TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 4]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 24/01503 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Y3HO

Minute : 24/992

IMMOBILIERE 3F

Représentant : M^e Hela KACEM, avocat au barreau de

PARIS, vestiaire : A0220

C/

Madame [R] [K]

Exécutoire délivré le :

à :

Copie délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 14 Novembre 2024 sous la présidence de Monsieur Patrick HEFNER Magistrat à titre temporaire, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier

Après débats à l’audience du 19 septembre 2024 tenue sous la présidence de Monsieur Patrick HEFNER Magistrat à titre temporaire, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

SA HLM IMMOBILIÈRE 3F,

siège social, [Adresse 3]

représentée par M^e Hela KACEM, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [R] [K],

demeurant [Adresse 2]

[Localité 5]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 18 septembre 2020, la société IMMOBILIERE 3F a donné à bail à Madame [R] [K], des locaux à usage d’habitation référencés 2599L-2031 situés [Adresse 2] à [Localité 5] et un parking 2599P-0022/3, moyennant un loyer mensuel actualisé de 625,16 euros, assorti de 120,24 euros de charges.

Les loyers ne sont plus payés.

La société IMMOBILIERE 3F a fait signifier un commandement de payer le 24 octobre 2023 à Madame [R] [K], visant la clause résolutoire figurant au bail, pour un montant de 21 284,51 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 12 octobre 2023, échéance de septembre 2023 incluse.

La Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) de la SEINE-SAINT-DENIS a été saisie par lettre recommandée avec accusé de réception de l’existence de ces impayés, en date du 16 octobre 2023 (date de réception du recommandé).

Par exploit d’huissier, en date du 17 janvier 2024, la société IMMOBILIERE 3F a fait assigner à Madame [R] [K], devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal de Proximité du Raincy, aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, voir :

Constater que la clause résolutoire insérée dans le bail, est acquise,Subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers et charges aux échéances convenues,Ordonner l’expulsion de Madame [R] [K] des lieux qu’elle occupe, ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,Dire que le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,Condamner Madame [R] [K], à payer à la bailleresse la somme de 28 399,54 euros (échéance de décembre 2023 incluse), due pour les causes sus énoncées avec intérêts de droit au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer pour les sommes qui y sont visées, ainsi qu’au paiement des loyers et des charges devenus exigibles jusqu’au point de départ de l’indemnité d’occupation,Fixer l’indemnité d’occupation au montant des loyers et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail, jusqu’à la reprise effective des lieux et condamner Madame [R] [K] à due concurrence,Condamner la locataire à la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,Condamner Madame [R] [K] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer.

L’assignation a été notifiée à la Préfecture de [Localité 7] par voie dématérialisée, avec accusé de réception en date du 30 janvier 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 19 septembre 2024.

A l’audience, la société IMMOBILIERE 3F, représentée, maintient les termes de son acte introductif d’instance et actualise sa demande au titre de l’arriéré de loyers et des charges et du supplément de loyer de solidarité (SLS) à la somme de 34 632,70 euros, arrêtés au 17 septembre 2024, terme du mois d’août 2024 inclus.

Au soutien de sa demande, la requérante expose que la locataire n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 24 octobre 2023. A titre subsidiaire, elle estime que le non-paiement des loyers constitue un manquement de la locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du Code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle soutient également que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire au paiement de l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989. La bailleresse précise qu’il n’y a aucun paiement ces derniers temps. Elle s’oppose à l’octroi de tous délais de paiement.

Madame [R] [K] dûment assignée à étude, ne comparaît pas et n’est pas représentée.

En application des articles 442 et 445 du Code de procédure civile, le Juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité du Raincy a autorisé la société IMMOBILIERE 3F, à produire, par note en délibéré, le courrier de relance précisant à la locataire que le SLS lui serait appliqué sous huit jours. La note en délibéré n’est pas parvenue au greffe dans le délai imparti.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION :

En vertu de l’article 469 du Code de procédure civile, si, après avoir comparu, l’une des parties s’abstient d’accomplir les actes de la procédure dans les délais requis, le juge statue par jugement contradictoire au vu des éléments dont il dispose.

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Madame [R] [K], régulièrement assignée à étude, ne comparait pas et n’est pas représentée à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du Code de procédure civile.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Sur la recevabilité de la demande :

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation a été notifiée au service compétent de la Préfecture de la SEINE-SAINT-DENIS, le 30 janvier 2024, soit six semaines avant l’audience du 19 septembre 2024.

Par ailleurs, la société IMMOBILIERE 3 F justifie avoir saisi La Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) de la SEINE-SAINT-DENIS le 16 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 17 janvier 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la n°89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la société IMMOBILIERE 3 F aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur le bien-fondé de la demande :

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose dans son premier alinéa que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour le non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeurer infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient en son article 9 une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer, visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice à Madame [R] [K] le 24 octobre 2023, pour la somme de 21 284,51 euros arrêtée au 12 octobre 2023. Il ressort du dernier décompte versé à la cause que les loyers et charges n’ont pas été réglés dans le délai de six semaines à compter du commandement de payer.

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 18 septembre 2020, à compter du 6 décembre 2023.

En application de l’article 24-V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l’espèce, la bailleresse s’oppose à l’octroi de tous délais de paiement à la locataire, laquelle ne comparaît pas. De fait, Madame [R] [K] ne démontre pas être en capacité d’éteindre sa dette locative, étant entendu qu’il est en outre souligné en demande que Madame [R] [K] n’a procédé à aucun versement ces derniers mois, pour répondre aux exigences des articles susmentionnés.

