TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN

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Chambre 3 – CONSTRUCTION

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DU 26 Mars 2026

Dossier N° RG 22/08435 – N° Portalis DB3D-W-B7G-JVAH

Minute n° : 2026/74

AFFAIRE :

,

[G], [Q] C/, [E], [R]

JUGEMENT DU 26 Mars 2026

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Madame Hélène SOULON,vice-président, statuant à juge unique

GREFFIER faisant fonction : Madame Evelyse DENOYELLE

DÉBATS :

A l’audience publique du 18 Décembre 2025

A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 26 Mars 2026

JUGEMENT :

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort

copie exécutoire à :

Maître Laureline AUBOURG-BASTIANI de la SELARL AUBOURG & BASTIANI

Maître, [K], [X]

Maître, [O], [J]

Délivrées le

Copie dossier

NOM DES PARTIES :

DEMANDEUR :

Monsieur, [G], [Q]

demeurant, [Adresse 1] – (POLOGNE)

représenté par M^e Caroline KUBIAK, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, avocat postulant, M^e Ahcène BOZETINE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

D’UNE PART ;

DÉFENDEUR :

Monsieur, [E], [R]

demeurant, [Adresse 2] – (ROYAUME UNI)

représenté par Maître Laureline AUBOURG-BASTIANI de la SELARL AUBOURG & BASTIANI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN

D’AUTRE PART ;

PARTIE INTERVENANTE :

S.A.R.L. JANSSENS COTE PROVENCALE

demeurant, [Adresse 3]

représentée par Maître Charles REINAUD, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

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EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE :

Suivant acte notarié en date du 5 juillet 2019, M., [E], [T], [R] époux de M., [U], [D], de nationalité allemande a acquis à, [Localité 1] (Var), une maison individuelle à usage d’habitation située, [Adresse 4] cadastrée section AH n,°[Cadastre 1], [Adresse 5] au prix de deux millions sept cent mille euros.

Le 11 novembre 2021, M., [E], [R] a signé avec la Sarl, [Adresse 6] un mandat de vente exclusif pour la vente du bien situé, [Adresse 7] à, [Localité 1] au prix de 4 495 0000 € et une rémunération du mandataire à hauteur de 5% TTC à la charge du vendeur.

Par offre d’achat du 29 juin 2022, M., [G], [Q] s’engageait à acquérir le bien immobilier pour un prix de quatre millions cent cinquante mille euros, honoraires d’agence inclus sous la condition suspensive de régularisation d’une promesse unilatérale de vente entre les parties au plus tard le 31 juillet 2022.

Un projet de vente a été rédigé par Me, [C], [M], notaire mais malgré une sommation de se présenter au rendez-vous du notaire le 5 septembre 2022 à 10 heures délivré par M., [Q] à M., [R] le 12 août 2022, ce dernier ne s’est pas présenté.

Par acte d’huissier du 14 décembre 2022, M., [G], [Q] domicilié en Pologne a fait assigner M., [E], [R] au Royaume Uni afin de voir, au visa des articles 1589, 1583, 1124 alinéas 2, 1235-5 du code civil

A titre principal,

Juger parfaite la vente de la maison individuelle à usage d’habitation sise, [Adresse 8], section cadastrale AH, [Cadastre 1] d’une surface de 1560 m² moyennant le prix de 4 1000 000 euros, honoraires d’agence inclus

Dire que le jugement rendu vaut titre entre les parties

Ordonner sa publication à la conservation des hypothèques

A titre subsidiaire

Condamner le défendeur et vendeur à passer l’acte authentique de vente, sous astreinte de 500 € par jour de retard, dans un délai de huit jours suivants la signification du jugement à intervenir et, à défaut de réitération de l’acte du fait du vendeur dans un délai de 30 jours à compter de la signification de la décision à intervenir, de constater la perfection de la vente et rendre une décision valant acte de vente entre les parties

Désigner Me, [C], [M], notaire à, [Localité 2] pour procéder à toutes les formalités nécessaires à la régularisation de la vente

A titre infiniment subsidiaire

Condamner M., [R] au paiement de la somme de cent soixante-dix mille trois cent soixante et onze euros (170.371,00 €) à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi

En tout état de cause,

Condamner M., [R], [E], [T] à payer à M., [Q], [G], [A] :

La somme de 10 000 € au titre de dommages et intérêts pour préjudice moral

La somme de 15 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Ainsi qu’aux entiers dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Les parties ont conclu.

L’affaire a été clôturée le 17 mars 2025 avec effet différé au 20 novembre 2025 et fixée à l’audience à juge unique du 18 décembre 2025.

M., [Q], [G], [A] par conclusions notifiées par RPVA le 6 décembre 2025 a sollicité la révocation de l’ordonnance de clôture en faisant valoir que le 18 novembre 2025, soit la veille de la clôture, la partie adverse a déposé des conclusions de quarante pages, la privant de son droit au contradictoire.

La Sarl Janssens Cote Provençal, intervenante volontaire par conclusions du 16 décembre 2025 a également sollicité le rabat de l’ordonnance de clôture afin de respecter le principe du contradictoire.

Le conseil de M., [R] s’est opposé à la révocation de la clôture par message RPVA le 15 décembre 2025.

A l’audience, l’ordonnance de clôture du 17 mars 2025 à effet différé au 20 novembre 2025 a été révoquée, une nouvelle clôture a été prononcée le 18 décembre 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 mars 2026.

PRETENTIONS ET MOYENS :

Par conclusions notifiées par RPVA le 6 décembre 2025, M., [G], [Q] maintient toutes ses demandes initiales.

M., [E], [R], par conclusions notifiées par RPVA le 17 novembre 2025, demande au tribunal, au visa des articles 544, 545, 1103, 1104, 1113, 1114, 1117, 1186, 1240, 1583, 1599, 1991, 1992 du code civil de :

A titre principal

Constater la caducité de l’offre d’achat en date du 29 juin 2022 dont le terme a expiré avant qu’elle ne soit contresigné ;

Juger qu’aucun accord sur le prix de vente de la maison d’habitation sise, [Adresse 9] n’est intervenu entre les parties et partant, l’un de ses éléments essentiels disparaissant, juger caduque l’offre d’achat en date du 29 juin 2022 ;

Juger que la vente de la maison d’habitation sise, [Adresse 10], [Localité 1] demeurait incertaine compte tenu de l’existence de conditions suspensives non remplies ;

Juger l’offre d’achat nulle et sans effet compte tenu des irrégularités affectant sa validité ;

En conséquence,

Juger la vente de la maison d’habitation sise, [Adresse 11], [Localité 1] imparfaite ;

Débouter M., [Q] et la société Janssens Cote Provençale de leurs demandes à ce titre ;

Débouter la société Janssens Cote Provençale de sa demande en paiement de la somme de 150 000 € au titre de sa rémunération ;

A titre subsidiaire,

Juger non fondée la demande tendant à la réalisation forcée de la vente de la maison d’habitation sise, [Adresse 12] ;

Débouter M., [Q] et la société Janssens Cote Provençale de leurs demandes à ce titre ;

En tout état de cause,

Juger que la société Janssens Cote Provençale a manqué à son obligation de conseil et de vérification préalable de la capacité du signataire ;

Condamner la société Janssens Cote Provençale à verser à M., [R] la somme de 60.000 euros à titre de dommages et intérêts, en réparation des préjudices subis du fait des manquements graves et répétés de l’agent immobilier à ses obligations professionnelles ;

Juger que M., [R] n’est responsable d’aucun fait fautif,

Débouter M., [Q] de sa demande de mise en œuvre de la responsabilité délictuelle de M., [R],

Juger que le principe des demandes de dommages et intérêts de M., [Q] n’est pas établi et que leurs exorbitants quantum ne sont pas justifiés,

Débouter M., [Q] de ses demandes indemnitaires,

Condamner M., [Q] à payer à M., [R] la somme de 25.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Condamner le demandeur aux entiers dépens de l’instance ;

La Sarl Janssens Cote Provençale, par conclusions notifiées par RPVA le 16 décembre 2025, demande au tribunal, au visa des articles 1101, 1194, 1217, 1589, 1583, 1124, 1235-5, 1383, 1583 et suivants du code civil de :

Si la clôture a été rendue, Rabattre l’ordonnance de clôture et admettre les conclusions du concluant

En cas de refus, rejeter les conclusions et pièces de M., [R] du 18 novembre 2025.

En tout état,

Juger parfaite la vente de la maison située, [Adresse 13],

En conséquence,

Condamner M., [P] à payer à la société Janssens la somme de 150.000 € au titre de sa rémunération.

Subsidiairement,

Si le Tribunal devait ordonner une vente par acte authentique sous astreinte devant Maître, [M]

Condamner M., [P] à payer à la société Janssens la somme de 150.000 € au titre de sa rémunération en versant cette somme en comptabilité chez le notaire désigné pour établir la vente.

Très subsidiairement, si le tribunal refusait la vente forcée,

Condamner M., [P] à payer à la société Janssens la somme de 150.000 € au titre de son indemnisation.

En tout état de cause,

Condamner M., [P] à la somme de 4000 € au titre de l’article 700 du CPC.

Condamner M., [P] aux dépens distraits au profit de Maître, [O] Reinaud.

Les prétentions et moyens des parties sont résumées dans les motifs de la décision. Pour plus ample exposé, il convient de se référer aux dernières conclusions susvisées conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur la révocation de l’ordonnance de clôture :

En application de l’article 803 du code de procédure civile, « L’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue ; la constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation.

Si une demande en intervention volontaire est formée après la clôture de l’instruction, l’ordonnance de clôture n’est révoquée que si le tribunal ne peut immédiatement statuer sur le tout.

L’ordonnance de clôture peut être révoquée, d’office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l’ouverture des débats, par décision du tribunal. »

En l’espèce, si l’ordonnance de clôture a été notifiée à l’ensemble des parties, M., [R] a fait notifier des conclusions numéros 4 de 39 pages le 17 novembre 2025, soit deux jours avant la clôture, laissant très peu de temps aux autres parties pour répliquer. M., [Q] n’a pu conclure en réponse que le 6 décembre 2025 et la Sarl Janssens Cote Provençale le 16 décembre 2025. Aussi, les conclusions tardives de M., [R] nécessitent la révocation de l’ordonnance de clôture afin de respecter le principe du contradictoire. L’ordonnance du 17 mars 2025 à effet différé au 20 novembre 2025 est alors révoquée et une nouvelle clôture prononcée le 18 décembre 2025, afin d’admettre toutes les conclusions et pièces des parties.

Sur l’intervention volontaire de la Sarl Janssens Cote Provençale :

Selon l’article 325 du code de procédure civile l’intervention n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant.

En l’espèce, il est établi que la SARL Janssens Cote Provençale a signé un mandat de vente exclusif avec M., [R] et qu’elle était l’intermédiaire lors de la signature de l’offre d’achat. Elle considère avoir mené à bien sa mission en trouvant un acheteur et être en droit de réclamer sa rémunération.

Par conséquent, il convient de recevoir l’intervention volontaire de la Sarl Janssens Cote Provençale.

Sur la caducité de l’offre :

Moyens des parties :

M., [G], [Q] expose que la vente est parfaite puisqu’il y a eu accord des parties sur la chose et le prix et que les parties ont eu une parfaite connaissance des dispositions des articles 1583 et 1589 du code civil.

Il fait état d’un arrêt de la Cour de Cassation du 30 novembre 2022 et précise que l’arrêt de la Cour d’Appel de, [Localité 3] du 29 mai 2023 contenait des conditions déterminées, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

A propos de la caducité de l’offre, il indique que la vente est un contrat consensuel dont la formation résulte du seul échange de consentements, sans formalisme, l’accord pouvant résulter d’écrits divers matérialisant la rencontre des consentements sur la chose et le prix. Il expose que les discussions sur le prix ont duré plusieurs mois et que l’offre est venue formaliser l’accord intervenu précédemment. Il soutient que l’offre d’achat n’est venue que confirmer l’accord préalable sur la chose et le prix.

Il fait valoir que la date d’expiration prévue dans l’offre d’achat est fixée dans l’intérêt de l’offrant qui peut la proroger comme mentionné dans l’acte, qu’en relançant le vendeur le 2 juillet 2022 et en procédant au versement de la somme de 410 000 € à l’étude notariale il a tacitement prorogé l’offre.

Il cite un arrêt de la, [Etablissement 1] du 5 juillet 2018 pour illustrer la validation d’une prorogation tacite.

Il précise que lorsque M., [I] relance le vendeur le 2 juillet 2022, celui-ci ne lui demande plus s’il est d’accord mais de retourner le document signé, ce qu’il fait 8 minutes plus tard.

Il ajoute que sa relance peut s’analyser en une nouvelle offre, aux mêmes conditions acceptées par le vendeur et qu’en tout état de cause, seul l’offrant peut se prévaloir d’un délai d’expiration de l’offre.

M., [R] fait valoir que son mari a été contacté par M., [I] de l’agence immobilière Janssens Cote Provençale pour la vente de sa maison de, [Localité 1] à un très bon prix, qu’afin d’appréhender le marché, il a confié depuis, [Localité 4] un mandat de vente exclusif mais a exprimé à plusieurs reprises des doutes sur leur volonté de procéder à une vente. Il précise que M., [U] a conditionné la vente à des propositions d’achat de remplacement de ladite maison.

Il considère que l’agent immobilier a exercé des pressions à partir de juin 2022 et que son conjoint, M., [U] qui ne parle pas français a retourné le 2 juillet 2022, l’offre d’achat du 29 juin 2022, alors qu’il était lui-même en déplacement professionnel aux Etats Unis et au Canada et qu’il n’a jamais manifesté son intention de vendre sa propriété.

Il souligne que M., [U] a ensuite exprimé à nouveau ses doutes et a sollicité une renégociation du prix.

Il expose que la vente ne peut être parfaite, en application de l’article 1583 du code civil que lorsqu’il y a accord des parties sur la chose, c’est-à-dire l’objet de la mutation et le prix, c’est-à-dire la contrepartie fournie par l’acquéreur au vendeur en échange de la chose cédée. Il ajoute que la vente être certaine, c’est-à-dire convenue sans condition.

Il indique que l’offre d’achat ne constitue qu’un contrat préparatoire par lequel les parties s’engagent à poursuivre le processus d’acquisition à certaines conditions déterminées, dont l’issue est la signature d’une promesse unilatérale de vente par acte notarié.

Il fait valoir qu’en application de l’article 1117 du code civil, une fois le délai de l’offre expiré, celle-ci s’éteint, que l’offre était valable jusqu’au 1er juillet 2022 inclus et que passé cette date à défaut d’acceptation par le propriétaire elle devait caduque de plein droit, que l’offre a été signée par M., [U] le 2 juillet 2022, qu’elle est alors dépourvue de tout effet et que la rencontre de volonté condition essentielle du contrat en vertu de l’article 1113 du code civil n’a jamais pu avoir lieu.

Il précise que si les défendeurs soutiennent que l’offre d’achat acceptée hors délai a été tacitement prorogée par l’offrant et s’ils invoquent un arrêt de la Cour d’Appel de, [Localité 5] du 5 janvier 2022 à l’appui de leurs prétentions, ce dernier ne peut s’appliquer en l’espèce au motif qu’il s’agissait d’un prêt professionnel, que le contrat avait reçu un commencement d’exécution mutuel et réciproque, avec déblocage des fonds et remboursement des mensualités avant la signature formelle, ce qui n’est pas le cas dans la présente affaire puisqu’il n’a effectué aucune action concrète pour matérialiser la vente avant la signature de l’acte authentique. Il ajoute qu’à la différence d’un prêt professionnel, le contrat de vente immobilière est strictement encadré par des règles d’ordre public, or en tant que seul propriétaire de la maison de, [Localité 1], il n’a pas donné son consentement à la vente et l’offre a été signée par son époux sans mandat explicite de sa part.

Il expose que dans l’arrêt de la Cour de Cassation du 5 juillet 2018, les parties avaient déjà conclu une promesse synallagmatique de vente et elles avaient clairement entendu poursuivre leurs démarches bien que les conditions suspensives prévues dans la promesse n’aient pas été réalisées dans le délai initialement convenu alors qu’en l’espèce il s’agit d’une offre d’achat avec un terme précis sans commencement d’exécution puisque M., [R] n’a entrepris aucune démarche de vente, aucun acte de préparation à la conclusion de la vente, qu’aucun acte notarié n’a été régularisé.

Il souligne qu’une prorogation doit être explicite et ne peut être présumée, M., [I], son mandataire, n’avait aucun pouvoir pour proroger une offre émanant de M., [Q], que celui-ci de manière unilatérale a effectué un virement au notaire après l’acceptation tardive en croyant de manière erronée en la vente mais que cela ne peut ressusciter une offre déjà caduque.

Il conteste toute mauvaise foi et indique que l’affirmation de M., [Q] en ce sens ne repose sur aucun élément objectif et traduit une tentative de déplacer le débat juridique sur l’intention, alors que la bonne foi contractuelle suppose avant tout l’existence d’un contrat valide et ne peut suppléer l’absence d’accord de volonté.

Il soutient qu’en refusant de donner suite à une offre caduque il n’a commis aucune faute, que lorsque la caducité du contrat est acquise, les parties ne peuvent plus invoquer l’obligation de bonne foi. Il précise qu’il n’a accompli aucun acte positif laissant croire à M., [Q] qu’il entendait renoncer à la caducité de l’offre mais qu’il a au contraire refusé de signer les projets de promesse de vente et de procuration.

La Sarl Janssens Cote Provençale considère que le vendeur tente de tromper la religion du tribunal en faisant une confusion entre les pourparlers et la formation du contrat alors que l’offre acceptée par le vendeur sans condition ni réserve est un engagement contractuel qui vaut vente selon la Cour de Cassation. Il ajoute que l’acte d’offre d’achat indique expressément que la caducité bénéficie à l’offrant qui est en droit de proroger ses effets jusqu’à l’acceptation du vendeur qui est intervenue en l’espèce le 2 juillet 2022.

Réponse du tribunal :

Aux termes de l’article 1583 du code civil, la vente est parfaite entre les parties et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès lors qu’est convenu de la chose et du prix, quoique la chose ne nait pas encore été livrée ni le prix payé. L’article 1589 alinéa 1er du même code indique que la promesse de vente vaut vente lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et le prix.

Selon l’article 1186 alinéa 1er du code civil un contrat valablement formé devient caduc si l’un de ses éléments essentiels disparait et l’article 1117 alinéa 1er du même code dispose que l’offre est caduque à l’expiration du délai fixé par son auteur ou à défaut à l’issue d’un délai raisonnable.

En l’espèce, il a été précisé dans l’offre d’achat faite à, [Localité 6] le 29 juin 2022, par l’offrant, M., [Q], [G], [A] qu’elle est valable jusqu’au 1er juillet 2022 inclus. « Passé cette date et à défaut d’accord par le propriétaire elle deviendra caduque de plein droit, sauf prorogation de l’offrant. »

Il est établi au vu des messages communiqués que ce n’est que le 2 juillet 2022 que l’offre a été retournée signée alors qu’elle avait été envoyée par M., [B], [I], de l’agence Janssens le 30 juin 2022 à M., [R].

Si en application de l’article 1117 du code civil précité, la caducité est en principe encourue à l’expiration du délai fixé par son auteur, soit le 1er juillet 2022 inclus, il convient de rappeler que le délai de validité de l’offre a été fixée dans le seul intérêt de M., [Q] et en aucun cas dans celui du bénéficiaire de ladite offre qui ne pouvait ignorer cette date lorsqu’il a accepté ladite offre. Sa volonté et son consentement à la vente se sont matérialisés par l’acceptation de l’offre même intervenue après la date du 1er juillet 2022.

M., [G], [Q], en faveur de qui le délai avait été prévu, n’a jamais revendiqué la caducité de son offre en arguant de l’acceptation tardive de celle-ci, il a donc implicitement renoncé à la caducité et il justifie même du versement de la somme de 411 500 € soit 10 % du prix de vente au notaire le 1er septembre 2022, ce qui confirme son acceptation. L’offre prévoyait d’ailleurs la possibilité d’une prorogation du délai par l’offrant, ce que M., [Q] a effectué.

La caducité de l’offre d’achat du 29 juin 2022 ne sera donc pas retenue.

Sur le contresignataire de l’offre d’achat :

Moyens des parties :

M., [G], [Q] soutient que l’offre d’achat a été signée par les deux conjoints, M., [E], [R] et M., [D], [U], qu’aucune plainte pénale n’a été déposée pour usurpation d’identité en raison d’une imitation de signature, qu’une signature peut évoluer avec le temps et que M., [R] a une signature différente sur chacun des documents produits.

Il expose que les échanges entre le vendeur et l’agence immobilière démontre la réalité de la volonté de vendre de M., [R], comme le reconnait son mari dans le mail du 1er août 2022 dans lequel il indique « Nous avons signé l’accord ».

M., [R] fait valoir que l’offre d’achat a été contresignée par M., [U], son époux séparé de biens et que la signature qui figure sur ladite offre ne ressemble en aucun point à sa signature originale vérifiable sur son passeport, qu’ainsi M., [U] a signé pour un bien qui ne lui appartenait pas et qui ne constitue pas le logement de la famille puisqu’ils vivent au Royaume Uni, de sorte que la nullité de l’acte s’impose.

Il souligne que figure sur l’acte notarié d’achat du bien et sur le manat de vente une signature électronique sécurisé différente de la signature manuscrite, ce qui rend toute comparaison sans pertinence.

Il précise qu’il convient de distinguer l’absence de pouvoir représentatif du signataire et l’usurpation d’identité dont il n’entend pas se prévaloir. Il ajoute que le « Nous » qui figure dans le courriel de M., [U] est informel et peut désigner le couple dans sa démarche globale, sans apporter la preuve d’une double signature.

La Sarl Janssens Cote Provençale fait valoir que le mail par lequel l’offre d’achat a été acceptée provient de la conciergerie du, [Localité 7] Season Madrid dont l’employeur est M., [R], avec copie sur l’adresse mail personnelle de ce dernier. Elle considère que la signature peut être différente de celle du passeport, qu’aucun dépôt de plainte n’ a été effectué et qu’aucune expertise graphologique n’est sollicitée.

Elle soutient que l’examen des deux signatures permet de constater qu’elles n’émanent pas de la même personne et que le mail du 1er août 2022 émanant de M., [U] confirme l’accord des deux personnes.

Elle ajoute que M., [R] a également manifesté sa volonté de vendre en signant le mandat de vente le 23 décembre 2021 puis en demandant des nouvelles de l’évolution de la situation y compris après la visite du client polonais.

Elle expose que le fait de s’être inquiété de trouver un autre bien après s’être engagé ne change rien sur l’accord juridique sur la chose et le prix.

Réponse du tribunal :

L’offre d’achat comporte deux signatures dans la partie réservée aux vendeurs et la première permet de lire la première lettre du prénom, [E] et le nom, [R] alors que la seconde signature fait apparaitre comme dernière lettre un L et les h comme le nom de, [U].

Si la signature de M., [R] qui figure sur l’acte notarié d’achat du bien immobilier à, [Localité 1] le 5 juillet 2019 est très proche de celle du passeport daté du 22 août 2016, elle est très différente de celle plus récente qui se trouve sur le mandat de vente du 11 novembre 2021. Une signature peut évoluer dans le temps et rien n’imposait à M., [R] une signature toujours identique.

M., [R] ne produit aucun spécimen de signature ou d’écriture contemporain de la date de l’offre d’achat, il ne sollicite pas non plus une expertise graphologique qui aurait pu éclairer le tribunal sur l’auteur de la signature de l’offre le 2 juillet 2019.

Aucun élément produit par le défendeur ne permet d’affirmer qu’il n’a pas signé l’offre d’achat. Des pourparlers avaient eu lieu précédemment et depuis plusieurs mois pour la vente de son bien immobilier à, [Localité 8], démontrant sa volonté de vendre le bien si le prix d’achat lui paraissait suffisant.

Les pièces produites que les parties n’ont pas pris la peine de faire traduire de l’anglais au français permettent de constater, que le 1er août 2022, M., [U] indique à l’agent immobilier, M., [B], [I] « Nous avons signé un accord » ce qui confirme l’acceptation de l’offre par le propriétaire et conjoint de l’auteur du mail. Il ajoute « mais jamais convenu de lister la maison », il soutient également avoir été forcé et harcelé à vendre et ajoute que pour acheter la maison il faut demander une augmentation de l’offre, ce qui parait contradictoire avec un refus de vente.

De plus, alors que le mandat de vente date du 11 novembre 2021, dès le 23 décembre 2021, M., [R] ne conteste pas avoir demandé à l’agent immobilier «, [Localité 9] nous une lettre d’engagement dans les prochains jours ? Allons nous continuer à montrer jusqu’à ce que nous ayons un contrat au cas où ? Dis moi. » Le propriétaire du bien demande à nouveau des nouvelles le 29 décembre 2021, M., [I] propose une visite virtuelle et demande l’accord de M., [R] qui lui est accordé dans les minutes qui suivent. Si le 15 janvier 2022, M., [U] écrit « Nous ne sommes en fait plus surs de vouloir vendre et il est très probable que nous ne le ferons pas pour l’instant » et si le 31 mai 2022 indique qu’il a besoin de comprendre ce que je peux acheter d’autre, son conjoint qui est le seul propriétaire du bien souhaite savoir le 2 février 2022 comment s’est passée la visite et quand M., [I] lui précise que le client aime bien la maison et qu’il négocie le prix, M., [R] répond « Ok », ce qui permet de confirmer qu’il était au courant de la vente et à la différence de son mari ce dernier n’a pas émis de réserves. De plus, en août 2022, M., [R] ne remet pas en question la vente dans ses sms adressés à M., [I].

Ainsi, faute pour M., [R] de prouver qu’il n’a pas accepté et signé le 2 juillet 2022 l’offre d’achat de M., [G], [Q], la demande en nullité de ladite offre sera rejetée.

Sur le prix de vente du bien et les mentions figurant à l’offre d’achat :

Moyens des parties :

M., [G], [Q] considère que la différence entre le prix d’achat en lettres et chiffre constitue une simple erreur matérielle, que le prix global est de 4 100 000 € accepté par le vendeur lors de sa contresignature de l’offre. Il n’ajoute qu’aucun différent au niveau du prix n’a jamais été évoqué par le demandeur avant ses conclusions. Il indique que le contrat de vente est consensuel et qu’une offre d’achat acceptée qui détermine le prix et l’objet répond aux exigences de validité de la vente.

M., [E], [R] indique que si la désignation de l’objet de la vente est claire et sans équivoque tel n’est pas le cas du prix de la cession puisqu’il existe une différence de 50 000 entre le prix écrit en chiffres et celui qui figure en lettre.

Il considère que l’offre est alors imprécise et incertaine quant à la contrepartie financière et il ajoute qu’une erreur d’une ampleur ne peut être qualifiée de matérielle.

