 25 janvier et le 13 juin 2023. Ces documents ne précisent toutefois ni l’ampleur de ces moisissures, ni leur origine. Il n’est donc pas possible sur la base de ces seuls éléments, de déterminer l’impact éventuel de celles-ci sur la santé du locataire, ni d’affirmer qu’elles seraient en l’état imputables au seul bailleur.

Au surplus, il y a lieu de relever que M. [T] [Z] ne justifie par aucun élément la réalité de l’atteinte à sa santé, ou encore de la bronchite chronique dont il se dit atteint.

Il ne saurait dans ces conditions être considéré que le logement loué serait indécent.

Concernant l’indécence par rapport à l’insuffisance de chauffage

Selon les dispositions de l’article R171-11 du code de la construction et de l’habitation, tout logement compris dans un bâtiment d’habitation au sens de l’article R111-1 doit pouvoir être chauffé et pourvu d’eau chaude sanitaire moyennant une dépense d’énergie limitée, selon les conditions prévues par les dispositions des articles R172-2 et R172-3. Les équipements de chauffage du logement permettent de maintenir à 18°C la température au centre des pièces du logement. Ils comportent des dispositifs de réglage automatique du chauffage qui permettent notamment à l’occupant d’obtenir une température inférieure à 18°C.

En l’espèce, le rapport de la ville d'[Localité 5] mentionne que le 25 janvier 2023, les murs de la chambre sont froids et humides, d’une température de 10,8°C et que la température de la pièce est de 16,1°C, alors que le radiateur est programmé à 20°C. Il est également constaté que le compteur électrique disjoncte facilement et que les problèmes électriques sont apparus suite à la pose du compter Linky. Le compte rendu souligne qu’au regard de la surface du logement et du nombre d’appareils électriques dont les radiateurs, la puissance recommandée du compteur est de 9kVA et non de 6kVA.

De même, si le rapport d’expertise de l’assureur de M. [T] [Z] ne fait état d’aucune mesure de température, il constate la limitation de la puissance électrique qui ne permet pas de faire fonctionner les 4 radiateurs du logement en même temps, outre le reste des appareils électriques.

Ainsi, la puissance électrique insuffisante à faire fonctionner correctement les radiateurs, suffit à caractériser le dysfonctionnement du chauffage dans la chambre louée à M. [T] [Z] entre janvier et juin 2023.

La responsabilité du bailleur ne peut être retenue qu’à partir du moment où il a été informé et mis en demeure de remédier au problème.

Si M. [T] [Z] verse aux débats des échanges de SMS concernant le passage d’un chauffagiste en octobre 2019, rien ne permet de déterminer le motif de cette intervention, et les messages échangés en octobre 2021 concernent le chauffage de la salle de bains. Les autres messages produits sont difficilement lisibles et ne comportent pas l’année à laquelle ils ont été échangés. De même, M. [T] [Z] verse au dossier un courrier adressé à son bailleur le mettant en demeure de réaliser les travaux nécessaires pour assurer un chauffage correct au sein du logement. Toutefois, force est de constater que ce courrier n’est pas daté et qu’aucun accusé réception n’est produit.

Le seul courrier valant mise en demeure effective est celui adressé par son avocat au bailleur le 12 mai 2023.

De son côté, M. [O] [X] ne justifie d’aucun élément concernant l’impossibilité d’augmenter la puissance électrique au sein du logement, ni de démarches effectives réalisées aux fins de changer les radiateurs ou de procéder à la réalisation de travaux d’isolation des murs suite à la mise en demeure (la facture d’achat d’un radiateur fluide versée au dossier datant du 19 mars 2020). S’il affirme que M. [T] [Z] s’est opposé à l’intervention de techniciens pour réaliser des travaux d’isolation intérieure dans les chambres du logement, les pièces du dossier permettent de constater qu’il a informé ses locataires par SMS (non daté en ce qui concerne l’année), sans leur adresser aucun courrier pour les en informer, et sans justifier de ce que les locataires auraient effectivement tous eus cette information. Dès lors, il ne peut être reproché à M. [T] [Z] d’avoir refusé une intervention dont il avait été informé la veille pour le lendemain tel que cela ressort des SMS. Aucun élément du dossier ne permet par ailleurs de vérifier que le bailleur a relancé ses locataires pour la réalisation de ces travaux d’isolation.

La copie d’écran qu’il produit, affichant une température de 19° pour chaque chambre en date du 16 décembre 2023, ne saurait suffire à considérer que les dysfonctionnements du chauffage ont été résolus, en l’absence de modification l’abonnement d’électricité souscrit, dont l’augmentation est nécessaire au bon fonctionnement des radiateurs.

Dès lors, au regard de l’ensemble de ces éléments, il apparaît que M. [O] [X] a manqué à son obligation de délivrer au locataire un logement disposant des éléments permettant d’assurer un chauffage normal.

Sa responsabilité est donc engagée à ce titre.

Sur la demande d’indemnisation

Selon les dispositions des articles 1103 et 1104 du code civil, Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

L’article 1231-1 du même code précise que le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Il y a lieu de rappeler les dispositions de l’article 1231 du même code, selon lesquelles les dommages et intérêts ne sont dus que si le débiteur a préalablement été mis en demeure de s’exécuter dans un délai raisonnable, à moins que l’inexécution soit définitive.

En l’espèce, M. [O] [X] ne démontre pas qu’il aurait été empêché de mettre à disposition du locataire un logement conforme avec un système de chauffage fonctionnant normalement. Sa responsabilité est donc engagée à raison de l’inexécution de son obligation de bailleur, comme cela résulte des développements précédents.

M. [T] [Z] est mal fondé à réclamer des dommages et intérêts pour la période antérieure à la mise en demeure du 12 mai 2023. Les parties s’accordent à dire qu’il a quitté le logement fin mars 2024, ayant acquis un bien le 26 mars 2024. L’indemnisation sera donc limitée à cette période, soit une durée de 10 mois.

Si les dysfonctionnements du système de chauffage sont établis et que ces derniers ont nécessairement causé un préjudice au locataire, force est de constater que M. [T] [Z] ne justifie par aucun élément de la fréquence et de la durée de ces dysfonctionnements, liés à l’insuffisance de puissance électrique ne permettant pas de pallier l’absence d’isolation des murs extérieurs. Il ne justifie pas de ce qu’il a été contraint d’installer par exemple un chauffage supplémentaire autre qu’électrique pour palier les dysfonctionnements des radiateurs.

Il convient donc d’évaluer le préjudice à une somme équivalente à 10% du loyer mensuel fixé à 500 euros, soit 50 euros pendant 10 mois.

En conséquence, M. [O] [X] sera condamné à payer à M. [T] [Z] la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les frais du procès

Compte tenu de la solution apportée au litige, M. [O] [X] sera condamné aux entiers dépens de l’instance.

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de M. [T] [Z] les frais engagés dans le cadre de la présente instance, non compris dans les dépens. M. [O] [X] sera donc condamnée à lui payer la somme de 1.000 euros sur le fondement des dispositions de la 700 du code de procédure civile. Il sera par ailleurs débouté de sa demande à ce titre.

Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire par provision en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

DIT que M. [O] [X] a manqué à son obligation de délivrer au locataire un logement disposant des éléments permettant d’assurer un chauffage normal,

DIT que sa responsabilité est engagée à ce titre,

CONDAMNE M. [O] [X] à payer à M. [T] [Z] la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE M. [O] [X] à payer à M. [T] [Z] la somme de 1 000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE M. [O] [X] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [O] [X] aux entiers dépens de l’instance.

Et la présente décision a été signée par la Présidente et la Greffière.

La Greffière La Présidente

Chloé ZELINDRE Hélène SOULAS