Par conséquent, il ne saurait être accordé de délais de paiement et suspendre l’acquisition de la clause résolutoire.

La résiliation du bail étant acquise à la date du 6 décembre 2023, Madame [R] [K] est désormais occupante sans droit ni titre et faute pour elle de libérer volontairement les lieux, il y a lieu d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Il convient également de fixer une indemnité mensuelle d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi. Ainsi, Madame [R] [K], sera condamnée à verser à la société IMMOBILIERE 3 F ladite indemnité à compter du 1 er septembre 2024, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur le supplément de loyer de solidarité :

L’article L441-9 du Code de la construction et de l’habitation précise qu’à défaut de réponse à l’enquête sociale et après mise en demeure restée infructueuse pendant 15 jours, l’organisme d’habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer.

Il résulte de l’examen des pièces 7 et 9 produites en demande que le SLS a été mis en place à lecture du décompte (pièce 7), dès le mois de janvier 2023, après mise en demeure sous contrôle d’huissier en date du 22 novembre 2022, lequel contrôle d’huissier n’est pas produit à la cause. Seuls l’envoi initial de l’enquête sociale en date du 28 septembre 2022 et deux courriels de relance non datés y faisant référence sont versés aux débats.

Les autres pièces, demande de transmission de l’avis d’imposition (12/10/2023) assortie de son accusé de réception (1/11/2023), relance par courriel (8/11/2023) et la sommation par commissaire de justice visant à remplir l’enquête sociale par la locataire (6/12/2023), se situent au terme de l’année 2023, soit postérieurement au début de la mise en place du SLS au début de la même année.

En l’absence de la preuve de l’envoi de la mise en demeure du 22 novembre 2022 en recommandé ou sous contrôle d’huissier dont il est fait mention, le Supplément de Loyer de Solidarité ne sera pas appliqué à Madame [R] [K], soit une déduction de 12 x 1 617,81 euros = 19 413,72 euros.

Sur la demande en paiement des loyers et es charges :

Aux termes de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, la société IMMOBILIERE 3 F verse aux débats, un décompte actualisé de la créance au 17 septembre 2024, mensualité d’août 2024 incluse, établissant l’arriéré locatif à la somme de 34 632,70 euros, dont il convient de déduire la somme de 19 413,72 euros de SLS.

En conséquence, il convient de condamner Madame [R] [K] à verser à la société IMMOBILIERE 3F la somme de 15 218,98 euros, au titre de l’arriéré locatif, mensualité d’août 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer délivré le 24 octobre 2023 sur la somme de 6 724,22 euros, (21 284,51 euros, somme visée à la date du commandement de payer – les SLS apparus antérieurement à cette date = 6 724,22 euros), à compter de l’assignation du 17 janvier 2024 sur la somme de 2 261,60 euros (8 985,82 euros, montant de la dette, hors SLS, à la date de l’assignation – 6 724,22 euros, montant de la dette, hors SLS, visée au commandement de payer du 24 octobre 2023 = 2 261,60 euros), et à compter du prononcé de la présente décision pour le surplus.

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 et suivants du Code de procédure civile, Madame [R] [K] qui succombe à la présente instance, sera condamnée aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 24 octobre 2023.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la Société IMMOBILIERE 3F la totalité des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. Madame [R] [K] sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré ;

DECLARE recevable la demande de la société IMMOBILIERE 3 F aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 18 septembre 2020, entre la société IMMOBILIERE 3F, inscrite au RCS de Paris sous le N° B 552 141 533, dont le siège social se situe [Adresse 3] à [Localité 9], d’une part, et Madame [R] [K], d’autre part, concernant les locaux à usage d’habitation n° 2599L-2031 et le parking référencé n°25990-0022/3, mentionné dans les relevés de compte, situés [Adresse 2] à [Localité 5], sont réunies à la date du 6 décembre 2023 ;

CONSTATE la résiliation du bail susmentionné à compter de cette date ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [R] [K], ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec, si besoin est, l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à l’expiration des délais prévus par les articles L. 412-1 et L. 412-6 du Code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, les meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux seront remis, aux frais de la locataire expulsée, en un lieu que celle-ci aura choisi et à défaut ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la locataire expulsée d’avoir à les retirer à ses frais dans le délai fixé par décret en Conseil d’Etat ;

CONDAMNE Madame [R] [K] qui réside à l’adresse susmentionnée à payer à la société IMMOBILIERE 3 F la somme de 15 218,98 euros (quinze mille deux cent dix-huit euros et quatre-vingt-dix-huit centimes), au titre de l’arriéré de loyers et charges, selon décompte arrêté au 17 septembre 2024, mensualité d’août 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer délivré le 24 octobre 2023 sur la somme de 6 724,22 euros, à compter de l’assignation du 17 janvier 2024 sur la somme de 2 261,60 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus ;

FIXE, à compter de la résiliation du bail, l’indemnité mensuelle d’occupation due par Madame [R] [K] au montant des loyers et charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, Et CONDAMNE Madame [R] [K] à verser à la société IMMOBILIERE 3 F ladite indemnité mensuelle à compter du 1 er septembre 2024 et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

CONDAMNE, Madame [R] [K] à payer à la société IMMOBILERE 3 F la somme de 600 euros (six cents euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE, Madame [R] [K] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 24 octobre 2023 ;

DEBOUTE la société IMMOBILIERE 3 F de ses demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

LE GREFFIER LE PRESIDENT