TRIBUNAL JUDICIAIRE

Palais de Justice

[Adresse 1]

[Adresse 9]

[Localité 7]

Références : N° RG 25/00313 – N° Portalis DBXQ-W-B7J-E6QN (Code nature d’affaire : 5AB/ 0A)

Grosse délivrée le

à M^e ROBERT

Copie délivrée le

à M^e GUILLEMARD

Jugement du 15 Juillet 2025

DEMANDEURS

Madame [S] [C]

née le 21 Avril 1984 à KORCE (ALBANIE), demeurant [Adresse 6] représentée par M^e Florence ROBERT, avocat au barreau de BESANCON substitué par M^e BRIOTTETSarah, avocat au barreau de BESANCON

Monsieur [T] [Y]

né le 18 Octobre 1980 à MASHTERKOR MIRDITE (ALBANIE), demeurant [Adresse 5] représenté par M^e Florence ROBERT, avocat au barreau de BESANCON substitué par M^e BRIOTTETSarah, avocat au barreau de BESANCON

DÉFENDEUR

Monsieur [X] [I], demeurant [Adresse 2] représenté par M^e Esther GUILLEMARD, avocat au barreau de BESANCON substitué par M^e Marine CANTENOT, avocat au barreau de BESANCON

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

JUGE : [Localité 10] Jeanne

GREFFIER : TALIDEC Caroline

DÉBATS : L’affaire est venue pour être plaidée à l’audience du 25 Mars 2025 lors de laquelle le jugement a été mis en délibéré au 15 Juillet 2025

DÉCISION : Contradictoire – premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 14 juin 2021, Mme [J] [C] et M. [T] [Y] ont donné à bail à M. [X] [I] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 4] pour un loyer mensuel initial de 430,00 € hors charges et annexes. Se plaignant de ce que M. [I] causait d’importants troubles de voisinage, Mme [C] et M. [Y] ont fait assigner M. [I] le 27 janvier 2025 devant la juge des contentieux de la protection de [Localité 8] pour obtenir le prononcé de la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement de la dette locative.

L’affaire est tout d’abord appelée à l’audience du 25 mars 2025. Après plusieurs renvois octroyés pour que le défendeur conclue, le dossier est retenu à l’audience utile du 20 mai 2025 où une nouvelle demande de renvoi pour les conclusions du défendeur est rejetée.

À cette audience, Mme [C] comparaît en personne et M. [Y] est représenté par leur conseil. Ils demandent à la juge de :

— prononcer la résiliation du bail d’habitation ;

— ordonner l’expulsion de M. [I] ;

— condamner M. [I] au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 604,87 € ;

— d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 487,00 €

— d’une somme de 1 500,00 € au titre des frais non compris dans les dépens,

— des dépens.

Mme [C] précise que les troubles du voisinage persistent et que le locataire l’a insultée.

M. [I], représenté par son conseil, demande à la juge de :

— débouter Mme [C] et M. [Y] de l’intégralité de leurs demandes,

— reconventionnellement, condamner solidairement Mme [C] et M. [Y] à lui verser la somme de 590,13 € au titre d’un trop-perçu locatif,

— condamner solidairement Mme [C] et M. [Y] aux entiers dépens de l’instance,

— condamner solidairement Mme [C] et M. [Y] à lui verser la somme de

1 500,00 € au titre des frais irrépétibles, au visa de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991,

— écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

La décision est mise en délibéré au 15 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de résiliation

L’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs pose le principe que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus et d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location. Le paiement du loyer et des charges ainsi que l’occupation paisible du logement sont donc deux obligations essentielles du contrat de location, et leur violation peut caractériser un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux au sens des articles 1224 et suivants du code civil.

Sur le paiement des loyers et charges

Tout d’abord, Mme [C] et M. [Y] sollicitent la résiliation du bail en raison de l’impayé locatif, qui s’élève selon eux à la somme de 604,87 €.

L’article 11 de la même loi dispose que lorsqu’un événement précis justifie que le bailleur ait à reprendre le local pour des raisons familiales, les parties peuvent conclure un contrat d’une durée inférieure à trois ans mais d’au moins un an. Si ce contrat fait suite à un contrat de location conclu avec le même locataire pour le même local, le montant du nouveau loyer ne peut être supérieur à celui de l’ancien, éventuellement révisé conformément à l’article 17-1.

En l’espèce, il ressort de la lecture du bail du 14 juin 2021 que la durée du contrat a été réduite à un an « à titre personnel », que le loyer a été fixé à 430,00 € et la provision sur charges à 57,00 €. Le fait que la reprise du logement par le bailleur ait ou non lieu n’empêche pas l’application des dispositions susvisées. Dès lors, le loyer fixé dans ce bail liant M. [I] à Mme [C] et M. [Y] ne peut être supérieur au loyer précédent fixé par Mme [N], précédente propriétaire du logement litigieux. Or Mme [C] et M. [Y] reconnaissent dans le corps de leurs conclusions que le loyer fixé par la précédente propriétaire était de 456,00 € provision sur charges incluse.

Dès lors, il n’existe pas d’impayé locatif justifiant la résiliation du bail. Mme [C] et M. [Y] seront déboutés de leur demande au titre de l’arriéré locatif.

Sur la jouissance paisible

Par ailleurs, Mme [C] et M. [Y] sollicitent la résiliation du bail en raison de nombreux troubles de voisinage dont M. [I] serait l’auteur, en violation de son obligation d’usage paisible. Au soutien de cette demande, les bailleurs versent de nombreuses attestations, courriers et captures d’écran ainsi que le procès-verbal d’une assemblée générale de copropriété. En défense, M. [I] souligne le fait que ces attestations ne respectent pas les dispositions du code de procédure civile et produit des attestations à son bénéfice.

L’article 202 du code de procédure civile dispose que l’attestation mentionne les nom, prénoms, date et lieu de naissance, demeure et profession de son auteur ainsi que son lien de parenté ou d’alliance avec les parties ou de communauté d’intérêts avec elles. Elle indique en outre qu’elle est établie en vue de sa production en justice et que son auteur a connaissance qu’une fausse attestation de sa part l’expose à des sanctions pénales. Elle est écrite, datée et signée de la main de son auteur, qui doit annexer tout justificatif de son identité comportant sa signature.

Il est de droit constant que ces dispositions ne sont pas prescrites à peine de nullité et que le juge ne peut rejeter une attestation sans préciser en quoi l’irrégularité constatée constituait l’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public faisant grief à la partie qui l’attaque. Il appartient au juge du fond d’apprécier souverainement si l’attestation non conforme présente des garanties suffisantes pour emporter sa conviction.

En l’espèce, de nombreuses attestations sont produites par les demandeurs émanant d’habitants de l’immeuble sis [Adresse 3] [Localité 8]. Certaines de ces attestations ne sont pas accompagnées de la copie de l’article 441-7 du code pénal et l’une d’entre elles provient de la mère d’un des bailleurs, qui réside dans l’appartement en-dessous du logement litigieux. Pour autant, ces attestations et courriers sont tous accompagnés d’une copie de carte d’identité ou de titre de séjour signés, et relatent tous les mêmes éléments : un tapage nocturne très fréquent provenant de M. [I] (par diffusion de musique à un volume très élevé, utilisation de la sonnette ou coups sur la porte) ainsi que des insultes à caractère misogyne et raciste envers d’autres habitants de l’immeuble. Ces éléments sont confirmés par la capture d’écran du téléphone de Mme [C] montrant des messages racistes, misogynes et insultants rédigés par M. [I] ainsi que par le procès-verbal d’assemblée général de la copropriété démontrant que ces troubles de voisinage sont anciens.

Pour sa part, M. [I] produit deux attestations non accompagnées de justificatifs d’identité signés permettant d’en vérifier la validité de la signature, attestations témoignant de sa courtoisie et de sa discrétion.

Il ressort de l’ensemble de ces éléments qu’est caractérisé un manquement suffisamment grave aux obligations découlant du bail pour justifier la résiliation du contrat aux torts exclusifs de M. [I] à compter de l’assignation et son expulsion des lieux.

M. [I] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant à compter du 27 janvier 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée à 456,00 € afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

Sur les demandes reconventionnelles

Aux termes des articles 1302 et suivants du code civil, tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution. Celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui de qui il l’a indûment reçu.

En l’espèce, il a été précédemment démontré que Mme [C] et M. [Y] ont augmenté le loyer de M. [I] de manière injustifiée de 31 euros.

M. [I] demande tout d’abord le remboursement de la somme de 320,13 € au titre du reversement d’APL indûment perçu par ses bailleurs. Il ressort du décompte établi par Mme [C] et M. [Y] que ceux-ci ont perçu le 20 mars 2025 la somme de 4 691,00 € correspondant à un rappel d’APL en faveur de M. [I] et qu’ils n’ont reversé à ce dernier que la somme de 4 370,87 €. Les bailleurs mentionnent sur le décompte une « somme erronée » à la suite d’une erreur de calcul. Il apparaît donc que la somme de 320,13 € est bien due par les bailleurs au locataire.

De même, M. [I] sollicite le remboursement de la somme de 31,00 € correspondant selon ses écritures à un trop-perçu en mars 2024. Il produit au soutien de sa demande une quittance de loyer établie par ses bailleurs pour un montant de 487,00 € alors que son loyer est de 456,00 €. Dès lors, la somme de 31,00 € est bien due par les bailleurs au locataire.

En outre, M. [I] sollicite le remboursement de la somme de 219,00 € correspondant selon ses écritures à un trop-perçu d’APL en juin 2024. Or il ressort du décompte établi par les bailleurs le 30 novembre 2024 que le locataire leur a versé la somme de 456,00 € au mois de juin 2024. Toutefois, il ne rapporte pas la preuve de ce que les bailleurs ont perçu au mois de juin 2024 la somme de 219,00 € au titre des APL. En effet, l’attestation de paiement CAF qu’il produit débute qu’en août 2024 et le décompte établi par les bailleurs fait état d’un paiement de 1 104,00 € remboursé au locataire seulement en septembre 2024 en raison d’un encaissement tardif par ce dernier. Dès lors, la somme de 219,00 € n’est pas due par les bailleurs au locataire.

Enfin, M. [I] sollicite le remboursement de 5,00 € par mois depuis janvier 2025. Or il ressort du décompte actualisé établi par les bailleurs que ceux-ci perçoivent depuis février 2025 la somme de 461,00 € par mois constitué du paiement de M. [I] et de l’APL. Le loyer étant de 456,00 € et non de 461,00 €, il existe en effet un trop-perçu de 5,00 € par mois, sur trois mois, de février à avril 2025. Dès lors, la somme de 15,00 € est due par les bailleurs au locataire.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, Mme [C] et M. [Y] seront condamnés solidairement à verser à M. [I] la somme de 366,13 €.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [I], partie perdante, supportera la charge des dépens, dont le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Sur les frais non compris dans les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Condamné aux dépens, M. [I] devra verser à Mme [C] et M. [Y] une somme qu’il est équitable de fixer à 300,00 € au titre des frais non compris dans les dépens.

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE à compter du 27 janvier 2025 la résiliation du bail conclu le 14 juin 2021 entre Mme [J] [C] et M. [T] [Y] et M. [X] [I] concernant le logement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] aux torts exclusifs de M. [X] [I] ;

ORDONNE en conséquence à M. [X] [I] de libérer les lieux et de restituer les clefs à compter de la signification du présent jugement,

DIT qu’à défaut pour M. [X] [I] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clefs, Mme [J] [C] et M. [T] [Y] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

CONDAMNE M. [X] [I] à verser à Mme [J] [C] et M. [T] [Y] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 456,00 € à compter du à compter du 27 janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clefs,

CONDAMNE Mme [J] [C] et M. [T] [Y] à verser à M. [X] [I] la somme de 366,13 € en répétition de l’indu locatif (décompte arrêté au 20 mai 2025, incluant l’indu locatif d’avril 2025) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus à cette date, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

CONDAMNE M. [X] [I] aux dépens dont le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture,

CONDAMNE M. [X] [I] à verser à Mme [J] [C] et M. [T] [Y] une somme de 300,00 € au titre des frais non compris dans les dépens,

DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples et contraires,

DIT que la présente décision sera transmise par les soins du greffe au préfet du département, conformément aux dispositions de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

La greffière La juge