TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e GOURVES

Copies certifiées conformes

délivrées le:

à M^e GOURVES

■

Charges de copropriété

N° RG 24/09166 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C42WK

N° MINUTE :

Assignation du :

37 Mai 2024

JUGEMENT

rendu le 27 Novembre 2025

DEMANDEUR

le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice, la Sarl SIMMOGEST, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représenté par Maître Renaud GOURVES de la SELEURL RENAUD GOURVES AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0029

DÉFENDERESSE

Madame [D] [Z]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Décision du 27 Novembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/09166 – N° Portalis 352J-W-B7I-C42WK

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Perrine ROBERT, Vice-Présidente, statuant en juge unique, assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffère,

DÉBATS

À l’audience du 16 Septembre 2025 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 27 Novembre 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Madame [D] [Z] est propriétaire du lot n°23 au sein de l’immeuble sis [Adresse 4], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par jugement du tribunal d’instance de Paris du 7 novembre 2017, Madame [Z] a été condamnée à payer des arriérés de charges de copropriété et de frais de recouvrement pour l’immeuble précité, arrêtés au 1er juillet 2017.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble en cause a adressé à Madame [Z] plusieurs courriers les 5 décembre 2018, 17 juin 2019, 10 décembre 2019, 5 mars 2020, 30 juin 2021, 14 septembre 2021, 10 juin 2022, 30 novembre 2023 et 7 mars 2024 la mettant en demeure de payer de nouveaux arriérés de charges.

Ces mises en demeure n’ayant pas été suivies d’effet, le syndicat des copropriétaires a assigné Madame [Z] devant le tribunal de céans par acte de commissaire de justice du 27 mai 2025 sollicitant sa condamnation, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, au paiement des sommes de :

—  8 140, 22 euros de charges de copropriété, arrêtées au 1er avril 2024, 1er trimestre inclus, avec intérêt au taux légal à compter de l’assignation ;

—  100, 64 euros au titre des frais ;

—  1 500 euros de dommages intérêts ;

—  1 200 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens avec recouvrement au profit de la SELARL RENAUD GOURVES AVOCAT représentée par M^e Renaud GOURVES.

Le syndicat des copropriétaires produit dans son dossier de nouvelles conclusions actualisant ses demandes à la hausse, non signifiées à la partie défenderesse et postérieures à l’ordonnance de clôture.

Madame [Z], assignée à personne, n’a pas comparu.

La clôture des débats a été prononcée par ordonnance du 20 mars 2025.

Décision du 27 Novembre 2025

Charges de copropriété

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L’affaire a été appelée à l’audience du 16 septembre 2025 puis mise en délibéré au 27 novembre 2025.

MOTIFS

Conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

A titre liminaire, et en application de l’article 802 du code de procédure civile, les conclusions d’actualisation du syndicat des copropriétaires postérieures à l’ordonnance de clôture et au surplus non signifiées à la défenderesse ainsi que les nouvelles pièces produites 29 à 37 sont irrecevables.

Il convient en outre de préciser que, si, aux termes de l’acte introductif d’instance, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement d’une somme globale de 8 140, 22 euros au titre d’arriérés de charges, cette somme inclut notamment des frais de recouvrement. L’origine légale ou conventionnelle ainsi que les justifications de ces montants sont distinctes de sorte que le tribunal appréciera leur bien-fondé séparément.

Sur la demande en paiement des charges

Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application du dernier alinéa de l’article 14-1 de ladite loi, les provisions relevant du budget prévisionnel sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. Par ailleurs, conformément au I de l’article 14-2 de ladite loi, les provisions pour travaux non compris dans le budget prévisionnel sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale, et en application du II du même article, le fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire versée par les copropriétaires selon les mêmes modalités que celles décidées par l’assemblée générale pour le versement des provisions du budget prévisionnel.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

L’approbation des comptes par une décision d’assemblée générale non contestée dans les délais légaux s’oppose à ce qu’un copropriétaire refuse de payer sa quote-part de charges correspondante, sauf contestation de la régularité de son compte individuel, conformément au deuxième alinéa de l’article 45-1 du décret du 17 mars 1967.

Sur ce,

Décision du 27 Novembre 2025

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Pour justifier sa demande principale au titre des charges de copropriété échues et impayées, le syndicat des copropriétaires produit notamment :

* un extrait de matrice cadastrale établissant la qualité de copropriétaire du lot n°23 de Madame [Z],

* un décompte individuel de charges pour la période du 31 août 2017 au 1er avril 2024, hors frais de recouvrement, de 6 027, 32 euros,

* les appels de charges et travaux adressés par le syndic de l’immeuble à Madame [Z] sur la période concernée,

* les procès-verbaux des assemblées générales des 31 mai 2017, 13 juin 2018, 19 juin 2019, 24 septembre 2020, 21 juin 2021, 20 juin 2022, 17 avril 2023 portant notamment approbation des comptes des exercices 2017, 2018, 2019, 2020, 2021,2022 et votant des budgets prévisionnels 2017, 2018,2019, 2020, 2021, 2022, 2023 et 2024 accompagnés des attestations de non-recours du syndic visant lesdites assemblées,

* le contrat de syndic.

En application des textes précités et au regard des pièces produites par le syndicat, la créance du syndicat des copropriétaires est établie tant dans son principe que dans son quantum.

Madame [Z] sera donc condamnée au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du 27 mai 2024, date de l’assignation en l’absence d’accusé de réception des lettres de mise en demeure qui lui ont été adressées, et conformément à la demande du syndicat des copropriétaires.

Sur la demande en paiement au titre des frais

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ».

Les frais nécessaires visés à l’article précité recouvrent ceux afférents aux diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, préalable obligatoire pour la mise en œuvre de l’article 19-1 de la loi ou pour constituer le point de départ des intérêts.

À l’inverse, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

Décision du 27 Novembre 2025

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— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Les frais ne peuvent donner lieu à indemnisation que lorsqu’ils ont été exposés à compter de la mise en demeure (voir notamment Cass. Civ. 3ème, 27 septembre 2006, n°05-15.048).

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Sur ce,

Concernant les frais de mise en demeure, seuls sont justifiés les frais à hauteur de 100, 32 euros correspondant aux mises en demeure adressées les 30 novembre 2023 et 2024 dès lors que seul le contrat de syndicat couvrant la période du 17 avril 2023 au 16 avril 2024 est produit aux débats.

S’agissant des frais de « contentieux », il apparaît que les frais intitulés « procédure blanchard » ne sont pas justifiés et il n’est pas démontré qu’il s’agit de frais nécessaires au sens au sens du point 9.1 du contrat type annexé au décret n° 67-223 du 17 mars 1967.

Les frais relatifs au montant de l’article 700 du code de procédure civile que Madame [Z] a été condamnée à payer en exécution du jugement du 7 novembre 2017 ont été portées au débit de son compte le 24 juin 2020 alors qu’ils ont été payés le 30 novembre 2017.

Au regard de l’ensemble des éléments précités, il convient de faire partiellement droit à la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble formée au titre des frais nécessaires relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, à hauteur de 358, 36 euros.

Le surplus des prétentions à ce titre, injustifié, sera rejeté.

Sur la demande additionnelle indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

Décision du 27 Novembre 2025

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Sur ce,

En l’espèce le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 1 500 euros de dommages-intérêts.

Il ressort des pièces communiquées que Madame [Z] a d’ores et déjà été condamnée, par un jugement du tribunal judiciaire de Paris du 7 novembre 2017 à verser au syndicat des copropriétaires diverses sommes au titre d’arriérés de charges.

Ce défaut de paiement récurrent de la part du débiteur, malgré une précédente condamnation, contraint le syndicat à répartir de manière permanente la charge des dépenses communes entre les autres copropriétaires, amenant ces derniers à jouer malgré eux le rôle de banquier du défendeur. Par ailleurs, la durée durant laquelle le défendeur s’est soustrait à ses obligations de copropriétaire ainsi que l’importance des sommes dues ont nécessairement entraîné un préjudice pour la copropriété.

Cette situation crée des tensions sur la trésorerie du syndicat et, de manière générale, oblige la copropriété à fonctionner dans des conditions non conformes à son statut légal fondé sur une répartition équitable des charges entre tous les copropriétaires.

En outre, l’absence de toute information de la part du défendeur sur les raisons de son défaut de paiement des charges de copropriété, sur sa situation financière durant l’ensemble de la période d’arrêt des paiements ou encore sur sa situation personnelle, ne permettent pas de considérer Madame [Z] comme un débiteur de bonne foi.

Il conviendra en conséquence de condamner Madame [Z] à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1 000 euros en réparation du préjudice causé.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Sur ce,

Madame [Z] succombant, elle sera condamnée aux dépens, ainsi qu’au paiement de la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu enfin d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

DECLARE les conclusions actualisées du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] irrecevables,

CONDAMNE Madame [D] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] la somme de 6 027, 32 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées, pour la période du 31 août 2017 au 1er avril 2024, incluant l’appel de fonds du 2ème trimestre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 27 mai 2024,

CONDAMNE Madame [D] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic en exercice, les sommes de :

—  358, 36 euros au titre des frais,

—  1 000 euros en indemnisation de son préjudice

—  1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes en paiement du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4],

CONDAMNE Madame [D] [Z] aux dépens et AUTORISE les avocats de la cause qui en ont fait la demande à recouvrer directement ceux des dépens dont ils auraient fait l’avance sans en avoir reçu provision.

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit,

RAPPELLE qu’en application des dispositions de l’article 478 du code de procédure civile, le présent jugement deviendra non avenu s’il n’est pas notifié dans les six mois de sa date,

REJETTE toutes autres demandes.

Fait et jugé à [Localité 7] le 27 Novembre 2025.

La Greffière La Présidente