TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR fond

N° RG 24/11301 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6SG5

N° MINUTE : 5/2025

JUGEMENT

rendu le 14 mai 2025

DEMANDEURS

Monsieur [D] [J], demeurant [Adresse 2] ETATS UNIS – , Madame [U] [E], demeurant [Adresse 2] ETATS UNIS – représentés par le cabinet de M^e Christine GALLON, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 1], ToqueP0431

DÉFENDEUR

Monsieur [Z] [O], demeurant [Adresse 4], non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Yasmine WALDMANN, juge des contentieux de la protection

assistée de Caroline CROUZIER, Greffier

DATE DES DÉBATS : 13 mars 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé le 14 mai 2025 par Yasmine WALDMANN, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

Décision du 14 mai 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/11301 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6SG5

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé prenant effet le 12/11/2023, [U] [E] et [D] [J] ont donné à bail à [Z] [O] un appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 3], 1er étage gauche, et une demie cave, pour un loyer mensuel initial de 2400 euros et des charges provisionnelles de 350 euros par mois.

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées, un commandement de payer et d’avoir à justifier de l’assurance rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 19/08/2024 à [Z] [O] pour avoir paiement d’un arriéré de 9025 euros.

Par acte de commissaire de justice délivré en date du 06/12/2024 à étude, [U] [E] et [D] [J] ont fait assigner [Z] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour défaut du paiement du loyer ;

— ordonner l’expulsion de [Z] [O] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique, d’une serrurier et de déménageurs si besoin est ;

— condamner [Z] [O] au paiement d’une somme de 17275,00 euros, montant des loyers, charges et indemnités impayés au 22/11/2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

— condamner [Z] [O] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, à compter de la résiliation et jusqu’au départ effectif des lieux loués, d’un montant égal au loyer augmenté des charges, tels qu’ils auraient été payés si le bail s’était poursuivi ;

— condamner [Z] [O] au paiement d’une somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

L’assignation a été dénoncée au PREFET DE [Localité 5] le 06/12/2024.

L’affaire était examinée à l’audience du 13/03/2025.

Les bailleurs, représentés par leur conseil, actualisent leur demande au titre de l’arriéré locatif à la somme de 28275 euros. Ils maintiennent l’ensemble des autres demandes dans les termes de leur acte introductif d’instance.

[Z] [O], régulièrement avisé, ne comparaît pas et n’est pas représenté.

La décision était mise en délibéré au 14/05/2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si la défenderesse ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’action en acquisition de la clause résolutoire pour impayés

En application de l’article 24 de la loi du 06/07/89 modifiée par la loi du 24/03/2014, à compter du 01/01/2015, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer , sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d’un délai de 2 mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l’article 7-2 de la loi du 31/05/1990, mais cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L821-1 du code de la construction et de l’habitation .

A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel la locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. La locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article .

Les bailleurs, personnes privées dispensées de la saisine de la CCAPEX, en justifient néanmoins en date du 20/08/2024 pour signaler les impayés. Ils sont donc recevables en leur action, l’assignation ayant en outre été dénoncée au préfet de [Localité 5] six semaines avant l’audience en application de l’article 24 III de la loi.

Sur la demande principale en résiliation du bail par effet de la clause résolutoire

Le commandement d’avoir à justifier de l’assurance habitation et payer délivré le 19/08/2024 reproduisait la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l’article 7g et 24 de la loi du 6 juillet 1989.

[Z] [O] n’ayant pas produit une assurance habitation dans le mois suivant le commandement, le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 19/09/2024 à minuit, soit à compter du 20/09/2024.

Il convient donc d’ordonner l’expulsion de [Z] [O] et de tout occupant de son chef à défaut de départ volontaire des lieux, et ce deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, avec le concours de la force publique si besoin est.

Le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution, le cas échéant.

Sur l’indemnité d’occupation

Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts des bailleurs, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due au montant du loyer actualisé qui aurait été payé si le bail s’était poursuivi.

[Z] [O] sera condamné au paiement de celle-ci ainsi que des charges en sus, à compter de la date de résiliation et jusqu’au départ effectif des lieux, constitué par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

Sur la demande en paiement de l’arriéré

Il ressort du commandement, de l’assignation et du décompte produit que [Z] [O] reste devoir une somme de 25875 euros au titre des loyers et charges, surloyers, et indemnités dus, arrêtés au 13/03/2025, terme de mars 2025 inclus, hors frais (déduction caution).

Il convient en conséquence de condamner [Z] [O] au paiement de cette somme sous réserve des indemnités d’occupation échues depuis cette date et éventuellement impayées, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 19/08/2024 sur la somme de 9025 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus.

Sur les demandes accessoires

L’exécution provisoire est de droit et sera prononcée.

Compte tenu de la situation des parties et en équité, [Z] [O] sera condamné à verser la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de condamner [Z] [O] aux dépens de la procédure.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe :

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties, et ce à compter du 20/09/2024, portant sur les lieux situés au [Adresse 3], 1er étage gauche, et une demie cave, pour défaut de prodution d’une assurance habitation ;

DIT qu’à défaut de départ volontaire des lieux, [U] [E] et [D] [J] pourront faire procéder à l’expulsion de [Z] [O], ainsi que de tous les occupants de leur chef, avec le concours de la force publique le cas échéant, et ce deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, sous réserve des dispositions de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le sursis à exécution durant la trêve hivernale prévu par l’article L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution à lieu à s’appliquer ;

DIT que l’indemnité d’occupation mensuelle, due par [Z] [O] à [U] [E] et [D] [J] à compter de la date de la résiliation et jusqu’au départ effectif des lieux constitué par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, sera égale au montant du loyer indexé qui aurait été payé si le bail avait continué, et au montant des charges en sus ;

CONDAMNE [Z] [O] à payer à [U] [E] et [D] [J] la somme de 25875 euros au titre des loyers et charges, indemnités d’occupation dus au 13/03/2025, mars 2025 inclus, outre les indemnités d’occupation impayées dues postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 19/08/2024 sur la somme de 9025 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus ;

DIT que le sort des meubles et effets personnels sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

ORDONNE la communication au PREFET DE [Localité 5] de la présente décision ;

CONDAMNE [Z] [O] à payer à [U] [E] et [D] [J] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE [Z] [O] aux dépens de la procédure ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Le greffier La juge des contentieux de la protection