TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Isabelle ROTH

Maître Aude ABOUKHATER

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Catherine HENNEQUIN

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/08550 – N° Portalis 352J-W-B7I-C53BA

N° MINUTE : 1

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 23 juin 2025

DEMANDERESSE

S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5],

[Adresse 1]

représentée par Maître Catherine HENNEQUIN de la SELAS LHUMEAU GIORGETTI HENNEQUIN & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS,

DÉFENDEURS

Madame [G] [H]

[Adresse 4]

représentée par M^e Isabelle ROTH, avocat au barreau de PARIS,

Monsieur [F] [H],

[Adresse 3]

représenté par Maître Aude ABOUKHATER de l’AARPI HUG & ABOUKHATER, avocats au barreau de PARIS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Brice REVENEY, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 07 avril 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 23 juin 2025 par Brice REVENEY, Juge, assisté de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 23 juin 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/08550 – N° Portalis 352J-W-B7I-C53BA

FAITS ET PROCEDURE

Par contrat du 8 janvier 2020, La Régie immobilière de la Ville de [Localité 5] a loué à MME [G] [H] ET M. [F] [H] pour une durée de 3 ans un logement à usage d’habitation situé [Adresse 2] pour un montant actuel de 970, 37 €.

Des échéances de loyer et de charge n’ayant pas été régulièrement payées, un commandement de payer en date du 6 avril 2024 rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à MME [G] [H] ET M. [F] [H] pour paiement sous six semaines d’un arriéré de 3162, 26 euros en principal.

Par actes de commissaire de justice des 6 septembre 2024 et 20 août 2024, la RIVP a assigné respectivement MME [G] [H] ET M. [F] [H] en référé devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Paris aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire de plein droit,

— ordonner l’expulsion sans délai de MME [G] [H] ET M. [F] [H] ainsi que de tous occupants de son chef avec assistance au besoin de la force publique et d’un serrurier, avec séquestration des biens aux frais des défendeurs,

— condamner MME [G] [H] ET M. [F] [H] au paiement de l’arriéré de loyer et de charges courants de 5233, 78 € arrêtés au 11 août 2024,

— condamner MME [G] [H] ET M. [F] [H] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges et ce, jusqu’à l’expulsion ou le départ volontaire de tout occupant,

— condamner MME [G] [H] ET M. [F] [H] au paiement d’une somme de 500 € au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance y compris le coût du commandement de payer.

***

Dans ses conclusions, M. [F] [H] a dénoncé la nullité du commandement de payer, le délai erroné de six semaines ayant causé grief à la locataire, découragée de payer après cette date ; outre l’absence de mention d’avertissement de payer sous peine d’assignation.

Il a indiqué que les charges n’étaient pas justifiées et demandé subsidiairement un délai pour quitter les lieux

***

Dans ses conclusions, MME [G] [H] dit que sa cliente n’a pas à assumer les frais d’un logement conservé par son ex mari dans le cadre des mesures provisoires du divorce.

L’assignation a été dénoncée à M. LE PREFET de [Localité 5] le 27 août 2024.

A l’audience du 7 avril 2025, le conseil de la RIVP s’est référé à ses écritures et actualisé sa dette à hauteur de 14042, 72 €, échéance de mars 2025 incluse, en faisant état d’une absence de règlement depuis octobre 2024. Il a rappelé que le jugement de divorce de la locataire ne lui était pas opposable, n’ayant pas été publié. Il a affirmé que peu importait le délai de paiement prescrit par le commandement s’il n’ y a pas eu règlement dans les deux mois.

Les conseils de M. [F] [H] et de MME [G] [H], titulaire de l’aide juridictonnelle, ont repris leurs écritures.

Le délibéré a été fixé au 23 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur la recevabilité de la demande principale :

En application de l’article 24 I de la loi du 06/07/89 modifiée, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du Code de la Construction et de l’Habitation. Cette saisine qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les commissaires de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

Le bailleur justifie de la saisine de la CCAPEX le 12 juin 2024 pour signaler les impayés. Il est donc recevable en son action, l’assignation ayant en outre été dénoncée au préfet de [Localité 5] six semaines avant l’audience en application de l’article 24 III de la loi.

II. Sur la résiliation du bail :

Aux termes de l’article 24 alinéa 1 de la loi du 6 juillet 1989, le commandement de payer contient, à peine de nullité :

(…)

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Or, le commandement de payer délivré le 6 juin 2024, s’il avertissait les locataires qu’ils s’exposaient en cas de non-paiement à une procédure de résiliation judiciaire et d’expulsion et mentionnait le délai de grâce de l’article 1343-5 du code civil, ne mentionnait pas cette faculté de requérir des délais de paiement.

Il s’agit cependant d’une nullité de pure forme dont le locataire qui entend s’en prévaloir doit prouver le grief que lui cause cette irrégularité.

En l’espèce, M. [H] a exposé le grief que le délai de paiement demandé suite au commandement entrainant automatiquement la suspension des effets de la clause résolutoire jusqu’à ce que le juge statue, le fait de n’en avoir pas été informé le privait d’une chance.

En réalité, étant rappelé que la loi du 27 juillet 2023 dissocie l’octroi des délais de la suspension de la clause résolutoire, la suspension des effets du commandement jusqu’à ce que le juge statue n’a rien à voir avec un octroi de délai et ne présage en rien de l’octroi ou non de tels délais par le juge, octroi qui n’a rien d’automatique et qui, que la saisine soit du fait du locataire ou du bailleur, est subordonnée, selon l’article 24-V précité, au paiement du loyer courant et au constat de la capacité du locataire de faire face à un échéancier et à un loyer

— sans même parler du pouvoir souverain du juge.

M. [H] prétendant bel et bien à un délai de douze mois dans le cadre de la présente procédure, il ne peut prétendre avoir subi un quelconque grief de ne pas avoir été mis en état d’exercer cette demande plus tôt, dont les critères d’examen auraient été semblables. La seule différence entre la demande de délai de paiement effectuée en principal et en reconventionnel réside dans le fait que l’impayé risque d’être dans le second cas plus conséquent si le locataire persiste dans ses impayés. Toutefois, M. [H] ne saurait reprocher à l’incomplétude du commandement de payer de l’avoir incité à continuer de ne pas payer ses loyers et sa dette locative.

La nullité du commandement ne sera donc pas prononcée de ce chef.

Par ailleurs, le commandement de payer délivré le 6 juin 2024, qui reproduisait la clause résolutoire insérée au bail (article IX), impartissait aux locataires un délai de six semaines pour s’exécuter d’un arriéré de 3162, 26 € euros en principal.

Or, le bail a été conclu le 8 janvier 2020 et renouvelé le 8 janvier 2023, soit avant la promulgation de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 qui, modifiant en cela l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, impose désormais un délai de six semaines pour exécuter le commandement de payer visant la clause résolutoire sous peine d’activation de celle-ci.

Selon l’avis de la cour de cassation en date du 13 juillet 2024, les dispositions de l’article 10 de la loi n 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance du commandement de payer, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Or, le bail litigieux en son article 11 relatif à la clause résolutoire, faisait état d’un délai de deux mois.

C’est donc ce délai qui aurait dû être imparti à la locataire dans le commandement de payer.

Il s’agit cependant d’une nullité de pure forme dont le locataire qui entend s’en prévaloir doit prouver le grief que lui cause cette irrégularité.

En l’espèce, les locataires ont exposé le grief que l’information délivrée au locataire de payer sous six semaines en application d’une clause visant un délai de deux mois rendait le commandement inintelligible pour M. [H].

S’il est vrai que cette aberration ne peut que conduire à une confusion mentale chez le locataire, encore faut-il pour ce dernier démontrer qu’il a, sur la base de cette contradiction, accompli ou manqué à accomplir des actes, de façon à avoir vu atteints ses intérêts légitimes de locataire.

Or, il est tout aussi vrai que M. [H] ne s’est pas davantage exécuté de son obligation dans les deux mois du commandement de payer que dans les six semaines, et n’a par suite effectué qu’un paiement de 300 € le 8 août 2024, si bien que la démonstration est faite, non qu’il ne pouvait pas payer sa dette à cause d’un délai mal imparti, mais qu’il ne pouvait pas la payer du tout.

Il ne peut davantage sérieusement reprocher à l’article 641 du code civil de l’empêcher de déterminer l’équivalent en semaines des délais en jours ou des mois stipulés par cet article.

La demande de nullité à cet égard sera donc aussi rejetée.

La dette de 3162, 26 euros en principal n’ayant pas été réglée dans les deux mois qui auraient dû être impartis par le commandement pour apurer sa dette, il convient de constater, en application de la clause précitée, que le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 7 août 2024.

M. [F] [H] , seul occupant, est ainsi devenus à cette date sans droit ni titre.

D’après le décompte non contesté fourni aux débats, il n’avait pas procédé à la date de l’audience au paiement de l’échéance de mars que le juge est tenu de prendre en considération pour lui accorder des délais.

D’après le décompte fourni et non contesté, il ne peut être que constaté un arriéré de loyer croissant depuis le mois d’avril 2024 aboutissant à une dette locative de 14042, 72 €, avec un seul paiement intégral du loyer et deux paiements très partiels.

Ainsi, en l’absence d’éléments contraire fournis par le locataire et à défaut d’accord du bailleur, il n’apparait pas que le locataire soit en situation de régler sa dette locative tout en maintenant le loyer courant. Il ne convient donc pas de suspendre l’effet de la clause résolutoire, d’autant que Mme [H], comme on le verra ci-dessous, est pour l’instant tenue solidairement du loyer, ce qu’il importe de ne pas aggraver.

En l’absence de départ volontaire, il pourra donc être procédé à l’expulsion de M. [F] [H] et de MME [G] [H] ainsi que de tout occupant de son chef, avec assistance de la force publique le cas échéant, sous réserve du délai pour quitter les lieux prévu par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

En ce cas le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais , risques et péril de MME [G] [H] ET M. [F] [H], à défaut de local désigné, conformément aux articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

III. Sur la demande en paiement de l’arriéré :

Il ressort de l’article 835 du code civil que le juge des référés peut en cas d’urgence ordonner toutes les mesures conservatoires ou de remise en état, même en présence d’une contestation sérieuse, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ; si l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut ordonner une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation, même une obligation de faire.

Le juge des référés est le juge de l’évidence et ne peut statuer en présence d’une contestation sérieuse. La contestation sérieuse est celle qui existe lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement et manifestement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision qui pourrait être rendue au fond. C’est notamment le cas chaque fois que la décision du juge des référés l’obligerait à se prononcer préalablement sur une contestation relative à l’existence d’un droit ou le conduirait à se prononcer sur le fond du litige, par exemple en portant une appréciation sur la validité, la qualification ou l’interprétation d’un acte juridique.

En l’espèce, si l’examen du décompte locatif laisse apparaitre de s échéances de loyer variables quasiment d’un mois sur l’autre (ainsi notamment des six derniers mois) ,il suffit de se référer aux avis d’échéance envoyés à M. [H] produits par le bailleur pour s’assurer que le loyer demeure immuable, ne serait le jeu de la révision annuelle, les différences tenant aux appels de charges dont le bailleur prouve également qu’elles sont régularisées .

Aucun élément de contestation sérieuse ne vient donc contredire la dette locative.

Par courriel du 20 mars 2024 que MME [G] [H] a donné congé à cette date.

Toutefois, il est de droit positif que les époux demeurent co-titulaires du bail jusqu’à la transcription du jugement de divorce en marge des registres de l’état civil

Seul l’accomplissement des formalités de publication à l’état civil rendent le jugement opposable aux tiers. Les époux donc sont jusque-là dès lors tenus solidairement au paiement des loyers, et ce , nonobstant l’ordonnance en date du 9 juillet 2024 statuant sur les mesures provisoires ayant attribué la jouissance du logement conjugal à M. [F] [H].

MME [G] [H] ET M. [F] [H] sont donc solidairement tenus par le bail. Il reviendra à MME [G] [H] de se retourner contre M. [F] [H] le cas échéant d’une faute ou imprudence commise par ce dernier du fait du non paiement des loyers.

Décision du 23 juin 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/08550 – N° Portalis 352J-W-B7I-C53BA

Il convient en conséquence de condamner solidairement MME [G] [H] ET M. [F] [H] au paiement provisionnel de la somme de 14042, 72 €, échéance de mars 2025 incluse avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 3162, 26 €, sous réserve des échéances échues depuis, lesquelles seront grevées des intérêts au taux légal à compter du jugement.

En application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, même d’office accorder des délais de paiement au débiteur dans la limite de deux ans.

En application de l’article 1343-5 du code civil, compte tenu de l’importance de la somme en jeu, il sera accordé à chacun des débiteur, qui perçoivent sensiblement les mêmes revenus, un échéancier de paiement de 24 mois comme indiqué au dispositif du jugement, que MME [G] [H] ET M. [F] [H], nonobstant leur obligation solidaire, seront enciragés à régler conjointement.

IV. Sur l’indemnité d’occupation :

Afin de préserver les intérêts du bailleur, il conviendra de fixer le montant de l’indemnité provisionnelle d’occupation due, depuis la date de résiliation le 7 août 2024 jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés et procès–verbal d’expulsion, au montant du dernier loyer et des charges révisées qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, et de condamner solidairement MME [G] [H] ET M. [F] [H] au paiement de celle-ci.

V. Sur les mesures accessoires :

Sur les dépens :

Il y a lieu de condamner solidairement MME [G] [H] ET M. [F] [H] aux entiers dépens, incluant, le coût du commandement de payer .

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile :

Il y a lieu de condamner in solidum MME [G] [H] ET M. [F] [H] à payer à LA RIVP la somme de 500 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par ordonnance de référé contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au Greffe :

DEBOUTE M. [F] [H] de sa demande de nullité du commandement de payer en date du 6 juin 2024,

CONSTATE, à compter du 7 août 2024, la résiliation du bail du 8 janvier 2020 conclu entre les parties relativement à un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2],

ORDONNE l’expulsion de M. [F] [H] et MME [G] [H] le cas échéant, ainsi que de tous les occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L 412-1 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

AUTORISE le bailleur à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril du défendeur à défaut de local désigné,

DIT que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution

CONDAMNE solidairement MME [G] [H] ET M. [F] [H] à payer à la RIVP la somme provisionnelle de 14.042, 72 € arrêtée au 1er avril 2025, échéance de mars 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer pour la somme de 3162, 26 €, et à compter du jugement pour le surplus.

Vu l’article 1343-5 du code civil,

AUTORISE MME [G] [H] ET M. [F] [H] à se libérer de la dette en 24 mensualités de 500 euros, la dernière étant majorée du solde de la dette ;

DIT que les mensualités seront exigibles le 5 de chaque mois à compter du 5 du mois suivant la signification du jugement ;

DIT que le défaut de paiement d’un seul règlement à l’échéance prescrite entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible ;

RAPPELLE que l’application des dispositions de l’article 1244-2 du Code civil suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant les délais accordés ;

CONDAMNE solidairement MME [G] [H] ET M. [F] [H] à payer à la RIVP à titre provisionnel une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer indexé et des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, et due depuis la date de la résiliation du 7 août 2024 jusqu’au départ effectif des lieux par remise volontaire des clés ou procès-verbal d’expulsion ou de reprise par le bailleur,

REJETTE toutes les autres demandes,

CONDAMNE solidairement MME [G] [H] ET M. [F] [H] aux dépens, y compris les frais du commandement de payer,

CONDAMNE in solidum MME [G] [H] ET M. [F] [H] à payer à à la RIVP la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT