TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Fabrice NICOLAI

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Thierry DOUEB

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR référé

N° RG 24/07113 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5PGX

N° MINUTE : 1

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 07 août 2025

DEMANDERESSE

E.P.I.C. [Localité 4] HABITAT – OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Thierry DOUEB, avocat au barreau de , vestiaire : #C1272

DÉFENDERESSE

Madame [P] [J], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Fabrice NICOLAI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1991

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Xavier REBOUL, Vice-président, juge des contentieux de la protection

assisté de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 05 juin 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 07 août 2025 par Xavier REBOUL, Vice-président, assisté de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 07 août 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/07113 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5PGX

FAITS ET PROCEDURE

Suivant bail signé le 28 mars 2024, [Localité 4] HABITAT-OPH (anciennement dénommé OPAC de [Localité 4]) a donné en location à Mme [P] [J], un logement à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel actuel en principal de 422,76 € plus les charges.

La locataire ayant cessé de payer régulièrement son loyer, le 3 octobre 2023, le bailleur lui a fait délivrer un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 2287 € au titre des loyers et charges impayés. La CCAPEX a été saisie le 5 octobre 2023.

Par assignation en référé délivrée le 28 juin 2024, PARIS HABITAT-OPH a attrait Mme [P] [J], devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, le commandement de payer n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai imparti.

Le bailleur a demandé à la juridiction, de constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation, d’ordonner l’expulsion de la locataire, ainsi que de tous occupants de son chef du logement, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est, et statuer sur le sort des meubles, de la condamner par provision, au paiement de 3686,87 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de mars 2024 inclus, outre intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer, 250 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, une indemnité mensuelle provisionnelle, égale au montant du loyer et des charges qui sera perçue dans les mêmes conditions et aux mêmes dates que le loyer prévu au bail et qui subira les mêmes majorations, à compter du mois d’avril 2024, et jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clefs, et les dépens.

Mme [J], représentée, a sollicité des délais et a contesté la régularisation des charges d’eau froide.

Mme [J], citée par remise de l’acte à l’étude, n’est ni présente, ni représentée.

MOTIFS

L’article 834 du code de procédure civile permet au juge des contentieux de la protection, dans tous les cas d’urgence et dans les limites de sa compétence, d’ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du même code, le juge des contentieux de la protection peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 02 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 21 mai 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la CCAPEX le 4 octobre 2023, soit au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi N°89-462 du 6 juillet 1989.

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines (loi du 27 juillet 2023 d’ordre public et d’application immédiate) après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l’article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à Mme [J], le 3 octobre 2023, pour un montant principal de 2287€ au titre des loyers et charges impayés,

Il est en outre établi que ce commandement est demeuré infructueux dans le délai imparti.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 15 novembre 2023, soit six semaines après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Mme [J] est redevable des loyers impayés en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. [Localité 4] HABITAT-OPH produit un décompte démontrant que Mme [J], reste lui devoir 3686,87 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de mars 2024. Cette dernière n’établissant pas d’irrégularité dans la comptabilisation des charges d’eau froide.

Il convient en conséquence de condamner Mme [J] à payer à titre provisionnel à [Localité 4] HABITAT-OPH, la somme de 3686,87 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de mars 2024 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter du 3 octobre 2023 sur la somme de 2287€, et à compter de l’assignation du 28 juin 2024 pour le surplus.

Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative, qui a repris le paiement des loyers courants et qui le demande. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Compte tenu de l’accord des parties à l’audience, il convient d’autoriser des délais dans les termes du dispositif.

En cas de non- respect de cet échéancier, il convient de prévoir dans le dispositif l’expulsion de Mme [J] et la fixation de l’indemnité provisionnelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui sera perçue dans les mêmes conditions et aux mêmes dates que le loyer prévu au bail et qui subira les mêmes majorations, à compter du mois d’avril 2024, et jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clefs.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement par ordonnance de référé mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 mars 2024, entre [Localité 4] HABITAT-OPH et Mme [J], concernant l’appartement situé [Adresse 2], sont réunies au 15 novembre 2023,

CONDAMNONS Mme [J] à verser à [Localité 4] HABITAT-OPH la somme provisionnelle de 3686,87 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de mars 2024 inclus, outre les intérêts au taux légal à compter du 3 octobre 2023 sur la somme de 2087€, et à compter de l’assignation du 28 juin 2024 pour le surplus ;

AUTORISONS Mme [J] à s’acquitter de cette dette par 35 versements mensuels consécutifs de 102 €, en sus des loyers et charges courants, le 36ème et dernier versement devant solder la totalité de la dette ;

DISONS que le premier versement interviendra dans le mois suivant la signification de la présente ordonnance et les suivants avant le 10 de chaque mois,

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire du bail dans la mesure de ces délais, et disons qu’en cas de respect de ces modalités, la résiliation du bail sera réputée ne jamais avoir été acquise ;

DISONS qu’en cas de défaut de paiement d’une seule mensualité au titre du retard comme d’un seul terme courant comme il vient d’être dit, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire du bail sera réputée acquise ;

ORDONNONS, faute de départ volontaire, l’expulsion de Mme [J], du logement situé [Adresse 2], ainsi que tout occupant de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier conformément aux dispositions des articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants du code de procédure civile ;

RAPPELONS qu’il ne pourra être procédé à l’expulsion qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux par huissier de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS l’indemnité mensuelle d’occupation due à titre provisionnel par Mme [J] égale au montant du loyer et des charges qui sera perçue dans les mêmes conditions et aux mêmes dates que le loyer prévu au bail et qui subira les mêmes majorations, à compter du mois d’avril 2024, et jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clefs, et au besoin la condamnons à verser à [Localité 4] HABITAT-OPH ladite indemnité mensuelle provisionnelle, jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ou un état des lieux de sortie;

DISONS que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 10 de chaque mois ;

DISONS qu’il est équitable de laisser à [Localité 4] HABITAT-OPH la charge de ses frais irrépétibles ;

CONDAMNONS Mme [J] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 03 octobre 2023.

Le greffier, Le président