Il souligne qu’il s’agit d’une incohérence qui affecte un élément essentiel du contrat, son prix et qui empêche la formation d’une vente parfaite.

Il fait également état des irrégularités de l’offre d’achat sur laquelle le vendeur n’est pas identifié ni identifiable, il ajoute que les mentions manuscrites « Bon pour offre d’achat ou pour acceptation » n’y figurent pas, de sorte que l’offre constitue un document incomplet, imprécis et irrégulier entrainant sa nullité.

La Sarl Janssens Cote Provençale indique qu’il n’y a aucun doute sur le prix de vente qui est même ventilé.

Réponse du tribunal :

Selon l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être, selon l’article 1104 du même code, exécutés de bonne foi.

En application de l’article 1114 du même code, l’offre de vente se définit comme l’acte par lequel une personne se déclare prête à vendre un bien à des conditions déterminées, elle doit être suffisamment précise et fixer les éléments essentiels du contrat projeté afin de la différencier de la simple invitation à entrer en pourparlers. Le contrat ne peut se former que si le destinataire de l’offre l’accepte purement et simplement, sans formuler de réserves ou une contre-proposition.

Il résulte de la combinaison de l’article 1114 du code civil et de l’article 1583 du même code qu’une offre d’achat est caractérisée dès lors que son auteur précise à la fois le prix et la chose, tout en ayant la volonté d’être lié en cas d’acceptation.

En l’espèce, la lecture de l’offre d’achat du 29 juin 2022 permet de constater que l’offrant a proposé d’acheter le bien au prix de 4 100 000 € (quatre millions cent cinquante mille euros), horaires d’agence inclus. Il a été ensuite précisé que conformément au mandat n° 913 en date du 11/11/2021, les honoraires d’agence seront à la charge du vendeur à hauteur de 150 000 € TTC (20% TVA) soit un montant net propriétaire de 3 950 000 €. Les frais de rédaction d’actes (honoraires du notaire, droits d’enregistrement, frais) seront à la charge de l’offrant.

Il existe bien une différence entre la somme en chiffres et celle qui figure en lettres dans l’offre d’achat, pour autant cette erreur matérielle n’a pu engendrer aucun doute dans l’esprit du vendeur du bien puisqu’il a été précisé la somme exacte qui lui reviendrait après paiement des honoraires d’agence, soit 3 950 000 €. L’offre d’achat était suffisamment précise sur le prix du bien acquis.

Il ne s’agit pas dans le présent litige d’une préemption et si l’article 1376 du code civil privilégie la somme écrite en toutes lettres, l’omission des formalités de cet article n’affecte pas la validité de l’obligation elle-même.

L’offre d’achat n’est soumise à aucun formalisme prédéfini et le vendeur ne peut valablement reprocher à cet acte de ne pas avoir précisé son nom et ses coordonnées, seul l’offrant ayant intérêt à se prévaloir de l’absence d’indications relatives au vendeur, sachant de surcroit qu’il existait dans cette vente un intermédiaire en la personne de la Sarl Janssens Cote Provençale. Les mentions « Bon pour acceptation des termes de l’offre ou Bon pour offre d’achat aux charges et conditions des présentes » n’ont pas été écrites manuscritement par M., [Q] et M., [R], ces dernières non contraires à loi n’auraient pas nui à la validité de l’offre mais leur absence n’entraine pas sa nullité, puisque la preuve du consentement des parties peut se faire tout moyen, que la vente d’immeuble obéit au principe du consensualisme et que l’acceptation peut se faire par une simple signature sans autre formalisme sur ce point.

Sur le caractère incertain de la vente :

Moyens des parties :

M., [G], [Q] expose que l’arrêt de la Cour d’Appel de, [Localité 3] en date du 30 janvier 2020 n’est pas applicable en l’espèce puisque l’offre est très claire quant au bien et au prix, qu’elle n’est pas assortie de condition de financement et que le propriétaire a été informé que son acceptation ne constituait pas une acceptation de principe ni une acceptation d’entrée en négociation mais un engagement ferme de sa volonté expresse et non équivoque d’être lié à l’offrant et que son acceptation valait accord sur la chose et sur le prix au sens de l’article 1583 et 1589 du code civil.

M., [E], [R] fait valoir que la vente ne peut exigible dès lors qu’elle est convenue sous conditions suspensives. Il indique que la proposition d’achat de M., [Q] n’est pas une offre au sens des articles 1113 et 1114 du code civil puisqu’elle n’exprime pas la volonté de son auteur d’être lié dès lors qu’elle prévoit la signature d’un avant contrat au préalable avant une certaine date.

Il ajoute que la promesse de vente était également subordonnée à la purge du droit de préemption urbain et que la condition suspensive n’ayant pas été remplie, il n’est pas tenu de céder son bien.

Réponse du tribunal :

Si M., [Q] se prévaut d’une acceptation sans réserve de son offre par M., [R] et d’une vente parfaite dont celui-ci ne peut se délier, il convient toutefois de constater que l’offre d’achat contient un paragraphe expressément intitulé « conditions suspensives et autres conditions » qui soumet l’offre à la condition suspensive de signature d’une promesse unilatérale de vente entre les parties et ce plus tard le 31 juillet 2022, précision ici faite que cette date n’est pas extinctive mais constitue le point de départ à partir duquel l’un des parties pourra obliger l’autre à s’exécuter, ce qui signifie à contrario qu’avant ce point de départ, l’exécution ne peut être exigée. Il est également précisé qu’une somme de 100 000 € sera versée par l’offrant à titre d’acompte sur le prix lors de la signature de l’avant contrat entre les mains du notaire désigné par les parties.

Ainsi en l’espèce, la condition suspensive était prévue de manière non équivoque dans l’offre du 29 juin 2022 acceptée le 2 juillet 2022, la promesse unilatérale de vente réservait à M., [R] une option et il n’était pas irrévocablement engagé malgré ce qui est indiqué dans le paragraphe intitulé « Acceptation du propriétaire », qui est contradiction avec l’existence d’une condition suspensive. Les parties avaient fait de la signature d’une promesse unilatérale de vente avant le 31 juillet 2022, soit très rapidement après l’offre, une condition à leur consentement puisqu’il s’agit d’une condition suspensive

Par conséquent, les demandes de M., [S], [Q] et de la Sarl Janssens Cote Provençale tendant à voir déclarer parfaite la vente de la maison individuelle à usage d’habitation située, [Adresse 14] à, [Localité 1] sera rejetée.

Le présent jugement ne peut donc valoir titre de propriété et M., [S], [Q] sera également débouté de sa demande de vente forcée sous astreinte formée à titre subsidiaire.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par M., [G], [Q]

Moyens des parties :

M., [Q] demande la réparation de son préjudice causé par le comportement fautif de M., [R].

Il souligne que ce dernier n’a donné aucune raison pour ne pas se présenter à la signature de la promesse de vente alors qu’il a tout mis en œuvre pour disposer des fonds nécessaires à la vente, qu’il a dû vendre des biens à, [Localité 10] dont la valeur a augmenté de 30 % six mois plus tard pour financer l’acquisition, ce qui lui a fait perdre une plus-value d’un montant de 149 863 €, qu’il a engagé des frais pour se rendre en France d’un montant de 15 647 €.

Il ajoute qu’il a subi un préjudice moral qu’il évalue à 10 000 € et il réclame le remboursement de frais juridiques payés en Pologne préalablement à l’assignation.

M., [R] conteste le principe et le quantum de l’indemnisation sollicitée par le demandeur. Il rappelle que l’application de l’article 1240 du code civil implique une faute un dommage et un lien de causalité entre les deux. Il ajoute que le dommage doit être certain, personnel, légitime et direct.

Il indique que la perte de chance de réaliser une plus-value plus importante si M., [Q] avait vendu ses biens six mois plus tard est aléatoire, qu’il a fait le choix de vendre alors que la promesse de vente n’était pas signée.

Il souligne que la promesse de vente devait intervenir au plus tard le 31 juillet 2022, soit en dehors des périodes de séjour de M., [Q] en France, soit du 3 au 6 février, du 19 au 26 juin et du 1er au 7 août 2022. Il précise que le demandeur n’hésite pas à inclure dans ses frais des hébergements dans différents hôtels de luxe, des frais de restauration au sein du Martinez à, [Localité 11] avec sept verres de vin rosé, une facture relative à la location de deux transats, parasol et bouteille de rosé, des dépenses vestimentaires sans lien avec les frais liés au voyage nécessaire à la vente.

Il expose que de nombreuses factures, comme celles relatives à un avocat polonais sont établies au nom de la société DFP Design, et que le demandeur entend réclamer des dépenses qu’il n’a pas engagé. Il ajoute que les justificatifs relatifs aux frais juridiques exposés ne sont pas traduits et date de mai 2022, trois mois avant la signature de l’offre d’achat.

Il indique que le demandeur n’établit pas la réalité du préjudice moral dont il évalue arbitrairement le montant.

Réponse du tribunal :

M., [Q] fonde sa demande de dommages et intérêts sur l’article 1240 du code civil.

Malgré la mise en demeure du 3 août 2022 et la sommation en date du 12 août 2022, M., [R] n’a plus jamais répondu aux demandes et ne s’est pas présenté chez le notaire le 5 septembre 2022, comme l’a constaté Me, [H], [N], commissaire de justice.

Toutefois comme indiqué précédemment, l’offre était soumise à la condition suspensive de signature d’une promesse unilatérale de vente, l’offre était acceptée sous conditions et le paragraphe intitulé « acceptation du propriétaire » était en contradiction avec la condition suspensive de promesse unilatérale de vente. M., [R] qui ne souhaitait plus vendre son bien était en droit de refuser de se rendre chez le notaire sans qu’aucune faute ne puisse lui être reprochée.

En tout état de cause, l’attestation d’un agent immobilier sans autre document à l’appui de ses dires ne peut suffire à établir que M., [Q] qui a vendu des biens situés à, [Localité 10] le 28 mars et le 28 juillet 2022, (sans certitude d’ailleurs quant à l’emploi des sommes acquises, ce dernier pouvant avoir d’autres projets d’acquisition que la maison de, [Localité 1]) aurait pu bénéficier d’une augmentation des prix dans la zone de vente.

Plusieurs factures produites sont au nom d’une société DFP Design dont le tribunal ignore tout. Les billets d’avion et frais d’hébergement concernent la période du 3 au 6 février 2022, du 19 au 26 juin 2022 et du 1er au 7 août 2022 alors que tout achat nécessite inévitablement des visites qui n’aboutissent pas forcément, que la promesse devait être signée en septembre 2022 et que l’offre ne nécessitait pas de déplacement. Les frais d’intervention d’un conseil polonais alors que le contentieux se déroule en France avec un autre avocat ne parait pas d’avantage justifié.

M., [Q] sera alors débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Il n’apporte pas non plus la preuve de son préjudice moral et sa demande de dommages et intérêts formulée à ce titre sera rejetée.

Sur la demande d’indemnité de la Sarl Janssens Cote Provençale :

Moyens des parties :

M., [E], [R] s’oppose au versement d’une indemnité à la Sarl Janssens Cote Provençale en faisant état de l’article 6 de la loi dite Hoguet n° 70-9 du 2 janvier 1970, des articles 1991 et 1992 du code civil indique qu’il n’était pas convaincu de la vente de la maison achetée deux ans plus tôt malgré la proposition de M., [I] de lui faire réaliser une plus-value.

Il reproche à M., [I] de ne pas s’être adressé uniquement à lui, seul propriétaire mais à son mari, d’avoir rédigé une offre irrégulière avec un prix en chiffre et en lettre qui ne correspond différent, d’avoir insisté auprès de la gardienne de la maison pour faire visiter en leur absence, d’avoir communiqué l’avant contrat à son conjoint en français alors qu’il ne parle qu’anglais, de ne pas leur avoir fourni les informations nécessaires sur les incidences résultant de la contre signature de l’offre d’achat et sur la caducité de l’offre compte tenu de l’expiration du délai.

Il considère que le mandant a failli à son obligation de conseil en envoyant une offre irrégulière.

Il ajoute que l’agent immobilier aurait dû exiger une confirmation écrite ou une procuration en bonne et due forme, ce d’autant qu’il savait qu’il était souvent en déplacement à l’étranger.

Il fait état d’un émail du 1er août 2022 dans lequel l’agent immobilier conseille de cacher les informations sur la signature en dépit des intérêts des ses clients. Il rappelle qu’il n’y a pas eu de promesse de vente signée et que la présentation du client ne suffit pas pour la perception des honoraires.

La Sarl Janssens Cote Provençale considère que son préjudice doit être indemnisé à hauteur de 150 000 €, qu’elle a tout mis en œuvre pour assurer la vente mais que le vendeur s’est désisté au dernier moment sans explication.

Réponse du tribunal :

En application de l’article 1992 du code civil, le mandataire répond des fautes qu’il commet dans sa gestion. L’agent immobilier est tenu d’un devoir de conseil et d’information à l’égard tant de son mandant que vis-à-vis de l’acquéreur. Il est donc responsable des manquements à ce devoir, dès qu’ils revêtent la qualification de faute commise dans sa gestion.

En l’espèce, il est établi que l’offre rédigée par l’agent immobilier, la Sarl Janssens Cote Provençale, comporte des erreurs à propos du prix de vente (différence entre la somme en chiffres et en lettres), que l’agent immobilier n’a pas demandé que soit apposée la mention Bon pour acceptation des termes de l’offre alors qu’il connaissait le contexte et les positions divergentes de M., [R] et de son mari qui ne maîtrise pas la langue française. De plus, par courriel du 1er août 2022, il refuse d’entendre que la signature sur l’offre puisse ne pas être celle du vendeur et en faisant valoir le risque de poursuites pénales il conseille de ne rien dire plutôt que de demander à M., [R] de réaffirmer sa volonté de céder son bien immobilier. Il s’agit de fautes à son devoir de conseil et d’information qui le prive de toute indemnisation.

De plus, aucune vente n’a eu lieu, la promesse unilatérale de vente n’a pas été signée et ses honoraires ne sont pas dus, conformément à l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970.

La Sarl Janssens Cote Provençale sera déboutée de toutes ses demandes de rémunération ou d’indemnisation.

Sur la demande de dommages et intérêts de M., [R] :

M., [R] expose que les manquements de l’agent immobilier ont engendré des préjudices pour lui en raison du stress et de l’anxiété générés par la procédure judiciaire visant à le déposséder de son bien immobilier, le sentiment de trahison et d’insécurité généré par son mandataire, l’immobilisation de forcée son actif patrimonial qui constitue une perte de chance indemnisable.

M., [R] ne produit aucune pièce à l’appui de ses demandes et il ne justifie pas des préjudices occasionnés par les manquements de l’agent immobilier, la Sarl Janssens Cote Provençale, il sera par conséquent débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, M., [G], [Q], partie perdante sera condamnée aux entiers dépens de l’instance.

Il résulte de l’article 700 du code de procédure civile que, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou à défaut la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation.

En l’espèce, l’équité ne justifie pas de faire application de l’article 700 du code de procédure civile en faveur de M., [E], [R], qui sera débouté de sa demande à ce titre.

L’exécution provisoire de droit à titre provisoire prévue par l’article 514 du code de procédure civile est compatible avec la nature de l’affaire et il n’y a pas lieu de l’écarter conformément à l’article 514-1 du même code.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal statuant en audience publique, par mise à disposition au Greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort

REVOQUE l’ordonnance de clôture du 17 mars 2025 avec effet différé au 20 novembre 2025 ;

PRONONCE la nouvelle clôture de la procédure au 18 décembre 2025 ;

RECOIT l’intervention volontaire de la Sarl Janssens Cote Provençale ;

DEBOUTE M., [G], [Q] de toutes ses demandes ;

DEBOUTE la Sarl Janssens Cote Provençale de toutes ses demandes ;

REJETTE la demande de dommages et intérêts de M., [E], [R] ;

CONDAMNE M., [G], [Q] aux entiers dépens de l’instance ;

REJETTE la demande de M., [E], [R] fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire et DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe de la troisième chambre du tribunal judiciaire de Draguignan le VINGT SIX MARS DEUX MILLE VINGT-SIX

La greffière, La présidente,