5AA Minute N°

N° RG 25/00074 – N° Portalis DB3J-W-B7J-GTOS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

JUGEMENT RENDU AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 07 NOVEMBRE 2025

PRESIDENT

Madame DURBECQ Sophie, Vice-Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame [M] [V]

DEMANDERESSE

Madame [E] [H]

née le 24 Février 1972 à [Localité 4],

demeurant [Adresse 5]

Représentée par Maître Cécile LECLER-CHAPERON, avocat au barreau de POITIERS, substituée par Maître Anne-Marie FREZOULS, avocat au barreau de POITIERS

DEFENDEURS

Madame [X] [I]

née le 16 Août 2003 à [Localité 8],

demeurant [Adresse 1]

Non comparante, non représentée

Monsieur [Z] [I]

né le 08 Janvier 1970 à [Localité 7],

demeurant [Adresse 3]

Non comparant, non représenté

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 09 MAI 2025

JUGEMENT RENDU PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 04 JUILLET 2025, DATE PROROGEE AU 26 SEPTEMBRE 2025, PUIS AU 07 NOVEMBRE 2025

Copie exécutoire délivrée le

à

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 1er septembre 2021, [E] [H] a donné à bail à [X] [I] un logement situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 360 euros, et 15 euros de provisions sur charges.

Par actes de commissaire de justice des 9 et 20 janvier 2025, [E] [H] a fait assigner [X] [I] et [Z] [I] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

• prononcer la résiliation du bail conclu le 1er septembre 2021 ;

• ordonner l’expulsion de [X] [I] ainsi que tous les occupants de son chef du logement avec au besoin l’assistance de la force publique,

• condamner solidairement [X] [I] et [Z] [I] au paiement des sommes suivantes :

—  5 255 euros au titre de l’arriéré de loyers et des charges, 375 euros par mois à compter du 1er novembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux loués ;

—  1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les entiers dépens,

• dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

A l’audience du 9 mai 2025, [E] [H], représentée par son Conseil, reprend les chefs de demande et dépose son dossier.

[X] [I] et [Z] [I], respectivement assignés à l’étude et à personne, ne sont ni présents, ni représentés.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 04 juillet 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal, date prorogée au 26 septembre 2025, puis 07 novembre 2025 en raison de la surcharge de travail du greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, les défendeurs ne comparaissent pas et ne sont pas représentés à l’audience. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la résiliation du bail

L’article 1225 du code civil indique que la résolution d’un contrat est subordonnée à une mise en demeure infructueuse. Cette mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire.

Il résulte des pièces du dossier que le contrat de bail conclu entre [E] [H] et [X] [I] ne comporte pas de clause résolutoire.

Dans ses écritures, la bailleresse excipe de l’irrégularité du paiement des loyers, d’une part, et du manquement de la locataire à ses obligations d’entretien et de réparation du logement, d’autre part, pour prétendre à la résiliation du bail et à l’expulsion de [X] [I].

Or, le juge des contentieux de la protection observe que le bail fourni aux débats est dépourvu de clause résolutoire.

En outre, la pièce n°7, visée comme étant un commandement de payer visant la clause résolutoire, délivré le 19 octobre 2024, est en réalité un congé délivré le 27 février 2024 à la locataire, pour motifs sérieux et légitimes, ce congé étant délivré pour la date du 31 août 2024.

Ce commandement ne peut donc pas produire effet et entraîner la résolution du contrat de bail par le jeu d’une clause résolutoire.

Cependant, [E] [H] sollicite une résiliation judiciaire du contrat de bail, dont la procédure n’impose pas la signification d’un commandement au locataire. Dès lors, l’absence de délivrance d’un commandement de payer, ou même d’un commandement de cesser les troubles n’empêche pas la résiliation du contrat de bail.

L’article 1228 du code civil dispose que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution d’un contrat. En matière de contrat de bail, le manquement du locataire doit être suffisamment grave pour motiver une résiliation. Le juge apprécie les faits au moment où il statue.

L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ;

L’article c) du même texte prévoit que le locataire est tenu de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

L’article d) prévoit enfin que le locataire est tenu de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier que par courrier adressé sous la forme recommandée avec accusé de réception, revenu avec la mention « pli avisé et non réclamé », [E] [H] a déploré un arriéré locatif de 755 euros, arrêté au 20 août 2023, et a informé [X] [I] de démarches aux fins de percevoir directement l’allocation logement, d’une part, outre de la révision du loyer à la somme mensuelle de 437,90 euros, d’autre part, à des fins d’apurement de la dette.

Deux SMS des 16 et 21 novembre déplorent l’absence d’acquittement du loyer.

Un courrier adressé sous la forme recommandée, avec accusé de réception, distribué le 8 septembre 2022 à [Z] [I], déplore l’absence de paiement du loyer en août et septembre 2022, et le projet de la bailleresse de retrouver l’usage du studio donné à bail, aux fins d’y installer son enfant.

Un SMS du 24 octobre sollicite de la locataire l’attestation d’assurance du studio, et l’apurement du loyer du mois de juillet à raison de 50 euros par mois pendant 7 mois. Il y est répondu de manière favorable par la locataire.

Un plan d’apurement signé le 20 août 2023, par la bailleresse uniquement, prévoit un apurement d’une dette locative de 755 euros pendant un an, à raison de mensualités de 62,90 euros, à compter du 1er septembre 2023.

Un SMS du 16 décembre informe [Z] [I] de l’absence de paiement du loyer des mois de novembre et décembre. Il est précédé d’un échange non daté dans lequel la bailleresse déplore que le plancher bois ait été imbibé et que l’eau ait traversé le plafond des voisins ; [Z] [I] répond tenir du voisin qu’il n’y avait qu’une toute petite auréole.

Un SMS du 15 juillet 2023 déplore l’absence de paiement du loyer du mois de juillet ; un SMS du 25 août 2023 sollicite de la locataire l’attestation de déclaration de sinistre pour le dégât des eaux au plafond du voisin, sauf à ce que la bailleresse effectue les démarches à partir des documents de la locataire.

Au total, ces éléments établissent la réalité de l’irrégularité de paiement des loyers, dont la date d’exigibilité et la périodicité non sont pas renseignés dans le contrat de bail, mais dont un récapitulatif (pièce n°10) établit l’irrespect, avec cette observation que les dates des correspondances précitées correspondent effectivement à des mensualités finalement impayées, une fois l’année ainsi reconstituée.

Sous cette observation, il apparaît que le congé pour motifs sérieux et légitimes rend compte de l’irrégularité de paiement déplorée, l’arriéré locatif s’établissant à cette date à 1 880 euros.

Le récapitulatif permet d’établir que l’arriéré locatif n’a pas été régularisé postérieurement au congé délivré, d’une part, et que, d’autre part, aucun paiement n’intervient à compter du mois de novembre 2023, de sorte que l’arriéré locatif, arrêté au mois de novembre 2024, s’établit à 5 630 euros.

[X] [I] sera donc condamnée à payer 5 630 euros à [E] [H] au titre de l’arriéré locatif, arrêté au 30 novembre 2024, échéance du mois de novembre 2024 inclue.

En outre, la récurrence, l’importance du montant de l’arriéré, la cessation totale des versements à compter du mois de novembre 2024, constituent un manquement grave de la locataire qui justifie le prononcé de la résiliation judiciaire du bail au 20 janvier 2025, date de l’assignation.

[X] [I] est désormais occupante sans droit ni titre .

Il convient d’ordonner l’expulsion d'[X] [I] et de tous occupants de son chef des lieux loués, selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par [X] [I]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 20 janvier 2025 ; [X] [I] est occupante sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien. Au regard des éléments communiqués, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi. Il y a lieu de condamner la locataire au paiement de cette indemnité à compter du 20 janvier 2025 jusqu’à la libération effective des lieux.

L’ensemble des sommes mises à la charge de la locataire seront exigées selon les modalités précisées au dispositif, qui fait porter intérêts au taux légal sur la somme de 1 880 euros à compter de la date de délivrance du congé, faute de démonstration d’une interpellation suffisante antérieure à cette date, et à compter de la date de l’assignation pour le surplus de l’arriéré locatif.

Sur les demandes à l’encontre de la caution

Selon l’article 2288 du code civil, celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n’y satisfait pas lui-même.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire, à défaut, la caution ne pouvant être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

En l’espèce, [Z] [I] s’est porté caution pour le paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation dues par [X] [I] pour une durée indéterminée, sans notion de limite chiffrée.

Le juge des contentieux de la protection observe que l’acte de cautionnement versé aux débats n’est pas daté, de sorte que la date de formation de l’engagement est inconnue.

Par ailleurs, la date de naissance de [Z] [I] est incomplète, en ce qu’il est mentionné qu’il est né le 08/01/ à [Localité 6].

Au total, il ne peut être excipé d’une obligation solidaire à cet acte de cautionnement qui apparaît parcellaire, tant pour ce qui concerne l’identité de la caution que pour ce qui concerne la nature et l’étendue de l’engagement.

[E] [H] sera donc déboutée des demandes formées de ce chef.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner [X] [I] aux dépens de l’instance comprenant les frais de délivrance du congé pour motifs sérieux et légitimes, ainsi que ceux de l’assignation.

Il convient également de la condamner à verser à [E] [H] la somme de 1 000 euros au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire rendu en premier, par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable la demande de [E] [H] aux fins de résiliation judiciaire du contrat pour défaut de paiement des loyers et charges,

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu le 1er septembre 2021 entre [E] [H] d’une part, et [X] [I], d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2], au jour de l’assignation, le 20 janvier 2025,

DIT que [X] [I] est occupante sans droit ni titre,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de [X] [I] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par [X] [I] à compter du 20 janvier 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE [X] [I] à payer à [E] [H] la somme de 5 630 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtés au 30 novembre 2024, échéance de novembre 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 27 février 2024 sur la somme de 1 880 euros, et de l’assignation pour le surplus,

CONDAMNE [X] [I] à payer à [E] [H] l’indemnité d’occupation mensuelle de 375 euros à compter du mois de décembre 2024 et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

DEBOUTE [E] [H] des demandes formées à l’endroit de [Z] [I],

CONDAMNE [X] [I] à payer à [E] [H] la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE [X] [I] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du congé pour motifs sérieux et légitimes, ainsi que ceux de l’assignation,

DEBOUTE [E] [H] de ses demandes plus amples ou contraires,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE