TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Luc MICHEL ; Monsieur [K] [G] ; Monsieur [B] [J] [G]

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/02583 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7Y4C

N° MINUTE :

2-2025

JUGEMENT

rendu le mardi 13 janvier 2026

DEMANDEUR

LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 3], représenté par son syndic la société LAMY dont le siège social est sis [Adresse 4]

représenté par M^e Luc MICHEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0314

DÉFENDEURS

Monsieur [K] [G], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

Madame [B] [J] [G], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Charlotte GEVAERT-DELHAYE, Vice-présidente, statuant en juge unique, assistée de Médéric CHIVOT, Greffier lors de l’audience,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 13 novembre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 13 janvier 2026 par Charlotte GEVAERT-DELHAYE, Vice-présidente assistée de Antonio FILARETO, Greffier lors du délibéré

Décision du 13 janvier 2026

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/02583 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7Y4C

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [K] [G] et Madame [B] [J] [G] sont propriétaires du lot n° 1808 au sein d’un immeuble sis [Adresse 2] soumis au régime de la copropriété.

Le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic la SAS LAMY a, par acte de commissaire de justice en date du 17 avril 2025, remis à étude, fait assigner Monsieur [K] [G] et Madame [B] [J] [G] devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de PARIS, au visa de la loi du 10 juillet 1965, aux fins de les condamner au paiement des sommes suivantes :

—  4389,56 euros au titre des charges de copropriété impayées dues du 11 janvier 2022 au 03 avril 2025 inclus avec intérêts au taux légal à compter du 17 février 2025,

—  19,98 euros au titre des dépenses privatives avec les intérêts au taux légal à compter du 17 février 2025,

—  319,23 euros au titre des frais de relance avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

—  576 euros au titre des frais de contentieux avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

— la capitalisation des intérêts,

—  2000 euros au titre de dommages et intérêts,

—  2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 13 novembre 2025.

Le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Pour un plus ample exposé des moyens développés par le demandeur, il sera renvoyé à ses écritures conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

Monsieur [K] [G] et Madame [B] [J] [G] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter et n’ont pas fait connaître au tribunal les motifs de leur absence. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

Après clôture des débats, la décision a été mise en délibéré au 13 janvier 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIF DE LA DÉCISION

Sur la demande formée au titre des charges de copropriété impayées

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 35-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Il appartient, en outre, à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver, conformément à l’article 1353 du code civil.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant notamment aux débats :

un extrait de la matrice cadastrale dont il résulte que Monsieur [K] [G] et Madame [B] [J] [G] sont copropriétaires (indivis) du lot n° 1808un décompte individuel des sommes dues pour la période du 11/01/2022 au 03/04/2025 ( appel provisions 2ème trimestre 2025 inclus) les appels de charges couvrant la période concernée le contrat de syndic ;les procès-verbaux des assemblées générales en date des 30/06/2021, 20/06/2022,08/06/2023,04/06/2024 ayant régulièrement approuvé les comptes, voté les budgets prévisionnels de charges et travaux, les travaux et les attestations de non recours contre ces assemblées générales ;Il ressort des pièces produites que le compte de copropriétaire de Monsieur [K] [G] et Madame [B] [J] [G] est débiteur, au 03/04/2025, hors frais de recouvrement qui seront examinés infra, de la somme de 4389,56 euros au titre des charges impayées.

Monsieur [K] [G] et Madame [B] [J] [G] ni comparants, ni représentés, n’apportent aucun élément de nature à remettre en cause le principe et l’exigibilité de cette dette.

Une sommation de payer la somme de 4261,15 euros au titre des charges de copropriété leur a été signifiée le 17 février 2025.

Par conséquent, Monsieur [K] [G] et Madame [B] [J] [G] seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic la SAS LAMY, la somme de 4389,56 euros au titre des charges de copropriété impayés pour la période du 11 janvier 2022 au 03 avril 2025, appel du 2 -ème trimestre 2025 inclus, selon décompte arrêté au 03/04/2025, avec intérêt au taux légal à compter du 17 février 2025 sur la somme de 4261,15 euros et à compter de l’assignation soit à compter du 17 avril 2025 sur le surplus.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Par « frais nécessaires » au sens de cette disposition, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l’article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts.

Il convient à ce titre de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue en principe un acte d’administration relevant de la gestion courante. Une telle activité est donc comprise dans la rémunération forfaitaire du syndic et ne peut faire l’objet d’une facturation distincte. Le syndic ne peut réclamer des honoraires distincts qu’en cas de diligences réelles, inhabituelles et nécessaires.

Ne relèvent donc pas des dispositions de l’article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour constitution et transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, pour « suivi de contentieux » ou « suivi de procédure », qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les propriétaires au prorata des tantièmes, les frais d’assignation en justice, qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile, les relances antérieures à la mise en demeure et postérieures à la délivrance de l’assignation.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

En l’espèce, au vu de ce qui précède et des pièces produites :

Les frais au titre de la sommation de payer d’un montant de 162,06 euros sont retenus.

Les frais relatifs aux mises en demeure et à la lettre de relance sont retenus à hauteur 154,17 euros.

En revanche, les frais relatifs aux honoraires du syndic pour « constitution du dossier transmis à l’auxiliaire de justice » , qualifiés de frais de contentieux dans l’assignation, sont rejetés dès lors qu’il n’est pas justifié de diligences exceptionnelles, ni du temps consacré à la constitution du dossier.

En conséquence, Monsieur [K] [G] et Madame [B] [J] [G] seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic la SAS LAMY, la somme de 316,23 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation soit à compter du 17 avril 2025.

Il y a lieu également de les condamner à la somme de 19,98 euros correspondant aux frais de rejet d’encaissement facturés par la banque et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 17 avril 2025.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle est ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

En conséquence, la demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l’assignation, le point de départ de la capitalisation est le 17 avril 2025 pour les charges et frais de recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts

Conformément à l’article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, il est établi que le compte de Monsieur [K] [G] et Madame [B] [J] [G] présente, de manière récurrente des impayés de charges de copropriété. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires. Ce montant sera toutefois revu à de plus justes proportions compte tenu du montant de la créance et des tantièmes de propriété détenus par ces derniers. La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 250 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Il convient en conséquence de condamner Monsieur [K] [G] et Madame [B] [J] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic la SAS LAMY la somme de 250 euros à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [K] [G] et Madame [B] [J] [G] partie perdante, sont condamnés aux entiers dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Pour recouvrer sa créance, le syndicat s’est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, au paiement de laquelle Monsieur [H] [M] et Madame [E] épouse [H] sont condamnés.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, pôle civil de proximité, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [K] [G] et Madame [B] [J] [G] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic la SAS LAMY, la somme de 4389,56 euros au titre des charges de copropriété impayés pour la période du 11 janvier 2022 au 03 avril 2025, appel du 2 ème trimestre 2025 inclus, selon décompte arrêté au 03 avril 2025, avec intérêt au taux légal à compter du 17 février 2025 sur la somme de 4261,15 euros et à compter du 17 avril 2025 sur le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [K] [G] et Madame [B] [J] [G] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic la SAS LAMY, la somme de 316,23 au titre des frais de recouvrement avec intérêt au taux légal à compter du 17 avril 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [K] [G] et Madame [B] [J] [G] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic la SAS LAMY, la somme de 19,98 euros au titre des dépenses privatives, avec intérêt au taux légal à compter du 17 avril 2025 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil à compter du 17 avril 2025

CONDAMNE Monsieur [K] [G] et Madame [B] [J] [G] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic la SAS LAMY la somme de 250 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [K] [G] et Madame [B] [J] [G] à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic la SAS LAMY la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [K] [G] et Madame [B] [J] [G] au paiement des entiers dépens de la présente instance ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi signé par la juge et le greffier susnommés et mis à disposition des parties le 13 janvier 2026 ,

Le greffier La présidente