TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11] [1]

[1] Copie exécutoire

délivrée le :

à M^e MONTEIRO

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à M^e DERAINS

■

8ème chambre

1ère section

N° RG 23/08655

N° Portalis 352J-W-B7H-C2HW3

N° MINUTE :

Assignation du :

30 Juin 2023

ORDONNANCE

DU JUGE DE LA MISE EN ETAT

rendue le 18 Février 2025

DEMANDEURS

Monsieur [E] [T]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Madame [P] [T]

[Adresse 2]

[Localité 9]

représentés par Maître Cécile DERAINS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1547

DEFENDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], représenté par son syndic, le Cabinet PHILIPPE CROITORU

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par Maître Elodie MONTEIRO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E1364

MAGISTRAT DE LA MISE EN ETAT

Madame Elyda [Localité 10], Juge

assistée de Madame Justine EDIN, Greffière

DEBATS

A l’audience du 13 Janvier 2025, avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue le 18 Février 2025.

ORDONNANCE

Prononcée par mise à disposition au greffe

Contradictoire

En premier ressort

M. [E] [T] et Mme [P] [T] sont propriétaires indivis des lots n°23, 33 et 70 au sein de l’immeuble sis [Adresse 7] soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Contestant le vote des travaux de reprise de l’étanchéité du balcon du 6ème étage lors de l’assemblée générale du 5 avril 2023, ces derniers ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble par acte du 30 juin 2023 aux fins de prononcer l’annulation des résolutions n°14, 15 et 16 de l’assemblée générale du 5 avril 2023 et d’obtenir une indemnisation de leur préjudice jusqu’à reprise des désordres.

Par conclusions du 19 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires a saisi le juge de la mise en état de conclusions d’incident.

Aux termes de ses dernières conclusions récapitulatives d’incident notifiées par RPVA, le 10 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires sollicite du juge de la mise en état, au visa des articles 122, 696, 700 et 789 du code de procédure civile, des articles 42 alinéa 1 et 2 de la loi du 10 juillet 1965, 18 et 64 du décret du 17 mars 1967, des articles 2224 du code civil, de :

Déclarer le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] représenté par son syndic, le Cabinet Philippe Croitoru, recevable et bien fondé en son incident et en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

Déclarer M. [E] [T] et Mme [P] [T], dénués de qualité à agir, irrecevables tant en leur action qu’en l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions en contestation d’assemblée générale et en nullité des résolutions 14, 15 et 16 de l’assemblée générale du 5 avril 2023, pour cause de forclusion en application des articles 42 de la loi du 10 juillet 1965, 18 et 64 du décret du 17 mars 1967,

Déclarer M. [E] [T] et Mme [P] [T] irrecevables tant en leur action qu’en l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions formées à l’encontre du Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 4] pour cause de prescription, en application des articles 2224 du code civil et 42 de la loi du 10 juillet 1965.

Déclarer M. [E] [T] et Mme [P] [T] irrecevables tant en leur l’action qu’en l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, et les en débouter,

Juger M. [E] [T] et Mme [P] [T] irrecevables et mal fondés en leurs demandes à l’encontre du syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens, et les en débouter,

Débouter M. [E] [T] et Mme [P] [T] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,

Rejeter toutes demandes, fins et conclusions contraires aux présentes,

Condamner M. [E] [T] et Mme [P] [T] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner M. [E] [T] et Mme [P] [T] aux entiers dépens, en ce compris le présent incident.

En réponse, par ses conclusions d’incident n°3 notifiées par RPVA le 29 décembre 2024, les consorts [T] demandent au juge de la mise en état de :

Débouter le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] représenté par son syndic le Cabinet Croitoru de toutes ses demandes, fins et prétentions,

Vu les articles 696 et 699 du code de procédure civile,

Condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] représenté par son syndic le Cabinet Croitoru aux entiers dépens du présent incident, avec droit de recouvrement direct au bénéfice de Maître Cécile Derains, Avocat aux offres de droit,

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 8], représenté par son syndic le Cabinet Croitoru à payer M. [E] [T] et Mme [P] [T] la somme de 4 000 €.

L’affaire a été appelée utilement pour plaidoiries sur incident à l’audience du 13 janvier 2025, puis mise en délibéré au 18 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de l’action en annulation des résolutions 14 à 16 de l’assemblée générale du 5 avril 2023 des consorts [T]

Au soutien de sa fin de non recevoir, le syndicat des copropriétaires fait valoir en se fondant sur l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 que:

— l’action des consorts [T] est forclose pour avoir été introduite au-delà du délai de deux mois prévu. En effet, si M. [T] a retiré le courrier le 2 mai 2023, la première présentation du procès-verbal de l’assemblée générale a été faite le 21 avril 2023 de sorte que le délai expirait le 22 juin 2023 ;

— la référence figurant sur le numéro du recommandé atteste qu’il s’agit bien du même courrier ;

— ils ne produisent pas l’avis de passage de la Poste démontrant que celui-ci ne comportait pas la mention de la date de la première présentation ;

— si les consorts [T] contestent la régularité de la notification au motif qu’elle n’a pas été faite à l’indivision en l’absence de mandataire commun, ces derniers n’ont jamais communiqué au syndic l’identité du mandataire commun, ni son adresse ; à défaut de mandataire commun, la notification a été faite à l’ensemble des indivisaires.

A titre subsidiaire, si Mme [T] était considérée comme mandataire commun, M. [T] devra être déclaré irrecevable en son action ;

— ils ne justifient pas de leur qualité d’opposants ayant voté en faveur des résolutions critiquées, le procès-verbal faisant foi ;

— les courriels produits par les consorts [T] exposent des désaccords sur le devis de la société SDM45 et non sur le vote du budget des travaux, leur financement et les honoraires du syndic, objet de la résolution n°14 de sorte qu’ils ne peuvent suffire à démontrer que leur vote a été retranscrit de manière erronée ;

— ils ne produisent aucune pièce susceptible de démontrer une erreur ou une falsification dans la retranscription de leur vote ;

— le président de séance de l’assemblée générale a attesté de leurs votes favorables et de la conformité du procès-verbal.

En réponse, les consorts [T] concluent au débouté en affirmant que :

— la notification du procès-verbal de l’assemblée générale est nulle puisqu’elle a été faite au domicile de M. [T] alors que ce dernier n’est pas le mandataire de l’indivision. En effet, le syndicat des copropriétaires n’a jamais demandé l’identité du mandataire tel que prévu à l’article 23 de la loi du 10 juillet 1965 et a notifié le procès-verbal à l’adresse de M. [T] qui ne peut être considéré comme titulaire d’un mandat apparent puisque seule Mme [T] était présente à la réunion. Par conséquent, le délai de deux mois n’a pu commencer à courir ;

— subsidiairement, la notification est nulle puisque la date de la première présentation ne figure pas sur le pli reçu de sorte qu’ils n’ont pas été en mesure de connaître le point de départ du délai de forclusion, peu importe qu’elle ait été portée sur l’accusé de réception du syndicat des copropriétaires. Seule la date de retrait du courrier à savoir le 2 mai 2023 étant connue d’eux, elle doit être considérée comme point de départ du délai. En outre, ils ne sont pas en capacité de produire l’avis de passage de la Poste puisque ce document a été remis à la Poste lors du retrait du courrier ;

— contrairement à ce qui a été retranscrit dans le procès-verbal et dans l’attestation du président de séance, ils ont voté contre les résolutions litigieuses et doivent, par conséquent être considérés comme opposant. Ils produisent plusieurs courriers et courriels exprimant leur désaccord sur le devis SDM45 dont un le soir même de la réunion.

***

L’article 122 du code de procédure civile dispose que :

« Constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. »

L’article 789 du code de procédure civile dispose, dans sa rédaction applicable aux faits de l’espèce, que :

«  Lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :(…) 6° Statuer sur les fins de non-recevoir. "

Aux termes de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée, sans ses annexes.

Il est constant que le délai imparti par ces dispositions constitue un délai préfix insusceptible d’interruption ou de suspension, dont la méconnaissance entraîne la forclusion. Il est de même constant que ce délai ne débute son cours qu’à la date de la notification régulière du procès-verbal de l’assemblée générale – la charge de la preuve de cette notification reposant sur le syndicat des copropriétaires.

L’article 18 du décret du 17 mars 1967 prévoit que le délai prévu au deuxième alinéa de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 pour contester les décisions de l’assemblée générale court à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée à chacun des copropriétaires opposants ou défaillants.

De plus, l’article 64 du même décret prévoit que toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire. L’article 65 ajoute que chaque copropriétaire doit notifier au syndic son domicile. Les notifications et mise en demeure prévues par l’article 64 sont valablement faites au dernier domicile notifié au syndic.

***

Il n’est pas contesté que les consorts [T] n’ont pas procédé à la désignation d’un mandataire commun et que le syndic ne l’a pas sollicité par la voie judiciaire. Il n’est pas davantage débattu que le pli contenant le procès-verbal de l’assemblée générale litigieuse a été adressé au nom des " consorts [T] [E] / [P] " à l’adresse du bien.

En tout état de cause, si les parties s’opposent sur l’identité du mandataire commun tacite, celui-ci, fut-il M. [E] [T] ou Mme [P] [T], a nécessairement été touché par la notification puisque cette dernière a été faite par pli adressé aux

«  consorts [T] [E] / [P] " à l’adresse du bien, objet de l’indivision, et ce en l’absence de pièces justifiant d’une déclaration au syndic, par les consorts [T], d’un domicile réel ou élu tel que prévu par l’article 65 du décret précité et ce dans les formes prévues à l’article 64 du même décret. Le moyen tiré du défaut de notification du procès-verbal à l’adresse du mandataire de l’indivision sera rejeté.

En outre, bien que les consorts [T] contestent le point de départ du délai de forclusion en se prévalant du défaut de mention de la date de première présentation sur l’avis de passage de la Poste et sur le pli reçu, le syndicat des copropriétaires, sur qui pèse la charge de la preuve, justifie utilement que la première présentation est intervenue le 21 avril 2023 en produisant l’accusé de réception, contresigné par les consorts [T] le 2 mai 2023. Dès lors, il y a lieu de considérer, sans qu’il n’y ait lieu de rechercher si les consorts [T] avaient eu connaissance de cette date préalablement au retrait du courrier le 2 mai 2023, que le délai de forclusion de deux mois a commencé à courir dès le 22 avril 2023 et a expiré le 22 juin 2023, de sorte que leur demande d’annulation formée le 30 juin 2023 se trouve forclose.

Par conséquent et sans qu’il ne soit besoin d’examiner le moyen tiré du défaut de qualité à agir des consorts [T], il convient de déclarer irrecevable leur demande en annulation des résolutions 14, 15 et 16 de l’assemblée générale du 5 avril 2023.

Sur la recevabilité des demandes indemnitaires des consorts [T]

Au soutien de sa fin de non recevoir, le syndicat des copropriétaires fait valoir au visa de l’article 2224 du code civil et 42 de la loi du 10 juillet 1965 que les consorts [T] ne sauraient exiger une réparation pour un préjudice découlant de résolutions qu’ils sont irrecevables à contester et devenues définitives. En outre, ils ne démontrent aucun dommage ou préjudice. Enfin, au soutien de leur demande de réparation, ils allèguent de désordres connus depuis l’assemblée générale du 23 novembre 2017 démontrant qu’ils avaient depuis lors une parfaite connaissance des éléments leur permettant d’agir. Par conséquent, les demandes indemnitaires doivent être déclarées prescrites, l’assignation ayant été délivrée le 30 juin 2023.

En réponse, les consorts [T] concluent au rejet en soutenant que les demandes indemnitaires ne sont pas liées aux résolutions litigieuses mais à l’inertie du syndicat des copropriétaires à procéder aux travaux leur causant un préjudice de jouissance. Ils contestent la prescription extinctive soulevée par le syndicat des copropriétaires en prétendant qu’il ne s’agit pas d’une garantie décennale mais d’une action en responsabilité pour des désordres qui perdurent et se perpétuent du fait de son inaction.

***

En application de l’article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour ou le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaitre les faits lui permettant de l’exercer.

En l’espèce, l’irrecevabilité de l’action en annulation des résolutions litigieuses concernant les travaux d’étanchéité du balcon du 6ème étage ne saurait fonder une irrecevabilité de la demande indemnitaire formée par les consorts [T] puisque cette dernière est réclamée au titre de l’inaction du syndicat des copropriétaires. En outre, s’agissant d’une demande de réparation au titre d’un préjudice de jouissance, cette dernière sera soumise à la prescription de cinq ans prévue à l’article 2224 du code civil applicable aux actions personnelles laquelle court à compter du jour où le propriétaire connaît les faits lui permettant de l’exercer.

Cependant, il n’est pas contesté que les consorts [T] avaient connaissance des désordres pour lesquels ils demandent réparation depuis a minima l’assemblée générale du 23 novembre 2017 puisque le procès-verbal indique " une entreprise sera diligentée pour des fissures balcons et décollements de carrelages de façade dans les appartements [T] et [D], ainsi que tous les appartements du 6ème étage ", ce qu’ils reconnaissent eux -même aux termes de leur assignation. Cette assignation précise, en effet, que ces désordres ont été signalés depuis plus de 6 ans.

Dès lors, à défaut pour les consorts [T] de justifier d’un moyen ou d’un évènement susceptible d’interrompre ou de suspendre la prescription et peu important que les désordres perdurent et se perpétuent, il y a lieu de considérer que leur action indemnitaire introduite le 30 juin 2023 soit plus de cinq après le jour où ils ont eu connaissance des faits leur permettant de l’exercer, est prescrite et par conséquent irrecevable.

Sur les autres demandes

Partie succombante, les consorts [T] seront condamnés in solidum aux dépens.

En outre, ils seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires, la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, ils seront déboutés de leurs demandes au titre des dépens et des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le juge de la mise en état, statuant par ordonnance contradictoire, mise à disposition au greffe,

DECLARONS M. [E] [T] et Mme [P] [T] irrecevables en leur demande d’annulation des résolutions n°14, 15 et 16 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] tenue le 5 avril 2023 ;

DECLARONS M. [E] [T] et Mme [P] [T] irrecevables en leur demande indemnitaire à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] ;

CONDAMNONS M. [E] [T] et Mme [P] [T] aux entiers dépens y compris ceux de l’incident ;

CONDAMNONS M. [E] [T] et Mme [P] [T] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] représenté par son syndic en exercice la somme de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTONS M. [E] [T] et Mme [P] [T] de leurs demandes au titre des dépens et des frais irrépétibles ;

DÉBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes.

Faite et rendue à [Localité 11] le 18 Février 2025.

La Greffière La Juge de la mise en état