TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10] [1]

[1] Copie exécutoire

délivrée le :

à M^e DE ROUX

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à M^e HAIRON

■

8ème chambre

1ère section

N° RG 23/11840

N° Portalis 352J-W-B7H-C2YFE

N° MINUTE :

Assignation du :

18 Septembre 2023

JUGEMENT

rendu le 27 Mai 2025

DEMANDERESSE

Madame [S] [J] épouse [V]

[Adresse 2]

[Localité 7]

représentée par Maître Jean DE ROUX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E0417

DÉFENDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic, le cabinet [Y] ROMPTEAUX

[Adresse 6]

[Localité 8]

représenté par Maître Romain HAIRON de la SELEURL RHA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #D567

Décision du 27 Mai 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 23/11840 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2YFE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Laure BERNARD, Vice-Présidente

Madame Elyda MEY, Juge

Monsieur Julien FEVRIER, Juge

assistés de Madame Justine EDIN, Greffière

DÉBATS

A l’audience du 19 février 2025 tenue en audience publique devant Madame Elyda MEY, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

Avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 27 mai 2025.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

Mme [S] [J] est propriétaire du lot 9 situé dans l’immeuble sis [Adresse 5] soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis géré par le Cabinet Gerloge en qualité de syndic.

Une assemblée générale des copropriétaires s’est tenue le 27 juin 2023.

Reprochant au syndicat des copropriétaires des irrégularités dans la tenue de cette assemblée générale, Mme [S] [J] l’a fait assigner par acte du 18 septembre 2023 aux fins d’obtenir son annulation.

Aux termes de ses dernières conclusions récapitulatives notifiées par RPVA le 15 mars 2024, Mme [J] demande au tribunal, au visa de la loi du 10 juillet 1965 et de son décret d’application du 17 mars 1967, de :

«  – RECEVOIR Madame [S] [J] [V] en ses demandes et la déclarer bien fondée;

Y faisant droit,

A titre principal :

— ANNULER dans son intégralité l’assemblée générale des copropriétaires du 27 juin 2023 ;

A titre subsidiaire :

— ANNULER les résolutions n°5, n°10, n°11 et n°15 de l’assemblée générale du 27 juin 2023 ;

— ANNULER la résolution n°7 de l’assemblée générale du 27 juin 2023 relative à la désignation du syndic GERLOGE SARL ;

— ANNULER la résolution n°6 de l’assemblée générale du 27 juin 2023 relative au quitus du syndic GERLOGE SARL ;

En toute hypothèse :

— DEBOUTER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], représenté par son syndic, la société GERLOGE SARL, de toutes ses demandes, fins et conclusions.

— DISPENSER Madame [S] [J] [V] de sa quote-part de charges de copropriété correspondant à la présente procédure ;

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], représenté par son syndic, la société GERLOGE SARL, à payer à Madame [S] [J] [V] la somme de 3.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Le CONDAMNER aux entiers dépens de l’instance ".

Par conclusions en défense récapitulatives notifiées par RPVA le 30 avril 2024, le syndicat des copropriétaires sollicite du tribunal, au visa de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 6, 64 et 65 du décret du 17 mars 1967, de :

«  DEBOUTER Madame [J] de l’ensemble de ses demandes

CONDAMNER Madame [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] à [Localité 1] une indemnité de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens ".

Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux termes de leurs dernières écritures susvisées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été close par ordonnance du 10 juin 2024 et fixée à l’audience du 19 février 2025 à l’issue de laquelle elle a été mise en délibéré au 27 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande principale d’annulation de l’assemblée générale du 27 juin 2023

Au soutien de sa demande d’annulation de l’assemblée générale du 27 juin 2023 dans son intégralité, Mme [J] fait valoir que :

— sa convocation est irrégulière puisqu’elle a été convoquée au moyen de deux courriels du 20 juin 2023 et du 23 juin 2023 de sorte que ni la forme ni le délai de convocation n’ont été respectés ;

— en dépit des demandes faites au syndic depuis avril 2023, une convocation a été envoyée par voie postale à " M./ Mme [Y] [J] chez Mme [S] [J] [V] " à savoir ses parents, ce qui ne lui permettait pas de retirer la convocation au bureau de poste ;

— le syndic persiste à adresser les plis à ses parents alors que le transfert de propriété lui a été notifié par le notaire tel que cela ressort de l’acte de donation établi le 18 décembre 2001 ;

— le syndic Gerloge ne lui a jamais demandé de preuve du transfert de propriété depuis sa nomination en 2018 ;

— elle a participé aux assemblées générales depuis 2001 sans communiquer de mandat et sans que le syndic ne conteste sa qualité de copropriétaire ; elle a été en outre élue scrutateur de séance en 2022 ;

— la feuille de présence désigne toujours ses parents comme propriétaires ce qui constitue une irrégularité supplémentaire ;

— le moyen du syndicat des copropriétaires tiré du mandat apparent ne s’applique qu’en cas d’indivision ;

— le pouvoir donné par Mme [M] à M. [O], produit tardivement par le syndicat des copropriétaires ne peut être considéré comme authentique faute d’avoir été annexé à la feuille de présence et d’avoir reçu la griffe du président de séance outre qu’il a été rempli au stylo bleu et qu’il semble comporter en « arrière-plan retouché » des caractères ;

— le formulaire de vote par correspondance est irrégulier en raison du défaut de mention de l’adresse électronique de l’organisation de la réunion permettant de voter par courriel ; ce formulaire ne comportait pas non plus mention de l’article 9 bis al.2 sur la possibilité du vote électronique ;

— la convocation du syndic a indiqué que les pièces justificatives des charges de copropriété pouvaient être consultées un jour ouvré avant la tenue de l’assemblée générale, disposition qui ne permettait pas aux copropriétaires votant par correspondance de les consulter avant le vote, ces derniers étant tenus par l’article 9 bis du même décret de faire parvenir leur formulaire au moins trois jours francs avant la réunion.

En réponse, le syndicat des copropriétaires demande le rejet en soutenant que :

— il a adressé la convocation par LRAR laquelle a été retirée le 3 juin 2023 soit dans le délai de 21 jours par les parents de la demanderesse qui résident dans le même logement ;

— Mme [J] ne peut lui faire grief d’avoir adressé le pli au nom de ses parents alors qu’en 2022, le pli avait été libellé de la même façon et n’avait pas posé de difficultés puisqu’elle a pu assister à l’assemblée générale de 2022 ;

— le procès-verbal de l’assemblée générale a été adressé une première fois à ses parents et une seconde à Mme [J] ;

— en tout état de cause, il est fondé à se prévaloir d’un mandat apparent de M. et Mme [J] au nom de leur fille, Mme [J], les courriers portant convocations et notifications des procès-verbaux d’assemblée générale ayant toujours été libellés de cette façon ;

— la feuille de présence ainsi que le pouvoir donné par Mme à M. [O] sont conformes à l’article 33 du décret du 17 mars 1967 quand bien même le président de séance n’aurait pas apposé sa « griffe » ;

— en tout état de cause, Mme [J] qui est devenue propriétaire du lot n° 9 suivant acte de donation de ses parents du 18 décembre 2001 doit justifier qu’elle lui a notifié la mutation conformément à l’article 6 dudit décret et ce peu important que le syndic en ait été informé de manière non officielle ; à défaut de justifier de cette notification, elle ne peut lui faire grief de ne pas avoir mis à jour les fichiers avec son identité et son adresse, étant relevé qu’il s’agit du même nom et de la même adresse que le précédent propriétaire.

*

En vertu de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée.

Conformément à l’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires peuvent voter par correspondance avant la tenue de l’assemblée générale, au moyen d’un formulaire établi conformément à un modèle fixé par arrêté.

Aux termes de l’article 9 bis du décret du 17 mars 1967, " Pour être pris en compte lors de l’assemblée générale, le formulaire de vote par correspondance est réceptionné par le syndic au plus tard trois jours francs avant la date de la réunion.

Lorsque le formulaire de vote est transmis par courrier électronique à l’adresse indiquée par le syndic, il est présumé réceptionné à la date de l’envoi. "

L’article 1er de l’arrêté du 2 juillet 2020 fixant le modèle de formulaire de vote par correspondances aux assemblées générales de copropriétaires prévoit que " le formulaire de vote par correspondance mentionné à l’article 17-1 A de la loi du 10 juillet 1965 susvisée est conforme au modèle figurant en annexe du présent arrêté.

Le formulaire peut être adapté et complété sans qu’aucune des mentions du modèle puisse être supprimée ".

Sur ce,

En l’espèce, il est acquis qu’un formulaire de vote par correspondance a été joint à la convocation à l’assemblée générale du 27 juin 2023.

Comme le soutient utilement Mme [J], il est indiqué sur ce formulaire de vote :

«  Ce formulaire doit être notifié :

Par mail : UNIQUEMENT sur l’adresse mail

Par voie postale : Gerloge [Adresse 9] "

Ainsi, aucune adresse électronique n’a été indiquée sur ce formulaire privant ainsi les copropriétaires qui le souhaitaient d’envoyer par voie électronique leur formulaire de vote par correspondance tel que prévu par l’article 9 bis du décret du 17 mars 1967. Ledit formulaire contrevient par conséquent au modèle figurant en annexe de l’arrêté du 2 juillet 2020 dont l’article 1er prévoit que si le modèle peut être adapté ou complété, aucune de ses mentions ne peut être supprimée. De plus, le modèle en annexe de l’arrêté précise « indiquer le nom, l’adresse postale et l’adresse électronique de l’organisateur de l’assemblée » de sorte que la mention des deux adresses postale et électronique était obligatoire et ne pouvait faire l’objet d’une telle adaptation.

En outre, le même décret prévoit que soit ajouté dans le formulaire, un rappel des dispositions légales et réglementaires notamment des articles 9, 9 bis, 14 alinéas 1 à 4, 14-1 et 17 alinéa 3 du décret du 17 mars 1967. Or, le formulaire litigieux transcrit l’article 9 bis du décret susvisé comme suit « Lorsque le copropriétaire ou l’associé vote par correspondance, il transmet au syndic, par tout moyen permettant d’établir avec certitude la date de sa réception, le formulaire joint à la convocation trois jours francs au plus tard avant la reunion de l’assemblée générale. A défaut, il n’est pas tenu compte des votes exprimés ».

Cette retranscription de l’article 9 bis qui au demeurant est matériellement erronée, cause un grief aux copropriétaires en ne les informant pas de la possibilité prévue par le décret de transmettre leur formulaire de vote par voie électronique.

Par conséquent et sans qu’il ne soit nécessaire d’examiner les autres moyens de nullité soulevés par Mme [J] et alors que le syndicat des copropriétaires ne présente aucune observation sur ce point de la régularité du formulaire par correspondance, il convient d’annuler l’assemblée générale du 27 juin 2023.

La demande principale de Mme [J] ayant été accueillie, ses demandes subsidiaires deviennent sans objet et ne seront pas examinées.

Sur les autres demandes

Le syndicat des copropriétaires, partie succombante, est condamné aux dépens.

Il sera en outre condamné à payer à Mme [J] la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [J] sera dispensée de toute participation aux frais de la présente procédure conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL,

Statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

ANNULE l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] tenue le 27 juin 2023 ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice aux dépens ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice à payer à Mme [S] [J] épouse [V] la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DISPENSE Mme [S] [J] épouse [V] de toute participation aux frais de la présente procédure conformément à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

Fait et jugé à [Localité 10] le 27 Mai 2025.

La Greffière La Présidente