N° RG 24/02729 – N° Portalis DB2E-W-B7I-MTFD

3ème Ch. Civile Cab. 1

N° RG 24/02729 – N° Portalis DB2E-W-B7I-MTFD

Minute n°

Copie exec. à :

M^e Sophie KAPPLER

M^e Sarah ZIMMERMANN

Le

Le greffier

M^e Sophie KAPPLER

M^e Sarah ZIMMERMANN

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

JUGEMENT DU 01 AVRIL 2025

DEMANDERESSE :

Madame [V] [O]

née le 14 Février 1957 à [Localité 8], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Sophie KAPPLER, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 212

DEFENDERESSE :

Syndicat des copropriétaires de la résidence « [Adresse 6] » prise en la personne de son syndic :

IMMOVAL, SAS dont le siège social est situé au [Adresse 1], immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le n° 778 846 279, prise en la personne de son représentant légal.

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Sarah ZIMMERMANN, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 70

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Vincent BARRÉ, Vice-président, Président,

assisté de Aude MULLER, greffier

OBJET : Demande en nullité d’une assemblée générale ou d’une délibération de cette assemblée

DÉBATS :

A l’audience publique du 04 Février 2025 à l’issue de laquelle le Président, Vincent BARRÉ, Vice-président, statuant en formation de juge unique a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 01 Avril 2025.

JUGEMENT :

Contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Vincent BARRÉ, Vice-président et par Aude MULLER, greffier

Mme [V] [O] est propriétaire de lots au sein de l’ensemble immobilier « [Adresse 6] », [Adresse 4], soumis au statut de la copropriété.

Une assemblée générale des copropriétaires s’est tenue le 20 décembre 2023 qui a notamment voté en faveur de la résolution n°28 relative à l’enlèvement de vario-parkers situés au sous-sol.

Par un acte de commissaire de justice signifié au syndicat des copropriétaires de la résidence « [5] », [Adresse 4] (ci-après le syndicat des copropriétaires) le 12 mars 2024, Mme [O] a saisi le tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins d’annulation de la résolution n°28 de l’assemblée générale du 20 décembre 2023 et d’une demande tendant à ce qu’il soit constaté qu’elle n’est pas débitrice de charges en relation avec les vario-parkers.

Dans ses dernières conclusions transmises par voie électronique le 4 novembre 2024, Mme [O] demande au tribunal de :

— annuler les résolutions n°28 du procès-verbal de l’assemblée générale du 20 décembre 2023,

— constater, au besoin prononcer, qu’elle ne peut se voir imputer aucune charge par le syndicat des copropriétaires relative aux vario-parkers équipant certains emplacements de stationnement,

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer une somme de 312,37 € au titre de la restitution de l’appel de fonds du 11 mars 2024,

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer une somme de 4 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers frais et dépens,

— en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, la dispenser de toute participation à la dépense commune des frais de procédure,

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses fins et conclusions.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 9 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

— débouter Mme [O] de l’ensemble de ses demandes, la résolution n° 28 du procès-verbal d’assemblée générale de la résidence « [5] » du 20 décembre 2023 ayant été adoptée de manière conforme au règlement de copropriété,

— débouter Mme [O] de sa demande visant à être dispensée du règlement de toute charge relative aux vario-parkers, aucun fondement ne justifiant l’application d’une répartition différente des charges,

— débouter Mme [O] de sa demande visant à être remboursée de l’appel de mars 2024 relatif aux vario-parkers dans la mesure où elle sera recréditée des sommes trop perçues après validation du projet de répartition,

— débouter Mme [O] de l’ensemble de ses prétentions plus amples,

— condamner Mme [O] d’avoir à lui régler un montant de 4 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens de la procédure.

En application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures visées ci-dessus quant à l’exposé plus détaillé des faits, et quant aux moyens respectifs des parties.

L’instruction a été clôturée par ordonnance en date du 14 janvier 2025. L’affaire a été évoquée à l’audience du 4 février 2025 et mise en délibéré au 1er avril 2025.

MOTIFS

— Sur l’annulation de la résolution n°28 de l’assemblée générale du 20 décembre 2023 :

Mme [O] fait valoir que la résolution n°28 relative à des travaux d’enlèvement de vario-parkers au sous-sol n’est pas valide faute d’information suffisante quant aux conditions essentielles du contrat.

Elle ajoute que cette résolution méconnaît l’intérêt collectif des copropriétaires, les vario-parkers n’intéressant que certains copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires s’oppose à l’argumentation de Mme [O], faisant valoir que la résolution n°28 ne concernait qu’une enveloppe maximale pour l’intervention d’un prestataire et que le devis qu’il a obtenu s’élève en réalité à 2 500 €.

Il précise que le système de vario-parkers a été installé dans l’intérêt commun de tous les copropriétaires et que depuis l’origine la répartition des charges est calculée en fonction des quotes-parts des parties communes spéciales « O ».

Conformément à l’article 13 du décret du 17 mars 1967 l’assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l’ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11-I.

Elle peut, en outre, examiner sans effet décisoire toutes questions non inscrites à l’ordre du jour.

Selon l’article 11, sont notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour : I- pour la validité de la décision […] 3° les conditions essentielles du contrat ou, en cas d’appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l’assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux ainsi que les conditions générales et particulières du projet de contrat et la proposition d’engagement de caution mentionné au deuxième alinéa de l’article 26-7 de la loi du 10 juillet 1965 lorsque le contrat proposé a pour objet la souscription d’un prêt bancaire au nom du syndicat dans les conditions prévues à l’article 26-4 de cette loi.

En l’espèce, les copropriétaires de la résidence « Le Pythagore » ont été convoqués le 22 novembre 2023 à l’assemblée générale du 20 décembre 2023, la résolution n°28 de l’ordre du jour portant le titre « enlèvement vario-parkers au sous-sol » mentionnant « le syndic avec le conseil syndical étudient le dossier pour le remplacement des vario-parkers au sous-sol. Un appel d’offres est en cours et dans l’intervalle M. [J] demande que les vario-parkers hors service et dangereux soient évacués le plus rapidement possible en attendant de connaître le résultat des démarches en cours. Cela sera déjà une première étape pour la suite du dossier. Il a été décidé de faire appel à un ferrailleur selon une enveloppe de 10 000 € maximum payable pour le 1/04/2024 selon le listing de quote-part ci-jointe PCO ».

La résolution n°28 a été adoptée, Mme [O] votant contre cette résolution.

Si à l’ordre du jour transmis aux copropriétaires le 22 novembre 2023 est annexée une page intitulée « liste des devis concurrents point 28 : vario-parkers », il n’est en réalité joint aucun devis relatif à l’enlèvement des vario-parkers.

La résolution n°28 ne peut par ailleurs pas être qualifiée de simple projet motivé par l’urgence puisqu’elle prévoit la répartition de cette dépense entre les copropriétaires et qu’un appel de fonds a été transmis aux copropriétaires le 11 mars 2024 en exécution de cette résolution.

Il sera également relevé, alors que le syndicat des copropriétaires fait état d’une situation urgente, que le syndic n’a pas fait application des dispositions de l’article 37 du décret du 17 mars 1967.

Ainsi, les copropriétaires n’ont pas eu, en même temps que l’ordre du jour, connaissance des conditions essentielles du contrat d’enlèvement des vario-parkers et ils n’ont en conséquence pas pu disposer des informations nécessaires pour se déterminer en toute connaissance de cause sur cette prestation.

Au surplus, il est constant qu’une résolution adoptée par l’assemblée générale peut être annulée en cas d’abus de majorité.

L’abus de majorité suppose de favoriser l’intérêt personnel des copropriétaires majoritaires au détriment des minoritaires et est constitué si la majorité use de ses droits sans profit pour elle-même, dans l’intention de nuire ou dans un but autre que l’intérêt commun de la copropriété.

Il appartient à celui qui invoque à l’appui de sa demande d’annulation d’une résolution de l’assemblée générale un abus de majorité de démontrer qu’elle a été adoptée sans motif valable dans un but autre que la préservation de l’intérêt collectif de l’ensemble des copropriétaires ou qu’elle rompt l’égalité entre les copropriétaires ou qu’elle a été prise avec l’intention de nuire ou de porter préjudice à certains.

En l’espèce, les vario-parkers ne sont pas mentionnés comme étant des parties communes dans le règlement de copropriété du 16 décembre 1977.

Si selon l’article 10 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées, il résulte de photographies que le lot n°116 de Mme [O] n’est pas concerné par les vario-parkers, Mme [O] pouvant accéder à son emplacement de garage sans ce dispositif.

Les vario-parkers ne sont d’aucune utilité pour Mme [O] et celle-ci n’est en conséquence pas tenue de participer aux charges en lien avec cet équipement.

Il sera observé que le tribunal de grande instance de Strasbourg a jugé en ce sens le 25 avril 2017, jugement confirmé par la cour d’appel de Colmar le 1er mars 2019, dans une affaire similaire relative à un copropriétaire dont le garage ne bénéficiait pas des vario-parkers.

Dans ces conditions la résolution n°28, qui met à la charge de Mme [O] l’enlèvement des vario-parkers selon la répartition des charges communes « O » spéciales constitue un abus de majorité en ce qu’elle rompt l’égalité entre les copropriétaires et qu’elle porte préjudice aux copropriétaires non concernés par l’équipement à enlever.

Si dans un courriel du 28 février 2024, le syndic écrit au conseil de Mme [O] que la résolution n°28 ne sera pas exécutée et qu’une assemblée générale prochaine pour faire annuler cette résolution sera convoquée et que le syndicat des copropriétaires mentionne dans ses conclusions qu’une assemblée générale doit se réunir le 11 décembre 2024, aucune des parties ne transmet d’éléments complémentaires sur ces points.

La résolution n°28 votée par l’assemblée générale des copropriétaires le 20 décembre 2023 sera en conséquence annulée.

— Sur la demande de restitution de l’appel de fonds du 11 mars 2024 :

Mme [O] demande le remboursement de la somme de 312,37 € versée au titre de la résolution n°28 conformément à un appel de fonds du 11 mars 2024.

Le syndicat des copropriétaires fait écrire que finalement un devis de 2 500 € a été établi par un intervenant, que la quote-part de Mme [O] s’élève à la somme de 78,09 €, que la nouvelle répartition doit être votée le 11 décembre 2024 et que Mme [O] sera recréditée en cas d’adoption de la répartition.

La résolution n°28 ayant été annulée, le syndicat des copropriétaires sera condamné à rembourser à Mme [O] la somme de 312,37 € payée à la suite de l’envoi de l’appel de fonds du 11 mars 2024.

— Sur la demande d’exonération des charges liées aux vario-parkers :

Mme [O] demande à être exonérée du paiement des charges liées aux vario-parkers, ce dispositif n’étant pas mentionné comme partie commune et n’ayant aucune utilité pour l’utilisation de son lot n°116.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que le système de vario-parkers a été mis en place dans l’intérêt commun.

Comme cela a été jugé, les vario-parkers ne sont pas qualifiés de parties communes dans le règlement de copropriété et ils n’ont aucune utilité pour Mme [O].

Il sera en conséquence jugé que Mme [O] ne peut se voir imputer aucune charge par le syndicat des copropriétaires relative aux vario-parkers équipant certains emplacements de stationnement.

— Sur les dépens et les dispositions de l’article 700 du code de procédure civile :

Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, sera condamné aux frais et dépens de l’instance conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Par ailleurs, par application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il y a lieu de dispenser Mme [O] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera dès lors répartie entre les autres copropriétaires.

Enfin, le syndicat des copropriétaires sera condamné à payer à Mme [O] la somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La demande du syndicat des copropriétaires formée à ce titre sera rejetée.

— Sur l’exécution provisoire :

Selon l’article 514 du code de procédure civile les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, aucune raison ne justifie d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

ANNULE la résolution n°28 de l’assemblée générale des copropriétaires de la résidence « [5] », [Adresse 4] du 20 décembre 2023,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence « [5] », [Adresse 4] à payer à Mme [V] [O] la somme de trois cent douze euros et trente-sept centimes (312,37 €) au titre de la restitution de l’appel de fonds du 11 mai 2014,

JUGE que Mme [V] [O] ne peut se voir imputer aucune charge par le syndicat des copropriétaires de la résidence « [5] », [Adresse 4] relative aux vario-parkers équipant certains emplacements de stationnement,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence « [5] », [Adresse 4] aux entiers dépens,

DISPENSE Mme [V] [O] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de la résidence « [5] », [Adresse 4] à payer à Mme [V] [O] la somme de deux mille euros (2 000 €) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence « [5] », [Adresse 4] de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE l’exécution provisoire du jugement.

Le Greffier Le Président

Aude MULLER Vincent BARRÉ