MINUTE N° :

JUGEMENT

DU 06 Juin 2025

N° RC 24/04418

DÉCISION

contradictoire et en premier ressort

Société CDC HABITAT SOCIAL

ET :

[F] [B] [P]

Débats à l’audience du 27 Mars 2025

copie et grosse le :

à Me [Localité 4]

copie le :

à M. [B] [P]

à M. Le Préfet d'[Localité 6] et [Localité 7]

copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

TENUE le 06 Juin 2025

Au siège du Tribunal, [Adresse 2] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : F. DEVOUARD, Magistrat à titre temporaire du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E.ESPADINHA

DÉBATS :

A l’audience publique du 27 Mars 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 06 Juin 2025 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Société CDC HABITAT SOCIAL, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Sophie CHARRON de la SARL ARCOLE, avocats au barreau de TOURS, avocats plaidant

D’une Part ;

ET :

Monsieur [F] [B] [P]

né le 01 Janvier 1998 à [Localité 5] (REPUBLIQUE DE CENTRE AFRIQUE), demeurant [Adresse 1]

comparant

D’autre Part ;

EXPOSE DES MOTIFS

Par contrat signé électroniquement le 6 février 2023, la SA CDC HABITAT SOCIAL a donné à bail à M. [F] [B] [P] un bien immobilier à usage d’habitation avec emplacement de stationnement annexe situé à [Adresse 10] pour un loyer mensuel principal de 353,45 euros et 54,71 euros de charges,

Invoquant l’existence de loyers demeurés impayés et un défaut de justification de l’assurance des lieu louée, la SA CDC HABITAT SOCIAL a :

— saisi la CCAPEX le 1er juillet 2024 de la situation,

— fait signifier le 3 juillet 2024 un commandement de payer la somme en principal de 1.315,18 euros et de justifier d’une assurance en visant la clause résolutoire,

— saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de TOURS par acte de commissaire de justice du 18 septembre 2024, dénoncé au préfet d’Indre et Loire le 19 septembre 2024 pour voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire et subsidiairement prononcer la résiliation du bail;

— ordonner l’expulsion de M. [F] [B] [P] devenu sans droit ni titre ;

— et obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 1.357,79 euros arrêtée au 6 septembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la décision, à parfaire d’une indemnité mensuelle d’occupation égale aux loyers et charges convenus au contrat à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à libération des lieux, outre une somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens comprenant notamment les frais du commandement.

A l’audience du 27 mars 2025, la SA CDC HABITAT SOCIAL – représentée par son conseil – indique que l’attestation d’assurance a été transmise et maintient ses demandes fondées sur le défaut de paiement des loyers, en actualisant la dette à 1.209,07 euros arrêtée au 21 mars 2025 (échéance de mars appelée). Elle précise avoir pris un accord avec son locataire pour l’apurement de la créance à raison de 60 euros mensuels. Elle donne donc son accord pour qu’il lui soit accordé des délais de paiement suspensifs.

M. [F] [B] [P] est présent. Il reconnait être signataire du bail et le montant de la dette. Il confirme l’accord, pris et respecté, de l’apurement de la créance par versements mensuels de 60 euros en plus du loyer. Il indique percevoir un revenu mensuel moyen de 1.400 euros.

Le diagnostic social et financier confirme ce revenu et fait état de 1.169 euros de charges mensuelles confirmées par M.[B] [P].

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

1 ) Sur la recevabilité de l’action en résiliation et en expulsion

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales autres que certaines SCI familiales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, la SA CDC HABITAT SOCIAL justifie de la saisine de la CCAPEX et de la dénonciation de l’assignation au représentant de l’État conformément aux dispositions précitées.

L’action est donc recevable.

2) Sur le fond

— Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24-I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à l’espèce, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » ;

En l’espèce, la SA CDC HABITAT SOCIAL produit :

— le bail du 6 février 2023 contenant une clause résolutoire,

— le commandement de payer visant cette clause, signifié le 3 juillet 2024, pour la somme en principal de 1.315,18 euros,

— une décompte de créance arrêté au 21 mars 2025.

Il en ressort que le commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois , de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 4 septembre 2024.

— Sur le paiement de l’arriéré locatif

Le paiement des loyers et des charges échus constitue l’obligation principale d’un locataire à l’égard de son bailleur en vertu de l’article 7 a) de la loi 89-462 du 6 juillet 1989.

Depuis la résiliation du bail, M. [F] [B] [P] qui se maintient dans les lieux et cause ainsi un préjudice à son bailleur, est redevable d’une indemnité d’occupation qu’il convient de fixer au montant actuel du loyer actualisé et des charges justifiées.

En l’espèce, la SA CDC HABITAT SOCIAL produit un décompte de sa créance arrêtée à la date du 21 mars 2025 (échéance du mois de mars 2025 comprise) à un montant de 1.209,07 euros.

M. [F] [B] [P], présente n’a contesté ni le principe ni le montant de la créance.

Toutefois, en application de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut vérifier d’office tout élément constitutif de la dette locative.

Cette créance comprend des frais de contentieux inclus dans les dépens. Ceux-ci seront déduits de la créance à hauteur de 252,30 euros (122,08 euros + 130,22 euros). La créance locative sera retenue à hauteur de 956,77 euros.

M. [F] [B] [P] sera par conséquent condamné au paiement de cette somme au titre de la créance locative arrêtée au 21 mars 2025, échéance de mars comprise.

— Sur l’octroi de délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire

L’article 24 V, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que " Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…) ; l’article 24 VII ajoute que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet."

En l’espèce, M. [F] [B] [P] a repris le paiement régulier des loyers courants, depuis le mois de novembre 2024 soit avant la date de l’audience. L’équilibre de ses charges et ressources, tel qu’il ressort du diagnostic social et financier et de ses déclarations, lui permet de faire face à un apurement de sa dette locative.

Compte tenu de ces éléments, M. [F] [B] [P] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. Les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas d’apurement intégral de la dette selon l’échéancier, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, à défaut de règlement d’une mensualité ou du loyer et charges courants, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible en l’absence de régularisation dans les 15 jours. La clause résolutoire reprendra alors ses effets et aura pour effet de déchoir le locataire de tout droit d’occupation du local donné à bail. L’expulsion sera ordonnée et jusqu’à libération complète des lieux, la locataire se trouvera redevable, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges justifiées qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail au jour de la défaillance.

3) Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

M. [F] [B] [P], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure cout du commandement compris. Dans lamesure où ils sont déjà compris dans l’échéancier signé des parties, la condamnation sera prononcée en deniers ou quittance.

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Afin de favoriser le règlement de l’impayé locatif et compte tenu de la situation respective des parties, il n’apparaît pas équitable de faire application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 6 février 2023, entre la SA CDC HABITAT SOCIAL et M. [F] [B] [P] concernant le bien immobilier sis à [Adresse 9] avec annexe sont réunies à la date du 4 septembre 2024 ;

CONDAMNE M. [F] [B] [P] à verser à la SA CDC HABITAT SOCIAL la somme 956,77 euros arrêtée au 21 mars 2025 (échéance du mois de mars 2025 comprise) au titre de la dette locative ;

AUTORISE M. [F] [B] [P] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 15 mensualités de soixante euros (60 euros) chacune et une 16ème mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir en même temps que le paiement du loyer courant et pour la première fois avec le loyer dû dans le mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPEND l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courantes ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après sa date d’exigibilité justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour M. [F] [B] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA CDC HABITAT SOCIAL puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que M. [F] [B] [P] soit condamné à verser à la SA CDC HABITAT SOCIAL, jusqu’à libération définitive des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail au jour de la défaillance ;

DIT qu’il n’y a pas lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [F] [B] [P] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront le coût du commandement de payer.

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris ;

DIT qu’à la diligence du greffier, une expédition de la présente décision sera transmise au préfet d'[Localité 6] et [Localité 7] en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile,

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,