TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE LYON

Chambre 9 cab 09 F

R.G N° : N° RG 22/05841 – N° Portalis DB2H-W-B7G-W5ZS

Jugement du 21 Mai 2024

N° de minute

Affaire :

M. [X] [P]

C/

M. [D] [G],

Mme [O] [U],

Me [J] [K], notaire associé de la SCP [I] [K]

le:

EXECUTOIRE + COPIE

la SCP BAULIEUX-BOHE-MUGNIER-RINCK

—  719

la SCP DUCROT ASSOCIES – DPA

—  709

M^e Aurélie GRAIL

—  1595

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, en son audience de la Chambre 9 cab 09 F du

21 Mai 2024 le jugement contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 16 Novembre 2023, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 02 Avril 2024 devant :

Lise-Marie MILLIERE, Vice-présidente,

siégeant en qualité de Juge Unique,

Assistée de Danièle TIXIER, Greffière,

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR

Monsieur [X] [P]

né le 22 Août 1978 à [Localité 8],

demeurant [Adresse 6] – [Localité 5]

représenté par Maître Hugues DUCROT de la SCP DUCROT ASSOCIES – DPA, avocats au barreau de LYON

DEFENDEURS

Monsieur [D] [G]

né le 03 Juin 1991 à [Localité 7],

demeurant [Adresse 2] – [Localité 4]

représenté par M^e Aurélie GRAIL, avocat au barreau de LYON

Madame [O] [U]

née le 03 Juin 1991 à [Localité 7],

demeurant [Adresse 2] – [Localité 4]

représentée par M^e Aurélie GRAIL, avocat au barreau de LYON

Maître [J] [K],

notaire associé de la SCP [I] [K],

titulaire d’un office notarial [Adresse 1] – [Localité 3]

représenté par Maître Stéphane CHOUVELLON de la SCP BAULIEUX-BOHE-MUGNIER-RINCK, avocats au barreau de LYON

**********

EXPOSE DU LITIGE

Le 1er décembre 2021, Monsieur [X] [P] a signé avec Monsieur [D] [G] et Madame [O] [U] une promesse de vente portant sur la cession d’une maison sis [Adresse 6] [Localité 5].

Diverses conditions suspensives étaient stipulées, l’une tenant à l’obtention par le couple [G] [U] d’une offre de prêt d’un montant de 450 000 euros pour une durée de 20 ans au taux maximum hors assurance de 1.2%, les acheteurs s’engageant à justifier d’une telle demande auprès de deux organismes bancaires avant le 15 février 2022.

S’ils justifiaient, par courriel du 10 février 2022, de deux accords de principe, ils transmettaient finalement, par courriel du 02 mars 2022, deux attestations de refus de prêts immobiliers.

Par courrier du 15 mars 2022, le Conseil de Monsieur [P] a mis en demeure le couple [U] [G] de lui régler la somme de 65 000 euros, au titre de l’indemnité d’immobilisation du bien.

Par Courriel du 17 mars 2022, Maître [N], Notaire de Monsieur [P], a expliqué à celui-ci que Maître [K], Notaire des acquéreurs, leur avait remis la somme visée.

Aux termes d’actes séparés du 22 juin 2022, Monsieur [X] [P] a fait assigner Monsieur [D] [G] et Madame [O] [U], ainsi que Maître [J] [K], devant le tribunal judiciaire de LYON.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 12 juin 2023, Monsieur [X] [P] demande, sur le fondement des articles 1103 et suivants, 1231-1, 1304-3, 1956 et 1960 du code civil, de :

– Débouter Monsieur [G], Madame [U] et Maître [J] [K] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions ;

– Condamner Monsieur [G] et Madame [U] à verser la somme de 65 000 euros à Monsieur [P], au titre de l’indemnisation d’immobilisation,

– Condamner Maître [J] [K] à garantir le paiement de la somme de 65 000 euros par Monsieur [G] et Madame [U] à Monsieur [P],

– Condamner in solidum Monsieur [G], Madame [U] et Maître [J] [K] à verser la somme de 3 000 euros à Monsieur [P], au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– Les condamner in solidum aux entiers dépens,

– Maintenir l’exécution provisoire.

Monsieur [P] fait valoir que les demandes de financement des défendeurs ont été sollicitées hors délai, soit après la date du 15 février 2022 prévue par la promesse de vente.

Il en déduit que la non-réalisation de la condition suspensive leur est non seulement imputable en raison de la tardiveté de leurs demandes, mais également fautive au regard des accords de principe qui leur avaient été consentis.

En réponse aux moyens soulevés par les consorts [G] [U], il conclut, d’une part, que les deux refus de prêts de mars 2022 sont des attestations de complaisance, compte-tenu des accords de principe dont ils disposaient en janvier et février 2022.

Il observe que ces attestations ne mentionnent ni les taux demandés, ni les raisons du refus, le courrier de la SOCIETE GENERALE visant un « financement Acquisition Clé en main » ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

D’autre part, il rappelle ne jamais avoir entendu renoncer au bénéfice de la condition suspensive, comme le démontrent ses courriels de relance des 23 février, 1er mars et 02 mars 2022.

S’agissant du préjudice qu’il invoque, il rappelle que la faute des défendeurs a engendré l’immobilisation de sa propriété.

Répondant aux écritures adverses, il ne conteste pas avoir vendu son bien le 24 mai 2022, mais pour un prix inférieur à la promesse, alors qu’il était, de part le comportement des consorts [G] [U], libéré de tout engagement.

Sur la responsabilité du séquestre, il rappelle ne pas avoir autorisé le Notaire à libérer les fonds, soulignant que Maître [K] se prévaut de l’écrit de son Notaire, pas partie au contrat, qui ne détenait aucun mandat en ce sens. Il en déduit qu’il a manqué à ses obligations, l’exposant à ne pas pouvoir recouvrer sa créance.

***

Monsieur [D] [G] et Madame [O] [U] sollicitent, au visa des articles 1103, 1104 et 1304-3 du code civil, au terme de leurs dernières écritures notifiées par RPVA le 14 septembre 2023 de :

– Débouter Monsieur [P] de toutes ses demandes,

– Condamner Monsieur [P] à leur payer la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

– Condamner Monsieur [P] aux entiers dépens de l’instance et de ses suites.

Les consorts [G] [U] concluent que l’application de l’article 1304-3 du code civil doit être écartée, dès lors qu’il n’est pas constaté que le retard mis par l’acquéreur dans sa demande de prêt est à l’origine du refus de la banque.

Ils ajoutent que la condition suspensive d’obtention du prêt est réputée accomplie uniquement par la délivrance d’une offre ferme et sans réserve, conforme aux stipulations contractuelles.

Ils relèvent de même que Monsieur [P] ne les a pas mis en demeure avant la date du 15 février 2022, les relances que le requérant invoque étant postérieures. Ils en déduisent qu’il a donc manifestement renoncé au délai prévu par la condition suspensive.

Ils rappellent n’avoir obtenu que des accords de principe « conditionnés à la remise de justificatifs », les deux refus de prêts leur ayant ensuite été opposés « après étude de leur dossier », ce qui ne saurait leur être reproché.

Ils affirment que Monsieur [P] a manifestement donné son accord à la libération du dépôt de garantie par l’intermédiaire de son Notaire, Maître [K] ne pouvant se voir reprocher d’avoir agi sur instructions de celui-ci, le requérant ne l’ayant pas mis en cause.

Ils concluent que si Monsieur [P] considère la condition suspensive d’obtention du prêt comme réputée accomplie, et donc la vente réalisée, il aurait dû, pour pouvoir revendre son bien, solliciter également le tribunal pour en obtenir la résiliation.

***

Maître [J] [K], Notaire associé de la SCP [I] [K], demande sur le fondement de l’article 1240 du code civil, dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 24 mai 2023, de :

– Juger défaillant Monsieur [X] [P] dans la démonstration d’une faute de Maître [J] [K] directement génératrice pour lui d’un préjudice indemnisable,

– Débouter Monsieur [X] [P] de l’intégralité de ses prétentions en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre de Maître [J] [K],

A TITRE SUBSIDIAIRE,

– Condamner Monsieur [D] [G] et Madame [O] [U] in solidum à relever et garantir Maître [J] [K] de l’intégralité des condamnations par impossible prononcées à son encontre, tant en principal, intérêts frais et accessoires,

EN TOUT ETAT DE CAUSE,

– Condamner Monsieur [X] [P] ou les consorts [G] [U] in solidum à payer à Monsieur [J] [K] la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

– Le condamner aux entiers dépens de l’instance.

Maître [K] souligne qu’il incombe au demandeur de rapporter la preuve de la faute du notaire directement génératrice pour lui d’un préjudice indemnisable, ce qu’il échoue à réaliser selon lui.

Il rappelle avoir interrogé son Confrère aux fins de restitution des fonds, Maître [N] ayant autorisé cette libération, ne sorte qu’une aucune faute ne saurait lui être reprochée.

Il ajoute qu’il n’existe aucun lien de causalité entre la somme revendiquée de 65 000 euros et la somme séquestrée à hauteur de moitié.

Il soutient de même que ce préjudice ne saurait être un préjudice indemnisable dès lors qu’il n’incombe pas au notaire de payer l’indemnité d’immobilisation résultant de la clause contractuellement convenue entre les parties et dont seul un acquéreur défaillant peut être éventuellement tenu.

Sur quoi, l’ordonnance de clôture a été rendue le 16 novembre 2023 et l’affaire, après avoir été renvoyée pour plaidoirie à l’audience du 02 avril 2024, a été mise en délibéré au 21 mai 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’étendue de la saisine

Les demandes de « constater » et de « donner acte » ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, pas plus que les demandes de « dire et juger » lorsqu’elles développent en réalité des moyens. Il n’y a donc pas lieu de statuer sur ces demandes dont le tribunal n’est pas saisi.

En outre, en vertu de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions des parties.

Sur les demandes à l’encontre des consorts [G] [U]

Les articles 1103 et 1104 du code civil rappellent que les contrats légalement formés tiennent lieux de loi à ceux qui les ont faits.

Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

L’article 1304-3 du code civil prévoit également que la condition suspensive est réputé accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

Si l’acheteur-emprunteur n’obtient pas le prêt c’est à lui qu’il revient de prouver qu’il a effectué les démarches suffisantes, dans le délai convenu, afin d’obtenir un financement conforme aux caractéristiques définies dans la promesse de vente.

Il ressort notamment de la promesse de vente du 1er décembre 2021 qu’elle a été consentie pour une durée expirant le 15 mars 2022 à dix-huit heures.

Elle stipule :

« CONDITION SUSPENSIVE D’OBTENTION DU PRET

Etablissement financier sollicité : Tout établissement financier de son choix

Montant du prêt : 450.000,00€

Taux d’intérêt maximum : 1,2% hors assurances

Durée maximale du prêt : 20 ans

Par suite, et conformément aux dispositions des articles L. 313-1 et suivants du Code de la consommation, la présente convention est soumise à la condition suspensive d’obtention de ces prêts, aux conditions ci-dessus, d’ici le 15 février 2022, et selon les modalités ci-après définies, faute de quoi la condition suspensive sera considérée comme non réalisée.

Le ou les prêts, seront considérés comme obtenus par la réception par le BENEFICIAIRE des offres de prêt établies conformément aux dispositions des articles L313–24 et suivants du Code de la consommation et répondant aux conditions ci-dessus, et l’agrément par l’assureur du ou des emprunteurs aux contrats obligatoires d’assurances collectives liées à ces prêts.

Il s’oblige également à notifier audit notaire par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou remise contre récépissé ou courriel, les offres à lui faites ou le refus opposé aux demandes de prêt.

Passé ce délai sans que le notaire ait reçu cette notification, la condition suspensive sera réputée non réalisée à l’égard du PROMETTANT, et celui-ci délié de tout engagement, si bon lui semble.

Toutefois, pour pouvoir se prévaloir du défaut de réalisation de la présente condition suspensive, l’acquéreur se gage à solliciter un autre établissement bancaire ou financier, en cas de refus d’octroi de prêt par celui auquel il se sera adressé en premier lieu, afin de pouvoir fournir au notaire, chargé de la régularisation de l’acte de vente, dans le délai visé ci-dessus, deux attestations bancaires de refus de prêt.

Chacune des parties reprendra alors sa pleine et entière liberté, sans indemnité de part ni d’autres et toute somme versée par le BENEFICIAIRE lui sera immédiatement restituée sans qu’il puisse prétendre à des intérêts.

Le BENEFICIAIRE déclare être spécialement informé (…) que la condition suspensive sera réputée réalisée, si le défaut d’obtention du ou des prêts lui était imputable, et notamment s’il a négligé d’en faire la demande ou de donner les justifications utiles. (…) Si, dans le délai convenu, ce financement n’est pas obtenu, sans qu’il y ait faute du BENEFICIAIRE, les présentes seront nulles et non avenues, et toutes les sommes versées par ce dernier, devront lui être restituées aussitôt qu’il aura justifié du refus qui lui aura été notifié par le les organismes financiers.

Si, au contraire, ce financement n’est pas obtenu dans le délai imparti, perçu d’une carence quelconque du BENEFICIAIRE, le PROMETTANT se réserve de poursuivre le BENEFICIAIRE fautif en vue de l’obtention de dommages intérêts. »

Il convient d’abord de relever que si une date, quant à la levée de la condition suspensive par l’obtention des prêts, a été prévue par la promesse unilatérale de vente, soit le 15 février 2022, cette dernière n’a néanmoins prévu aucune date limite quant au dépôt de la demande de prêt.

Or, force est de constater que Monsieur [P], s’il ne les produit pas, vise bien dans ses écritures les deux accords de principe, en vue du financement de l’opération, transmis par les consorts [G] [U] par mail du 10 février (et non du 10 janvier) 2022.

Ils visent une acceptation de leur demande de prêt, par AXELLIA FINANCEMENT le 06 janvier 2022, et par le LCL le 10 février 2022, celle-ci ayant donc bien été présentée avant la date limite du 15 février 2022. Monsieur [G] indique ainsi dans cet email « Voici les accords de principe pour le prêt. Nous avons signé aujourd’hui les accords pour les offres de prêt, qui nous serons bientôt transmises ».

Dès lors, si Monsieur [P] reproche au couple [G] [U] de n’avoir ensuite transmis deux attestations de refus de prêts que le 02 mars 2022, malgré ses relances, ces documents mettent néanmoins en évidence que les demandes de financement, effectivement postérieures à la date du 15 février 2022, émanent de deux établissements bancaires (HSBC et la Société générale) distincts de ceux initialement sollicités et ayant au départ donné leur accord de principe.

Dans ces conditions, il n’est donc pas démontré que les acquéreurs ont négligé de faire la demande de prêt dans les termes convenus, de donner les justifications utiles ou même que le défaut d’obtention du prêt leur serait imputable, de sorte que la condition suspensive n’a pas défailli du fait qu’ils en auraient empêché l’accomplissement.

Par conséquent, Monsieur [P] sera débouté de ses demandes.

Sur la responsabilité du séquestre

Il ressort des termes des articles 1956 et 1960 du code civil que le séquestre conventionnel est le dépôt fait par une ou plusieurs personnes, d’une chose contentieuse, entre les mains d’un tiers qui s’oblige de la rendre, après la contestation terminée, à la personne qui sera jugée devoir l’obtenir.

Le dépositaire chargé du séquestre ne peut être déchargé avant la contestation terminée, que du consentement de toutes les parties intéressées, ou pour une cause jugée légitime.

Il ressort du titre « INDEMNITE D’IMMOBILISATION-SEQUESTRE » de la promesse de vente que le séquestre (le Notaire) aura notamment pour mission de remettre « également cette somme au BENEFICIAIRE dans tous les cas où la non-réalisation de la vente résulterait de la défaillance de l’une quelconque des conditions suspensives ci-dessous stipulées et auxquelles le BENEFICIAIRE n’aurait pas renoncé. (…) En cas d’opposition ou de difficulté, le séquestre devra verser la somme dont il est dépositaire à la Caisse des Dépôts et Consignations avec indication de l’affectation ci-dessus stipulée. »

En l’espèce, quand bien même le Notaire de Monsieur [P], Maître [N] n’était effectivement pas partie au contrat, il est néanmoins constant que Maître [K] n’a décidé de la restitution des fonds que sur instruction expresse de son confrère, chargé de représenter les intérêts de son client dans le cadre de l’opération de cession.

Aucune faute ne saurait donc lui être reprochée, étant également souligné qu’aucun préjudice ne peut être également revendiqué par Monsieur [P], le paiement de l’indemnité d’immobilisation par les consorts [G] [U] n’étant pas dû.

Monsieur [P] sera donc débouté de ses demandes.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En application de l’article 699 du même code, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

En l’espèce, Monsieur [X] [P], partie succombant, sera condamné à supporter les entiers dépens de la procédure.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.

En l’espèce, la solution du litige et l’équité motivent de condamner Monsieur [X] [P] à verser, tant aux consorts [G] [U], qu’à Maître [J] [K], la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

L’article 514-1 du même code dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

Rien ne commande en l’espèce d’écarter l’exécution provisoire, laquelle est de droit en l’absence de disposition légale spécifique.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE Monsieur [X] [P] de l’intégralité de ses demandes,

CONDAMNE Monsieur [X] [P] aux entiers dépens de l’instance,

CONDAMNE Monsieur [X] [P] à verser à Monsieur [D] [G] et Madame [O] [U] la somme globale de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [X] [P] à verser à Maître [J] [K] la somme de 1200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE Monsieur [X] [P] de sa demande d’indemnité fondée sur les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

En foi de quoi la présente décision a été signée par la Présidente et la Greffière,

LA GREFFIERELA PRESIDENTE