TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Aurélie PARICIO

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Christine GALLON

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/08080 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5XLR

N° MINUTE :

5/2025

JUGEMENT

rendu le mercredi 18 juin 2025

DEMANDERESSE

Société FONCIERE CRONOS, dont le siège social est sis Représentée par son mandataire IN’LI PROPERTY MANAGEMENT – [Adresse 3]

représentée par M^e Christine GALLON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0431

DÉFENDEUR

Monsieur [M] [X], demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Aurélie PARICIO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1020

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe, juge des contentieux de la protection

assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière et

[H] [G], auditeur de justice

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 10 avril 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 18 juin 2025 par Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière

Décision du 18 juin 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/08080 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5XLR

EXPOSE DU LITIGE

Selon contrat signé le 6 septembre 2019, à effet au 10 septembre, la société IN’LI a donné à bail, pour une durée de 6 ans jusqu’au 9 septembre 2025 renouvelable tacitement pour la même durée, à M. [M] [X], un appartement de deux pièces situé [Adresse 1] (n°303312 – 6ème étage – porte n°36) [Localité 4] moyennant un loyer mensuel de 1 127,85 euros, provision pour charges comprise.

Cette location soumise aux dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, prévoit un usage des lieux à titre d’habitation principale avec occupation d’au moins huit mois et interdit toute cession, sous-location, prêt à des tiers ou substitution de personne, même temporaire.

Selon acte notarié en date du 26 janvier 2021, les lieux ont été donnés en apport par la société IN’LI à la société FONCIERE CRONOS.

Cette société constatant selon constat dressé par commissaire de justice le 11 janvier 2024 que le bien était proposé à la location sur la plateforme AIRBNB, faisait constater les conditions d’occupation des lieux sur ordonnance du juge des contentieux de la protection de [Localité 6] le 12 avril 2024 et trouvait dans les lieux Mme [S] [B] qui déclarait louer les lieux à M. [M] [X] pour un loyer mensuel de 1 300 euros.

Compte tenu de ces constats, la société FONCIERE CRONOS a assigné M. [M] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, par actes de commissaire de justice en date du 27 août 2024 aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire et au visa de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et du contrat de location, de voir :

— prononcer la résolution judiciaire du bail aux torts exclusifs de M. [M] [X] pour manquement à l’obligation d’occupation personnelle des lieux et sous location prohibée,

— ordonner l’expulsion immédiate de M. [M] [X] et de tout occupant de son chef et avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin,

— prononcer la suppression du délai de deux mois et du bénéfice de la trêve hivernale,

— statuer sur le sort du mobilier et effets mobiliers,

— condamner en tant que de besoin M. [M] [X] à payer le montant des loyers impayés à la date de la décision à intervenir,

— condamner M. [M] [X] à payer à la société FONCIERE CRONOS une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

— condamner M. [M] [X] à payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre le paiement des dépens en ce compris notamment le coût des constats et la signification de l’ordonnance sur requête.

A l’audience initiale du 29 octobre 2024, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi au 8 janvier 2025 puis au 10 avril 2025 pour permettre aux parties de se mettre en état selon calendrier de procédure signé à cette dernière audience.

A l’audience du 10 avril 2025, la société FONCIERE CRONOS comparaissant représentée expose ses conclusions déposées et visées par le greffier, aux termes desquelles elle reprend ses demandes initiales et conclut au débouté des demandes et prétentions de M. [M] [X].

A l’appui de ses demandes elle considère que c’est en toute connaissance de cause que M. [M] [X] a manqué à son obligation d’occupation personnelle des lieux sans toutefois faire état de loyers impayés.

M. [M] [X], représenté par avocat a exposé et déposé des conclusions visées par le greffier aux termes desquelles il conteste la gravité du manquement, faisant état de sa bonne foi et de l’absence d’enrichissement à l’appui de sa demande de rejet de la résolution judiciaire du contrat et de son expulsion immédiate. Il demande également de ramener à plus juste proportion le montant de la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Conformément à l’article 467 du Code de procédure civile, le jugement à intervenir sera contradictoire.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et la décision rendue ce jour, par mise à disposition au greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En vertu de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En application des dispositions du contrat de location liant M. [M] [X] et la société FONCIERE CRONOS, le locataire s’engage à occuper personnellement les lieux et à ne pas les sous-louer. M. [M] [X] signataire de ce contrat ne pouvait donc ignorer cette obligation.

Ce dernier qui ne conteste pas la sous-location des lieux expose qu’il avait fait l’objet, en 2022, d’une mutation temporaire en PAPOUASIE NOUVELLE-GUINEE, puis à SINGAPOUR. Il ne produit pas de contrat d’expatriation mais un avis de changement de situation au titre d’une mobilité constatant que M. [M] [X] a été affecté à compter du 28 mars 2023 à SINGAPORE-FRASERS TWR (SGP) pour revenir à [Localité 5] à compter du 22 juillet 2024. Ses allégations sont donc partiellement étayées mais confirment qu’il n’a pu occuper personnellement les lieux pendant quasi 16 mois, pour des motifs professionnels qui ne figurent pas à son contrat de location comme un motif légitime à conserver le logement.

Au demeurant, l’indication par le défendeur qu’il bénéficiait d’un logement aidé fourni par son employeur caractérise sa mauvaise foi à vouloir conserver les lieux, à défaut de fournir une attestation de son employeur l’autorisant à conserver le bénéfice de cette attribution.

Enfin M. [M] [X] ne saurait soutenir qu’il pouvait sous-louer les lieux du fait d’une mobilité temporaire alors qu’il explique avoir quitté la France pendant deux ans et que son contrat exclu toute sous-location même temporaire.

Il convient par conséquent de prononcer la résiliation du bail pour manquement grave de M. [M] [X] à ses obligations de locataire et d’ordonner son expulsion dans les termes du dispositif ci-après.

L’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution permet au juge de réduire ou supprimer que le délai de deux mois pour procéder à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

L’article L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution prévoit également la possibilité pour le juge de supprimer le bénéfice de la trêve hivernale lorsque la mesure d’expulsion est prononcée en raison d’une introduction sans droit ni titre dans e domicile d’autrui à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Les circonstances de l’espèce ne justifient néanmoins pas la suppression des délais légaux.

Enfin, il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

L’indemnité d’occupation, par sa nature mixte indemnitaire et compensatoire, doit permettre à la bailleresse d’obtenir paiement d’une somme correspondant au montant des loyers et charges auxquelles elle aurait pu prétendre si le bail s’était poursuivi, somme qui réparera justement le préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du logement et par son immobilisation.

M. [M] [X] sera par conséquent condamné à verser à la société FONCIERE CRONOS une indemnité d’occupation d’un montant égal au loyer et aux charges qui auraient dues si le bail s’était poursuivi et ce jusqu’à la libération définitive des lieux.

Sur les demandes accessoires

M. [M] [X], partie perdante, sera condamné aux dépens en application de l’article 696 du Code de procédure civile, lesquels comprendront notamment les débours tarifés et les émoluments des officiers publics ou ministériels conformément aux dispositions de l’article 695 du code de procédure civile.

Il sera accordé à la société FONCIERE CRONOS une somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du Code de Procédure civile, l’exécution provisoire, de droit en la matière, ne sera pas écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant publiquement en premier ressort par jugement contradictoire mis à disposition au greffe,

PRONONCE la résolution judiciaire du contrat de bail liant M. [M] [X] et la société FONCIERE CRONOS ;

ORDONNE en conséquence à M. [M] [X] de libérer les lieux et de restituer les clés à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [M] [X] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société FONCIERE CRONOS pourra faire procéder, deux mois après un commandement de quitter les lieux, à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [M] [X] au paiement à LA SOCIETE FONCIERE CRONOS d’une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le bail s’était poursuivi et ce jusqu’à la libération définitive des lieux ;

CONDAMNE M. [M] [X] aux dépens de l’instance ;

CONDAMNE M. [M] [X] à verser à la société FONCIERE CRONOS la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par jugement signé les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés et mis à disposition au greffe.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection