TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Corinne CHERKI ; Monsieur [P] [U] ; Madame [K] [I]

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/01221 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7HUM

N° MINUTE :

2-2025

JUGEMENT

rendu le jeudi 21 août 2025

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 3], représenté par son syndic Le Cabinet CADOT BEAUPLET SAFAR SAS , dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Corinne CHERKI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0138

DÉFENDEURS

Monsieur [P] [U], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Madame [K] [I], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne TOULEMONT, Vice-présidente, statuant en juge unique

assistée de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 16 juin 2025

Délibéré le 21 août 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 21 août 2025 par Anne TOULEMONT, Vice-présidente assistée de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 21 août 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/01221 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7HUM

EXPOSE DU LITIGE

Madame [I] [K] et Monsieur [U] [P] sont propriétaires des lots n°14, 115, 114 et 165 dans l’immeuble sis [Adresse 4] soumis au régime de la copropriété.

Suite à divers impayés de charges de copropriété, Madame [I] [K] et Monsieur [U] [P] ont été condamnés par jugements du tribunal judiciaire de Paris les 10 février 2021 et 10 février 2023.

Faisant valoir de nouveaux impayés, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, a assigné devant le tribunal judiciaire de Paris Madame [I] [K] et Monsieur [U] [P], par acte d’huissier en date du 27 janvier 2025, en paiement solidairement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

9446, 57 euros au titre des charges de copropriété, 1er trimestre 2025 compris, avec intérêts à compter de la mise en demeure du 3 février 2024Capitalisation des intérêts500 euros de dommages et intérêts,2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Au soutien de ses demandes, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 7] fait valoir que Monsieur [P] [U] et Madame [K] [I] accumulent des arriérés de charges, que deux jugements ont déjà été rendus pour des dettes similaires, que ces manquements mettent en difficulté la gestion de la copropriété, compromettant son équilibre financier.

A l’audience du 16 juin 2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 7], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance. Il explique que la dette a continué à augmenter.

Régulièrement cités, Monsieur [P] [U] et Madame [K] [I] n’ont pas comparu ni personne pour eux.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 21 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 7] verse aux débats :

— la matrice cadastrale attestant de la qualité de copropriétaires de Monsieur [P] [U] et Madame [K] [I],

— les procès-verbaux des assemblées générales ainsi que l’attestation de non-recours à l’encontre de ces assemblées générales,

— les relevés individuels de charges et les appels de charges et travaux pour la période concernée,

— le décompte de créances pour la période du 1er octobre 2022 au 1er janvier 2025,

— une mise en demeure aux fins de paiement en date du 3 février 2024,

— des factures de frais de gestion,

— le contrat de syndic,

— la clause de solidarité entre propriétaires indivis insérée dans le règlement de copropriété,

— les jugements

Au vu des pièces produites, il apparaît que Monsieur [P] [U] et Madame [K] [I] sont redevables solidairement, conformément à la clause de solidarité insérée dans le règlement de copropriété, de la somme de 9446, 57 euros. Cette somme produira intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure adressée le 3 février 2024 sur la somme de 8825, 27 euros et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

La carence récurrente d’un copropriétaire à s’acquitter du paiement des charges de copropriété a un impact sur l’équilibre financier de la copropriété tant au regard des sommes qui ne sont pas recouvrées en temps et en heure mais également au regard de celles qui doivent être avancées afin de tenter de les recouvrer.

En l’espèce, il ressort des pièces versées que Monsieur [P] [U] et Madame [K] [I] ne payent plus régulièrement leurs charges depuis plusieurs années sans motif légitime. C’est en outre la troisième fois que le syndicat est contraint d’assigner en justice. Le comportement des défendeurs a causé à la copropriété un préjudice certain et distinct de celui qui est réparé par les intérêts moratoires, les copropriétaires étant contraints de procéder à des avances de trésorerie et d’initier une nouvelle procédure judiciaire. Il convient donc de condamner in solidum Monsieur [P] [U] et Madame [K] [I] au paiement de la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière sera ordonnée en application de l’article 1343-2 du code civil, à compter de l’assignation,

Sur les demandes accessoires

Monsieur [P] [U] et Madame [K] [I], qui succombent, supporteront in solidum les dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 7] les sommes exposées dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner in solidum Monsieur [P] [U] et Madame [K] [I] à lui verser la somme de 1500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant par décision réputée contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe après débats en audience publique,

CONDAMNE solidairement Monsieur [P] [U] et Madame [K] [I] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 7] la somme de 9446, 57 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure intervenue le 3 février 2024 sur la somme de 8825, 27 euros et à compter de l’assignation pour le surplus;

CONDAMNE in solidum Monsieur [P] [U] et Madame [K] [I] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 7] la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts

CONDAMNE in solidum Monsieur [P] [U] et Madame [K] [I] aux dépens ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [P] [U] et Madame [K] [I] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 7] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE pour le surplus ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de droit à titre provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE