Tribunal Judiciaire de Paris, Service des referes, 2 juin 2025, n° 23/58164

TJ Paris 2 juin 2025

CA Paris
Confirmation 4 décembre 2025

Arguments

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Accepté
Réalisation de travaux sans autorisation
La cour a jugé que la réalisation de travaux affectant les parties communes sans autorisation constitue un trouble manifestement illicite, justifiant la demande de remise en état.
Accepté
Frais non compris dans les dépens
La cour a décidé de condamner la S.C.I. PITCHI HOYZ à verser une somme au syndicat pour couvrir les frais non compris dans les dépens.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, service des réf., 2 juin 2025, n° 23/58164
Numéro(s) :	23/58164
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	25 septembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Pascal PERRAULTPhilippe BENSUSSAN
Cabinet(s) :	DOLLA-VIAL & ASSOCIES
Parties :	Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L' ENSEMBLE IMMOBILIER SIS [ Adresse 3 ] c/ La S.C.I. PITCHI HOYZ

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

■

N° RG 23/58164 – N° Portalis 352J-W-B7H-C25Y5

N° : 4

Assignation du :

31 Octobre 2023

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 02 juin 2025

par Béatrice CHARLIER-BONATTI, Vice-président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Carine DIDIER, Greffier.

DEMANDERESSE

Le SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER SIS [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la société L2CA, exerçant sous l’enseigne SOUPIZET IMMOBILIER

C/O L2CA

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par la SELARL DOLLA – VIAL & ASSOCIES, prise en la personne de Maître Philippe BENSUSSAN, avocat au barreau de PARIS – #P0074

DEFENDERESSE

La S.C.I. PITCHI HOYZ

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par Maître Pascal PERRAULT, avocat au barreau de PARIS – #B0731

DÉBATS

A l’audience du 24 Avril 2025, tenue publiquement, présidée par Béatrice CHARLIER-BONATTI, Vice-président, assistée de Carine DIDIER, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

L’immeuble sis [Adresse 3] est régi par les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, par celles de son décret d’application du 17 mars 1967 et par celles de son règlement de copropriété.

La SCI PITCHI HOYZ est propriétaire du lot n°43, le bâtiment C n’est constitué que de ce lot.

Cette dernière a entrepris des travaux de rénovation de son lot et a, à l’occasion de la réalisation de ceux-ci créé « un sauna extérieur avec modification partielle de la toiture ».

Cependant, aucune autorisation n’a été requise auprès de l’assemblée générale pour la réalisation de ces travaux.

Lors de l’assemblée générale qui s’est tenue le 15 mai 2023, les copropriétaires ont adopté la résolution n°14 portant mandat à donner au syndic pour agir en justice.

Par exploit de commissaire de justice du 31 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires a assigné la SCI PITCHI HOYZ devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris.

Par ordonnance du 16 novembre 2023, le juge des référés a ordonné aux parties de rencontrer Madame [T] en qualité de médiateur.

Cinq réunions de médiation se sont déroulées entre avril 2024 et janvier 2025.

Par courriel du 16 janvier 2025 adressé aux parties, Madame [T] a pris acte de la fin de la médiation.

Par conclusions en date du 8 avril 2025, le syndicat des copropriétaires demande au juge des référés de:

RECEVOIR le Syndicat des Copropriétaires DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER SIS [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la Société L2CA, exerçant sous l’enseigne SOUPIZET IMMOBILIER, SARL, en ses demandes et le déclarer bien fondé ;

Ce faisant :

CONDAMNER la SCI PITCHI HOYZ à procéder à la remise à l’état initial de ses parties privatives en procédant à la dépose : Du sauna, des panneaux en bois clôturant la terrasse, sous astreinte de 500 € jour de retard, à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir et ce, sous le contrôle de l’architecte de la copropriété, aux frais exclusifs des défendeurs ;

DEBOUTER la SCI PITCHI HOYZ de toutes ses demandes ;

CONDAMNER la SCI PITCHI HOYZ à verser au Syndicat des Copropriétaires de L’ENSEMBLE IMMOBILIER SIS [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice, la Société L2CA, exerçant sous l’enseigne SOUPIZET IMMOBILIER, SARL la somme de 3.500 € en application de l’article 700 du CPC.

Par conclusions en date du 10 avril 2025, la SCI PITCHI HOYZ demande au juge des référés de:

A titre principal,

CONSTATER l’absence d’urgence et l’existence d’une contestation sérieuse au sens de l’article 834 du code civil ;

CONSTATER l’absence de dommage imminent et l’absence d’un trouble illicite au sens de l’article 835 du code civil ;

JUGER n’y avoir lieu à référé, et RENVOYER les parties à mieux se pourvoir au fond ;

A titre subsidiaire,

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] agissant par son syndic la société L2CA exerçant sous l’enseigne SOUPIZET IMMOBILIER de ses demandes, l’existence d’une atteinte à l’esthétique de l’immeuble

par les travaux effectués par la SCI PITCHI HOYZ n’étant pas rapportée ;

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] agissant par son syndic la société L2CA exerçant sous l’enseigne SOUPIZET IMMOBILIER, à payer à la SCI PITCHI HOYZ la somme de 3.500 euros, (TROIS MILLE CINQ EUROS), par application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] agissant par son syndic la société L2CA exerçant sous l’enseigne SOUPIZET IMMOBILIER, à payer à la SCI PITCHI HOYZ les dépens de la présente instance ainsi que celui de la signification de l’ordonnance à intervenir par application de l’article 696 du Code de Procédure Civile.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens.

L’audience s’est tenue le 24 avril 2025 et l’affaire a été mise en délibéré au 2 juin 2025.

MOTIFS

I. Sur la demande de dépose du jacuzzi:

Selon l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’article 8 de la loi du 10 juillet 1965 précise :

« Un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l’état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l’administration des parties communes.

Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation. »

L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 rappelle :

« Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.»

Aux termes de l’article 25 b) de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant « l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble ».

En application de ces textes, la réalisation, sans autorisation de l’assemblée générale, de travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble est constitutive d’un trouble manifestement illicite justifiant la remise en état des lieux.

Au cas présent, il n’est pas contesté, par la SCI PITCHI HOYZ que celle-ci a posé sur sa terrasse un sauna et a procédé à l’aménagement de la terrasse, en couvrant intégralement le sauna.

Il est également constant que la SCI PITCHI HOYZ a effectué, ce qui n’est pas contesté, un aménagement des parties privatives, en l’occurrence la terrasse, sans requérir l’autorisation de la copropriété, en assemblée générale.

Or, les stipulations du règlement de copropriété prévoient que tout aménagement de la terrasse requiert l’autorisation de l’assemblée générale, statuant à la majorité de l’article 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

Les aménagements considérés ne doivent pas être de nature à violer l’harmonie de l’immeuble.

Or, en l’occurrence, la SCI PITCHI HOYZ a procédé, sur sa terrasse privative, à la construction d’un bardage et d’un sauna couvert, qui viennent, manifestement rompre l’harmonie de la copropriété.

Le trouble manifestement illicite est dès lors caractérisé, de sorte qu’il sera enjoint à la SCI PITCHI HOYZ de procéder à la dépose du sauna ainsi que les panneaux en bois clôturant la terrasse et à la remise en état, dans un délai de trois mois suivant la signification de la présente décision et, passé ce délai, sous astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard pendant six mois.

II. Sur les frais et dépens:

La SCI PITCHI HOYZ, défenderesse, partie perdante, sera tenue aux dépens de l’instance, sans dispense de participation aux frais de procédure en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Elle sera par suite condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile afin de l’indemniser des frais non compris dans les dépens qu’il a été contraint d’exposer.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des référés, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance de référé contradictoire et en premier ressort,

Ordonnons à la SCI PITCHI HOYZ de déposer le sauna ainsi que les panneaux en bois clôturant la terrasse, dans un délai de trois mois suivant la signification de la présente décision et, passé ce délai, sous astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard pendant six mois ;

Condamnons la SCI PITCHI HOYZ aux dépens ;

Condamnons la SCI PITCHI HOYZ à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi fait à [Localité 7], le 2 juin 2025

La Greffière, La Présidente,

Carine DIDIER Béatrice CHARLIER-BONATTI