TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

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N° RG 25/50922 – N° Portalis 352J-W-B7J-C667A

N° : 1

Assignation du :

05 Février 2025

[1]

[1] 3 copies exécutoires

délivrées le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 12 mars 2025

par Pierre GAREAU, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Estelle FRANTZ, Greffier.

DEMANDERESSE

La société BOUYGUES BATIMEMENT ILE DE FRANCE, S.A.S.

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Maître Cyril CROIX, avocat au barreau de PARIS – #R 169

DEFENDERESSES

Copropriété SDC “LE REPUBLICAIN” C/O La Société MANDA

[Adresse 3]

[Localité 8]

représentée par Maître Eric AUDINEAU de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocats au barreau de PARIS – #D0502

S.A. IMMOBILIERE 3F

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Maître Bernard CHEYSSON, avocat au barreau de PARIS – #K0043

DÉBATS

A l’audience du 28 Février 2025, tenue publiquement, présidée par Pierre GAREAU, Juge, assisté de Estelle FRANTZ, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

La société Bougues télécom bâtiment IDF (ci après Bouygues) a par exploit délivré le 5 février 2025, sur autorisation du Président du tribunal judiciaire en date du 3 février 2025, fait citer le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] et la société Immobilière 3F devant le président de ce tribunal statuant en référé, aux fins de le condamner, à :

— Autoriser la société BOUYGUES BATIMENT IDF et ses sous-traitants à accéder et passer provisoirement sur le fonds du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « LE REPUBLICAIN » situé [Adresse 7], afin de procéder aux travaux de pose de clôtures de protection et d’un échafaudage dans l’emprise du fonds cadastré parcelle [Cadastre 9] appartenant au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble dénommé " LE REPUBLICAIN ›› situé [Adresse 7], afin de réaliser les travaux de démolition et de finition du mur appartenant à la société IMMOBILIERE 3F, de nettoyage, de protection des abords, et ce, pour une durée de 4 semaines (hors jours d’intempéries) à compter de l’Ordonnance à intervenir,

— Autoriser la société BOUYGUES BATIMENT IDF et ses sous-traitants à élaguer les branches des arbres situées contre le mur de la société IMMOBILIERE 3F à démolir pour permettre la réalisation des travaux de démolition,

— Constater que la société BOUYGUES BATIMENT IDF offre d’indemniser le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] des préjudices éventuels qui seraient réellement causés du fait des travaux susvisés,

— Le condamner au paiement de la somme de 6000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

A l’audience, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] a sollicité le renvoi en indiquant qu’il avait donné son accord pour la poursuite de la médiation judiciaire en cours.

Bouygues et Immobilière 3F se sont opposés à cette demande de renvoi indiquant que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] avait été peu diligent dans la tenue de la mesure de médiation judiciaire, que le litige dure maintenant depuis plusieurs mois engendrant de lourds coûts financiers et qu’un renvoi serait dilatoire.

La demande de renvoi a été rejetée en ce que le défendeur disposait d’un délai de trois semaines pour préparer sa défense, ce qui est un délai raisonnable. Le fait que le défendeur manifeste tardivement son souhait de prolonger la mesure de médiation ne saurait constituer un motif suffisant pour justifier un renvoi de cette affaire.

Dans sa plaidoirie, Bouygues a maintenu les termes de son assignation et Immobilière 3F s’est associé aux demandes du requérant, en sa qualité de propriétaire.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] a sollicité de déclarer irrecevable les demandes de Bouygues en ce qu’elles ne sont pas formulées directement par le propriétaire de l’ouvrage. Sur le fond, il sollicite le rejet des demandes en ce qu’elle s’opposerait à une contestation sérieuse au regard de la gêne occasionnée par la demande qui ne constituerait pas une gêne raisonnable.

Conformément aux dispositions des articles 445 et 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance et aux arguments développés oralement à l’audience pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties.

MOTIFS

Sur la recevabilité de la demande

Selon l’article 31 du code de procédure civile : « L’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé. ».

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] soulève l’irrecevabilité de cette demande au regard du fait qu’elle n’a pas été soulevée par le propriétaire du fond voisin qui ne trouverait être le bénéficiaire de cette autorisation d’accès temporaire.

Or en l’espèce, le propriétaire du fond voisin, Immobilière 3F, est présent à la procédure et s’associe à la demande formulée par Bouygues bâtiment, maître d’ouvrage. Par ailleurs le cahier des clauses administratives particulières prévoit dans son article 7 (page 33) que le maître d’ouvrage se trouve délégué, par le propriétaire, pour agir afin d’obtenir toutes les autorisations nécessaires en cas de besoin d’accéder à un fond voisin.

Au regard ces éléments, la présente action doit être déclarée recevable.

Sur la demande d’accès à un fond voisin

Aux termes de l’article 835 du même code, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’existence d’une contestation sérieuse est indifférente à l’application de ces dispositions.

Le trouble manifestement illicite s’entend de toute perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit.

Il appartient au requérant l’existence d’une illicéité du trouble et son caractère manifeste.

Il s’ensuit, pour que la mesure sollicitée soit prononcée, il doit nécessairement être constaté à la date à laquelle le juge statue et, avec l’évidence qui s’impose à la juridiction des référés, l’imminence d’un dommage. Un dommage purement éventuel ne saurait donc être retenu pour fonder l’intervention du juge des référés. La constatation de l’imminence du dommage suffit à caractériser l’urgence afin d’en éviter les effets.

S’agissant du cadre juridique de la demande d’accès à un fond voisin, celui-ci est essentiellement jurisprudentiel. A ce titre, il peut être fait droit à cette prétention que dans le respect des conditions suivantes : les travaux effectués doivent être indispensables, l’accès au fond doit être nécessaire et la gêne occasionnée doit être limitée.

En l’espèce, sur le caractère indispensable des travaux, la présente demande concerne des travaux de démolition, étape essentielle dans le projet de construction mené par Immobilière 3F.

Il ressort de la note de technique de l’expert judiciaire en date du 16 janvier 2025 que ces travaux sont indispensables à la poursuite du projet.

S’agissant de la nécessité d’accéder au fonds voisin, il ressort de cette même note technique de l’expert judiciaire que l’accès au fond voisin, par le biais d’une convention de tour d’échelle est impératif pour procéder à ces travaux. Cette autorisation doit permettre selon l’expert de procéder à la démolition du mur en toute sécurité et éviter toute chute de matériaux sur le fond de l’immeuble du syndicat des copropriétaires du [Adresse 6].

Ainsi le caractère indispensable de cet accès est établi.

S’agissant de la proportionnalité de l’atteinte, il doit être relevé que cet accès doit permettre l’installation d’échafaudages, sur une période de temps limité, quatre semaines hors intempérie, et dans une zone de type espace vert, qui, au regard des photos produites, ne constitue pas une zone de passage fréquente par les occupants et qu’il n’est fait état par le défendeur d’aucune conséquence particulière s’agissant de la jouissance de son fond.

En conséquence, au regard du caractère limité tant dans l’espace que dans le temps de la zone dont l’occupation temporaire est sollicitée et du fait que le préjudice de jouissance qui en découle est, au regard des pièces produites, raisonnable, il doit être considérée que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6] a pour obligation de laisser libre accès à Bouygues et Immobilière 3F à cette zone afin que les travaux de démolition puissent s’effectuer.

S’agissant de la durée de cette autorisation, Bouygues affirme que les travaux doivent durer quatre semaines hors intempérie. Il y a donc lieu de faire droit à cette demande pour une telle durée en précisant que la durée totale ne saurait excéder une période de huit semaines, même en prenant en compte les intempéries éventuelles.

Sur les demandes accessoires

Il n’apparaît pas inéquitable, en vertu de l’article 700 du code de procédure civile, d’allouer une indemnité de procédure à Bouygues de 1500 euros.

Succombant en ses prétentions, la défenderesse sera condamnée au paiement des dépens, en vertu de l’article 696 du même code.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire en premier ressort,

Déclarons recevable la présente action,

Autorisons la société Bouygues bâtiment IDF et ses sous-traitants à accéder et passer provisoirement sur le fonds du syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « LE REPUBLICAIN » situé [Adresse 7], afin de procéder aux travaux de pose de clôtures de protection et d’un échafaudage dans l’emprise du fonds cadastré parcelle [Cadastre 9] appartenant au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble dénommé " [Adresse 10] ›› situé [Adresse 7], afin de réaliser les travaux de démolition et de finition du mur appartenant à la société Immobilière 3F, de nettoyage, de protection des abords, et ce, pour une durée de 4 semaines (hors jours d’intempéries) à compter de l’Ordonnance à intervenir, en précisant que la durée, en prenant en compte les jours d’intempérie, ne saurait excéder huit semaines à compter de la signification de la décision à intervenir,

Autorisons la société Bouygues bâtiment IDF et ses sous-traitants à élaguer les branches des arbres situées contre le mur de la société Immobilière 3F à démolir pour permettre la réalisation des travaux de démolition,

Condamnons le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles,

Condamnons le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble au paiement des dépens, en ce non compris le coût des constats d’huissier,

Rappelons que l’exécution provisoire est de droit.

Fait à [Localité 11] le 12 mars 2025

Le Greffier, Le Président,

Estelle FRANTZ Pierre GAREAU