TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [M], [H] [K]

Madame [F] [V] [G]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Thibaut EXPERTON

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 25/07145 – N° Portalis 352J-W-B7J-DARBG

N° MINUTE : 7

JUGEMENT

rendu le 13 mars 2026

DEMANDEUR

Monsieur [U], [I] [Q],

[Adresse 1]

représenté par M^e Thibaut EXPERTON, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEURS

Monsieur [M], [H] [K],

[Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Madame [F] [V] [G],

[Adresse 3]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Eric TRICOU, Juge, juge des contentieux de la protection assisté de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 06 janvier 2026

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 13 mars 2026 par Eric TRICOU, juge des contentieux de la protection assisté de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 13 mars 2026

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/07145 – N° Portalis 352J-W-B7J-DARBG

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 9 août 2028, M. [U], [I] [Q] a consenti un bail d’habitation avec clause de solidarité à M. [M], [H] [K] et Mme [F], [V] [G] sur des locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 2] avec cave, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 975 euros et d’une provision pour charges de 120 euros.

Des loyers sont restés impayés.

Mme [F], [V] [G] a donné congé par courrier en date du 30 septembre 2024 et a quitté les lieux.

Par actes de commissaire de justice du 14 mars 2025, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 3.831,34 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire. Le même acte faisait également commandement d’avoir à justifier de l’assurance et de justifier de l’occupation du logement.

Une sommation de payer la somme principale de 3.831,34 euros au titre de l’arriéré locatif a été délivrée à Mme [F], [V] [G].

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [M], [H] [K] le 18 mars 2025.

Par assignations du 2 juin 2025, M. [U], [I] [Q] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour, à titre principal, faire constater l’acquisition de la clause résolutoire au titre du défaut de paiement des loyers et charge, pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire au titre du défaut de production de l’assurance et à titre subsidiaire voir prononcer la résiliation judiciaire du bail, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [M], [H] [K], voir statuer sur le sort de ses biens mobiliers garnissant les lieux et obtenir condamnation solidaire des défendeurs au paiement des sommes suivantes :

— Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges soit 1.156 euros, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  4.955,70 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de mai 2025,

—  2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 3 juin 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Prétentions et moyens des parties

L’affaire a été appelée une première fois à l’audience du 04 novembre 2025 et un renvoi a été ordonné à la demande du locataire pour raison familiale. Le demandeur ne s’y est pas opposé. À l’audience du 6 janvier 2026, M. [U], [I] [Q] représenté par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 5 janvier 2026, s’élève désormais à 13.268,70 euros. M. [U], [I] [Q] considère enfin qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Bien que régulièrement assignés par actes de commissaire de justice délivrés à étude, M. [M], [H] [K] et Mme [F], [V] [G] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

M. [U], [I] [Q] ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

M. [U], [I] [Q] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l’inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d’intérêt général interdisant aux parties d’y déroger dans un sens favorable au locataire.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 14 mars 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 3.831,34 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 15 mai 2025.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser M. [U], [I] [Q] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

Dès lors que la résiliation du bail est acquise sur le fondement du défaut de paiement des loyers et des charges comme première demande figurant dans l’acte introductif d’instance, la demande distincte tendant à constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de justification d’une assurance est devenue sans objet, le contrat de bail étant déjà résilié à la date du 15 mai 2025.

Il n’y a donc pas lieu de statuer sur ce second fondement.

La demande principale étant satisfaite, la demande visant, à titre subsidiaire, à la résiliation judiciaire du bail est, dès lors, sans objet.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, M. [U], [I] [Q] verse aux débats, par note en délibérée autorisée, un décompte démontrant qu’à la date du 5 janvier 2026, M. [M], [H] [K] lui devaient la somme de 13.268,70 euros, soustraction faite des frais de procédure alors que Mme [F], [V] [G] – qui a donné congé – lui devait la somme de 402,47 euros au 22 octobre 2024.

Toutefois, en l’absence de comparution des locataires, le principe de la contradiction impose de limiter la demande du bailleur au montant figurant dans l’assignation, soit 4.553,23 euros, suivant décompte arrêté au mois de mai 2025 pour M. [K] et à la somme de 402,47 euros pour Mme [G] solidairement avec pour M. [K].

M. [M], [H] [K] et Mme [F], [V] [G] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme au bailleur.

3. Sur l’indemnité d’occupation

Le bailleur est bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 15 mai 2025.

Mme [G] a quitté les lieux après avoir donné congé le 31 octobre 2024 ; elle ne s’est pas maintenue dans les lieux, elle ne sera pas condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation.

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 1.156 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 15 mai 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [U], [I] [Q] ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [M], [H] [K] et Mme [F], [V] [G], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 800 euros à la demande de M. [U], [I] [Q] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 14 mars 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 9 août 2028 entre M. [U], [I] [Q], d’une part, et M. [M], [H] [K] et Mme [F], [V] [G], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 2] avec cave est résilié depuis le 15 mai 2025,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [M], [H] [K] et Mme [F], [V] [G], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [M], [H] [K] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 5] – à [Localité 2] avec cave ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

DIT que les demandes relatives au défaut d’assurance sont sans objet,

DIT que la demande, à titre subsidiaire, de résiliation judiciaire du bail est sans objet.

CONDAMNE M. [M], [H] [K] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 1.156 euros (mille cent cinquante-six euros) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 15 mai 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE solidairement M. [M], [H] [K] et Mme [F], [V] [G] à payer à M. [U], [I] [Q] la somme de 4.955,70 euros (quatre mille neuf cent cinquante-cinq euros et soixante-dix centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de mai 2025,

DEBOUTE M. [U], [I] [Q] le surplus de ses demandes,

CONDAMNE solidairement M. [M], [H] [K] et Mme [F], [V] [G] à payer à M. [U], [I] [Q] la somme de 402,47 euros (quatre-cent deux euros et quarante-sept centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois d’octobre 2024,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE solidairement M. [M], [H] [K] et Mme [F], [V] [G] à payer à M. [U], [I] [Q] la somme de 800 euros (huit cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [M], [H] [K] et Mme [F], [V] [G] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 14 mars 2025 et celui desassignations du 2 juin 2025.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 13 mars 2026, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge