TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] C.C.C.F.E. + C.C.C.

délivrées le :

à M^e CLEMENCEAU (A431)

M^e DAVID (A0436)

■

18° chambre

3ème section

N° RG 23/00797

N° Portalis 352J-W-B7G-CYUSN

N° MINUTE : 4

Assignation du :

03 Janvier 2023

JUGEMENT

rendu le 27 Janvier 2025

DEMANDERESSE

S.A.R.L. ALL IN SUSHI (RCS de [Localité 4] 519 676 720)

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître Simon CLEMENCEAU de l’A.A.R.P.I. SIANO AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A431

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. FYLNATE (RCS de [Localité 4] 572 200 061)

[Adresse 1]

[Localité 3]

représentée par Maître Thierry DAVID, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0436

Décision du 27 Janvier 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 23/00797 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYUSN

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge, statuant en juge unique, assisté de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

À l’audience du 18 Novembre 2024 tenue en audience publique.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 20 Janvier 2025 prorogé au 27 Janvier 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement

Contradictoire

En premier ressort

_________________

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 4 janvier 2010, la S.A.R.L. FYLNATE a donné à bail commercial à la S.A.R.L. NEW SUSHI BOX en cours d’immatriculation au registre du commerce et des sociétés de Paris, devenue depuis la S.A.R.L. ALL IN SUSHI, des locaux composés d’une pièce principale et d’une cuisine en rez-de-chaussée, ainsi que d’une grande pièce, d’un débarras et de deux sanitaires en sous-sol, constituant les lots n°1 et n°19 d’un immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 2] à Paris 3ème pour une durée de neuf années à effet au 4 janvier 2010 afin qu’y soit exercée une activité de vente sur place et à emporter et de livraison à domicile de restauration rapide, avec interdiction de faire de la cuisine dans les lieux loués nécessitant l’installation d’une extraction extérieure, moyennant le versement d’un loyer mensuel initial d’un montant de 4.200 euros hors taxes et hors charges et d’une provision trimestrielle sur charges locatives d’un montant de 450 euros payables à terme à échoir.

L’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble susvisé a : suivant procès-verbal en date du 8 juillet 2019, adopté les résolutions n°22 et n°23 demandant à la S.A.R.L. FYLNATE d’exécuter tous travaux nécessaires dans le lot n°1 aux fins, d’une part d’assurer l’étanchéité du sol de la cuisine, et d’autre part de faire cesser les nuisances sonores occasionnées par le caractère vieilli et dégradé de la porte arrière donnant sur cour ainsi que par l’absence de ferme-porte ; et suivant procès-verbal en date du 22 septembre 2020, adopté les résolutions n°21, n°22, n°23 et n°24 autorisant la S.A.R.L. FYLNATE à faire installer un système de ventilation et d’aération de type ventilation mécanique contrôlée ainsi qu’un système d’évacuation de l’air dans le lot n°1, à faire réaliser des travaux de modification de la devanture du lot n°1 avec pose de stores, et mandatant l’architecte de l’immeuble afin de déterminer l’origine des infiltrations d’eau en façade du lot n°1.

Par lettre recommandée adressée par l’intermédiaire de son conseil en date du 30 septembre 2020, la S.A.R.L. ALL IN SUSHI a sollicité auprès de la S.A.R.L. FYLNATE un rendez-vous contradictoire avec l’architecte de l’immeuble aux fins d’évoquer la mise en œuvre des travaux susvisés, et transmis un devis portant sur le remplacement de la porte susmentionnée.

Le contrat de bail commercial a été renouvelé en dernier lieu pour une nouvelle durée de neuf années à compter du 4 janvier 2019 par jugement contradictoire du juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris en date du 9 février 2021, moyennant le versement d’un loyer annuel d’un montant de 36.600 euros hors taxes et hors charges.

Par lettre recommandée adressée par l’intermédiaire de son conseil en date du 9 décembre 2021, la S.A.R.L. ALL IN SUSHI a mis en demeure la S.A.R.L. FYLNATE : de lui verser sous quinzaine la somme de 18.864 euros T.T.C. en remboursement du coût des travaux d’étanchéité du sol de la cuisine ; de lui transmettre sous huitaine l’état récapitulatif des charges et taxes locatives afférentes aux années 2019 et 2020 ; et d’installer un système de ventilation mécanique contrôlée.

En l’absence de réponse, la S.A.R.L. ALL IN SUSHI a, par exploit d’huissier en date du 3 janvier 2023, fait assigner la S.A.R.L. FYLNATE devant le tribunal judiciaire de Paris en remboursement du coût des travaux, en restitution du montant des provisions sur charges locatives, et en indemnisation de ses préjudices.

Postérieurement à l’introduction de la présente instance, lui reprochant de ne pas s’être acquittée en intégralité du montant de ses loyers, charges et taxes locatives des mois d’octobre 2022 à juin 2023, la S.A.R.L. FYLNATE a, par acte d’huissier en date du 21 juin 2023, fait signifier à la S.A.R.L. ALL IN SUSHI un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial portant sur la somme principale de 9.648,92 euros, outre le coût de l’acte d’un montant de 172,13 euros

Aux termes de son assignation, la S.A.R.L. ALL IN SUSHI demande au tribunal, sur le fondement des articles 606, 1719 et 1720 du code civil, et de l’article R. 145-36 du code de commerce, de :

– condamner la S.A.R.L. FYLNATE à lui payer la somme de 18.864 euros en remboursement du coût des travaux qui incombaient normalement à cette dernière ;

– condamner la S.A.R.L. FYLNATE à lui payer la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice d’exploitation subi en raison de l’absence de réalisation des travaux d’étanchéité de la cuisine ;

– condamner la S.A.R.L. FYLNATE à lui payer la somme de 7.345,92 euros en restitution des provisions sur charges locatives versées depuis le mois de janvier 2019 ;

– condamner la S.A.R.L. FYLNATE à lui payer la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi en raison de l’absence d’un système de ventilation mécanique contrôlée dans les locaux ;

– condamner la S.A.R.L. FYLNATE à lui payer la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner la S.A.R.L. FYLNATE aux dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par RPVA le 19 octobre 2023, la S.A.R.L. FYLNATE sollicite du tribunal, sur le fondement des articles 605, 606, 1103, 1222, 1719 et 1728 du code civil, et de l’article L. 145-41 du code de commerce, de :

– la déclarer recevable en l’intégralité de ses prétentions ;

– débouter la S.A.R.L. ALL IN SUSHI de l’ensemble de ses demandes ;

– prononcer l’acquisition de la clause résolutoire par l’effet du commandement de payer signifié par acte d’huissier en date du 21 juin 2023 demeuré infructueux ;

– en conséquence, constater la résiliation de plein droit du contrat de bail commercial à compter du 22 juillet 2023 aux torts exclusifs de la S.A.R.L. ALL IN SUSHI ;

– ordonner l’expulsion sans délai de la S.A.R.L. ALL IN SUSHI, ainsi que celle de tous occupants de son chef, des locaux donnés à bail, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin ;

– ordonner la séquestration des biens et objets mobiliers garnissant les lieux loués selon les modalités prévues aux articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

– condamner la S.A.R.L. ALL IN SUSHI à lui payer la somme de 4.201,75 euros correspondant au montant des loyers, indemnités d’occupation, charges, taxes et frais non réglés à la date du 6 octobre 2023, assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer en date du 21 juin 2023 ;

– condamner la S.A.R.L. ALL IN SUSHI à lui payer une indemnité d’occupation fixée au montant du dernier loyer contractuel augmenté des charges et taxes locatives, et ce à compter rétroactivement du 22 juillet 2023 jusqu’à la libération effective des locaux par remise des clefs ;

– condamner la S.A.R.L. ALL IN SUSHI à lui payer la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner la S.A.R.L. ALL IN SUSHI aux dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures des parties visées ci-dessus quant à l’exposé de leurs moyens.

La clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état en date du 26 avril 2024.

L’affaire a été retenue à l’audience de plaidoirie du 18 novembre 2024, et la décision a été mise en délibéré au 20 janvier 2025, puis prorogée au 27 janvier 2025, les parties en ayant été avisées.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes de la locataire

Sur le remboursement du coût des travaux d’étanchéité du sol de la cuisine

Aux termes des dispositions de l’article 606 du code civil, les grosses réparations sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières. Celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier. Toutes les autres réparations sont d’entretien.

En outre, en application des dispositions de l’article 1103 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En vertu des dispositions des premier et troisième alinéas de l’article 1217 dudit code, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut : poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation.

Enfin, selon les dispositions du premier alinéa de l’article 1222 de ce code, après mise en demeure, le créancier peut aussi, dans un délai et à un coût raisonnables, faire exécuter lui-même l’obligation ou, sur autorisation préalable du juge, détruire ce qui a été fait en violation de celle-ci. Il peut demander au débiteur le remboursement des sommes engagées à cette fin.

Il y a lieu de rappeler : que d’une part, les grosses réparations visées à l’article 606 du code civil sont celles qui intéressent l’immeuble dans sa structure et sa solidité générale (Civ. 3, 13 juillet 2005 : pourvoi n°04-13764 ; Civ. 3, 9 juillet 2008 : pourvoi n°07-14631 ; Civ. 3, 2 juillet 2013 : pourvoi n°11-28496 ; Civ. 3, 22 juin 2017 : pourvoi n°15-18316 ; Civ. 3, 10 septembre 2020 : pourvoi n°19-11218 ; Civ. 3, 24 novembre 2021 : pourvoi n°20-15814) ; et que d’autre part, le bailleur ne doit rembourser au preneur les travaux dont il est tenu que s’il a été préalablement mis en demeure de les réaliser et, qu’à défaut d’accord, le preneur a obtenu une autorisation judiciaire de se substituer à lui, sauf en cas d’urgence (Civ. 3, 29 juin 2010 : pourvoi n°09-16025 ; Civ. 3, 8 novembre 2011 : pourvoi n°10-15937 ; Civ. 3, 23 mai 2013 : pourvoi n°11-29011 ; Civ. 3, 9 février 2017 : pourvoi n°15-19678).

En l’espèce, la clause intitulée « IX – CONDITIONS GÉNÉRALES » insérée au contrat de bail commercial renouvelé litigieux stipule que : « Le BAILLEUR EST TENU des OBLIGATIONS PRINCIPALES SUIVANTES : […] PRENDRE en charge les grosses réparations visées à l’article 606 du code civil. […] Le PRENEUR est tenu des OBLIGATIONS PRINCIPALES SUIVANTES : […] TRAVAUX – TRANSFORMATIONS : Ne faire aucun changement, percement de murs ou cloisons, … sans le consentement préalable, exprès et par écrit du bailleur ou de son mandataire. Tous travaux autorisés devront être exécutés par les entreprises de l’immeuble et sous la direction de l’architecte du bailleur » (pièces n°2 en demande et n°1 en défense, page 3).

De fait, il ressort de la résolution n°18 du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble dans lequel sont situés les locaux donnés à bail en date du 22 septembre 2020 que : « L’assemblée générale rappelle les termes de la 22ème résolution votée lors de l’assemblée générale du 08/07/2019 préalablement aux demandes d’autorisations de travaux demandés par la S.A.R.L. FYLNATE : "Le lot n°1, propriété de la S.A.R.L. FYLNATE, est constitué d’un lot commercial auquel l’accès s’effectue directement depuis la [Adresse 6]. Il y est développé une activité de restauration. Dans l’arrière-fond sont installées les cuisines du restaurant. À l’aplomb de cette pièce, en sous-sol, se trouvent les caves de l’immeuble qui sont affectées depuis plusieurs années par des infiltrations lentes et récurrentes en provenance des cuisines du lot n°1. Elles contribuent assurément à maintenir l’excessive humidité relevée dans les caves par Monsieur M. [C] mais également – et surtout – aggravent l’affaissement des voûtes et arcs de soupirail en sous-sol, au point de devoir en étayer certaines parties. Ces infiltrations prospèrent à cause de l’absence de toute forme de pente du sol de la cuisine, les eaux usées stagnant plutôt que de s’évacuer vers la rigole séparant les cuisines de la salle où se restaurent les clients. Par conséquent, l’assemblée générale demande à la S.A.R.L. FYLNATE d’exécuter tous les travaux – ou de faire diligence auprès de son locataire, le restaurant ALL IN SUSHI afin d’y veiller – nécessaires pour assurer l’étanchéité du sol de cette cuisine et y créer une forme de pente. Ils devront être réalisés sous le contrôle de l’architecte dont le syndicat s’adjoindra les services et avant le 31 décembre 2019" » (pièce n°4 en demande, pages 9 et 10).

Il est donc établi que les travaux d’étanchéité ont été rendus nécessaires en raison de l’atteinte portée à la structure de l’immeuble, et relèvent donc des dispositions de l’article 606 du code civil, si bien que ces travaux incombent à la bailleresse.

De plus, outre que la locataire démontre avoir, par lettre recommandée adressée par l’intermédiaire de son conseil en date du 30 septembre 2020, demandé à la défenderesse « afin de pouvoir définir au plus vite la nature des travaux à réaliser, et la responsabilité de la réalisation de ceux-ci, nous sollicitons donc l’organisation courant octobre d’un rendez-vous contradictoire, sous le contrôle de l’architecte de la copropriété, afin de définir : – la nature des travaux d’étanchéité à réaliser ; – le coût de la réalisation des travaux ; – la prise en charge des travaux soit par le locataire soit par le bailleur, ou le cas échéant la répartition des dépenses entre chacun » (pièce n°5 en demande, page 2), ce qui vaut lettre de mise en demeure au sens des dispositions de l’article 1222 du code civil susvisé, il y a lieu de retenir qu’en tout état de cause, en raison de l’urgence caractérisée par l’atteinte portée à la structure et à la solidité de l’immeuble, la preneuse était en droit de faire procéder à ces travaux même en l’absence de mise en demeure préalable adressée aux bailleurs ou d’autorisation judiciaire.

La S.A.R.L. ALL IN SUSHI justifie : d’une part, avoir confié la réalisation des travaux d’étanchéité à la S.A.S. MDA BÂTIMENT suivant devis n°062021-029 en date du 2 juin 2021 d’un montant de 18.864 euros T.T.C. portant sur la « Protection des sols de la Salle, Démolition dalle dans la cuisine, Modification des canalisations avec siphon sol, modification de la plomberie, Fourniture et coulage Chappe liquide et ferraillées, Application résine d’étanchéité avec surélévation de 20cm sur le mur, Fourniture et application Chape en ciment avec une légère pointe de 4 coins du mur, Pose carrelage (fourniture à la charge du client), Nettoyage chantier, mise en DP » ; et d’autre part, s’être effectivement acquittée de la somme totale de 18.864 euros T.T.C. suivant factures n°2021-0009 en date du 9 juin 2021 d’un montant de 7.545,60 euros T.T.C. et n°2021-0013 en date du 4 septembre 2021 d’un montant de 11.318,40 euros T.T.C. (pièces n°6, n°8 et n°9 en demande).

Enfin, il est prouvé que les travaux ont été réalisés sous le contrôle de Madame [O] [V] de la S.E.L.A.R.L. CABINET [V] en sa qualité d’architecte de l’immeuble, conformément aux stipulations contractuelles et à l’autorisation accordée par le syndicat des copropriétaires, laquelle indique dans son rapport de visite : « Il a été demandé par la copropriété et le syndic une visite de contrôle des travaux d’étanchéité en cours de réalisation pour la cuisine du restaurant ALL IN SUSHI. Je me suis rendue sur les lieux le jeudi 12 août 2021 à 14h. […] L’ancienne chape maçonnée et le caniveau situé derrière la porte d’accès du restaurant à la cuisine ont été supprimés, le carrelage mural a été conservé. M. [I] informe que la chape était humide et relativement désagrégée le long du mur séparant le restaurant de la courette de l’immeuble et plus particulièrement vers la porte, mais sèche partout ailleurs. D’autre part, il n’y avait quasiment pas de pente. Les réseaux qui étaient encastrés ont été repris ; leur circuit est visible. M. [I] informe que les canalisations ont été désolidarisées de la dalle rapportée par-dessus le plancher structurel. Le caniveau est remplacé par un nouvel avaloir positionné au centre de la cuisine. L’étanchéité appliquée sous chape est de type bitumeuse monocouche. […] Une chape avec forme de pente reste à appliquer sur cette étanchéité, puis un carrelage. L’entreprise procède en ma présence à la mesure des pentes finales prévues avec un niveau laser. On relève 5 cm de différence entre le niveau haut prévu pour le sol fini et le niveau de l’avaloir central déjà posé. Ceci donne une pente de plus ou moins 2% en moyenne, largement suffisante pour éviter les stagnations d’eau. […] Les travaux d’étanchéité réalisés sont satisfaisants et l’entreprise MDA Bâtiment peut poursuivre ses travaux » (pièce n°7 en demande), de sorte que la qualité d’exécution des travaux ne peut sérieusement être remise en cause.

Il s’évince de l’ensemble de ces éléments que le coût des travaux d’étanchéité, lequel n’apparaît nullement exorbitant mais au contraire parfaitement raisonnable, incombe à la bailleresse.

En conséquence, il convient de condamner la S.A.R.L. FYLNATE à payer à la S.A.R.L. ALL IN SUSHI la somme de 18.864 euros en remboursement du coût des travaux d’étanchéité de la cuisine des locaux donnés à bail commercial.

Décision du 27 Janvier 2025

18° chambre 3ème section

N° RG 23/00797 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYUSN

Sur les dommages et intérêts

Aux termes des dispositions des premier et sixième alinéas de l’article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut : demander réparation des conséquences de l’inexécution.

En outre, en application des dispositions de l’article 1231-1 du même code, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

En vertu des dispositions de l’article 1231-2 dudit code, les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu’il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après.

Enfin, selon les dispositions de l’article 1231-4 de ce code, dans le cas même où l’inexécution du contrat résulte d’une faute lourde ou dolosive, les dommages et intérêts ne comprennent que ce qui est une suite immédiate et directe de l’inexécution.

En l’espèce, si la demanderesse sollicite « la somme de 15.000 euros en réparation du préjudice d’exploitation subi » (page 9 de son assignation), force est toutefois de constater que l’existence du préjudice invoqué n’est nullement avérée dès lors que d’une part, elle ne produit aux débats aucun élément comptable susceptible d’établir une éventuelle diminution de son chiffre d’affaires durant l’exécution des travaux d’étanchéité de la cuisine, et que d’autre part il est démontré que ces derniers ont été réalisés dans le courant du mois d’août de l’année 2021 (pièces n°7 et n°9 en demande), soit à une période où les restaurants font traditionnellement l’objet d’une fermeture estivale.

Par ailleurs, si la clause intitulée « II – DESTINATION DES LOCAUX » insérée au contrat de bail commercial renouvelé litigieux stipule que « les locaux à usage commercial, objet du présent bail, sont exclusivement destinés à l’activité visée ci-après : Activité autorisée : Vente sur place et à emporter, la livraison à domicile de restauration de type rapide », il y a cependant lieu de relever que la clause intitulée « X – CLAUSE(S) PARTICULIÈRE(S) » rédigée manuscritement et dûment paraphée par les deux parties énonce quant à elle expressément : « 3°/ interdiction de faire de la cuisine dans les lieux loués qui obligerait de demander à la copropriété l’autorisation pour l’installation d’une extraction extérieure » (pièces n°2 en demande et n°1 en défense, pages 1 et 3), de sorte que l’absence d’installation d’un système de ventilation mécanique contrôlée dans les locaux ne constitue pas un manquement contractuel de la part de la bailleresse.

En conséquence, il convient de débouter la S.A.R.L. ALL IN SUSHI de l’intégralité de ses demandes de dommages et intérêts formées au titre du préjudice d’exploitation lié à l’absence de réalisation des travaux d’étanchéité de la cuisine et du préjudice lié à l’absence d’installation d’un système de ventilation mécanique contrôlée.

Sur le remboursement des provisions sur charges locatives

D’après les dispositions des premier, cinquième et sixième alinéas de l’article L. 145-40-2 du code de commerce introduit par l’article 13 de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises applicable aux contrats conclus ou renouvelés à compter du 1er septembre 2014, ce qui est le cas s’agissant d’un contrat de bail commercial renouvelé à compter du 4 janvier 2019 par jugement du juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris en date du 9 février 2021, tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux. Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. Cette répartition est fonction de la surface exploitée. Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l’exploitation de la chose louée. En cours de bail, le bailleur est tenu d’informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires. Un décret en Conseil d’État fixe les modalités d’application du présent article. Il précise les charges, les impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire et les modalités d’information des preneurs.

L’article R. 145-36 du même code dispose quant à lui que l’état récapitulatif annuel mentionné au premier alinéa de l’article L. 145-40-2, qui inclut la liquidation et la régularisation des comptes de charges, est communiqué au locataire au plus tard le 30 septembre de l’année suivant celle au titre de laquelle il est établi ou, pour les immeubles en copropriété, dans le délai de trois mois à compter de la reddition des charges de copropriété sur l’exercice annuel. Le bailleur communique au locataire, à sa demande, tout document justifiant le montant des charges, impôts, taxes et redevances imputés à celui-ci.

L’article 1103 du code civil prévoit pour sa part que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Enfin, conformément aux dispositions du premier alinéa de l’article 1302 du même code, tout paiement suppose une dette ; ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution.

Il y a lieu de rappeler qu’il incombe au bailleur qui réclame au preneur de lui rembourser, conformément au contrat de bail commercial le prévoyant, un ensemble de dépenses et de taxes, d’établir sa créance en démontrant l’existence et le montant de ces charges (Civ. 3, 17 septembre 2020 : pourvoi n°19-14168), et que l’absence de régularisation des charges dans les conditions prévues au bail commercial rend sans cause les appels de provision à valoir sur le paiement de charges (Civ. 3, 5 novembre 2014 : pourvoi n°13-24451).

En l’espèce, la clause intitulée « VI – IMPÔTS – TAXES – CHARGES » insérée au contrat de bail commercial renouvelé litigieux stipule qu’ « indépendamment du loyer et de la taxe qui s’y applique, le preneur […] devra, en outre, payer sa quote-part des frais d’entretien, services et toutes charges locatives de l’immeuble, majorés s’il y a lieu de la T.V.A., et rembourser, le cas échéant, l’ensemble des charges de copropriété telles qu’elles sont prévues […] par le règlement de copropriété, à l’exception des honoraires de syndic et des frais d’assemblée qui seront supportés par le Bailleur. Tous ces impôts, taxes et charges donnent lieu au versement d’une provision aux mêmes échéances que les termes de loyer. Chaque année, la provision est réajustée en fonction des dépenses réellement exposées l’année précédente, le bailleur devant adresser un mois avant l’échéance de régularisation un décompte des charges où apparaît la quote-part du preneur pour l’apurement des comptes. Cette provision trimestrielle est fixée pour la première année à la somme indiquée ci-contre : 450 € » (pièces n°2 en demande et n°1 en défense, page 2).

Il ressort de l’avis d’échéance émis par la gestionnaire et administratrice de biens de la bailleresse que la provision sur charges locatives s’élevait à la somme mensuelle de 153,04 euros au mois de janvier 2019 (pièce n°11 en demande).

Si la défenderesse verse aux débats les lettres de notification de régularisation des charges en date des 27 février, 6 mars et 9 mars 2023 adressées par sa gestionnaire et administratrice de biens, la S.A.R.L. ÉTUDE DE LA CROIX NIVERT, à la locataire au titre des périodes s’étendant du 1er octobre 2018 au 30 septembre 2019, du 1er octobre 2019 au 30 septembre 2020, et du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2021, force est toutefois de constater que celles-ci ne sont accompagnées d’aucun justificatif tel que détail des charges facturées, document faisant apparaître les tantièmes de copropriété relatifs aux locaux donnés à bail, ou procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires d’approbation des comptes (pièce n°3 en défense), de sorte que ni la réalité, ni le quantum des dépenses réellement exposées par la bailleresse n’est établi.

Dès lors, la locataire est fondée, dans son assignation en date du 3 janvier 2023, à solliciter le remboursement du montant des provisions sur charges locatives versées sur la période de quarante-huit mois comprise entre les mois de janvier 2019 et décembre 2022, soit la somme de : 153,04 x 48 = 7.345,92 euros.

En conséquence, il convient de condamner la S.A.R.L. FYLNATE à payer à la S.A.R.L. ALL IN SUSHI la somme de 7.345,92 euros en remboursement du montant des provisions sur charges locatives afférentes à la période comprise entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2022.

Sur les demandes reconventionnelles de la bailleresse

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes des dispositions de l’article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En outre, en application des dispositions de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En vertu des dispositions de l’article 1224 du même code, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Selon les dispositions de l’article 1225 dudit code, la clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.

D’après les dispositions de l’article 1228 de ce code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Le deuxième alinéa de l’article 1229 du code susvisé dispose quant à lui que la résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Le premier alinéa de l’article 1343-5 du code susmentionné prévoit pour sa part que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Enfin, conformément aux dispositions de l’article 1347 du susdit code, la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

Il y a lieu de rappeler : que d’une part, la suspension des effets de la clause résolutoire visée au commandement de payer ne peut être ordonnée que corrélativement à l’octroi de délais de paiement au preneur (Civ. 3, 7 décembre 2004 : pourvoi n°03-18144 ; Civ. 3, 8 avril 2010 : pourvoi n°09-11292 ; Civ. 3, 25 mai 2023 : pourvoi n°22-11315) ; et que d’autre part, la compensation n’opère pas de plein droit mais doit être invoquée (Civ. 2, 30 juin 2022 : pourvoi n°21-10272).

En l’espèce, la clause intitulée « XI – CLAUSE PÉNALE – CLAUSE RÉSOLUTOIRE » insérée au contrat de bail commercial renouvelé litigieux stipule qu’ « en cas de retard dans le paiement du loyer ou de toute autre somme […], en cas de manquement par le preneur à l’une quelconque de ses obligations contractuelles, qui sont toutes de rigueur […], le bail sera résilié de plein droit un mois après mise en demeure d’exécuter délivrée par exploit d’huissier restée sans effet : les conditions d’acquisition de la clause résolutoire seront constatées judiciairement et l’expulsion du preneur devenu occupant sans droit ni titre, ordonnée par le juge » (pièces n°2 en demande et n°1 en défense, page 4).

De plus, la bailleresse justifie avoir fait signifier à la preneuse un commandement de payer par acte d’huissier en date du 21 juin 2023 portant sur la somme principale de 9.648,92 euros, lequel vise expressément la clause résolutoire insérée au contrat de bail et rappelle le délai d’un mois dont dispose la locataire pour s’acquitter des sommes dues (pièce n°5 en défense).

Cependant, eu égard à la teneur de la présente décision, dans la mesure où les régularisations de charges appelées par lettres en date des 27 février, 6 mars et 9 mars 2023 au titre des périodes s’étendant du 1er octobre 2018 au 30 septembre 2019, du 1er octobre 2019 au 30 septembre 2020, et du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2021 ne sont accompagnées d’aucun justificatif (pièce n°3 en défense), si bien qu’elles ne sont pas exigibles, il convient de soustraire du montant figurant au commandement de payer les « RÉGULARISATION DES CHARGES (01/10/2019 – 30/09/2020) : 2.267,10 », « RÉGULARISATION DES CHARGES (01/10/2018 – 30/09/2019) : 2.337,21 » et « RÉGULARISATION DES CHARGES (01/10/2020 – 30/09/2021) : 2.103,31 » (pièce n°5 en défense), de sorte que le commandement litigieux n’est fondé qu’à hauteur de la somme de : 9.648,82 – 2.267,10 – 2.337,21 – 2.103,31 = 2.941,30 euros.

Dès lors qu’il ressort du décompte actualisé en date du 6 octobre 2023 produit aux débats que la S.A.R.L. ALL IN SUSHI n’a effectué aucun virement bancaire entre le 31 mai 2023 et le 1er août 2023 (pièce n°6 en défense), force est de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies.

Enfin, il y a lieu de souligner que bien que le montant de la dette locative de la demanderesse au titre du commandement de payer soit modique et inférieur à celui de sa créance de remboursement reconnue aux termes de la présente décision, la preneuse n’a pas remis au greffe et notifié de conclusions postérieurement à son assignation, ne sollicitant ni compensation judiciaire, ni délais de paiement, de sorte que la présente juridiction ne peut suspendre d’office les effets de la clause résolutoire.

En conséquence, il convient de constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 22 juillet 2023.

Sur les conséquences de la résiliation du bail

Aux termes des dispositions de l’article L. 411-1 du code des procédures civiles d’exécution, sauf disposition spéciale, l’expulsion d’un immeuble ou d’un lieu habité ne peut être poursuivie qu’en vertu d’une décision de justice ou d’un procès-verbal de conciliation exécutoire et après signification d’un commandement d’avoir à libérer les locaux.

En outre, en application des dispositions de l’article L. 433-1 du même code, les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. À défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire.

En l’espèce, eu égard à la teneur de la présente décision, il y a lieu de faire droit à la demande d’expulsion formée par la bailleresse.

En conséquence, il convient d’ordonner l’expulsion de la S.A.R.L. ALL IN SUSHI des locaux donnés à bail commercial, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur la créance de loyers, d’indemnités d’occupation, de charges et de taxes locatives

En vertu des dispositions de l’article 1709 du code civil, le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer.

En outre, selon les dispositions des premier et dernier alinéas de l’article 1728 du même code, le preneur est tenu de deux obligations principales : 2°) de payer le prix du bail aux termes convenus.

D’après les dispositions de l’article 1103 dudit code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Le premier alinéa de l’article 1353 de ce code dispose quant à lui que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Enfin, conformément aux dispositions de l’article 1240 du code susvisé, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Il y a lieu de rappeler que l’indemnité d’occupation due par un occupant sans titre présente un caractère mixte à la fois compensatoire et indemnitaire, et a pour objet de réparer le préjudice subi par le bailleur propriétaire du fait de la privation de son bien immobilier (Civ. 3, 27 avril 1982 : pourvoi n°80-15139 ; Civ. 3, 26 novembre 1997 : pourvoi n°96-12003 ; Civ. 3, 27 juin 2006 : pourvoi n°05-13465 ; Civ. 3, 15 février 2018 : pourvoi n°16-13216 ; Civ. 3, 15 avril 2021 : pourvoi n°19-26045).

En l’espèce, il y a lieu de retenir que le montant du dernier loyer contractuel indexé constituera le montant de l’indemnité d’occupation comme réparant justement le préjudice subi par la bailleresse.

Si le décompte actualisé en date du 6 octobre 2023 produit aux débats mentionne que la S.A.R.L. ALL IN SUSHI demeure redevable de la somme de 4.201,75 euros arrêtée au 31 octobre 2023 (pièce n°6 en défense), force est toutefois de constater que ce montant est inexact dès lors qu’il est calculé sur la base du solde antérieur d’un montant de 9.648,92 euros visé au commandement de payer, lequel est erroné comme précédemment indiqué, ledit commandement n’étant fondé qu’à hauteur d’un montant de 2.941,30 euros, si bien qu’il convient de soustraire la somme de : 9.648,92 – 2.941,30 = 6.707,62 euros.

Il s’évince de l’ensemble de ces éléments que la locataire ne demeure débitrice d’aucune somme, mais est en réalité créancière d’un montant de : 6.707,62 – 4.201,75 = 2.505,87 euros au 31 octobre 2023, ce qui justifie le rejet de la demande reconventionnelle en paiement.

En conséquence, il convient de débouter la S.A.R.L. FYLNATE de sa demande reconventionnelle en paiement de l’arriéré de loyers, d’indemnités d’occupation, de charges et de taxes locatives arrêté au 31 octobre 2023, et de condamner la S.A.R.L. ALL IN SUSHI à lui payer une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du dernier loyer contractuel indexé en cours, outre les charges et taxes locatives, à compter du 1er novembre 2023 jusqu’à la restitution des locaux donnés à bail, dont à déduire toute somme d’ores et déjà versée en cours d’instance.

Sur les intérêts moratoires

À titre liminaire, il y a lieu de rappeler qu’aux termes des dispositions de la dernière phrase du deuxième alinéa de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

En l’occurrence, si la défenderesse sollicite, dans le corps de ses écritures, « les intérêts au taux de 3% par trimestre à compter du commandement de payer du 21 juin 2022, et ce en application du bail » (page 14 de ses dernières conclusions), force est toutefois de constater que cette prétention n’est pas reprise dans le dispositif desdites écritures, si bien qu’il n’y a pas lieu de statuer de ce chef.

En application des dispositions du premier alinéa de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

En outre, en vertu des dispositions de l’article 1344 du même code, le débiteur est mis en demeure de payer soit par une sommation ou un acte portant interpellation suffisante, soit, si le contrat le prévoit, par la seule exigibilité de l’obligation.

Selon les dispositions de l’article 1344-1 dudit code, la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice.

Enfin, d’après les dispositions de l’article 1342-10 de ce code, le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter. À défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. À égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.

En l’espèce, il ressort des éléments produits aux débats ainsi que de la teneur de la présente décision : que le commandement de payer en date du 21 juin 2023 portait sur la somme principale de 9.648,92 euros, mais n’est fondé qu’à hauteur d’un montant de 2.941,30 euros ; et que le décompte actualisé en date du 6 octobre 2023 fait apparaître un virement bancaire d’un montant de 9.821,05 euros effectué par la locataire le 1er août 2023 (pièces n°5 et n°6 en défense) ; de sorte qu’il est démontré que la preneuse a apuré l’intégralité des causes du commandement à cette dernière date, ce virement bancaire devant s’imputer sur cette dette échue la plus ancienne qu’elle avait le plus d’intérêt d’acquitter.

Dès lors, la somme de 2.941,30 euros emportera intérêts au taux légal à compter du 21 juin 2023 jusqu’au 1er août 2023.

En conséquence, il convient de condamner la S.A.R.L. ALL IN SUSHI à payer à la S.A.R.L. FYLNATE le montant des intérêts au taux légal sur la somme de 2.941,30 euros à compter du 21 juin 2023 jusqu’au 1er août 2023.

Sur la conservation du dépôt de garantie

Conformément aux dispositions de la dernière phrase du deuxième alinéa de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

En l’espèce, si la bailleresse indique, dans le corps de ses écritures, être « bien fondée à solliciter à titre d’indemnité que le dépôt de garantie lui reste acquis » (page 14 de ses dernières conclusions), force est toutefois de constater que cette prétention n’est pas reprise dans le dispositif desdites écritures, si bien qu’il n’y a pas lieu de statuer de ce chef.

Sur les mesures accessoires

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la S.A.R.L. FYLNATE, partie perdante pour l’essentiel en l’absence de créance locative et eu égard à sa dette de remboursement, sera condamnée aux dépens, et il ne sera pas fait droit à sa demande formée au titre des frais irrépétibles.

Elle sera également condamnée à payer à la S.A.R.L. ALL IN SUSHI une indemnité au titre des frais non compris dans les dépens que cette dernière a été contrainte d’exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance, que l’équité et la situation économique des parties commandent de fixer à la somme de 2.500 euros, conformément aux dispositions de l’article 700 du même code.

Enfin, dès lors que la preneuse dispose d’une créance de remboursement sans être redevable d’aucune dette locative, il y a lieu de retenir que la mesure d’expulsion ordonnée est incompatible avec la nature de l’affaire, nonobstant la carence de la S.A.R.L. ALL IN SUSHI qui n’a pas sollicité la compensation judiciaire entre les créances réciproques des parties, l’octroi de délais de paiement rétroactifs, ni la suspension des effets de la clause résolutoire, de sorte qu’il convient d’écarter d’office partiellement l’exécution provisoire de droit de la présente décision, sur le fondement des dispositions de l’article 514-1 dudit code.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

CONDAMNE la S.A.R.L. FYLNATE à payer à la S.A.R.L. ALL IN SUSHI la somme de 18.864 (DIX-HUIT MILLE HUIT CENT SOIXANTE-QUATRE) euros en remboursement du coût des travaux d’étanchéité de la cuisine des locaux donnés à bail commercial,

DÉBOUTE la S.A.R.L. ALL IN SUSHI de sa demande de dommages et intérêts formée à l’encontre de la S.A.R.L. FYLNATE en réparation du préjudice d’exploitation lié à l’absence de réalisation des travaux d’étanchéité de la cuisine des locaux donnés à bail commercial,

DÉBOUTE la S.A.R.L. ALL IN SUSHI de sa demande de dommages et intérêts formée à l’encontre de la S.A.R.L. FYLNATE en réparation du préjudice lié à l’absence d’installation d’un système de ventilation mécanique contrôlée dans les locaux donnés à bail commercial,

CONDAMNE la S.A.R.L. FYLNATE à payer à la S.A.R.L. ALL IN SUSHI la somme de 7.345,92 euros (SEPT MILLE TROIS CENT QUARANTE-CINQ euros et QUATRE-VINGT-DOUZE centimes) en remboursement du montant des provisions sur charges locatives afférentes à la période comprise entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2022,

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial renouvelé conclu entre la S.A.R.L. FYLNATE et la S.A.R.L. ALL IN SUSHI, et portant sur les locaux constituant les lots n°1 et n°19 de l’immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 2] à [Localité 5], à compter du 22 juillet 2023 par l’effet du commandement de payer signifié par acte d’huissier de justice en date du 21 juin 2023,

ORDONNE à la S.A.R.L. ALL IN SUSHI de restituer à la S.A.R.L. FYLNATE les clefs des locaux constituant les lots n°1 et n°19 de l’immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 2] à [Localité 5], et ce dans un délai de quatre mois à compter de la date de signification de la présente décision,

ORDONNE, à défaut de restitution volontaire des clefs dans le délai susvisé, l’expulsion de la S.A.R.L. ALL IN SUSHI, ainsi que celle de tous occupants de son chef, des locaux constituant les lots n°1 et n°19 de l’immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 2] à [Localité 5], au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier, dans les conditions prévues aux articles L. 411-1 à L. 451-1, et R. 411-1 à R. 451-4 du code des procédures civiles d’exécution,

ORDONNE que le sort des meubles garnissant les locaux constituant les lots n°1 et n°19 de l’immeuble soumis au statut de la copropriété sis [Adresse 2] à [Localité 5], sera régi par les dispositions des articles L. 433-1 à L. 433-3, et R. 433-1 à R. 433-7 du code des procédures civiles d’exécution,

DÉBOUTE la S.A.R.L. FYLNATE de sa demande reconventionnelle en paiement de l’arriéré de loyers, d’indemnités d’occupation, de charges et de taxes locatives arrêté au 31 octobre 2023,

CONDAMNE la S.A.R.L. ALL IN SUSHI à payer à la S.A.R.L. FYLNATE une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du dernier loyer contractuel indexé en cours, outre les charges et taxes locatives, à compter du 1er novembre 2023 jusqu’à la libération effective des locaux se matérialisant par la restitution des clefs ou par procès-verbal d’expulsion, dont à déduire toute somme d’ores et déjà versée en cours d’instance jusqu’à la date de la présente décision,

CONDAMNE la S.A.R.L. ALL IN SUSHI à payer à la S.A.R.L. FYLNATE le montant des intérêts de retard au taux légal calculés sur la somme de 2.941,30 euros (DEUX MILLE NEUF CENT QUARANTE ET UN euros et TRENTE centimes) à compter du 21 juin 2023 jusqu’au 1er août 2023,

DÉBOUTE la S.A.R.L. FYLNATE de sa demande présentée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la S.A.R.L. FYLNATE à payer à la S.A.R.L. ALL IN SUSHI la somme de 2.500 (DEUX MILLE CINQ CENTS) euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la S.A.R.L. FYLNATE aux dépens,

ÉCARTE l’exécution provisoire de droit de la présente décision s’agissant de l’injonction à la S.A.R.L. ALL IN SUSHI de restituer à la S.A.R.L. FYLNATE les clefs des locaux dans un délai de quatre mois, et de l’expulsion ordonnée à défaut de restitution volontaire.

Fait et jugé à [Localité 4] le 27 Janvier 2025

Le Greffier Le Président

Henriette DURO Cédric KOSSO-VANLATHEM