TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

■

N° RG 25/54961 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAJCI

N° : 7

Assignation du :

18 Juillet 2025

[1]

[1] 1 copie exécutoire

délivrée le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 19 novembre 2025

par David CHRIQUI, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Estelle FRANTZ, Greffier.

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice : la société CABINET LESCALIER, Société par actions simplifiée à associé unique

[Adresse 4]

[Localité 6]

représenté par Maître Emmanuel SEIFERT de la SELARL MAISON SEIFERT BARBÉ AVOCATS, avocats au barreau de PARIS – #L0179

DEFENDEUR

Monsieur [L] [R]

[Adresse 2]

[Localité 5]

non représenté

DÉBATS

A l’audience du 10 Octobre 2025, tenue publiquement, présidée par David CHRIQUI, Juge, assisté de Estelle FRANTZ, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE

Madame [T] [J] était propriétaire d’un appartement constituant des lots 23, 33, 34, 61 et 74 au sein de l’ensemble immobilier situé au [Adresse 2] à [Localité 7]. Cet immeuble est soumis au statut de la copropriété.

Madame [T] [J] est décédée le 28 juillet 2021 et a eu deux fils, dès lors, ses héritiers, Messieurs [L] et [U] [R]. Aux termes de plusieurs testaments olographes, dont le dernier a été établi en date du 25 juin 2021, Madame [T] [J] a institué son fils, Monsieur [L] [R] demeurant au [Adresse 2] à [Localité 7], comme légataire universel. Par acte de notoriété en date du 29 juillet 2022, Maître [E] [Z] en la résidence de [Localité 7], a précisé qu’au vu des divers testaments, les droits de chacun des ayant-droits de Madame [J] s’établissent de la manière suivante : 4/9ème en pleine propriété pour Monsieur [U] [R] et 5/9ème pour Monsieur [L] [R].

Invoquant l’impossibilité de pouvoir accéder à l’appartement de Madame [J] pour pouvoir identifier la provenance des fuites subies des locaux situés en-dessous de son appartement et d’une atteinte subséquente aux parties communes, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble précité l’a, par acte de commissaire de justice en date du 18 juillet 2025, assigné en référé devant le président du tribunal judiciaire de PARIS aux fins de :

« Vu l’article 834 du Code de procédure civile,

Vu l’article 835 du Code de procédure civile,

Vu la loi n° 65-557 du 19 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1], agissant poursuite et diligence de son Syndic de copropriété, demande au Président du Tribunal de céans de :

— JUGER les demandes du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] représenté par son Syndic de copropriété recevables et bien fondées, et en conséquence,

Se voir les parties renvoyées à se pourvoir au fond ;

Et cependant, dès à présent et par provision, vu l’urgence :

— AUTORISER,

A compter du deuxième jour suivant la signification de l’ordonnance à intervenir à Monsieur [L] [R],

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] représenté par son Syndic de copropriété,

Accompagné d’un commissaire de justice et de tous professionnels de son choix tels notamment un serrurier, un plombier, un bureau d’étude technique, et un entrepreneur compétent pour prendre les mesures conservatoires qui s’imposent,

A pénétrer les lots 23 sis dans le bâtiment B au 1 er étage et 61 sis dans le bâtiment D au 1 er étage appartenant à Monsieur [L] [R],

Afin d’examiner l’état des parties communes, y mener toutes recherches de fuite et prendre toute mesures urgentes et conservatoires telles notamment la pose d’étais,

— CONDAMNER Monsieur [L] [R] à payer le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 1] représenté par son Syndic de copropriété, la somme de 3.500,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens."

A l’audience du 10 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires soutient oralement les termes de son assignation et maintient, par suite, l’ensemble de ses demandes.

Conformément aux dispositions de l’article 446-1 et de celles de l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance, seules écritures dans cette affaire.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 novembre 2025.

SUR CE,

Sur la demande d’accès

Aux termes de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le dommage imminent s’entend du dommage qui n’est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer et le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d’un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.

Le juge des référés doit se placer, pour ordonner ou refuser des mesures conservatoires ou de remise en état, à la date à laquelle il prononce sa décision.

Il dispose d’un pouvoir souverain pour juger non seulement de l’imminence d’un dommage, mais aussi de la nécessité d’en prévenir la réalisation ; il en va de même s’agissant d’apprécier l’existence d’un trouble manifestement illicite et d’ordonner la mesure qui lui paraît s’imposer pour le faire cesser.

En l’espèce, il ressort des pièces produites aux débats par le syndicat des copropriétaires que l’appartement de Madame [T] [J] qui se trouve au-dessus des locaux commerciaux situés au rez-de-chaussée de l’ensemble immobilier précité est atteint par des problèmes d’humidité affectant le plafond et les murs, ce qui ressort de façon manifeste du rapport de recherche de fuites en date du 25 avril 2025, lequel a été établi par la société ETS LOUIS, mandatée par le syndic en exercice à cet effet.

Il résulte également du rapport établi par la société COLISEE BATIMENT, mandatée par le syndic de la copropriété précitée, en date du 26 juin 2025 qu’elle a également constaté « de fortes traces d’humidité au plafond résultant des fuites d’une pièce humide située au 1er étage » soit depuis l’appartement de Madame [T] [J].

Or, malgré une mise en demeure officielle adressée par le conseil du syndicat des copropriétaires, adressée à Monsieur [L] [R], dont la dernière adresse connue au vu de l’acte de notoriété établi par Maître [S] à la suite du décès de Madame [T] [J], il n’a pas été possible pour les entreprises mandatées pour effectuer les recherches de fuites et pour pouvoir préconiser les travaux de réfection à réaliser, notamment sur les parties communes que sont les planchers hauts, de pénétrer dans l’appartement situé au-dessus des locaux sinistrés.

Au vu des pièces versées, les causes des fuites ne sont pas jugulées, ce qui, dès lors, caractérise, à tout le moins, un trouble manifestement illicite.

A toutes fins utiles, si à la suite du décès de Madame [T] [J], aucune formalité n’a été effectuée auprès du service de la publicité foncière, en sorte qu’au vu du relevé de propriété foncière, elle apparaît toujours comme étant la propriétaire des lots précités au sein de l’ensemble immobilier en cause, il n’en demeure pas moins que le syndicat en cause a un intérêt à agir à l’encontre de Monsieur [L] [R], qui a été institué légataire universel de cette dernière, à qui sont adressés les appels de charges de copropriété et qui est convoqué aux assemblées générales de ladite copropriété.

Il convient de faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires aux fins d’être autorisé à accéder à l’appartement du défendeur à l’instance.

Dans ces conditions, il y a lieu d’ordonner à Monsieur [L] [R] dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision, de laisser libre accès à son appartement et à défaut d’autorisation de sa part, de désigner un commissaire de justice afin de procéder à l’ouverture de l’appartement et de permettre à toute entreprise mandatée par le syndicat des copropriétaires, de pouvoir intervenir pour établir l’origine des fuites et le cas échéant procéder à toutes les mesures conservatoires, dont la pose d’étais, pour juguler les atteintes aux parties communes de l’immeuble dont les causes seraient encore actives.

L’ensemble desdites interventions seront aux frais avancés par le syndicat des copropriétaires, étant précisé que le juge des référés n’est pas présentement saisi d’une action en responsabilité et qu’à ce stade ladite responsabilité de l’occupant de l’appartement de Madame [T] [J] n’est pas, à l’évidence, pleinement établie.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [L] [R], partie perdante, sera condamnée aux dépens en application des dispositions de l’article 491 et de celles de l’article 696 du code de procédure civile.

Tenue aux dépens, Monsieur [L] [R] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.200 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

ORDONNONS à Monsieur [L] [R] à laisser accès aux lots dont feue [T] [J] était propriétaire au sein de l’ensemble immobilier du [Adresse 3], pour que le syndicat des copropriétaires, mandaté par son syndic, puisse procéder à toutes recherches de fuites en provenance de son appartement et qui serait la cause des désordres relevés au sein des locaux situés en-dessous ;

AUTORISONS le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du [Adresse 3], représenté par son syndic, à faire intervenir toutes entreprises compétentes pour effectuer des recherches de fuites au sein des lots dont feue [T] [J] était propriétaire au sein de la copropriété en cause et le cas échéant de pouvoir procéder à tous travaux ou mesures conservatoires, dont la pose d’étais, permettant de mettre un terme à toutes fuites actives et par suite aux désordres subis et ainsi juguler les atteintes aux parties communes de l’immeuble ;

A défaut de respect de son obligation, ci-dessous par Monsieur [R] :

— DESIGNONS Maître [F] [K], commissaire de justice à [Localité 7] au sein de l’étude [K] &RIGOT, ou en cas d’indisponibilité, tout autre commissaire de justice du choix du syndicat des copropriétaires, avec mission de procéder, en tant que de besoin, à l’ouverture des lots appartenant à feue [T] [J] et sur lesquels son légataire universel, Monsieur [L] [R] a des droits, et notamment l’appartement constituant le lot n°23 selon le règlement de copropriété aux frais avancés de celui-ci afin de permettre aux entreprises désignées par le syndicat des copropriétaires de procéder aux recherches de fuites et aux mesures et travaux conservatoires précités ;

— AUTORISONS le commissaire de justice désigné ou choisi à se faire adjoindre le concours de la force publique et d’un serrurier, afin de l’assister en cas de difficultés rencontrées pour pénétrer dans l’appartement de feue [T] [J] et pour procéder à sa fermeture à l’issue des opérations, travaux et mesures conservatoires, aux frais avancés par le syndicat des copropriétaires ;

REJETONS toute demande plus ample ou contraire ;

CONDAMNONS Monsieur [L] [R] à payer la somme de 2.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 2] à [Adresse 8] ;

CONDAMNONS Monsieur [L] [R] aux dépens ;

RAPPELONS que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Fait à [Localité 7] le 19 novembre 2025

Le Greffier, Le Président,

Estelle FRANTZ David CHRIQUI