TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1]

Expéditions exécutoires à

— Maître Stéphanie TRIGALO

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 23/16435

N° Portalis 352J-W-B7H-C3LHP

N° MINUTE :

Assignation du :

18 Décembre 2023

JUGEMENT

rendu le 10 Juillet 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] et [Adresse 2],

représenté par son Syndic la société JDM INVEST,

[Adresse 5]

[Localité 7]

représenté par M^e Stéphanie TRIGALO, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant/postulant, vestiaire #C0127

DÉFENDEUR

Monsieur [I] [S]

[Adresse 4]

[Localité 6]

Non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Décision du 10 Juillet 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/16435 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3LHP

Madame Elyda MEY, Juge, statuant en juge unique, assistée de Madame Margaux DIMENE, Greffière, lors des débats, et de Fabienne CLODINE-FLORENT, Greffière, lors de la mise à disposition.

DÉBATS

A l’audience du 30 Avril 2025 tenue en audience publique, avis a été donnés aux parties que la décision serait rendue le 10 juillet 2025 par mise à disposition au greffe

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

M. [I] [S] est propriétaire des lots n°13 et 14 au sein de l’immeuble du [Adresse 4] et [Adresse 3], soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant de charges de copropriété impayées, le syndicat des copropriétaires l’a fait assigner en paiement, par acte délivré le 18 décembre 2023.

Aux termes de son assignation, il sollicite de (sic) :

«Déclarer le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] et [Adresse 1] à [Localité 9], représenté par son syndic, la société JDM Invest, exploitant sous l’enseigne L’Adresse

Vu les articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

Vu l’article 1231-6 al 3 du code civil

Condamner Monsieur [I] [S] à lui payer :

— une somme de 9.262,40€ au titre des charges arrêtées au 23.11.2023 (appel 4ème trimestre 2023 inclus)

— une somme de 3.500€ à titre de dommages et intérêts, sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil

— une somme de 3.000€ sur le fondement de l’article 700 du NCP

Ordonner la capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil

Condamner Monsieur [I] [S] aux entiers dépens dont recouvrement entre les mains de Maître Nicolas Ledermann, avocat, et ce conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC

Vu les articles 514 et suivants du code de procédure civile, Dire qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir nonobstant toute voie de recours.»

Assigné à étude, M. [S] n’a pas constitué avocat.

Décision du 10 Juillet 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/16435 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3LHP

La clôture a été prononcée le 03 octobre 2024 et l’affaire a été fixée pour plaidoirie à l’audience du 30 avril 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 10 juillet 025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il convient à titre liminaire de rappeler qu’en application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond, mais le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

— sur l’arriéré de charges:

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que «les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. »

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction applicable aux faits de l’espèce,  : «par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; »

Décision du 10 Juillet 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/16435 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3LHP

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

À cette fin, il doit produire tous les documents utiles pour justifier sa demande et notamment un décompte de la dette depuis son origine ainsi que les appels de fonds et procès-verbaux des assemblées générales correspondantes ayant approuvé les comptes et voté les budgets provisionnels du ou des exercices correspondants.

*

Le syndicat des copropriétaires réclame en l’espèce paiement de la somme de 9.262,40 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 23 novembre 2023, appel du quatrième trimestre 2023 inclus.

Il justifie par la production d’un extrait de matrice cadastrale que

M. [S] est propriétaire des lots n°13 et 14 au sein de l’immeuble susvisé.

Il verse également à l’appui de sa demande :

— les appels de fonds émis,

— les procès-verbaux des assemblées générales du:

-28 juin 2018 ayant approuvé les comptes de l’exercice 2017 et voté le budget prévisionnel de l’exercice comptable 2019,

-18 juin 2019 ayant approuvé les comptes de l’exercice 2018 et voté le budget prévisionnel de l’exercice comptable 2020,

-19 janvier 2022 ayant approuvé les comptes des exercices 2019 et 2020, et voté le budget prévisionnel de l’exercice comptable 2022, l’engagement d’une procédure de saisie immobilière à l’encontre de

M. [S] n’ayant pas fait l’objet d’un vote,

-16 décembre 2022 ayant approuvé les comptes pour l’exercice du 01 janvier 2021 au 31 décembre 2021 et fixé le budget prévisionnel de l’exercice du 01 janvier 2023 au 31 décembre 2023 et voté des travaux,

— le protocole d’accord conclu le 19 janvier 2022, reprenant le décompte des charges appelées et des sommes réglées sur la période du 01 avril 2017 au 01 octobre 2021, totalisant la somme de 6.157,21 euros, et dont il ressort que M. [S] reconnaît être débiteur de cette somme,

Décision du 10 Juillet 2025

Charges de copropriété

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— un décompte mentionnant la sommes dont M. [S] a reconnu être débiteur, dans le cadre du protocole signé en 2022 (6.157,21 euros), outre celles appelées après la signature de ce protocole, soit pour les années 2022 (1.991,91 euros) et 2023, quatrième trimestre 2023 inclus (1.824,64 euros), déduction faite d’un crédit de 711,36 euros résultant des règlements effectués (180,62 euros le 10 janvier 2022, 872 euros le 22 février 2022 et le 12 avril 2022 ainsi que 956,12 euros le 29 juin 2023), imputés en priorité sur le solde des frais de la saisie immobilière pratiqués, le crédit restant de 711,36 euros étant ainsi imputé sur les charges restant dues.

Ces sommes sont corroborées par les appels de fonds et les relevés émis sur la période, mentionnant outre le montant réclamé pour le trimestre en cours, le détail du solde copropriétaire faisant apparaître les montants appelés, payés et le solde du compte.

— un relevé de compte individuel de copropriété, édité le 11 avril 2025, actualisant la créance et mentionnant un compte débiteur, à cette date, de la somme de 6.749,92 euros. Cette pièce n’est toutefois pas mentionnée au bordereau joint à l’assignation, puisqu’établie postérieurement.

Ainsi, dans la mesure où le syndicat des copropriétaires justifie d’une créance à la baisse mais que le tribunal est néanmoins tenu des demandes figurant au dispositif de son assignation, la condamnation sera prononcée en quittances et deniers.

M. [S] est par conséquent condamné, en quittances et deniers, à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 9.262,40 euros au titre des charges impayées arrêtées au 23 novembre 2023, quatrième trimestre 2023 inclus.

Les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront eux-mêmes intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande de dommages et intérêts

Le syndicat des copropriétaires indique que le défaut de trésorerie généré par les impayés est constitutif d’un préjudice qui ne saurait être réparé par le simple octroi d’intérêts moratoires.

Il explique que le copropriétaire défaillant oblige le syndicat à faire des avances constantes de fonds pour faire face aux dépenses courantes et lui cause ainsi par sa mauvaise foi et sa négligence un préjudice distinct du retard de paiement, justifiant l’octroi de dommages et intérêts.

Il observe que les arriérés sont particulièrement importants et que

M. [S] laisse systématiquement ses charges impayées jusqu’à ce qu’une saisie immobilière soit diligentée à son encontre.

Il sollicite par conséquent sa condamnation à lui régler la somme de 3.500 euros à titre de dommages et intérêts.

*

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure et sont dus sans que le créancier ne soit tenu de justifier d’aucune perte.

Toutefois, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, il est établi que par jugements en date des 27 janvier 2014 et 16 mai 2017, M. [S] a été condamné à régler les sommes dues au titre des charges impayées mais que seule la mise en œuvre d’une saisie immobilière en 2016 et d’un commandement de saisie immobilière en 2021 ont permis de recouvrer les sommes dues.

Il ressort toutefois des pièces produites que les charges postérieures à celles visées par le jugement de 2017 sont restées partiellement impayées.

Une procédure de saisie immobilière des lots appartenant à M. [S] figure ainsi à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 19 janvier 2022 mais elle n’a toutefois pas fait l’objet d’un vote, un protocole de règlement ayant en effet été signé, le même jour, entre le syndicat des copropriétaires et M. [S].

Aux termes de ce protocole, M. [S] a reconnu être débiteur de la somme de 6.157,21 euros, s’agissant des sommes postérieures à celles visées dans le jugement de 2017, qu’il s’était engagée à régler au moyen de 12 échéances de 513,10 euros, le premier versement devant intervenir le 15 février 2022, tout en reprenant le paiement régulier des appels de charges à venir. Il apparaît toutefois qu’en dépit de ce protocole, M. [S] a de nouveau manqué à ses obligations sans fournir aucune explication.

Il sera par conséquent, condamné à payer la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante, M. [I] [S] est condamné aux dépens de l’instance.

Maître Nicolas Ledermann, avocat qui en fait la demande, est autorisé à recouvrer directement ceux des dépens dont il aurait fait l’avance sans avoir reçu provision.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance.

Il convient donc de condamner M. [S] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, «les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, en premier ressort, par jugement réputé contradictoire et par mise à disposition au greffe,

Condamne, en deniers et quittances, M. [I] [S] à régler au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] et [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice, la somme de 9.262,40 euros au titre des charges arrêtées au 23 novembre 2023, appel du quatrième trimestre 2023 inclus ;

Ordonne la capitalisation des intérêts ;

Condamne M. [I] [S] à régler au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] et [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice, la somme de

1.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

Condamne M. [I] [S] aux dépens de l’instance ;

Autorise Maître [N] [X] à recouvrer directement ceux des dépens dont il aurait fait l’avance sans avoir reçu provision ;

Condamne M. [I] [S] à régler au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] et [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice, la somme de

1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire du jugement est de droit ;

Fait et jugée à [Localité 8] le 10 Juillet 2025

La Greffière La Présidente