TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 13]

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N° RG 25/54545 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAH6G

N° : 7

Assignation du :

30 Juin 2025

[1]

[1] 3 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 27 octobre 2025

par Lucie LETOMBE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDEUR

Le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 11] représenté par son syndic, la société GID SAS

[Adresse 3]

[Localité 6]

représenté par Maître Joanna GABBAY de la SELARL CABINET ELBAZ – GABAY – COHEN, avocats au barreau de PARIS – #L0107

DEFENDEURS

Monsieur [L] [O]

[Adresse 4]

[Localité 7]

et désormais

[Adresse 5]

[Localité 12]

représenté par M^e Guillaume ANQUETIL, avocat au barreau de PARIS – D0156

Monsieur [V] [J]

[Adresse 1]

[Localité 8]

Monsieur [Y] [J]

[Adresse 2]

[Localité 9]

représentés par M^e Tiphaine EOCHE DUVAL, avocat au barreau de PARIS – #C1383

DÉBATS

A l’audience du 29 Septembre 2025, tenue publiquement, présidée par Lucie LETOMBE, Juge, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble sis [Adresse 11] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

La copropriété est gérée par le cabinet GID SAS en qualité de syndic de copropriété.

Au sein de cette copropriété, M. [L] [I], devenu propriétaire du lot n°47 à la suite du décès de son père M. [N] [I] survenu le 8 janvier 2011, a vendu ce lot à MM. [J].

Se prévalant de travaux réalisés sur les parties communes de l’immeuble sans autorisation préalable de la copropriété, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 11] a, par acte du 3 et du 4 novembre 2022, fait assigner M. [L] [I] et MM. [J] devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés aux fins notamment de voir ordonner la cessation des travaux entrepris sur le lot n°47 sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, sous astreinte de 1 000 euros par jour, et ordonner une mesure d’expertise judiciaire.

L’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois, avant d’être radiée à l’audience du 11 décembre 2023 dans l’attente de la présentation de l’accord survenu entre les parties à l’assemblée générale des copropriétaires pour avis.

L’affaire a été réinscrite au rôle et appelée à l’audience du 18 novembre 2024. Après un renvoi à la demande des défendeurs, l’affaire a de nouveau été radiée à l’audience du 10 février 2025.

L’affaire a été à nouveau réinscrite au rôle et appelée à l’audience du 29 septembre 2025.

Par conclusions déposées et soutenues oralement par son conseil à l’audience du 29 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 11] demande au juge des référés de :

— condamner MM. [J] à remettre en état les parties communes de l’immeuble, à savoir le plancher haut et la charpente de l’immeuble et en procédant à la dépose :

— du ballon d’eau chaude installé dans les combles,

— du réseau VMC et climatisation,

— des cloisons en BA13 installées dans les combles,

Et ce sous astreinte de 1 000 euros par jour, à compter de l’ordonnance à intervenir ;

— condamner MM. [J] à remettre en état les parties communes de l’immeuble, à savoir la charpente et le plancher haut surplombant leur lot en ce compris le solivage du plancher sous le contrôle de l’architecte de l’immeuble et à leurs frais exclusifs, sous astreinte de 1 000 euros par jour à compter de l’ordonnance à intervenir ;

— se réserver le pouvoir de liquider l’astreinte ;

— condamner MM. [J] d’une part et M. [L] [I] d’autre part à verser, chacun, au syndicat des copropriétaires de l’immeuble la somme de 5 000 euros, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner in solidum MM. [J] et M. [L] [I] aux entiers dépens en ce compris le cout des procès-verbaux de constat des 6 octobre 2022 et 29 octobre 2024.

Par conclusions déposées et soutenues oralement par leur conseil à l’audience du 29 septembre 2025, MM. [J] demandent au juge des référés de :

A titre liminaire,

— déclarer irrecevables les nouvelles demandes du syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] à [Localité 14] présentées par voie de conclusions à l’encontre des consorts [J] ;

En tout état de cause,

— se déclarer incompétent et renvoyer les parties à mieux se pourvoir au fond ;

— débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] à [Localité 14] de l’ensemble de ses demandes formées à leur encontre ;

— condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 10] à [Localité 14] à leur payer, chacun, la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Par des conclusions déposées et soutenues oralement par son conseil à l’audience du 29 septembre 2025, M. [L] [I] sollicite du juge des référés de condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 11] à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience, et à la note d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 octobre 2025, date de la présente ordonnance.

MOTIVATION

Sur l’irrecevabilité des nouvelles demandes du syndicat des copropriétaires

Selon l’article 4 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions des parties tels que fixées dans l’acte introductif d’instance et les conclusions en défense. L’objet du litige peut être modifié par des demandes incidentes lorsque celles-ci se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.

En application de l’article 70 du même code, les demandes reconventionnelles ou additionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.

Au cas présent, les consorts [J] soutiennent que les demandes du syndicat des copropriétaires du [Adresse 11] sont irrecevables en application de l’article 4 du code de procédure civile puisqu’aux termes des conclusions déposées à l’audience du 29 septembre 2025, le demandeur a abandonné ses demandes de cessation de travaux et d’expertise initialement formulées dans son acte introductif d’instance du 4 novembre 2022. Ils soutiennent que la nouvelle demande de remise en état est dépourvue de lien suffisant avec les prétentions originaires.

Toutefois, il convient de relever que les travaux, objets de la présente procédure, n’étaient pas achevés à la date de l’acte introductif d’instance. Il n’est pas contesté qu’ils sont aujourd’hui achevés.

En outre, les nouvelles demandes du syndicat des copropriétaires sont directement liées aux travaux réalisés par les défendeurs et se rattachent ainsi par un lien suffisant aux prétentions originaires.

Dès lors, l’irrecevabilité soulevée par MM. [J] sera rejetée.

Sur les demandes de remises en état

En application de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite est constitué par la violation flagrante d’une règle de droit, proche de la voie de fait.

En vertu de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Aux termes de l’article 25 b) de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant « l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble », et conformes à la destination de celui-ci.

Par ailleurs, l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que " sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux.

Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes :

(…)

— le gros œuvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatif ".

Le règlement de copropriété du 21 août 1973, dans sa version publiée au bureau des hypothèques, précise dans son article 7, que sont des parties communes :

« 1- Choses et parties communes générales

Elles comprennent :

— la totalité du sol,

— la voûte cochère et ses portes,

— les locaux du gardien d’immeuble et les services communs à l’ensemble de la copropriété,

— tous les compteurs généraux,

— les canalisations et branchements généraux jusqu’au raccordement.

3- Eléments d’équipements communs :

Les éléments d’équipements tels que l’installation d’eau chaude, le chauffage central y compris " les radiateurs, tapis, ascenseur et monte-charges, etc. appartiendront en commun aux copropriétaires qui en ont l’usage, dans la proportion où les charges sont supportées en vertu des répartitions propres à ces équipements, prévues dans le présent règlement.

4- Parties mitoyennes

Le mur séparant le corps de bâtiment A du corps de bâtiment B sera réputé mitoyen entre les deux corps de bâtiment. "

En application de ces textes, la réalisation, sans autorisation de l’assemblée générale, de travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble est constitutive d’un trouble manifestement illicite justifiant la remise en état des lieux.

Au cas présent, le demandeur reproche à MM. [J] d’avoir procédé à la démolition du plancher haut de leur lot et à l’annexion des combles, ainsi qu’à l’installation d’un ballon d’eau chaude, d’une VMC/climatisation et de cloisons en BA13 au sein des combles.

MM. [J] soutiennent que le règlement de copropriété, dans sa version publiée, ne mentionne pas les planchers, la charpente et les combles parmi les parties communes de l’immeuble, et que l’article 8 du règlement qualifie au contraire « les murs et cloisons » de parties privatives. Ils exposent que le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que les travaux litigieux ont été effectués par eux, ni qu’ils ont affecté les parties communes.

Toutefois, il est établi par le procès-verbal de constat d’huissier du 6 octobre 2022 que des travaux étaient en cours à cette date en provenance des chambres 6 et 7, que des plaques en BA13 ont été posées dans les combles et que l’espace existant au-dessus des chambres 6 et 7 n’était plus accessible.

En outre, le commissaire de justice constate, dans son procès-verbal de constat du 29 octobre 2024, la présence :

— d’une plaque séparative récente constituée de panneaux de BA13,

— de plusieurs gaines traversant la cloison en BA13, reliant une VMC récente en partie fixée sur des pièces en bois de la charpente et des panneaux BA13.

— d’un ballon d’eau chaude et d’un moteur de ventilation derrière la cloison de BA13, toutes deux issues d’une installation récente.

Il ressort, enfin, du compte-rendu des trois visites réalisées par un cabinet d’architecte les 10, 17 et 28 novembre 2022, en présence des parties, que les combles ont été dégagés sur l’ensemble du volume des trois chambres, 6, 7 et 8 formant le lot 47, avec dépose du solivage de plancher des combles. Il mentionne également que « les combles annexés sont désormais séparés du reste du volume, partie commune du comble, par des doublages simple peau, avec isolant intégré, réalisés en placo plâtre sans qualité coupe-feu » et qu'« un ballon ECS est fixé sur une plaque simple de placo plâtre » avec la présence de « divers réseaux dont clim en blanc ».

S’agissant de la charpente, le compte-rendu indique qu’une partie de la charpente a été coffrée et que les sondages réalisés par MM. [J], à la demande du cabinet d’architecte, ont permis de constater que « la chandelle ne repose plus sur son appui » et qu'« une seconde chandelle a été mise en place prenant appuis sur une seule solive ». La dernière visite opérée a permis par la suite « de confirmer la présence d’une ferme ».

Dès lors, il résulte de l’ensemble de ces éléments que les travaux réalisés par les consorts [J] ont bien consisté en la dépose du plancher haut de leur lot, l’annexion d’une partie des combles, qui n’est ainsi plus accessible, des interventions sur la charpente, ainsi que l’installation d’un ballon d’eau chaude et d’une VMC. Contrairement à ce que soutiennent ces derniers, ces installations avaient déjà été constatées lors des réunions avec le cabinet d’architecte en 2022, de sorte qu’ils ne peuvent affirmer ne pas en être à l’origine.

Par ailleurs, sur la détermination des parties communes de l’immeuble, il résulte de l’article 8 du règlement de copropriété que les parties privatives sont " toutes les parties qui sont affectées à l’usage exclusif de chaque copropriétaire, et qui ne se trouvent pas comprises dans les choses et parties communes énoncées à l’article précédent. A l’exception des murs porteurs et des colonnes de canalisation desservant d’autres lots, les parties privatives comprennent :

— tout ce qui se trouve à l’intérieur de chaque lot, tels que les enduits, murs et cloisons, les parquets avec leurs lambourdes, les carrelages et tous revêtements de sol, les doublages de plafond, les lattis avec revêtement de plâtre au plafond, les appareils et installations sanitaires,

— les portes palières, les fenêtres, volets ou persiennes et les stores, les bow-windows.

Les cloisons entre locaux privatifs sont mitoyennes entre les copropriétaires contigus ".

Le règlement de copropriété décrit en outre le lot n°47 appartenant à MM. [J] ainsi : « dans le bâtiment en façade, escalier de service, au sixième étage, un logement composé de trois chambres contiguës numéros 6, 7 et 8 ».

Ainsi, il ne ressort ni de la description du lot des défendeurs, ni du descriptif des parties privatives, que le plancher haut, la charpente et les combles sont des parties privatives. En effet, contrairement à ce que soutiennent les défendeurs « les enduits les murs, les cloisons, les parquets avec leurs lambourdes, les doublages de plafonds et les lattis avec revêtement de plâtre au plafond » ne sont pas assimilables au haut plancher, à la charpente et aux combles concernés par les travaux réalisés.

En outre, si l’article 7 du règlement de copropriété ne fait pas mention des planchers hauts, de la charpente et des combles dans sa définition des parties communes de l’immeuble, il résulte de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965 que dans le silence ou la contradiction des titres, sont communes les parties des bâtiments affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux, ainsi que le gros œuvre des bâtiments et les éléments d’équipement commun.

Or, il n’est pas contestable que le plancher haut et la charpente font partie du gros œuvre de l’immeuble, ces éléments ayant d’ailleurs fait l’objet d’une étude de la part du cabinet d’architecture en tant qu’éléments de structure de l’immeuble, comme il a été développé précédemment. En outre, il ressort des procès-verbaux de constats et du compte-rendu du cabinet d’architecte que l’accès aux combles se fait uniquement en empruntant le couloir desservant les chambres de service par une trappe, de sorte que leur accès s’effectue par une partie commune de l’immeuble et établit ainsi leur affectation à l’usage de tous les copropriétaires.

Ainsi, dans ces circonstances, il s’ensuit que les travaux litigieux affectent les parties communes de l’immeuble et n’ont pas fait l’objet d’une autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires. Le caractère actuel du trouble manifestement illicite demeure, puisqu’il n’est pas contesté les installations critiquées n’ont pas été retirées.

Dès lors, le trouble manifestement illicite est caractérisé, et il convient d’ordonner, sous astreinte, à MM. [J] de remettre en l’état antérieur à la réalisation des travaux les parties communes dans les conditions prévues au présent dispositif.

Il n’y a pas lieu de se réserver la liquidation de l’astreinte.

Sur les demandes accessoires

MM. [J], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Il convient en outre de les condamner solidairement à verser au demandeur une indemnité au titre des dispositions de l’article 700 du même code d’un montant de 3 000 €.

Le syndicat des copropriétaires sollicite également la condamnation de M. [L] [I] au titre des frais irrépétibles, soutenant avoir été contraint de l’attraire à la cause pour avoir autorisé MM. [J] à accéder au lot avant la vente définitive afin d’y réaliser les travaux.

Il ressort, en effet, des pièces produites que :

— M. [L] [I] a conclu, le 18 juillet 2022, une convention de remise d’une clef et renonciation à condition suspensive de financement avec MM. [J], les autorisant à prendre possession du lot n°47 et leur remettant un jeu de clef du bien,

— les travaux initiés par MM. [J] avaient déjà débuté à la date du 6 septembre 2022 alors que l’acte de vente définitif n’était pas encore survenu. M. [L] [I] a précisé ainsi, dans son courriel adressé au syndic du 31 octobre 2022, être « désolé des désordres apportés par ce prochain acquéreur ».

Toutefois, alors que la propriété du lot litigieux a été transférée entre temps aux consorts [J] et qu’aucune autre demande n’est formée à son encontre, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande au titre des frais irrépétibles formée contre M. [I].

De même, ce dernier sera débouté de sa demande à ce titre formée à l’encontre syndicat des copropriétaires qui ne l’a pas assigné à tort puisqu’à la date de l’assignation, M. [I] demeurait propriétaire du lot litigieux.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Rejetons l’irrecevabilité soulevée par MM. [V] et [Y] [J];

Ordonnons à MM. [V] et [Y] [J] de remettre en leur état antérieur les parties communes de l’immeuble, en procédant à la dépose :

— du ballon d’eau chaude installé dans les combles,

— du réseau VMC et climatisation,

— des cloisons en BA13 installées dans les combles

et en remettant en état la charpente et le plancher haut surplombant leur lot, en ce compris le solivage du plancher,

et ce, à leurs frais sous le contrôle de l’architecte de l’immeuble, dans un délai de trois mois à compte de la date de la signification de la présente décision, sous astreinte de 200 € par jour de retard passé ce délai, pendant un délai de trois mois ;

Disons n’y avoir lieu de se réserver la liquidation de l’astreinte ;

Condamnons in solidum MM. [V] et [Y] [J] aux dépens;

Condamnons in solidum MM. [V] et [Y] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 11] la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons les autres demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 13] le 27 octobre 2025

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Lucie LETOMBE