COUR D’APPEL D'[Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

MINUTE N°

DU 18 Juin 2025

N° RG 24/03005 – N° Portalis DBWR-W-B7I-P27J

Grosse délivrée

à M^e SAID

à M^e ASSOULINE

Expédition délivrée

à M^e LACROUTS

au Service Recouvrement

AJ

le

DEMANDEUR:

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] sis [Adresse 3]

Représenté par son syndic en exercice la SASU FONCIA [Localité 7]

[Adresse 5]

représentée par M^e Jérôme LACROUTS, avocat au barreau de NICE

DEFENDEURS:

Monsieur [J] [E]

né le 28 Septembre 1963 à [Localité 7] (06)

[Adresse 1]

représenté par M^e Muriel ASSOULINE, avocat au barreau de NICE

Monsieur [W] [T]

né le 7 Mars 1998

[Adresse 3]

représenté par M^e David SAID substitué par M^e Lisa ARRIGHI, avocats au barreau de NICE

Bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro N-06088-2024-006975 du 20.11.2024 accordée par le Bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 7]

INTERVENANT VOLONTAIRE:

Madame [X] [M] épouse [E]

née le 10 Octobre 1965 à [Localité 8] (ALGERIE)

[Adresse 1]

représentée par M^e Muriel ASSOULINE, avocat au barreau de NICE

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Juge des contentieux de la protection : Madame Anne-Christine HERRY-VERNIMONT, Première Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de Nice, assistée lors des débats et lors du prononcé par M^me Magali MARTINEZ, Cadre greffier, qui a signé la minute avec la présidente

DEBATS : A l’audience publique du 22 Avril 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 18 Juin 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe le 18 Juin 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [J] [E] et Madame [X] [M] épouse [E] sont propriétaires indivis d’un appartement formant le lot n°21 situé au rez de chaussée de la copropriété dénommée « [Adresse 2] » sis [Adresse 4], qu’ils ont donné à bail à Monsieur[W] [T] suivant acte sous seing privé en date du 26 juin 2020.

Se prévalant des troubles de jouissance occasionnés par Monsieur[W] [T] et de la carence des bailleurs pour y mettre fin, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 2] », représenté par son syndic en exercice la SASU FONCIA NICE, a fait assigner Monsieur [J] [E] et Monsieur[W] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de NICE, à l’audience du 28 novembre 2024 à 14 heures 15, par actes de commissaire de justice en date des 9 et 15 juillet 2024, aux fins, au visa des articles 7 et 9 de la loi du 6 juillet 1989, de l’article 1341-1 du code civil et du règlement de copropriété, de :

À titre principal :

— prononcer la résiliation du bail d’habitation,

— ordonner l’expulsion de Monsieur[W] [T] à compter de la décision à intervenir sous astreinte de 150 euros par jour de retard dans un délai de 15 jours maximum à compter de la signification de l’ordonnance à venir,

— condamner Monsieur [J] [E] à résilier le bail d’habitation passé avec Monsieur [T] et à procéder à l’expulsion du locataire sous astreinte 150 euros par jour de retard passé un délai de 15 jours maximum à compter de la signification de l’ordonnance à venir, avec l’aide d’un serrurier et du concours de la force publique,

À titre subsidiaire :

— condamner [J] [E] à faire cesser le maintien des animaux dans des conditions d’insalubrité et à procéder à une dératisation dans le lot n°21 dont il est copropriétaire, afin de faire cesser les nuisances olfactives dans l’immeuble, et ce sous astreinte provisoire de 500 euros par jour de retard passé le délai de 10 jours à compter de la signification de l’ordonnance à venir,

— condamner Monsieur [W] [T] à faire cesser le maintien des animaux dans des conditions d’insalubrité et à procéder à une dératisation dans le lot n°21 dont il est locataire, afin de faire cesser les nuisances olfactives dans l’immeuble, et ce sous astreinte provisoire de 500 euros par jour de retard passé le délai de 10 jours à compter de la signification de l’ordonnance à venir,

En tout état de cause :

— condamner Monsieur [E] et Monsieur[W] [T] à lui payer chacun la somme indemnitaire de 500 euros au regard du préjudice subi par la copropriété,

— condamner Monsieur [E] et Monsieur[W] [T] à lui payer chacun la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum Monsieur [E] et Monsieur[W] [T] aux dépens.

À l’audience du 28 novembre 2024, l’affaire a été renvoyée à celle du 29 janvier 2025 en raison de l’intervention volontaire de Madame [X] [M] épouse [E],

Monsieur[W] [T] a quitté les lieux le 15 janvier 2025.

À l’audience du 29 janvier 2025, l’affaire a été renvoyée à celle du 22 avril 2025 à 14 heures,

À l’audience du 22 avril 2025 à laquelle l’affaire a été retenue,

Le syndicat des copropriétaires « [Adresse 2] », représenté par son syndic en exercice la SASU FONCIA [Localité 7], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance auquel il se réfère expressément.

Monsieur [J] [E] et Madame [X] [M] épouse [E], cette dernière intervenant volontairement à la présente procédure, représentés par leur conseil, se réfèrent à leurs conclusions n°3 déposées à l’audience aux termes desquelles ils demandent de débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 2] » de ses demandes et reconventionnellement :

— juger que l’article 9 du règlement de copropriété stipulant que « les copropriétaires et occupants ne pourront avoir aucun animal malfaisant, malodorant, malpropre ou criard » est réputée non écrite,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 2] » à leur payer :

— la somme de 3 000 euros de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral,

— la somme de 4 500 euros de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de perte locative,

— la somme de 432,48 euros correspondant au coût du constat de Maître [C],

— la somme de 100 euros au titre de la désinsectisation de septembre 2024,

— la somme de 235 euros indument imputée au titre de la désinsectisation de l’immeuble et la somme de 48 euros indument imputée au titre d’une mise en demeure,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 2] » à les relever et garantir des condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre, à la demande de Monsieur[W] [T],

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 2] » à leur verser la somme de 2 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre aux dépens qui comprendront l’intégralité des droits et émoluments des actes d’huissiers de justice pour le recouvrement et l’encaissement de la créance,

— à titre subsidiaire, condamner Monsieur[W] [T] à les relever et garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre à la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 2] » ainsi qu’à leur payer :

— la somme de 3 000 euros de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice moral,

— la somme de 4 500 euros de dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de perte locative,

— la somme de 432,48 euros correspondant au coût du constat de Maître [C],

— la somme de 100 euros au titre de la désinsectisation de septembre 2024,

— la somme de 235 euros indument imputés au titre de la désinsectisation de l’immeuble et la somme de 48 euros indument imputés au titre d’une mise en demeure,

— la somme de 2 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux dépens qui comprendront l’intégralité des droits et émoluments des actes d’huissiers de justice pour le recouvrement et l’encaissement de la créance.

Monsieur[W] [T], représenté par son conseil, se réfère à ses conclusions déposées à l’audience, aux termes desquelles il demande au visa des articles 9 et 31-1 du code de procédure civile, de l’article 1240 du code civil, de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, de débouter le syndicat des copropriétaires et les époux [E] de leurs demandes et reconventionnellement de condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 2] » à lui payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et celle de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux dépens.

Vu les articles 446-1 et 455 du code de procédure civile,

Le délibéré de l’affaire a été fixé au 18 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’action oblique formée par le syndicat des copropriétaires

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Selon l’article 7 b de la loi du 6 juillet 1989 le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

Selon l’article 9 I de la loi du 10 juillet 1965 chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Par ailleurs, l’article 544 du code civil dispose que la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements. Ce droit est toutefois limité par le principe jurisprudentiel suivant lequel nul ne doit causer à autrui un dommage dépassant les inconvénients normaux du voisinage, le voisin lésé pouvant en demander réparation à l’auteur du trouble.

Selon l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. Il en résulte de manière constante que le juge apprécie souverainement si les manquements imputés au cocontractant sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat, et que cette appréciation se fait au jour de la décision.

L’article 1341-1 du code civil dispose que lorsque la carence du débiteur dans l’exercice de ses droits et actions à caractère patrimonial compromet les droits de son créancier, celui-ci peut les exercer pour le compte de son débiteur, à l’exception de ceux qui sont exclusivement rattachés à sa personne.

Il résulte de ce texte, qu’en cas de carence du copropriétaire-bailleur, le syndicat des copropriétaires a le droit d’exercer une action en résiliation du bail, dès lors que le locataire contrevient aux obligations de celui-ci et que ses agissements qui causent un préjudice aux autres copropriétaires sont en outre contraires au règlement de copropriété.

Il est admis, qu’un syndicat des copropriétaires, peut, à l’instar de tout copropriétaire, exercer par la voie de l’action oblique les droits et actions du copropriétaire-bailleur pour obtenir la résiliation du bail lorsque le locataire contrevient, outre au règlement de copropriété, aux obligations découlant de celui-ci et que ses agissements causent un préjudice aux autres copropriétaires.

Le règlement de copropriété ayant la nature d’un contrat, chaque copropriétaire a le droit d’en exiger le respect par les autres.

Ainsi, l’action oblique n’est pas circonscrite aux seules créances de sommes d’argent pour lesquelles la démonstration du caractère liquide sera exigée et peut notamment dans le cadre de la copropriété, conduire à la résiliation du bail, à la condition de démontrer la carence du bailleur, outre une violation du règlement de copropriété ou des obligations découlant du bail et un préjudice qui en résulte.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires se plaint des nuisances olfactives (déjections canines) et de la présence de nuisibles (rats et cafards) provenant de l’appartement de Monsieur[W] [T] depuis l’année 2023 ainsi que de la carence des bailleurs pour y mettre fin.

En défense, les époux [E] et Monsieur[W] [T] font valoir que le syndicat des copropriétaires n’établit pas la réalité des désordres ni que ces derniers proviendraient de l’appartement donné à bail à Monsieur[W] [T] soulignant que les plaintes émanaient uniquement d’une seule copropriétaire. Les époux [E] soulèvent également qu’ils n’ont jamais été avisés des prétendues troubles de voisinage ou autres manquements au règlement de copropriété commis par leur locataire et qu’ils ont agi avec diligence suite à l’envoi du courrier du 20 novembre 2023 pour faire dératiser l’appartement. Ils en concluent que leur responsabilité ne saurait être engagée.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit aux débats un signalement à la SPA effectué le 1er juin 2023 par une voisine Madame [Z] [P], un courrier adressé à Monsieur [E] le 20 novembre 2023 selon lequel le syndic a reçu plusieurs signalements de la part des voisins depuis plusieurs mois concernant la présence de nuisibles (rats, cafards) et d’odeurs nauséabondes émanant de l’appartement donné à bail à Monsieur[W] [T] ainsi qu’un courriel du 9 janvier 2024 de la direction de la réglementation de la ville de [Localité 7] informant Madame [Z] [P] que deux courriers de mise en demeure ont été adressés les 27 juillet et 20 septembre 2023 à Monsieur[W] [T] outre que lors de leur passage le 11 octobre 2023, leur service ayant à nouveau constaté le dégagement de fortes odeurs de chien provenant dudit logement, un procès-verbal a été dressé et transmis au Procureur de la République.

Il est relevé également que le procès-verbal de l’assemblée générale extraordinaire du 18 avril 2025 relate que Monsieur [E] a pris la parole pour faire état de la situation et qu’il convenait que des odeurs désagréables étaient présentes.

Si ces éléments établissent la réalité des nuisances olfactives provenant de l’appartement de Monsieur[W] [T], entre juin 2023 et janvier 2024, dénoncées par Madame [Z] [P], et corroborées par les constatations du service de l’hygiène de la ville et dont Monsieur [E] a lui-même reconnu l’existence, ce dernier et son épouse produisent un procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 25 septembre 2024 selon lequel l’appartement de Monsieur[W] [T] est en parfait état de propreté et ne comporte aucune odeur particulière ou dérangeante outre qu’il n’y a aucune trace d’insectes, de rampants ou de nuisibles. Par ailleurs, la société 3D PLUS [Localité 7] a constaté lors de son intervention du 26 septembre 2024 l’absence de blattes ou autres nuisibles.

Il est constant par ailleurs que Monsieur[W] [T] a quitté le logement depuis le mois de janvier 2025.

Il s’ensuit que l’action oblique du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommée « [Adresse 2] » à l’encontre des époux [E] aux fins de résiliation du bail consenti à Monsieur[W] [T] est sans objet.

L’action du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 2] » est par conséquent irrecevable. Il en est de même de ses demandes subséquentes de condamnation de Monsieur [E] et de Monsieur [T] à faire cesser le maintien des animaux et à procéder à la dératisation dans l’appartement, sous astreinte de 500 euros par jour de retard étant précisé qu’aucun élément ne vient au soutien de la présence de nuisibles dans l’appartement (rats ou cafards).

Sur la demande de dommages et intérêts en raison d’un trouble anormal de voisinage

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de Monsieur [E] et de Monsieur [T] à lui payer chacun la somme de 500 euros en réparation de son préjudice. Cependant, il ne démontre pas que tous les copropriétaires aient subi un trouble anormal du voisinage, les pièces produites émanant uniquement du syndic ou de Madame [Z] [P]. En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes reconventionnelles des époux [E]

Les époux [E] sollicitent reconventionnellement qu’une clause du règlement de copropriété soit déclarée non écrite et recherchent la responsabilité délictuelle du syndicat des copropriétaires en faisant valoir qu’ils ont été victimes d’un harcèlement de sa part. Ils le tiennent pour responsable du départ de leur locataire et de dépenses engagées de manière superflues pour faire procéder à la dératisation de leur appartement et à l’établissement d’un procès-verbal de constat de commissaire de justice. À titre subsidiaire, ils souhaitent engager la responsabilité contractuelle du locataire.

Concernant la clause du règlement de copropriété

Le juge des contentieux de la protection est exclusivement compétent matériellement en application des articles L. 213-4-2, L. 213-4-3, L. 213-4-4, L. 213-4-5, L. 213-4-6 et L. 213-4-7 du code de l’organisation judiciaire pour trancher les contentieux visés auxdits textes dont la protection des majeurs, les baux d’habitation, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble à usage d’habitation, les crédits à la consommation, le surendettement et le fichage et dé fichage des mentions au FICP.

S’agissant en premier lieu de la clause du règlement de copropriété contestée, qui est stipulée paragraphe « occupation » article 9 du chapitre II, titre I de la troisième partie dudit règlement, il n’appartient pas au juge des contentieux de la protection, d’en apprécier la validité. Les époux [E] seront donc renvoyés à mieux se pourvoir s’agissant de cette demande, irrecevable devant la présente juridiction.

Concernant les demandes indemnitaires formulées à l’encontre du syndicat des copropriétaires,

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, les époux [E] ne démontrent pas que le syndicat des copropriétaires les aurait harcelés alors que trois courriers seulement leur ont été adressés, ni que celui-ci soit responsable du départ du locataire, le harcèlement dont lui-même aurait été victime et l’ayant conduit à délivrer son congé n’étant pas non plus prouvé.

En revanche, il n’est pas contestable que Monsieur [E] a été mis en demeure à trois reprises par le syndicat des copropriétaires, par courriers des 28 novembre 2023, 18 septembre 2024 et 18 octobre 2024, de procéder à la désinsectisation dans l’appartement loué à Monsieur[W] [T] au motif que le syndic avait reçu des signalements sur la présence de nuisibles (rats et cafards) dans les parties communes en provenant de l’appartement litigieux. Or, ces mises en demeure ne reposent sur aucun élément probant mis à part les prétendus signalements reçus par le syndic, qui ne sont pas produits aux débats. Dès lors, le syndicat des copropriétaires a commis une faute en mettant en demeure Monsieur [E] de procéder à la désinsectisation de l’appartement et doit être condamné à l’indemniser en conséquence. Monsieur [E] expose avoir déboursé la somme de 100 euros. Cependant aucune facture n’est produite de sorte qu’il sera débouté de sa demande.

Les époux [E] seront également déboutés de leurs autres demandes indemnitaires s’agissant du coût du procès-verbal de constat, ainsi que des frais de mise en demeure et de la facture de désinsectisation de cafards de l’immeuble, comptabilisés au débit de leur compte individuel de copropriétaire les 10 mai 2023 et 30 septembre 2023 pour des montants de 48 euros et 235 euros, ne démontrant pas la faute du syndicat des copropriétaires à ce titre.

Enfin, s’agissant des demandes indemnitaires formulées à titre subsidiaire à l’encontre de Monsieur [W] [T], les époux [E] seront déboutés de leurs demandes puisque si ce dernier a manqué à son obligation de jouissance paisible des lieux sur la période de juin 2023 à janvier 2024, en raison de nuisances olfactives, ils échouent à démontrer le lien de causalité avec les divers postes de préjudice sus-invoqués.

Sur la demande reconventionnelle de Monsieur[W] [T]

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Monsieur[W] [T] sollicite reconventionnellement la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui verser la somme 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive au visa des articles 32-1 du code de procédure civile et 1240 du code civil en faisant valoir que celui-ci n’apportait pas la preuve des nuisances commises ni de mise en demeure préalable et qu’il a dû donner congé en raison du harcèlement dont il a été victime pendant plusieurs mois.

Cependant, il a été vu précédemment que les pièces produites par le syndicat des copropriétaires attestaient de la réalité des nuisances olfactives provenant de l’appartement de Monsieur [W] [T] de sorte que la présente procédure ne saurait être qualifiée d’abusive, ce dernier ayant quitté les lieux en cours de procédure. Par ailleurs, il ne démontre pas le harcèlement dont il a été victime et qui l’aurait poussé à donner congé de l’appartement. Dans ces conditions, Monsieur [W] [T] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 2] » qui succombe au sens de l’article 696 du code de procédure civile supportera les dépens et sera condamné à verser à Monsieur [J] [E] et Madame [X] [M] épouse [E] ainsi qu’à Monsieur[W] [T] la somme de 500 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit, compatible avec la nature de la présente affaire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE irrecevable l’action oblique du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 2] » ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 2] » de sa demande de dommages et intérêts ;

DÉCLARE irrecevable la demande de Monsieur [J] [E] et de Madame [X] [M] épouse [E] tendant à voir déclarer non écrite la clause article 9 du règlement de copropriété ;

DÉBOUTE Monsieur [J] [E] et Madame [X] [M] épouse [E] de leur demande reconventionnelle de dommages et intérêts à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 2] » ;

DÉBOUTE Monsieur [J] [E] et Madame [X] [M] épouse [E] de leur demande reconventionnelle de dommages et intérêts à l’encontre de Monsieur[W] [T] ;

DÉBOUTE Monsieur[W] [T] de sa demande reconventionnelle de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 2] » à payer à Monsieur [J] [E] et Madame [X] [M] épouse [E] ainsi qu’à Monsieur[W] [T] la somme de 500 euros chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 2] » aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection