TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 13] [1]

[1]

Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

8ème chambre

2ème section

N° RG 23/02941

N° Portalis 352J-W-B7H-CZHRO

N° MINUTE :

Assignation du :

15 Mai 2019

JUGEMENT

rendu le 13 Février 2025

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic le Cabinet MAVILLE, SAS

[Adresse 7]

[Localité 10]

représenté par Maître Florence BOUTHILLIER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #T0007

DÉFENDERESSES

Madame [M] [G] épouse [T]

[Adresse 6]

[Localité 11]

représentée par Maître Bruno PHILIPPON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #P0055

La société COMFORTS OF [Localité 13], SARL, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 5]

[Localité 8]

représentée par Maître Salomé GARLANDAT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #C2508

Décision du 13 Février 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 23/02941 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZHRO

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président

Anita ANTON, Vice-Présidente

Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 05 Décembre 2024 tenue en audience publique devant Frédéric LEMER GRANADOS, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

Exposé du litige :

Madame [M] [G] épouse [T] est propriétaire non-occupante du lot n° 136, correspondant à un appartement de cinq pieces au 1er étage de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 15], ce lot ayant été donné à bail à la S.A.R.L. COMFORTS OF [Localité 13], par acte du 20 avril 2015, aux fins de location à des étudiants étrangers.

A compter du mois de mai 2018, le syndic de l’immeuble, la S.A. BARATTE, s’est plaint de diverses nuisances (nombreuses et bruyantes allées et venues à toute heure, reunion dans l’entrée de l’immeuble, sacs de détritus et consommation de produits stupéfiants etc.) causées par les étudiants occupant l’appartement de Madame [M] [G] épouse [T], ainsi que d’une violation des stipulations du règlement de copropriété prévoyant en page 53 que “la transformation des appartements en chambres meubléés destinées à être louées à des personnes distinctes est interdite”.

Par courier recommandé du 2 août 2018, il a demandé à Madame [M] [G] épouse [T] de “cesser immédiatement toutes ces locations qui ne respectent pas la tranquillité de l’immeuble ni le règlement de copropriété”.

Par acte d’huissier du 24 octobre 2018, Madame [M] [G] épouse [T] a adressé à la S.A.R.L. COMFORTS OF [Localité 13] un commandement, visant la clause résolutoire prévue au bail, de faire cesser les troubles et nuisances causés par les étudiants occupant son appartement, en violation des stipulations du règlement de copropriété (“Les copropriétaires et occupants devront veiller à ce que la tranquillité de l’immeuble ne soit à aucun moment, troublé par leur fait, celui des personnes de leur famille, de leurs invités, de leur client ou des gens de leur service.

Tout bruit ou tapage, de quelque nature que ce soit, troublant la tranquillité des occupants, est formellement interdit alors même qu’elle aurait lieu dans l’intérieur des locaux”).

Par courier recommandé du 29 mars 2019, le conseil du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 15] a mis en demeure l’administrateur de biens de Madame [M] [G] épouse [T] de mettre immédiatement fin i) à l’occupation commerciale de l’appartement de Madame [T], ii) à l’occupation de l’appartement de Madame [T] en chambres meublées et iii) aux nuisances causées aux copropriétaires.

C’est dans ces conditions que, par actes d’huissier des 15 et 17 mai 2019, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à Paris 16ème a fait assigner Madame [M] [G] épouse [T] et la S.A.R.L. COMFORTS OF [Localité 13] devant le tribunal de grande instance de Paris afin de solliciter, à titre principal et au visa de la loi du 10 juillet 1965, du règlement de copropriété de l’immeuble [Adresse 2] et de l’article 1341-1 du code civil :

— de voir prononcer la résiliation du bail consenti par Madame [T] à la société COMFORTS OF [Localité 13], avec expulsion sous astreinte de la locataire et de tous occupants de son chef,

— la condamnation in solidum, sous astreinte, de Madame [T] et de la société COMFORTS OF [Localité 13] à faire cesser les troubles anormaux du voisinage,

— leur condemnation in solidum à lui payer la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts en reparation du prejudice subi.

La S.A.R.L. COMFORTS OF [Localité 13] a restitué l’appartement et remis les clés de celui-ci à Madame [T] le 31 décembre 2019.

Aux termes de ses dernières conclusions, après rétablissement de la procédure (qui avait été radiée le 17 juin 2021), notifiées par voie électronique le 8 mars 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à Paris 16ème demande au tribunal de:

Vu la loi du 10 juillet 1965, Vu le règlement de copropriété de l’immeuble [Adresse 2],

Vu l’article 1341-1 du code civil,

Vu l’ordonnance de radiation du 17 juin 2021,

Donner acte au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] de son désistement d’instance et d’action à l’encontre de la Société Comfort of [Localité 13], d’ordonner le rétablissement au rôle de la présente procédure et la fixation d’une date de mise en état,

Juger :

— que le bail conclu entre Madame [U] [G] épouse [T] et sa locataire constitue une violation du règlement de copropriété,

— que l’occupation de l’appartement de Madame [U] [G] épouse [T] par des étudiants en colocation constitue une violation du règlement de copropriété,

— que les agissements des occupants de l’appartement appartenant à Madame [U] [G] épouse [T] constituent des troubles anormaux du voisinage qui ont causé des préjudices aux copropriétaires.

En conséquence :

CONDAMNER Madame [U] [G] épouse [T] à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] représenté par son syndic, la SAS Maville la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi,

CONDAMNER Madame [U] [G] épouse [T] à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens,

DEBOUTER Madame [G] de toutes ses demandes fins et conclusions et particulièrement de sa demande de condamnation du demandeur à lui payer une somme de 5000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER Madame [U] [G] épouse [T] en tous les dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 mars 2023, Madame [M] [G] épouse [T] demande au tribunal de :

DECLARER irrecevable et mal fondé le Syndicat des Copropriétaires en toutes ses demandes en particulier faute de justifier du non-respect par Madame [T] du règlement de copropriété et de l’existence d’un trouble collectif en relation avec les agissements du locataire dont pourrait répondre le bailleur.

Reconventionnellement, CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires à verser à Madame [T] une somme de 5.000 en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre les dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 7 février 2020, la S.A.R.L. COMFORTS OF [Localité 13] demande au tribunal de :

Vu les arguments de fait et de droit exposés par la société COMFORTS OF [Localité 13],

Dire et juger que la demande de résiliation est sans objet car la société COMFORTS OF [Localité 13] a restitué les locaux le [__] décembre 2019

Et à titre principal :

Dire et juger l’intégralité des demandes du Syndicat de Copropriétaires irrecevables et infondées,

Débouter le Syndicat des copropriétaires de ses entières demandes, fins et conclusions,

A titre subsidiaire :

Dire et juger l’appel en garantie de Madame [T] irrecevable et infondée et en conséquence l’en débouter,

Dire et juger que toute condamnation éventuelle sera supportée par Madame [T],

A titre très subsidiaire :

Dire et juger que le Syndicat des Copropriétaires n’apporte pas la preuve de son préjudice et débouter sa demande indemnitaire,

En tout état de cause :

Condamner tout défaillant à verser à la société COMFORTS OF [Localité 13] une somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner tout défaillant au paiement des entiers dépens, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 5 décembre 2023.

L’affaire, plaidée à l’audience du 5 décembre 2024, a été mise en délibéré au 20 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il n’y a pas lieu à statuer sur les demandes de « juger », « dire et juger » et « donner acte » qui ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, puisqu’elles ne valent consécration d’aucun droit et sont dépourvues de toute portée juridique (ex. : Civ. 3ème, 9 avril 2008, n° 07-11.709).

I – Sur la demande indemnitaire formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 15] et sur la fin de non-recevoir pour absence d’intérêt et de qualité à agir, en raison de l’absence de trouble de jouissance subi collectivement par l’ensemble des copropriétaires, soulevée par Madame [M] [G] épouse [T] :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 15] se plaint de manquements de Madame [T] et de son locataire, par l’hébergement d’étudiants étrangers et l’exercice d’une activité commerciale, en infractions au règlement de copropriété, prévoyant que l’immeuble est destiné à usage d’habitation à l’exclusion de tous commerces (article 9), que les appartements ne pourront qu’être occupés bourgeoisement (article 10 a)) et que la transformation des appartements en chambres meublées destinées à être louées à des personnes distinctes est interdite (article 10 a)). Il souligne que cette occupation irrégulière par plusieurs étudiants a également été constatée par les autres copropriétaires (pièces n° 5, 14, 15 et 16). Il considère que la preuve d’une occupation commerciale ressort du site internet de la société COMFORTS OF [Localité 13] et du commandement délivré par Madame [G] elle-même, visant le bail consenti à la société COMFORTS OF [Localité 13] « exclu du champ d’application de la loi du 6 juillet 1989 ».

Sur les nuisances causées aux copropriétaires, il souligne que ces derniers subissent du tapage diurne et nocturne, ainsi que la présence d’ordures et des injures, violences et menaces à caractère antisémite, alors que le règlement de copropriété rappelle que le droit de jouir des parties privatives comprises dans le lot de chaque copropriété s’exerce « à la condition de ne pas nuire aux droits des autres copropriétaires » (article 10) et que « tout bruit ou tapage, de quelque nature que ce soit, troublant la tranquillité des occupants est formellement interdit, alors même qu’il aurait lieu à l’intérieur des locaux » (article 10 b)).

Sur l’indemnisation des préjudices subis, il fait valoir que le trouble est collectif dès lors qu’il est subi par une majorité de copropriétaires, la jurisprudence l’admettant régulièrement pour les nuisances sonores, de sorte que Madame [M] [G] épouse [T] doit être condamnée à lui payer la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi, le caractère collectif des nuisances étant établi et peu important que les copropriétaires aient ressenti différemment l’intensité des troubles.

Madame [M] [G] épouse [T] conteste toute violation des termes du règlement de copropriété, en indiquant que la destination de l’immeuble n’est pas exclusivement l’occupation bourgeoise. Elle ajoute que le syndicat des copropriétaires confond l’activité commerciale de la société locataire avec la destination du bail, qui n’a jamais autorisé la société locataire à exercer une activité commerciale, l’habitation correspondant aux critères d’une occupation bourgeoise.

Sur le trouble allégué, elle fait valoir qu’elle a agi avec diligences lorsqu’elle a été informée “du prétendu trouble que subissaient les occupants” en faisant délivrer un commandement à son locataire puis en l’assignant devant le tribunal judiciaire, dans le respect de son obligation de moyen. Elle ajoute que le bailleur ne peut être tenu pour responsable de tout ce que son locataire pourrait commettre qui serait de nature à justifier un trouble allégué par les occupants de l’immeuble, ces agissements devant se rattacher à l’occupation du bien et ne devant pas être de la responsabilité propre du locataire.

Elle fait valoir que les agissements dont fait état le syndicat des copropriétaires ne reposent que sur des éléments de preuve qu’il se constitue et dont la véracité n’est pas démontrée, en l’absence de procès-verbal d’infraction qui aurait été dressé par les services de police et de plainte déposée.

Elle souligne que le syndicat des copropréitaires ne démontre pas l’existence d’un trouble collectif, se contentant de dire qu’il est parfois possible à une juridiction de retenir ce trouble lorsqu’il est subi par un nombre suffisamment important de copropriétaires, sans permettre au tribunal de savoir quel est le nombre de copropriétaires residents, les quelques attestations fournies ne justifiant pas l’existence d’un trouble collectif dont le syndicat des copropriétaires pourrait revendiquer reparation.

La S.A.R.L. COMFORTS OF [Localité 13] soutient qu’elle n’exerce pas une activité commerciale, que la sous-location n’est pas contraire au règlement de copropriété de l’immeuble, qu’elle n’a pas transformé l’appartement en chambres meubles destinées à être louées à des personnes distinctes, qu’à titre subsidiaire, elle n’est pas responsable de la violation du règlement de copropriété, n’ayant reçu qu’une seule plainte avant de recevoir un commandement visant la clause résolutoire, et que le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve d’un trouble anormal du voisinage, sa demande ne reposant que sur quatre attestations de voisins relatant des faits de manière imprécise et non datée. Elle considère enfin que le syndicat des copropriétaires n’établit pas la réalité de son préjudice et son quantum.

***

En droit,

1-1 Sur le caractère collectif des nuisances subies :

Le syndicat des copropriétaires a qualité à agir en réparation des préjudices personnels ressentis par l’ensemble des copropriétaires, prenant ainsi un caractère collectif (ex. : Civ. 3ème, 23 novembre 2017, n° 16-20.805), au titre de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble, en application des dispositions de l’article 15 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

En application de cet article, le syndicat des copropriétaires est recevable à agir en réparation de dommages ayant leur origine dans les parties communes et affectant les parties privatives d’un ou plusieurs lots.

Il n’est pas nécessaire que le préjudice soit subi de la même manière par l’ensemble des copropriétaires (Civ. 3ème, 8 juin 2023, n° 21-22.420), ni même qu’il soit subi par l’ensemble des copropriétaires, de même qu’il n’est pas nécessaire, pour le caractériser, d’établir qu’il affecte la totalité des parties privatives, le syndicat pouvant agir en réparation de dommages provenant des parties communes et affectant les parties privatives « d’un ou plusieurs lots » (Civ. 3ème, 23 juin 2004, n° 03-10.475).

La jurisprudence n’exige pas non plus que le préjudice subi soit continu dès lors qu’il est collectif et touche l’ensemble des copropriétaires.

Il appartient au syndicat des copropriétaires de rapporter la preuve du caractère collectif du trouble subi par l’ensemble des copropriétaires dont l’appréciation relève du pouvoir souverain des juges du fond (ex. : Civ., 6 octobre 2009, n° 08-19.441, 26 janvier 2010, n° 08-21.438, 9 mai 2012, n° 11-12.088).

1-2 Sur le fondement de l’action (troubles anormaux du voisinage) :

L’action fondée sur un trouble anormal du voisinage est une action en responsabilité civile extra-contractuelle qui, indépendamment de toute faute, permet à la victime de demander réparation au propriétaire de l’immeuble à l’origine du trouble, responsable de plein droit.

L’action pour troubles de voisinage permet le dédommagement des troubles subis par l’immeuble voisin dans son agrément.

En effet, il est de principe que le propriétaire d’un fonds qui cause à son voisin un dommage qui excéde les inconvénients normaux de voisinage en est responsable de plein droit et doit le réparer.

L’action introduite suppose la réunion de deux conditions : une relation de voisinage et un trouble anormal.

La mise en œuvre de la responsabilité objective pour troubles anormaux du voisinage suppose la preuve d’une nuisance excédant les inconvénients normaux de la cohabitation dans un immeuble collectif en fonction des circonstances et de la situation des lieux.

Un syndicat des copropriétaires peut agir à l’encontre d’un copropriétaire sur le fondement d’un trouble anormal du voisinage (ex. : Civ. 3ème, 11 mai 2017, n° 16-14.339).

1-3 Sur l’obligation pour le copropriétaire bailleur de faire respecter par son locataire les clauses du règlement de copropriété :

Le copropriétaires bailleur a l’obligation de faire respecter par son locataire le règlement de copropriété. A défaut, il engage sa responsabilité contractuelle à l’égard des copropriétaires de l’immeuble et du syndicat des copropriétaires, notamment pour les troubles de jouissance causés aux autres copropriétaires par le preneur à bail.

Le copropriétaire-bailleur, cocontractant au contrat constitutif de la copropriété, répond contractuellement du fait de son locataire à l’égard tant du syndicat des copropriétaires que des autres copropriétaires (Civ. 3ème, 22 mai 1975, n° 74-12.788, 16 juillet 1996, n 94-20.836), sans que ceux-ci aient à justifier d’un préjudice personnel et distinct de celui dont souffre la collectivité des membres du syndicat (Civ. 3ème, 22 mars 2000, 98-13.345, 14 décembre 2004, n° 03-19.142).

Il est donc responsable de plein droit des dommages subis par d’autres copropriétaires consécutivement aux infractions au règlement de copropriété commises par son locataire, nonobstant l’action récursoire qu’il est susceptible d’engager contre son locataire à l’origine des dommages et nuisances occasionnés (en ce sens très clairement : Cour d’appel de Paris, 14ème chambre, Section A, 28 novembre 2007, n° RG 07/11179).

Si le locataire doit se conformer au règlement de copropriété et est directement responsable envers le syndicat des copropriétaires des troubles qu’il occasionne, le copropriétaire bailleur n’en demeure pas moins tenu, vis-à-vis du syndicat des copropriétaires, des infractions au règlement de copropriété commises, comme s’il en était lui-même l’auteur.

La responsabilité du copropriétaire bailleur peut donc être retenue à ce titre sans qu’il soit nécessaire de relever l’existence d’une faute de sa part. Il répond ainsi des infractions commises au règlement de copropriété par son locataire et ce, même s’il l’a mis en demeure de respecter ses obligations (ex. : Cour d’appel de Paris, Pôle 4, Chambre 2, 11 octobre 2017, n° RG 15/17763).

***

En l’espèce, il ressort des éléments de la procédure et des pièces produites que l’appartement de cinq pièces, situé au premier étage droite de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 15], propriété de Madame [T], a été donné à bail à la S.A.R.L. COMFORTS OF [Localité 13], le 20 avril 2015, dans le cadre d’un contrat de location d’habitation « exclu du champ d’application de la loi du 6 juillet 2015 », l’appartement ayant été occupé par de nombreux étudiants (souvent 8), qui ont généré des nuisances importantes et répétées aux autres occupants de l’immeuble.

Ainsi, il résulte de plusieurs attestations parfaitement précises et concordantes de voisins (propriétaires ou locataires), régulièrement produites par le syndicat des copropriétaires sans violation du principe selon lequel « nul ne peut se constituer de preuve à soi-même », que :

— l’appartement en question, situé au 1er étage droite, a été occupé par plusieurs personnes différentes, qui ont été responsables de nuisances sonores (bruits, cris, va et vient permanent, ascenseur bloqué pour « mettre leur valises ») ainsi que de dépôts sauvages d’ordres ménagères sur le sol (pièce n° 14),

— plusieurs étudiants (« au nombre de 7 (il y a 7 lits ») sous louaient l’appartement (jusqu’à 12 étudiants vivant dans les lieux), générant un « tapage nocturne » qualifié par un locataire voisin de « insupportable » : musique, odeur de shit, objets tombant au sol, déplacement de meubles, avec « un pic vers 1 heure du matin », objets sciés aux « alentours de minuit » (pièce n° 15),

— les nuisances sonores en soirée se terminaient « très tardivement pendant la nuit », des « odeurs de stupéfiants » se dégageant en outre « dans la cage d’escalier » (pièce n° 16),

— l’appartement, géré « par l’agence Comforts of [Localité 13] », était « occupé par des groupes d’étudiants américains (huit en général) », qui changeaient « généralement tous les semestres universitaires, parfois (surtout au début) plus fréquemment » (pièce n° 17), celui-ci accueillant « régulièrement des fêtes très bruyantes », qui pouvaient « durer jusque vers 3 ou 4 heures du matin, y compris pendant la semaine »,

— de manière générale, les occupants étaient « très agités et bruyants (voix fortes, rires sonores, portes claquées, musique à tue-tête, utilisation de jeux vidéo avec le son, douches et usage d’un sèche-cheveux…) tard le soit, habituellement jusqu’à 1 ou 2 heures du matin » (pièce n° 17 précitée),

— à cette situation qualifiée de « permanente », se sont ajoutés des « incidents ponctuels » tels que « le dépôt d’une énorme quantité d’ordures en vrac devant la porte de l’immeuble et la consommation de marijuana à l’occasion de l’une des nombreuses fêtes » (pièce n° 17 précitée),

— l’appartement en question est occupé exclusivement par des étudiants, ne cessant de créer « des troubles dans l’immeuble (musique, hurlements, odeurs de marijuana) », outre le jet d’ordures sur le trottoir (pièce n° 5),

— les autres résidents de l’immeuble sont régulièrement victimes des « conséquences et agissements de ces locataires » (pièce n° 17, attestation accompagnée de 4 photographies) ; à titre d’exemples : « le 23/09/17 : vers 22 h, j’ai dû déloger une dizaine d’individus occupant le hall d’entrée de l’immeuble, fumant, buvant, riant… Ils se sont exécutés et ont poursuivi leur soirée sur le trottoir… J’ai constaté que la porte de leur appartement était entre-ouverte. Le lendemain d’importants sacs poubelles jonchaient le sol du sous-sol.

Le 17/05/18 Ces occupants déversent quantité de poubelles sur le trottoir (cf photo)

Le 20/04/18 Une forte odeur d’une substance illicite se propage dans la cage d’escalier. Me présent à la porte, ils reconnaissaient cette consommation. Régulièrement, je ferai le même constat.

Le 05/03/19 Lendemain d’une soirée bruyante et courante. Puis cette réunion s’est poursuivie dans les parties communes de l’immeuble. Ce jour, d’importantes tâches de vin rouge couvraient l’escalier (cf photos) et le mur du hall de l’immeuble.

J’ajouterais que les dates ici indiquées ont été relevées dans les courriels que j’ai régulièrement adressé à notre syndic afin de les alerter sur ces nuisances. Les dates ne sont pas exhaustives ».

Ce dernier propriétaire, résidant au 5ème étage de l’immeuble, a par ailleurs déposé une plainte, le 18 mai 2019, portant sur des faits qui seraient survenus le 16 mai 2019, en soirée :

— déplorant notamment avoir été insulté puis visé par un objet métallique, alors qu’il filmait sur le trottoir des individus alcoolisés et bruyants en provenance de l’appartement du 1er étage droite, puis avoir constaté la présence d’un ballon gonflable de couleur bleue en entrant dans l’ascenseur, sur lequel il était inscrit « Toi t’es mort », avec un signe de lame de poignard ainsi qu’une croix gammée avec écrit en dessous « BELBACORE », outre de nombreux ballons explosés au sol accompagnés de « cannettes de bière identiques à celles que les individus buvaient et autre détritus », jonchant le trottoir devant l’immeuble,

— tout en précisant que « plusieurs familles de confession juive habitent dans l’immeuble » et « placent des mezouzas sur leurs porte d’entrée » de sorte que leur religion est « facilement identifiable » (pièce n° 20 et photographies des musiques, cris, chants sur rue, lancement d’un projectile, ballon gonflable déposé dans l’ascenseur de l’immeuble en pièce n° 21).

Il résulte de ces éléments que de nombreux étudiants occupants l’appartement loué par Madame [T] ont été responsables de nuisances sonores, jets d’objets et de détritus dans les parties communes et devant l’entrée de l’immeuble, comportements agressifs et menaçants, créant un climat de stress et d’angoisses au sein de l’immeuble et occasionnant un trouble de jouissance à la collectivité des copropriétaires.

Décision du 13 Février 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 23/02941 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZHRO

Par leur nature, leur fréquence et leur durée, ces troubles, qui présentent à l’évidence un caractère collectif mais s’ils n’ont pas été ressentis de la même manière par l’ensemble des occupants, excèdent les inconvénients normaux de voisinage.

La garantie de jouissance paisible due par le bailleur concerne aussi bien les parties privatives que les parties communes, s’agissant de l’usage abusif de ces dernières par l’un de ses locataires, étant rappelé à ce titre que l’article 35 du règlement de copropriété de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 15] prévoit expressément que « le copropriétaire bailleur restera solidairement responsable du fait ou de la faute de ses locataires ou sous-locataires » (pièce n° 2 produite par le syndicat des copropriétaires, chapitre III : Locations).

S’agissant de la violation alléguée par le syndicat des copropriétaires de stipulations du règlement de copropriété par le locataire, il n’est pas établi :

— qu’une activité commerciale (ou une activité assimilable à celle d’un « commerce ») aurait été exercée au sein du lot appartenant à Madame [M] [G] épouse [T] des stipulations du règlement de copropriété relative à la destination de l’immeuble (articles 9 et 10), excluant l’occupation par « tous commerces »,

— ni que la colocation meublée dudit lot par plusieurs étudiants, qui n’est pas incompatible avec la clause d’habitation bourgeoise contenue dans le règlement de copropriété (ex. : Cour d’appel de [Localité 16], 4ème chambre – 2ème section, 12 mars 2018, n° RG 16/01462), serait en elle-même contraire aux stipulations du règlement de copropriété interdisant la « transformation des appartements en chambres meublées destinées à être louée à des personnes distinctes » (sans prohiber expressément la sous-location), ladite « transformation » en « chambres meublées » du lot 136 n’étant justifiée par aucun élément de preuve.

Il n’en demeure pas moins que les conditions de location à des étudiants étrangers du lot litigieux par la S.A.R.L. COMFORTS OF [Localité 13] apparaissent en l’espèce clairement contraires à plusieurs stipulations du règlement de copropriété (d’ailleurs rappelées par Madame [M] [G] épouse [T] elle-même dans le commandement visant la clause résolutoire qu’elle a fait délivrée à son locataire le 22 octobre 2018), prévoyant notamment que :

— les « copropriétaires et occupants devront veiller à ce que la tranquillité de l’immeuble ne soit, à aucun moment, troublée par leur fait, celui des personnes de leur famille, de leurs invités, de leurs clients ou des gens à leur service » (article 10 a) : occupation),

— « Tout bruit ou tapage, de quelque nature que soit, troublant la tranquillité des occupants, est formellement interdit, alors même qu’il aurait lieu dans l’intérieur des locaux » (article 10 b) : bruits).

La responsabilité objective, sans faute, de Madame [M] [G] épouse [T] sera donc retenue sur le fondement des troubles anormaux du voisinage, en sa qualité de copropriétaire bailleur de l’appartement à l’origine des nuisances subies, responsable des agissements de sa locataire, et au titre des infractions au règlement de copropriétaire commises par sa locataire, nonobstant les démarches que la bailleresse a accompli auprès de la S.A.R.L. COMFORTS OF [Localité 13] afin de faire cesser les nuisances collectives occasionnées aux autres copropriétaires.

Les troubles anormaux de voisinage subis, en raison de leur nature, de leur fréquence et de leur durée, ont causé un dommage collectif indistinctement subi par tous les copropriétaires dont le syndicat est habilité à obtenir réparation.

Au regard des éléments précités, la fin de non-recevoir, tirée de l’absence de preuve du caractère collectif du trouble subi, soulevée par Madame [M] [G] épouse [T] sera rejetée.

Sur le quantum du préjudice subi, il appartient au juge d’évaluer le montant d’un dommage dont il constate l’existence dans son principe (ex. : Civ. 3ème, 25 janvier 2006, n° 04-20.726), Si le syndicat des copropriétaires ne justifie pas le montant de 10.000 € sollicité, il n’en demeure pas moins que les copropriétaires ont subi un préjudice important et récurrent, sur plusieurs années, du fait des troubles de voisinage occasionnés.

En l’absence de plus amples justificatifs produits en demande, le trouble de jouissance collectivement subi par le syndicat des copropriétaires, entre le 24 avril 2015 et le 31 décembre 2019, soit sur environ 56 mois, sera justement évalué à la somme acceptable de 9.520,00 € (170 € par mois x 56 mois).

Madame [M] [G] épouse [T] sera donc condamnée à payer la somme de 9.520,00 € au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 15] à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 15] sera débouté du surplus, non justifié, de sa demande indemnitaire formée au titre du préjudice subi à l’encontre de Madame [M] [G] épouse [T].

II – Sur les demandes accessoires :

Nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, il convient d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement.

Madame [M] [G] épouse [T], qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 4.000,00 € au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 15] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Au regard des faits de l’espèce, et de l’inertie du locataire, qui ne justifie avoir accompli aucune diligence, après délivrance du commandement du 22 octobre 2018, afin de faire cesser les agissements illicites des occupants du lot n° 136 ayant occasionné à la collectivité des copropriétaires des troubles anormaux du voisinage (en violation de stipulations expresses du règlement de copropriété de l’immeuble rappelées dans le commandement susvisé), l’équité commande de débouter intégralement la S.A.R.L. COMFORTS OF [Localité 13] de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des frais irrépétibles, ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

Rejette la fin de non-recevoir, tirée de l’absence de preuve du caractère collectif du trouble subi, soulevée par Madame [M] [G] épouse [T],

Déclare Madame [M] [G] épouse [T] entièrement responsable des troubles de jouissance collectivement subis par les copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Adresse 12] [Localité 1], sur le fondement des troubles anormaux du voisinage,

Condamne Madame [M] [G] épouse [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 14] la somme de 9.520,00 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 15] du surplus de sa demande indemnitaire formée au titre du préjudice subi à l’encontre de Madame [M] [G] épouse [T],

Condamne Madame [M] [G] épouse [T] aux entiers dépens,

Condamne Madame [M] [G] épouse [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] ([Adresse 9]) la somme de 4.000,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la S.A.R.L. COMFORTS OF [Localité 13] de l’intégralité de sa demande formée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Ordonne l’exécution provisoire du présent jugement,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes formées des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

Fait et jugé à [Localité 13] le 13 Février 2025

La Greffière, Le Président,