TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : [Y] [K]

[N] [V] épouse [E] [B]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Fabienne BALADINE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/11265 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6SCD

N° MINUTE : 6

JUGEMENT

rendu le 12 juin 2025

DEMANDERESSE

S.A. [Adresse 5], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Fabienne BALADINE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0744

DÉFENDEURS

Monsieur [Y] [E] [B], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

Madame [N] [V] épouse [E] [B], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Olivier ADAM, Vice-président, juge des contentieux de la protection

assisté de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 04 avril 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 12 juin 2025 par Olivier ADAM, juge des contentieux de la protection assisté de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 12 juin 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/11265 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6SCD

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 01/01/2022, la société d’HLM SEQENS a donné à bail à Monsieur [E] [B] [Y] et Madame [E] [B] [N] née [V] un appartement sis [Adresse 4]. Cet engagement comporte une clause résolutoire en application de l’article 24 de loi du 6 juillet 1989.

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à Monsieur [E] [B] [Y] et Madame [E] [B] [N] née [V] le 13 juin 2024 pour obtenir paiement d’une somme de 10727,75 Euros au principal.

Ledit commandement étant demeuré infructueux, par acte d’huissier du 3 décembre 2024, la société d'[Adresse 6] a fait assigner Monsieur [E] [B] [Y] et Madame [E] [B] [N] née [V] devant le tribunal de céans aux fins de:

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail,

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [E] [B] [Y] et Madame [E] [B] [N] née [V] ainsi que tout occupant de leur chef, avec si nécessaire l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets garnissant les lieux dans les conditions prévues par le Code des procédures civiles d’exécution,

— Les voir condamnés solidairement à lui payer, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus la somme principale de 10739,19 Euros décompte arrêté au 23 octobre 2024 inclus avec intérêt à taux légal,

— Les voir condamnés solidairement à lui verser une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges jusqu’à leur départ effectif des lieux en application de l’article 1760 du Code civil,

— Les voir condamnés solidairement à lui payer une somme de 500 Euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Les voir condamnés solidairement aux dépens comprenant le coût du commandement de payer.

L’affaire a été plaidée appelée le 10 février 2025 et renvoyée à l’audience du 4 avril 2025 ; le demandeur maintient ses prétentions. Monsieur [E] [B] [Y] a comparu et indiqué par conclusions réitérées à l’audience qu’en fait son logement est conventionné et relève de la catégorie PLUS des logements sociaux ce qui annule l’assignation, que son épouse souffre d’un handicap ce qui a permis d’être éligible DALO et qu’il a ensuite été obligé de signer les différents baux dont celui du 1er janvier 2022 sous menace d’expulsion et refus de transmettre des quittances, alors que la dette est aujourd’hui en baisse. Il demande en outre qu’une expertise soit réalisée afin de mettre fin à l’opacité de gestion de l’immeuble par la société SEQENS et l’ajustement de la créance au regard du bail signé antérieurement, seul valable, au bail en cours. Il précise enfin qu’un préjudice de jouissance doit être retenu à propos de la créance du fait des fuites de la terrasse de leur logement situé au dernier étage.

Par conclusions réitérées à l’audience la société SEQENS indique qu’aucun convention n’a été conclue entre le bailleur et l’Etat au titre du logement occupé par Monsieur et Madame [E] [B] tandis qu’une convention est intervenue pour uniquement 13 logements de cet immeuble ; Il précise par ailleurs que les problèmes de terrasse ont été résolus par des travaux de réfection le 20 février 2024 et alors que les fuites n’impactaient par le logement des défendeurs mais les logements situés à l’étage inférieur. Le bailleur indique enfin que la dette s’est accrue et s’élève à 11544,36 Euros au 31 mars 2025.

Madame [E] [B] [N] née [V] n’a pas comparu bien que régulièrement assignée.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 juin 2025.

Il sera statué par jugement, susceptible d’appel, réputé contradictoire.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

L’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 énonce que les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée ;

L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi.

En l’espèce la société SEQENS a produit les notifications conformément aux articles précités.

En outre il convient de rejeter les fins de non-recevoir invoquées par Monsieur [E] [B], en ce que le bail ne serait pas valable car ne relevant pas d’un logement conventionné et alors qu’il a été signé sous menace d’expulsion ; il apparaît en effet au regard des pièces produites par les parties que le logement des défendeurs n’est pas conventionné et relève du droit commun de la loi de 1989 et qu’il a été effectivement signé par les preneurs sans qu’ils soit démontré un quelconque vice du consentement.

En conséquence, la présente demande est recevable.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu’une clause prévoyant la résolution de plein droit d’un contrat de bail à usage d’habitation en cas de non-paiement des loyers et charges ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ;

Le commandement de payer délivré le 13 juin 2024 à Monsieur [E] [B] [Y] et Madame [E] [B] [N] née [V] est régulier, car reproduisant la clause résolutoire insérée au bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par l’article 114-1 de la loi n° 98-657 du 29 juillet 1998, et mentionnant l’adresse du Fonds de solidarité Logement ;

En conséquence, la dette n’ayant pas été apurée dans les deux mois suivant ledit commandement, les conditions sont réunies pour que la résiliation du bail intervienne de plein droit le 14 août 2024 soit deux mois après la délivrance du commandement ;

En second lieu qu’il résulte de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que le juge peut, lors de l’audience aux fins de constat de la résiliation, même d’office, et alors que le jeu de la clause résolutoire serait acquis, en suspendre les effets et accorder des délais de paiement sauf à constater, conformément à l’alinéa 3 dudit article que le preneur est en situation de régler la dette locative ;

En l’espèce, compte tenu des explications du défendeur il y a lieu d’accorder un délai de paiement; Cependant compte tenu de l’importance de la dette et de la nécessité d’une résorption de celle-ci dans un délai raisonnable, le délai sera fixé à 23 mois maximum avec paiement du solde pour sa totalité le 24ème mois.

Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif

Il ressort des dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 , que le paiement des loyers et des charges justifiées est une obligation essentielle et incontestable du locataire ; Qu’en application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation ;

En l’espèce il résulte des débats que le bailleur produit un décompte probant duquel il ressort un solde débiteur imputable à Monsieur [E] [B] [Y] et Madame [E] [B] [N] née [V] au titre des loyers impayés, charges et indemnités d’occupation pour un montant de 10739,19 Euros au 23 octobre 2024 inclus ;

Monsieur [E] [B] invoque une réduction de la dette laquelle serait de 10114 Euros et non de 10739 Euros compte tenu d’un versement récent. Il n’est cependant pas apporté de preuve s’agissant de ce versement ni de décompte probant.

En conséquence Monsieur [E] [B] [Y] et Madame [E] [B] [N] née [V] seront condamnés à payer solidairement à la société d'[Adresse 6] la somme de 10739,19 Euros laquelle portera intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision, jusqu’à parfait paiement ;

Sur les délais de paiement

En vertu des dispositions de l’article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur, tout en prenant en considération les besoins du créancier, le juge peut échelonner ou reporter le paiement des sommes dues dans la limite de deux années ;

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée énonce en son V que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En conséquence, Monsieur [E] [B] [Y] et Madame [E] [B] [N] née [V] seront autorisés à régler solidairement les sommes dues en 23 mensualités de 300 Euros chacune en plus du loyer courant, jusqu’à complet paiement, payables le 20 de chaque mois, la première à compter du premier mois suivant la signification du présent jugement, et une 24ème et dernière mensualité pour solde de la dette ;

A défaut du respect d’une seule des échéances ci-dessus mentionnées, d’une part la dette redeviendra immédiatement et intégralement exigible et d’autre part la clause résolutoire sera acquise ;

Dans ce dernier cas, il pourra être procédé à l’expulsion immédiate des locataires des lieux loués et de leurs accessoires, de leurs biens mobiliers ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, avec au besoin le concours de la force publique, sous réserve des dispositions du Code des procédures civiles d’exécution et le mobilier resté dans les lieux être transporté et remis dans telle dépendance ou garde-meubles qu’il plaira aux bailleurs, aux frais, risques et périls des intéressés et ce, conformément aux dispositions du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Afin de préserver les intérêts du bailleur, au cas où la suspension de la résiliation du bail prendrait fin, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [E] [B] [Y] et Madame [E] [B] [N] née [V] au départ effectif des lieux ;

Par conséquent que les défendeurs devront s’acquitter si la suspension de résiliation prend fin et jusqu’au départ effectif des lieux à une somme égale au montant du loyer et des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

L’équité commande de ne pas faire droit à la demande d’indemnité formée par la société d’HLM SEQENS sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile pour compenser les frais irrépétibles engagés ;

Monsieur [E] [B] [Y] et Madame [E] [B] [N] née [V], succombant, seront condamnés aux entiers dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics par jugement réputé contradictoire susceptible d’appel, mis à disposition au greffe,

CONSTATE les effets de la clause résolutoire du bail conclu le 01/01/2022 entre la société SEQENS d’une part, et Monsieur [E] [B] [Y] et Madame [E] [B] [N] née [V] d’autre part, emportant résiliation du bail à compter du 14 août 2024,

SUSPEND ses effets durant les délais octroyés ci-après,

CONDAMNE solidairement Monsieur [E] [B] [Y] et Madame [E] [B] [N] née [V] à payer à la société SEQENS au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus jusqu’au 23 octobre 2024 inclus, la somme de 10739,19 Euros laquelle portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision, jusqu’à parfait paiement,

DIT que Monsieur [E] [B] [Y] et Madame [E] [B] [N] née [V] seront autorisés à régler leur dette solidairement en 23 mensualités de 300 Euros (Trois cent Euros) chacune en plus du loyer courant, jusqu’à complet paiement, payables le 20 de chaque mois, la première à compter du premier mois suivant la signification du présent jugement, et une 24ème et dernière mensualité pour solde de la dette,

DIT qu’à défaut du respect d’une seule des échéances ci-dessus mentionnées, d’une part la dette redeviendra immédiatement et intégralement exigible et d’autre part la clause résolutoire sera acquise;

DIT qu’en ce cas les locataires devront quitter les lieux sis [Adresse 3] et les rendre libres de tous occupants de son chef dans le délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux qui sera délivré à cette fin, à défaut de quoi il pourra être procédé à leur expulsion et à l’évacuation du mobilier dans les conditions et délais prévus par le Code des procédures civiles d’exécution, le cas échéant avec le concours de la force publique;

DIT qu’en ce cas, une indemnité d’occupation égale au loyer majoré des charges récupérables dûment justifiées jusqu’à la libération des lieux sera due ;

DEBOUTE la société SEQENS du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [E] [B] [Y] et Madame [E] [B] [N] née [V] aux entiers dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer.

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi ordonné et prononcé au Tribunal judiciaire de Paris Pôle proximité, au jour, an et mois susdits.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,