TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 16]

■

Loyers commerciaux

N° RG 24/13305 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6GWX

N° MINUTE : 1

Assignation du :

30 Septembre 2024

EXPERTISE[1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

à M^e MARCIANO

CCC à M. [Z] et Régie

Expert:

[P] [Z][2]

[2]

CABINET [Localité 14]-GABORIT et [Z] – [Adresse 7]

01.40.71.01.70

JUGEMENT

rendu le 20 Juin 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. SCI ODAMEES

[Adresse 6]

[Localité 10]

représentée par M^e Yoni MARCIANO, demeurant [Adresse 3], avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, avocat plaidant, vestiaire #PN69

DEFENDERESSE

S.A.R.L. SARL LGM PRODUCTIONS

[Adresse 5]

[Localité 9]

défaillant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Jean-Christophe DUTON, Vice-président, Juge des loyers commerciaux

Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l’article R.145-23 du code de commerce ;

assisté de Camille BERGER, Greffière lors des débats et de Manon PLURIEL, Greffière lors de la mise à disposition

DEBATS

A l’audience du 20 Mars 2025 tenue publiquement

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

PROCÉDURE

Par acte sous seing privé en date du 14 avril 1992, Monsieur [B] a donné à bail commercial à la société CALIBRE des locaux, situés [Adresse 5] (à gauche) à [Localité 17], pour une durée de neuf ans, à compter du 14 avril 1992 avec échéance au 31 mars 2001.

Par acte sous seing privé en date du 30 septembre 2003, Monsieur [B] a donné à bail commercial à la SARL LGM PRODUCTIONS des locaux situés [Adresse 5] (à droite) à [Localité 17], pour une durée de neuf ans, à compter du 1er octobre 2003 avec échéance au 30 septembre 2012.

La destination est la suivante : activité conforme à son objet social, à savoir, l’édition d’enregistrements sonores ; le sound design (multimédia, internet, Cdroms, films) ; la synchronisation vidéo (commentaires, films d’entreprise) et la duplication de CD, DAT, K7, VHS, Crrom ; l’édition et la production de musique, la production des spots publicitaires radiophoniques et télévisions, la post production (montage audio, recherches musique, casting voix, bruitages), la PAO, internet, la production reportages et court métrage.

Par acte sous seing privé du 30 septembre 2006, la société CALIBRE a cédé son droit au bail à la SARL LGM PRODUCTIONS.

Le bail du 14 avril 1992 s’est prolongé depuis le 1er avril 2001 par tacite reconduction.

Le bail du 30 septembre 2003 s’est prolongé depuis le 1er octobre 2012 par tacite reconduction.

Par acte authentique de vente du 9 mars 2023, la SCI ODAMEES a acquis les locaux situés [Adresse 5] (à droite et à gauche) à Paris dans le 18ème arrondissement.

Par actes extrajudiciaires distincts du 24 mars 2023, le bailleur a fait délivrer au preneur un congé pour chacun des baux pour la date du 30 septembre 2023 à minuit, avec offre de renouvellement au 1er octobre 2023 moyennant un loyer annuel au principal de 19.200 euros pour la boutique située à gauche et un loyer annuel au principal de 19.800 euros pour Ia boutique située à droite.

Par mémoire préalable notifié le 6 juillet 2024, la SCI ODAMEES a sollicité :

— la fixation du loyer à la somme de 15.414 euros pour les locaux, situés [Adresse 5] (à gauche) à [Localité 16] dans le [Localité 2] ;

— et la fixation du loyer à la somme de 17.352 euros pour les locaux, situés [Adresse 5] (à droite ) à [Localité 16] dans le [Localité 2].

Par acte de commissaire de justice du 30 septembre 2024, la SCI ODAMEES a fait assigner la SARL LGM PRODUCTIONS devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris aux fins de :

— Fixer le loyer en renouvellement pour Ies locaux situés [Adresse 4], à gauche de la porte d’entrée de l’immeub|e, à compter du 1er avril [sic] 2023, à hauteur de QUINZE MILLE QUATRE CENT QUATORZE EUROS (15.414 euros) par an hors charges et hors taxes ;

— Fixer le loyer en renouvellement pour les locaux situés [Adresse 4], à droite de la porte d’entrée de l’immeuble, à compter du 1er avril [sic] 2023, à hauteur de DIX SEPT MILLE TROIS CENT CINQUANTE DEUX EUROS (17352 euros) par an hors charges et hors taxes ;

— Condamner la société LGM PRODUCTIONS à verser à la SCI ODAMEES le paiement des intérêts au taux légal sur l’arriéré de loyers à compter de l’assignation en fixation de nouveau loyer, qui sera le cas échéant délivrée, en application des dispositions de l’article 1231-6 du Code civil, outre la capitalisation en application des dispositions de l’article 1343-2 du Code civil ;

— Condamner la société LGM PRODUCTIONS à payer à la société SCI ODAMEES la somme de 5000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la société LGM PRODUCTIONS aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, le bailleur fait valoir que compte tenu des caractéristiques de chacun des locaux (notamment leur superficie pondérée) et des données de comparaison du marché locatif du 18ème arrondissement ([Localité 15], [Localité 13], [Localité 11] et [Localité 12]) extraites d’une expertise amiable élaborée par la SAS FINANCIERE RP, leur valeur locative respective annuelle est de 15.432 euros (à gauche) et 17.731,92 euros (à droite).

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article L 145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1o Les caractéristiques du local considéré ;

2o La destination des lieux ;

3o Les obligations respectives des parties ;

4o Les facteurs locaux de commercialité ;

5o Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments.

Aux termes de l’article L 145-34 du code de commerce, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1o à 4o de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. À défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

En cas de renouvellement postérieur à la date initialement prévue d’expiration du bail, cette variation est calculée à partir du dernier indice publié, pour une période d’une durée égale à celle qui s’est écoulée entre la date initiale du bail et la date de son renouvellement effectif.

Les dispositions de l’alinéa ci-dessus ne sont plus applicables lorsque, par l’effet d’une tacite prolongation, la durée du bail excède douze ans.

En cas de modification notable des éléments mentionnés aux 1o à 4o de l’article L. 145-33 ou s’il est fait exception aux règles de plafonnement par suite d’une clause du contrat relative à la durée du bail, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente.

En l’espèce, le renouvellement de chacun des baux sera constaté à compter du 1er octobre 2023, conformément aux congés délivrés.

La durée du bail expiré ayant excédé douze ans par l’effet d’une tacite prolongation, la règle du plafonnement prévue par l’article L.145-34 du code de commerce n’est pas applicable et le loyer renouvelé doit être fixé en fonction de la valeur locative des lieux loués.

Il est constant que le juge des loyers ne saurait fixer le loyer sur le fondement exclusif d’une expertise unilatéralement sollicitée par une partie.

Le juge des loyers ne peut donc statuer sur la valeur locative des lieux loués au vu des seuls éléments fournis par la bailleresse, en conséquence, il convient, avant de statuer sur toutes les demandes, d’ordonner une expertise déterminée au dispositif.

L’expertise aura lieu aux frais avancés de la bailleresse qui a un intérêt certain à la réalisation de la mesure.

Le loyer provisionnel restera, pendant la durée de l’instance, égal au montant du loyer contractuel.

Dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise, les dépens, ainsi que les demandes au titre des frais irrépétibles, qui y sont liées, seront réservés.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par décision mise à disposition au greffe, contradictoire,

En premier ressort,

Constate le principe du renouvellement du bail liant la SCI ODAMEES à la SARL LGM PRODUCTIONS portant sur les locaux, situés [Adresse 5] (à gauche) à Paris dans le 18ème arrondissement, à compter du 1er octobre 2023;

Constate le principe du renouvellement du bail distinct liant la SCI ODAMEES à la SARL LGM PRODUCTIONS portant sur les locaux, situés [Adresse 5] (à droite) à Paris dans le 18ème arrondissement, à compter du 1er octobre 2023;

Dit qu’aucun des loyers des baux renouvelés susmentionnés n’est soumis à la règle du plafonnement prévue par l’article L.145-34 du code de commerce ;

Avant dire droit sur toutes les autres demandes,

Ordonne une mesure d’expertise et désigne en qualité d’expert :

[Z] [P]

[Adresse 8]

[Courriel 18]

tel : [XXXXXXXX01]

avec mission de :

* convoquer les parties, et, dans le respect du principe du contradictoire,

* se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,

* visiter les locaux [Adresse 5] (à gauche et à droite) à [Localité 16] dans le [Localité 2] et les décrire, étant précisé que chacun fait l’objet d’un bail commercial distinct,

* entendre les parties en leurs dires et explications,

* procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties,

* rechercher la valeur locative à la date du 1er octobre 2023 de chacun des lieux loués au regard des caractéristiques du local, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties, des facteurs locaux de commercialité, des prix couramment pratiqués dans le voisinage, en retenant tant les valeurs de marché que les valeurs fixées judiciairement, en application des dispositions des articles L 145-33 et R 145-3 à R 145-8 du code de commerce,

* rendre compte du tout et donner son avis motivé,

* dresser un rapport de ses constatations et conclusions,

Rappelle qu’il appartiendra aux parties de communiquer à l’expert tous les éléments sollicités par celui-ci pour réaliser son expertise,

Dit que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe de la juridiction avant le 31 mai 2026,

Fixe à la somme de 5.000 (trois-mille-cinq-cents) euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par la SCI ODAMEES à la régie du tribunal judiciaire de Paris (tribunal de Paris, Atrium sud 1er étage, Parvis du tribunal de Paris, Paris 17ème) avant le 31 juillet 2025², avec une copie de la présente décision,

Dit que l’affaire sera rappelée le 3 septembre 2025 pour vérification du versement de la consignation,

Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet,

Désigne le juge des loyers commerciaux aux fins de contrôler le suivi des opérations d’expertise,

Fixe chacun des loyers provisionnels pour la durée de l’instance à leur montant contractuel respectif en principal, outre les charges,

Réserve les dépens et les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait et jugé à [Localité 16], le 20 juin 2025

La Greffière Le président

M. PLURIEL J-C. DUTON