TRIBUNAL JUDICIAIRE

D’ORLÉANS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 28 NOVEMBRE 2024

Minute n° :

N° RG 23/00929 – N° Portalis DBYV-W-B7H-GRS5

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sarah GIUSTRANTI, Juge des Contentieux de la protection

Greffier : Déborah STRUS

DEMANDEUR :

Madame [M] [P]

demeurant 16 rue Maréchal Foch – 45000 ORLÉANS

représentée par la SELARL LEROY AVOCATS, avocats au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEURS :

Monsieur [J] [G] [C]

demeurant 121 Faubourg Bannier – Etage 3 – Porte 6 – 45000 ORLÉANS

comparant en personne

Madame [E] [T] [X]

demeurant 121 Faubourg Bannier – Etage 3 – Porte 6 – 45000 ORLÉANS

représentée par Monsieur [J] [G] [C], muni d’un pouvoir de représentation

A l’audience du 24 Septembre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire Copies délivrées le :

délivrée le :

à : à :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 22 juillet 2021, Madame [M] [P], représentée par l’agence immobilière DURAND-MONTOUCHE, a donné en location à Madame [E] [T] [X] et Monsieur [J] [G] [C], un logement Porte 6 étage 3 avec cave n°6, sis 121 Faubourg Bannier 45000 ORLEANS, moyennant un loyer mensuel de 580 euros, 90 euros de provision sur charges en sus.

Se prévalant d’impayés, par acte du 5 juin 2023, Madame [M] [P] a fait signifier à Madame [E] [T] [X] et à Monsieur [J] [G] [C], chacun par procès-verbal remis à étude, un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue audit bail pour un montant total en principal de 2.402,23 euros, coût et frais de l’acte en sus.

C’est dans ce contexte que, par acte du 22 novembre 2023, Madame [M] [P] a fait assigner Madame [E] [T] [X] et Monsieur [J] [G] [C] par procès-verbal de remise à étude, en référé, devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire d’ORLEANS afin de :

* la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes,

* constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail du 22 juillet 2021,

*condamner Madame [E] [T] [X] et Monsieur [J] [G] [C] à quitter dans délai l’appartement qu’ils occupent et autoriser la demanderesse à faire procéder à leur expulsion ainsi que celle de tout occupant de leur chef au besoin avec le concours de la Force Publique et d’un serrurier,

* dire et juger que les meubles et objets se trouvant dans les lieux suivront le sort prévu par les articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

* condamner solidairement à titre provisionnel Madame [E] [T] [X] et Monsieur [J] [G] [C] à lui payer à titre provisionnel la somme de 5.233,97 euros au titre des loyers charges et indemnités d’occupation impayés, arrêté au 25 octobre 2023 avec intérêts de droit au visa de l’article 1231-6 du code civil,

* les condamner solidairement à titre provisionnel au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges contractuellement dus jusqu’à la libération effective des lieux,

* et les condamner solidairement en tous les dépens de l’instance ainsi qu’une indemnité de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’affaire a été évoquée lors de l’audience du 24 septembre 2024 après renvoi pour vérification de la créance. Lors de cette audience, la bailleresse, représentée par son conseil, actualise sa créance à la somme de 6.695,45 euros au 23 septembre 2024 et maintient ses demandes.

Madame [E] [T] [X], représentée par Monsieur [J] [G] [C], comparant, contestent le montant de la créance sollicitée. Ils expliquent avoir réglé auprès de l’huissier la somme de 950 euros au titre des mois d’avril et mai dernier, partiellement reversée à la bailleresse. Ils produisent par ailleurs un avis à tiers détenteur de 1209,07 euros sur lequel la demanderesse précise ne pas avoir d’éléments pas plus que sur les revenus perçus par Monsieur [G] [C].

Ils sollicitent des délais de paiement à hauteur de 250 euros ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire et s’engagent à payer 1000 euros le lendemain de l’audience. Ils précisent avoir réglé le mois de juillet à l’inverse du mois d’août. Monsieur [G] [C] excipe d’un CDI rémunéré 2000 euros.

La fiche de diagnostic social et financier reçue au greffe avant l’audience contient les déclarations et précisions reprises lors de l’audience et fait état d’un plan d’apurement de 1150 euros à compter du mois de janvier 2024.

La décision a été mise en délibéré à la date du 28 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Selon l’article 467 du code de procédure civile, la décision est contradictoire, toutes les parties ayant comparu ou été représentées à l’audience.

Sur la recevabilité de la demande :

En l’espèce, il est justifié par la demanderesse du signalement de la situation d’impayés le 9 juin 2023 à la CCAPEX, soit plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation en application de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 sans qu’il constitue une condition de recevabilité de la demande.

A l’inverse, la notification de copie de l’assignation à la préfecture requise en application des dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, a été effectuée le 24 novembre 2023.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire :

Aux termes de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 applicable au présent litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail en date du 22 juillet 2021 contient une clause résolutoire aux termes de laquelle, en cas de non-paiement des sommes dues au bailleur, loyers ou charges régulièrement appelés, le bail pourra être résilié de plein droit après un commandement de payer resté sans effet pendant 2 mois.

Par acte du 5 juin 2023, soit antérieurement à la loi du 27 juillet 2023, Madame [M] [P] a fait signifier à Madame [E] [T] [X] et à Monsieur [J] [G] [C], chacun par procès-verbal remis à étude, un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue audit bail pour un montant total en principal de 2.402,23 euros, coût et frais de l’acte en sus.

Dans ce délai de deux mois, aucun règlement n’a été effectué de sorte qu’il convient de constater l’acquisition de la clause résolutoire le 6 août 2023.

L’expulsion de Madame [E] [T] [X] et Monsieur [J] [G] [C] sera donc ordonnée ainsi que de tout occupant de leur chef dans les conditions prévues par la loi et ce, si besoin est, avec le concours de la force publique et d’un serrurier sur le fondement des dispositions de l’article L.411-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Sur l’indemnité d’occupation :

Madame [E] [T] [X] et Monsieur [J] [G] [C] restent redevables des loyers jusqu’au 5 août 2023 et à compter du 6 août 2023, le bail étant résilié, les sommes dues le sont au titre d’une indemnité de nature délictuelle. En effet, occupants sans droit ni titre depuis le 6 août 2023, ils causent un préjudice à la bailleresse qui n’a pu disposer du bien à son gré. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges soit la somme provisionnelle de 732,18 euros égale au montant des loyers et charges tel que ressortant du décompte.

Sur la demande de condamnation au paiement de l’arriéré locatif et l’existence d’une contestation sérieuse :

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation.

En l’espèce, Madame [M] [P] sollicite une créance locative de 6.695,45 euros au 23 septembre 2024, contestée par les défendeurs.

Madame [E] [T] [X], représentée par Monsieur [J] [G] [C], comparant, contestent le montant de la créance sollicitée.

Ces derniers excipent d’un paiement au mois de juillet 2024 qui apparaît bien dans le décompte, soit 1000 euros versé en espèces.

Par ailleurs, ils expliquent avoir réglé auprès du commissaire de justice la somme de 950 euros au titre des mois d’avril et mai dernier, partiellement reversée à la bailleresse à concurrence de 253,81 euros dont le montant est effectivement visé dans le décompte au crédit des locataires en date du 26 février 2024.

Cependant, s’ils produisent un relevé de compte du 29 août 2023 faisant apparaitre un prélèvement au titre d’un avis à tiers détenteur de 1209,07 euros à l’origine de leurs difficultés ainsi qu’ils l’ont déclaré aux termes de la fiche de diagnostic social, ils ne versent pas aux débats un justificatif du versement de 950 euros au commissaire de justice destiné à l’apurement de la créance de la bailleresse.

Par suite, il apparaît que le décompte produit est parfaitement clair quant à la créance locative sollicitée soit la somme de 6.695,45 euros de laquelle il convient de déduire la taxe d’ordures ménagères 2022, de 101,92 non justifiée. La taxe d’ordures ménagères 2023 est justifiée à concurrence de 109,83 euros.

La dette locative s’élève donc à la somme de 6.593,36 euros.

La solidarité des co-locataires est prévue contractuellement.

Il convient donc de condamner solidairement Madame [E] [T] [X] et Monsieur [J] [G] [C] au paiement de la somme provisionnelle de 6593,36 euros au titre des loyers et charges, terme du mois de septembre 2024 inclus. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance.

Sur la demande de délais de paiement :

La demande en délais de paiement ayant été introduite postérieurement au 29 juillet 2023, il convient de faire application des dispositions issues de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon le paragraphe VII de ce même article, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [E] [T] [X] et Monsieur [J] [G] [C] sollicitent des délais de paiement et proposent pour cela de régler leur dette en versements mensuels de 250 euros et s’engagent à payer 1000 euros le lendemain de l’audience. Ils précisent avoir réglé le mois de juillet à l’inverse du mois d’août. Monsieur [G] [C] excipe d’un CDI rémunéré 2000 euros.

Il ressort du décompte un dernier paiement au 29 juillet dernier de 1000 euros sans reprise de règlements depuis. L’engagement pris lors de l’audience de régler la même somme de 1000 euros postérieurement à l’audience est hypothétique, le montant de la dette est conséquent et la demanderesse s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Compte tenu de ces éléments et en l’absence de reprise intégrale du paiement des loyers et charges courants, il ne pourra être accordé des délais de paiement.

Sur les demandes accessoires :

Madame [E] [T] [X] et Monsieur [J] [G] [C] succombant à l’instance, seront condamnés in solidum aux dépens en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

En l’espèce, il n’est pas inéquitable de condamner in solidum Madame [E] [T] [X] et Monsieur [J] [G] [C] au paiement de la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort, et par mise à disposition au greffe,

DECLARONS l’action recevable ;

CONSTATONS à compter du 6 août 2023 l’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail d’habitation du 22 juillet 2021 consenti par Madame [M] [P] au profit de Madame [E] [T] [X] et Monsieur [J] [G] [C] et portant sur le logement d’habitation Porte 6 étage 3 avec cave n°36 et parking n°546, sis 121 Faubourg Bannier 45000 ORLEANS ;

ORDONNONS l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Madame [E] [T] [X] et Monsieur [J] [G] [C] ainsi que celle de tout occupant de leur chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux objet du bail du 22 juillet 2021 ;

DISONS que le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS solidairement Madame [E] [T] [X] et Monsieur [J] [G] [C] à payer à Madame [M] [P], la somme provisionnelle de 6593,36 euros au titre des loyers et charges, terme du mois de septembre 2024 inclus, portant intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS solidairement Madame [E] [T] [X] et Monsieur [J] [G] [C] à payer à Madame [M] [P] , à titre provisionnel, à compter du 1er octobre 2024, une indemnité mensuelle d’occupation fixée au montant du loyer et des charges soit la somme de 732,18 euros jusqu’à la date de parfaite libération des lieux caractérisée par la restitution des clés ;

REJETONS la demande de délais de paiement ;

CONDAMNONS in solidum Madame [E] [T] [X] et Monsieur [J] [G] [C] au paiement des dépens ;

CONDAMNONS in solidum Madame [E] [T] [X] et Monsieur [J] [G] [C] à payer à Madame [M] [P], la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure ;

RAPPELONS que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection,