TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame Snc [C] [U]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Catherine HENNEQUIN

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/03002 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7NVH

N° MINUTE : 14

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 18 juillet 2025

DEMANDEUR

E.P.I.C. [Localité 4] HABITAT – OPH,

[Adresse 3]

représenté par Maître Catherine HENNEQUIN de la SELAS LHUMEAU GIORGETTI HENNEQUIN & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS,

DÉFENDERESSE

Madame Snc [C] [U],

[Adresse 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne BRON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 12 juin 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 18 juillet 2025 par Anne BRON, Vice-présidente, assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 18 juillet 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/03002 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7NVH

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 22 décembre 2017, l’établissement public [Localité 4] HABITAT-OPH a consenti un bail d’habitation à M^me Snc [C] [U] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 5].

Par acte de commissaire de justice du 28 octobre 2022, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 2304,91 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M^me Snc [C] [U] le 2 novembre 2022.

Par assignation du 11 mars 2025, l’établissement public PARIS HABITAT-OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M^me Snc [C] [U] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges et taxes, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

−3728,15 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

−800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 12 mars 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l’audience du 12 juin 2025, l’établissement public [Localité 4] HABITAT-OPH maintient l’intégralité de ses demandes, actualisées pour la dette locative à 4056,23 euros. Il déclare, par ailleurs, accepter le plan d’apurement de cette dette proposé par la défenderesse.

M^me Snc [C] [U] reconnaît en effet le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d’une mensualité d’apurement de 150 euros, en plus du loyer courant.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

L’établissement public [Localité 4] HABITAT-OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 28 octobre 2022. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2304,91 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 29 décembre 2022.

Cependant, eu égard à la volonté de la locataire de s’acquitter de sa dette et à l’accord du bailleur, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’établissement public [Localité 4] HABITAT-OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 2 juin 2025, M^me Snc [C] [U] lui devait la somme de 3895,5 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M^me Snc [C] [U] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme au bailleur, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M^me Snc [C] [U] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation due en cas de résiliation du bail

Il y a lieu d’allouer au bailleur, dans l’hypothèse du maintien dans les lieux de la défenderesse ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation provisoirement fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, ce à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération des lieux.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M^me Snc [C] [U], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, l’équité justifie de rejeter la demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 28 octobre 2022 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 22 décembre 2017 entre l’établissement public [Localité 4] HABITAT-OPH, d’une part, et M^me Snc [C] [U], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 5] est résilié depuis le 29 décembre 2022,

CONDAMNE M^me Snc [C] [U] à payer à l’établissement public [Localité 4] HABITAT-OPH la somme de 3895,50 euros (trois mille huit cent quatre-vingt-quinze euros et cinquante centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 2 juin 2025, terme de mai inclus, déduction faite du paiement de 625,40 euros le 2 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

AUTORISE M^me Snc [C] [U] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 25 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 150 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que les règlements devront intervenir au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M^me Snc [C] [U],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 29 décembre 2022,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M^me Snc [C] [U] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

M^me Snc [C] [U] sera condamnée à verser à l’établissement public [Localité 4] HABITAT-OPH une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

REJETTE les autres demandes,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

DÉBOUTE l’établissement public [Localité 4] HABITAT-OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M^me Snc [C] [U] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 28 octobre 2022 et celui de l’assignation du 11 mars 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 18 juillet 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge