TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 1]

[Adresse 5]

[Localité 4]

NAC: 5AA

N° RG 25/01221 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UAG7

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 08 Juillet 2025

[F] [J]

C/

[X] [B]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 08 Juillet 2025

à M^e Marguerite COUSTAL-CROOK de la SCP MONFERRAN – ESPAGNO – SALVADOR

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mardi 08 Juillet 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Hanane HAMMOU-KADDOUR Greffier, lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 12 Mai 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

Mme [F] [J], demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Marguerite COUSTAL-CROOK de la SCP MONFERRAN – ESPAGNO – SALVADOR, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Mme [X] [B], demeurant [Adresse 6]

non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS

Par contrat signé électroniquement le 22 juin 2022 prenant effet au 29 juin 2022, Madame [F] [J] a donné par l’intermédiaire de son mandataire la SARL SOCIETE DE GESTION LOCATIVE à bail à Madame [X] [B] un appartement à usage d’habitation (n°C06) situé [Adresse 2] à [Localité 9] pour un loyer mensuel de 440 euros et une provision sur charges mensuelle de 30 euros.

Le 30 octobre 2024, Madame [F] [J] a fait signifier à Madame [X] [B] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 février 2025, Madame [F] [J] a ensuite fait assigner Madame [X] [B] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 8] statuant en référé pour obtenir :

— le constat de la résiliation de plein droit du contrat de location par effet de la clause résolutoire,

— le constat que Madame [X] [B] est occupant sans droit ni tritre à compter de l’application de la clause,

— son expulsion et celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— sa condamnation au paiement :

* de la somme de 3.276,92 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers au 3 février 2025, somme à parfaire au jour de l’audience,

* d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec indexation, jusqu’à la libération effective du logement,

* d’une somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance, y compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 28 février 2025.

A l’audience du 12 mai 2025, Madame [F] [J], représentée par son conseil, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 4.769,09 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de mai 2025 comprise.

Convoquée par acte de commissaire de justice, signifié selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, le 27 février 2025, Madame [X] [B] n’est ni présente ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 8 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, en l’absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 28 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, Madame [F] [J] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 31 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 27 février 2025, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 22 juin 2022 prenant effet au 29 juin 2022 contient une clause résolutoire (article 17) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 1.191,36 euros a été signifié le 30 octobre 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Madame [X] [B] n’a effectué aucun règlement dans le délai de deux mois. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 31 décembre 2024.

Madame [X] [B] est depuis occupante sans droit ni titre.

L’expulsion de Madame [X] [B] sera donc ordonnée, au besoin avec assistance de la force publique.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

Madame [F] [J] produit un décompte du 2 mai 2025 démontrant que Madame [X] [B] reste devoir la somme de 4.506,27 euros, mensualité de mai 2025 comprise, après soustraction des frais de relance (30 euros) et des taxes d’ordures ménagères (232,82 euros = 43,82 + 93 + 96) non justifiés par la taxe foncière de l’année 2022 à 2024.

Madame [X] [B] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Elle sera ainsi condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 4.506,27 euros.

Madame [X] [B] sera également condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er juin 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du 31 décembre 2024 au 31 mai 2025 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Madame [X] [B], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Madame [F] [J], Madame [X] [B] sera condamnée à lui verser une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 juin 2022 prenant effet au 29 juin 2022 entre Madame [F] [J] et Madame [X] [B] concernant un appartement à usage d’habitation (n°C06) situé [Adresse 2] à [Localité 9] sont réunies à la date du 31 décembre 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Madame [X] [B] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Madame [X] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Madame [F] [J] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

CONDAMNONS Madame [X] [B] à verser à Madame [F] [J] à titre provisionnel la somme de 4.506,27 euros (décompte arrêté au 2 mai 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de mai 2025 comprise) ;

CONDAMNONS Madame [X] [B] à payer à Madame [F] [J] à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er juin 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Madame [X] [B] à verser à Madame [F] [J] une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [X] [B] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Le greffier, La Vice-Présidente,