TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

LOYERS COMMERCIAUX

30C

N° RG 22/08511 – N° Portalis DBX6-W-B7G-XGQ4

Minute n°

Grosse délivrée

le : 18/06/2025

à Avocats

JUGEMENT RENDU LE DIX HUIT JUIN DEUX MIL VINGT CINQ

Par devant Nous, Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, Juge déléguée aux Loyers Commerciaux, en exécution des articles L 145-56 et R 145-23 du code de commerce, assistée de Dorine LEE-AH-NAYE, Greffier.

Le Juge des Loyers Commerciaux,

A l’audience publique tenue le 07 Mai 2025 les parties présentes ou régulièrement représentées ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré au 18 Juin 2025, et le jugement prononcé par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile

ENTRE :

S.A.R.L. WASIELEWSKI, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Quentin DUPOUY, avocat au barreau de BORDEAUX

ET :

S.C.I. SMJ, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Baptiste MAIXANT, avocat au barreau de BORDEAUX

Qualification du jugement : contradictoire et en premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat du 29 novembre 2013, la SCI SMJ a donné à bail commercial à la SARL WASIELEWSKI, pour une durée de 9 ans à compter du 1er décembre 2013, un local situé [Adresse 2] à MERIGNAC (33), moyennant un loyer annuel initial de 48.000 euros hors taxes et hors charges, pour l’exploitation d’un fonds de commerce d’optique, lunetterie, audioprothèse et matériel de précision.

Le 28 juillet 2022, le preneur a fait signifier au bailleur une demande de révision du montant du loyer et sa fixation à la somme annuelle de 25.000 euros hors taxes et hors charges à compter du même jour. Le bailleur n’a pas apporté de réponse à cette demande.

Après notification par lettre recommandée avec accusé de réception le 30 septembre 2022 d’un mémoire préalable, par acte délivré le 14 novembre 2022, la SARL WASIELEWSKI a fait assigner la SCI SMJ devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bordeaux en vue de la fixation du montant révisé du loyer à compter du 28 juillet 2022 à la somme de 25.000 euros hors taxes et hors charges.

Par jugement du 22 novembre 2023, le juge des loyers commerciaux a, avant dire droit sur la demande de fixation du prix du bail révisé au 28 juillet 2022, ordonné une mesure d’expertise et désigné monsieur [E] [P].

L’expert a déposé son rapport le 08 juillet 2024.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience, la SARL WASIELEWSKI, soutenant son mémoire signifié le 30 avril 2025 et déposé au greffe le même jour, sollicite du juge des loyers commerciaux, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit, de :

fixer le montant du loyer révisé, à compter du 28 juillet 2022, à la somme annuelle de 33.900 euros hors taxes et hors charges,rejeter l’intégralité des demandes de la SCI SMJ,condamner la SCI SMJ au paiement des dépens, en ce compris les honoraires de l’expert judiciaire, et à lui payer la somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de sa demande, la SARL WASIELEWSKI fait valoir, sur le fondement des articles L145-34, L145-37, L145-38 et R145-6 du code de commerce, l’existence d’une modification matérielle défavorable des facteurs locaux de commercialité caractérisée par la suppression, du fait des travaux de voirie liés à l’extension d’une ligne de tramway, des places de parkings devant l’immeuble dans lequel le commerce est exploité, rendant l’accès difficile aux locaux pour la clientèle, voire impossible pour les personnes âgées. Elle expose également des difficultés d’accès au regard des travaux réalisés Elle soutient que cette modification s’apprécie à la date d’effet de la demande de révision, sans qu’il n’y ait lieu à tenir compte des éventuels bénéfices futurs des travaux réalisés sur son activité. Elle conteste travailler exclusivement avec une clientèle de proximité, ainsi que la possibilité de pouvoir utiliser d’autres emplacements de stationnement liés aux locaux voisins.

Elle soutient que cette évolution entraine une variation de plus de 10% de la valeur locative dès lors que celle-ci s’établissait avant les travaux au 16 mai 2022 à la somme annuelle de 47.500 euros hors taxes et hors charges, et qu’elle est fixée à la date de révision le 28 juillet 2022 à la somme annuelle de 33.900 euros hors taxes et hors charges, en retenant une valeur unitaire de 250 euros par m².

Elle s’oppose à la demande de désignation d’un nouvel expert judiciaire, exposant que l’expert a respecté le principe du contradictoire.

A l’audience, la SCI SMJ, soutenant son mémoire notifié par lettre recommandée avec accusé de réception le 25 novembre 2024 et déposé au greffe le 26 novembre 2024, demande au juge des loyers commerciaux de :

à titre principal :débouter la SARL WASIELEWSKI de ses demandes,condamner la SARL WASIELEWSKI au paiement des dépens et à lui payer une indemnité de 4.000 euros au titre des frais du procès,à titre subsidiaire :ordonner une mesure d’expertise,réserver les frais et dépens.

Au soutien de sa demande principale, la SCI SMJ fait valoir, au visa des articles L145-38 et suivants et R145-20 et suivants du code de commerce, que le loyer en cours doit être maintenu en l’absence de baisse des facteurs locaux de commercialité.

Ainsi en premier lieu, elle fait valoir que les conditions d’accès au local n’ont pas été modifiées durant les travaux. Elle ajoute que la suppression des trois places de stationnement ne modifie nullement l’attractivité du commerce qui bénéficie toujours de places de parking, et que des emplacements sont également disponibles sur le parking situé à l’ouest. Elle prétend par ailleurs que la suppression des trois places de parking permet de lui donner une meilleure visibilité, antérieurement empêchée. Elle soutient que l’expert ne fournit aucune donnée chiffrée relative à la diminution de la fréquentation de l’axe sur lequel est situé le commerce durant la période des travaux et ne démontre pas que le second parking serait exclusivement utilisé pour la chalandise de l’enseigne Jouet Club.

En deuxième lieu, elle expose l’absence de variation de la valeur locative de plus de 10%, la fixation de cette valeur locative à la somme annuelle de 47.500 euros avant les travaux étant faite sans aucune explication. Elle prétend que la valeur locative après travaux s’établit à environ 48.500 euros. Elle soutient que la pondération des surfaces doit être réalisée en tenant compte de l’utilité commerciale de chaque partie des locaux. Elle indique que le bail prévoit une destination exclusive et que les clauses du contrat s’apparentent au droit commun du régime des baux commerciaux. S’agissant des facteurs locaux de commercialité, elle retient que le local bénéficie d’un emplacement de qualité, implanté en bordure d’une avenue très passante et à proximité immédiate de l’une des principales zonez commerciales de la Métropole. Selon elle, les travaux de tramway et la suppression de places de stationnement sont sans incidence sur le commerce considéré.

MOTIVATION

Sur la demande de fixation du montant du loyer révisé

L’article L145-37 du code de commerce prévoit que les loyers des baux d’immeubles ou de locaux régis par les dispositions du présent chapitre, renouvelés ou non, peuvent être révisés à la demande de l’une ou de l’autre des parties sous les réserves prévues aux articles L. 145-38 et L. 145-39 et dans des conditions fixées par décret en Conseil d’Etat.

En application de l’article L145-38 du code de commerce, la demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d’entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé. La révision du loyer prend effet à compter de la date de la demande en révision. / De nouvelles demandes peuvent être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable. /Par dérogation aux dispositions de l’article L. 145-33, et à moins que ne soit rapportée la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer. Dans le cas où cette preuve est rapportée, la variation de loyer qui en découle ne peut conduire à des augmentations supérieures, pour une année, à 10 % du loyer acquitté au cours de l’année précédente. /En aucun cas il n’est tenu compte, pour le calcul de la valeur locative, des investissements du preneur ni des plus ou moins-values résultant de sa gestion pendant la durée du bail en cours.

Sur l’existence d’une évolution matérielle des facteurs locaux de commercialité

Par application de l’article R145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

En l’espèce, l’évolution matérielle des facteurs locaux de commercialité à la date de la demande de révision du montant du loyer, le 28 juillet 2022, est établie, les éléments figurant dans l’expertise amiable et les pièces initialement produites par le preneur ayant été confirmés par l’expert judiciaire.

Ainsi, il n’est ni contesté ni contestable que le local est situé dans un secteur qui a connu des travaux de voirie conséquents pour la création d’une voie de tramway.

Or en premier lieu, il résulte des photographies figurant dans le rapport de l’expert judiciaire que ces travaux ont conduit à la suppression des quatre places de stationnement dont bénéficiait la SARL WASIELEWSKI contractuellement. Il ne peut valablement être soutenu, compte tenu de l’existence des travaux devant le local, que cette suppression a, au jour de la révision sollicitée, accru la visibilité du local par la disparition des véhicules devant la vitrine. Ces travaux ayant modifié la possibilité de stationner devant le local, sans accroitre la possibilité d’un stationnement déjà existant à proximité, constituent nécessairement une modification des facteurs locaux de commercialité. En outre l’éloignement de ce parking complémentaire, à supposer qu’il soit disponible, constitue une sujétion supplémentaire pour la clientèle de la SARL WASIELEWSKI, alors que compte tenu de son activité elle est au moins pour partie constituée de personnes âgées et/ou pouvant présenter des difficultés pour se déplacer aisément.

En second lieu, l’expert a relevé, au terme d’un débat contradictoire, sans que des éléments contraires ne lui soient opposés ou soient démontrés dans le cadre de la présente instance, que ces travaux, de part leur nature et leur ampleur, ont conduit à une diminution de l’accès à la voie de circulation. Ces éléments sont confirmés par les photographies figurant dans l’expertise non judiciaire produite par la SARL WASIELEWSKI qui montrent l’importance du chantier ayant conduit à la construction du trottoir devant le local. Il convient par ailleurs de relever que la date de de la suppression de la possibilité de tourner à gauche pour accéder directement au commerce ne constitue pas un élément opérant, dès lors que l’ampleur des travaux est suffisante à constituer un élément défavorable pour l’accès au local. Par ailleurs, l’expert a précisé, sans que la preuve contraire ne soit rapportée par la société bailleresse, que « les possibilités de circulation sur cette portion de l'[Adresse 5] ont été très altérées durant la longue période de travaux d’aménagement de la voie du tramway ». Il a enfin ajouté une évolution défavorable de l’attractivité commerciale de l’avenue dans laquelle est située le local litigieux en raison d’une diminution de se fréquentation durant la période des travaux du tramway, combinée avec des fermetures antérieures en 2018 et 2019 de deux enseignes commerciales proches.

Il résulte de ces éléments, débattus contradictoirement par les parties, que le secteur dans lequel est implanté le local loué à la SARL WASIELEWSKI a connu des travaux conséquents ayant entraîné une modification de son attractivité commerciale.

Par ailleurs, cette modification matérielle est caractérisée, au sens du texte susvisé, même si elle est provisoire, peu important qu’elle conduise ultérieurement à une évolution éventuellement favorable des facteurs locaux de commercialité, qui sera appréciée dans un autre cadre.

Dès lors, la SARL WASIELEWSKI a subi, au moins provisoirement, une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité, ce qui doit conduire à examiner le second critère de la demande de révision du montant du loyer.

Sur l’évolution de la valeur locative

Afin de pouvoir statuer, il convient de déterminer la valeur locative antérieure à la modification et celle au jour de la demande de révision, en étudiant les critères de l’article L145-33 du code de commerce.

Les caractéristiques des lieux loués

En vertu de l’article R145-3 du code de commerce, les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération :

1° De sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ;

2° De l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ;

3° De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ;

4° De l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ;

5° De la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire.

En l’espèce, il résulte de l’expertise judiciaire que le local loué est en très bon état et qu’il présente une surface de vente, deux pièces « Refracto » et « Audio », un bureau, un dégagement, un rangement et des sanitaires.

Il bénéfice d’une bonne visibilité depuis l’avenue du fait de la présence d’une vitrine.

Il bénéficiait avant les travux de quatre places de stationnement pour la clientèle, désormais supprimées.

S’agissant de la superficie des locaux, il apparaît pertinent, compte tenu de la taille des locaux et de leur localisation, d’appliquer une pondération à la superficie utile en fonction de l’utilité commerciale de chacun des espaces, cette proposition ayant été formulée par l’ensemble des experts étant intervenus soit amiablement à la demande du preneur ou du bailleur, soit par l’expert judiciaire, ce qui doit conduire à écarter l’application des dispositions relatives aux locaux de périphérie pour cette boutique.

L’expert judiciaire ayant procédé à un relevé, contradictoire en présence des parties, de l’ensemble des surfaces du local, il convient de retenir son évaluation au titre de la surface utile, et de lui appliquer les coefficients de pondération suivants au regard de l’utilité de chacune des superficies :

1ère zone de vente : 86 m², qui fera l’objet d’un coefficient de pondération de 1= 86 m²P,2ème zone de vente : 47,60 m² à laquelle il convient d’appliquer un coefficient de 0,8 soit 38,08 m²P,bureau et consultations (représentant notamment les pièces Réfracto et Audio) : 36,90m² : ces locaux étant nécessaires pour l’activité et permettant à la SARL WASIELEWSKI de proposer des activités complémentaires dans l’intérêt de sa clientèle, il convient d’appliquer à cette zone un coefficient de 0,6, soit 22.14 m²P,espace dégagement, rangement et sanitaires : 7,50 m² à laquelle il convient d’appliquer un coefficient de 0,2, soit 1,5 m².

Par conséquent, il convient de retenir, une surface pondérée totale de 147,72 m².

La destination des lieux

En vertu de l’article R145-5 du code de commerce, la destination des lieux est celle autorisée par le bail et ses avenants ou par le tribunal dans les cas prévus aux articles L. 145-47 à L. 145-55 et L. 642-7.

En l’espèce, ce critère ne fait pas débat entre les parties, la destination du local commercial étant conforme à celle contractuellement prévue.

Les obligations respectives des parties

En vertu de l’article R145-8 du code de commerce, du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge. / Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l’une ou l’autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer. /Il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé.

En l’espèce, ce critère ne fait pas débat entre les parties, le preneur ne soutenant pas l’existence de clauses exorbitantes de droit commun dans le bail.

Les facteurs locaux de commercialité

En vertu de l’article R145-6 du code de commerce, les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire.

En l’espèce, il résulte de l’expertise que le local est implanté à [Localité 8], commune de la métropole bordelaise, à 500 mètres du centre commercial « [Localité 8] Soleil » comprenant un hypermarché de l’enseigne [Adresse 7]. Le local bénéficie, en dehors des travaux, d’un accès possible pour les véhicules, avec un stationnement possible à quelques dizaines de mètres. Il est situé dans un environnement composé de plusieurs enseignes commerciales d’envergure nationale.

Les prix couramment pratiqués dans le voisinage

En vertu de l’article R145-7 du code de commerce, les prix couramment pratiqués dans le voisinage, par unité de surfaces, concernent des locaux équivalents eu égard à l’ensemble des éléments mentionnés aux articles R. 145-3 à R. 145-6. /A défaut d’équivalence, ils peuvent, à titre indicatif, être utilisés pour la détermination des prix de base, sauf à être corrigés en considération des différences constatées entre le local loué et les locaux de référence. /Les références proposées de part et d’autre portent sur plusieurs locaux et comportent, pour chaque local, son adresse et sa description succincte. Elles sont corrigées à raison des différences qui peuvent exister entre les dates de fixation des prix et les modalités de cette fixation.

En l’espèce, l’expertise permet de relever que les loyers s’établissent dans l’environnement commercial entre 149 et 239 euros par m².

Compte tenu de l’ensemble des éléments évoqués précédemment au titre de la situation du local avant les travaux, l’expert judiciaire a proposé de fixer la valeur locative unitaire à 350 euros par m²P, laquelle apparaît relativement pertinente, cette valeur s’établissant nécessairement à une valeur établie a minima à 300 euros par m², au vu des éléments de comparaison et, avant le démarrage des travaux du tramway, de l’état des locaux, de la présence essentielle de places de stationnement, de l’environnement commercial très favorable, et du caractère stratégique de l’axe sur lequel il est situé.

S’agissant de la valeur locative à la date de la demande de révision, celle-ci se trouve impactée par l’ampleur des travaux, compte tenu notamment de la forte diminution de l’attractivité de la zone durant cette période. Contrairement aux propositions figurant dans les rapports amiables produits par le bailleur, cette valeur locative ne peut être établie en tenant compte des effets éventuellement positifs des travaux et de l’apport de chalands qui pourrait en résulter pour le commerce, mais uniquement au regard de la situation à la date de révision au 28 juillet 2022, date à laquelle les travaux étaient toujours en cours. La proposition de l’expert judiciaire de fixer la valeur locative à la somme unitaire de 250 euros apparaît par conséquent, au regard de l’ensemble de ces éléments, pertinente.

Il en résulte une diminution de plus de 10% de la valeur locative entre la valeur locative antérieure aux travaux (a minima 300 euros/m2) et la valeur locative au 28 juillet 2022 (250 euros/m2).

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il convient de rejeter la demande de la SCI SMJ de voir ordonner une nouvelle expertise laquelle n’apparaît pas opportune, la juridiction disposant des éléments pour statuer, et de fixer le montant du loyer révisé le 28 juillet 2022 à la valeur locative qui s’établit à la somme de 250 euros par m² pondéré, soit la somme annuelle de 36.930 euros.

Sur les frais du procès

Dépens

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.[…]

En l’espèce, l’expertise ayant été ordonnée dans l’intérêt commun des parties de voir déterminer l’évolution de la valeur locative du local, il convient de dire que les dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, seront partagés par moitié entre elles.

Frais irrépétibles

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; / […]/ Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. / Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent. / […]

En l’espèce, les dépens étant partagés entre les parties, il convient de rejeter leurs demandes respectives formées au titre des frais irrépétibles

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux,

Déboute la SCI SMJ de sa demande d’expertise ;

Fixe le montant du loyer révisé du bail du bail commercial conclu entre la SCI SMJ et la SARL WASIELEWSKI portant sur un local situé [Adresse 3] (33), à la date de révision fixée au 28 juillet 2022, à la somme de 36.930 euros hors taxes et hors charges ;

Ordonne un partage par moitié des dépens, comprenant les frais d’expertise judiciaire, et condamne la SARL WASIELWSKI à en payer la moitié et la SCI SMJ à en payer l’autre moitié ;

Déboute la SARL WASIELEWSKI et la SCI SMJ de leurs demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

La présente décision a été signée par Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, et par Dorine LEE-AH-NAYE, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE