TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11] [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 23/14866

N° Portalis 352J-W-B7H-C3DGL

N° MINUTE :

Assignation du :

02 Novembre 2023

JUGEMENT

rendu le 13 Mars 2025

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3]

[Localité 8], représenté par son syndic, la société Cabinet HABRIAL, BAUER & ASSOCIES, SA

[Adresse 1]

[Localité 7]

représenté par Maître Anne-marie MASSON de la SELARL BJA, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #E1811

DÉFENDERESSE

Madame [G] [F]

[Adresse 2]

[Localité 9]/France

défaillante

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Décision du 13 Mars 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/14866 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3DGL

Madame Caroline ROSIO, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière lors des débats et de Madame Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière lors de la mise à disposition

DÉBATS

A l’audience du 09 Janvier 2025

tenue en audience publique

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Mme [G] [F] est propriétaire des lots de copropriété n°6 et 15, correspondant à un appartement et une cave, d’un immeuble situé au [Adresse 5].

Par lettre recommandée avec avis de réception du 12 novembre 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a mis en demeure Mme [G] [F] de payer des charges de copropriété impayées d’un montant de 11.297,75 euros.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 16 juin 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a mis en demeure Mme [G] [F] de payer des charges de copropriété impayées d’un montant de 20.151,20 euros.

Par exploit de commissaire de justice signifié le 16 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 4] a fait assigner Mme [G] [F] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience du 22 mai 2024, aux fins de :

— condamner Mme [G] [F] au paiement de la somme de 21.254,39 euros au titre des charges dues au 11 septembre 2023, avec intérêts de droit à compter de l’assignation ;

— condamner Mme [G] [F] au paiement de la somme de 3.000 euros, à titre de dommages et intérêts ;

— condamner Mme [G] [F] au paiement des entiers dépens ;

— condamner Mme [G] [F] au paiement de la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Mme [G] [F] a été assignée selon procès-verbal de recherche infructueuse le 16 novembre 2023 au [Adresse 2] à [Localité 10] à l’adresse notifiée au syndicat des copropriétaires et le 2 novembre 2023 au [Adresse 6] à [Localité 12] à l’adresse figurant sur l’extrait de matrice cadastrale. Elle n’a pas constitué avocat. La décision sera réputée contradictoire.

En application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation pour l’exposé exhaustif des moyens en fait et en droit du syndicat des copropriétaires.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 22 mai 2024 et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 09 janvier 2025. La décision a été mise en délibéré au 13 mars 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité « objective » que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que Mme [G] [F] est propriétaire des lots n°6 et 15 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 4].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

les procès-verbaux des assemblées générales des 07 octobre 2019, 23 mai 2022 et 28 juin 2023, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2020 à 2022, fixé les budgets prévisionnels des années 2023 à 2024 et voté la réalisation de divers travaux, notamment de ravalement et de réfection de toiture ;les attestations de non-recours correspondantes ;un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;un décompte de créance actualisé au 11 septembre 2023.

Il ressort de ce décompte qu’ont été facturées, outre les charges proprement dites, les sommes suivantes :

52 euros au titre d’un mise en demeure en date du 08 novembre 2022,62 euros au titre d’un mise en demeure en date du 29 novembre 2022,270 euros au titre d’ « envoi dossier à l’avocat » en date du 15 juin 2023,108 euros au titre d’un mise en demeure envoyée par l’avocat en date du 29 juin 2023,

Soit un total de 492 euros représentant des frais de recouvrement. Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de Mme [G] [F], déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 21.254,39 – 492 euros soit 20.762,39 euros et non 21.254,39 euros au titre des charges courantes impayées comme le réclame le syndicat des copropriétaires.

Mme [G] [F] ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, elle sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.

Au regard de la demande formée par le syndicat des copropriétaires quant aux intérêts, ceux-ci seront dus à compter du 16 novembre 2023.

Sur les frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 492 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance, dont le décompte est le suivant :

52 euros au titre d’un mise en demeure en date du 08 novembre 202262 euros au titre d’un mise en demeure en date du 29 novembre 2022270 euros au titre d’ « envoi dossier à l’avocat » en date du 15 juin 2023108 euros au titre d’un mise en demeure envoyée par l’avocat en date du 29 juin 2023.

En l’espèce il est justifié de l’envoi d’une mise en demeure le 08 novembre 2022 facturée à hauteur de la somme de 52 euros prévue par le contrat de syndic.

Les frais de relance facturés 62 euros le 29 novembre 2022 ne sont pas justifiés en ce qu’il n’est pas produit les bordereaux d’accusé de réception permettant de démontrer la remise du courrier au destinataire. En outre il ne peut être sérieusement soutenu que la multiplication de ces courriers ait eu la moindre utilité, une fois établi que Mme [G] [F] ne voulait pas (ou ne pouvait pas) s’acquitter de sa dette, et que l’engagement d’une procédure était indispensable.

La mise en demeure effectuée par l’avocat du syndicat le 15 juin 2023 et facturée 108 euros relève des frais irrépétibles et non des frais nécessaires.

Décision du 13 Mars 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/14866 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3DGL

Il s’évince de l’examen des pièces versées au débat que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas des frais d’envoi de dossier à l’avocat pour un montant de 270 euros.

En outre, il est relevé que le recouvrement d’une créance de charges constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie des missions de base du syndic, et que le contrat de syndic n’est pas opposable à un copropriétaire particulier mais uniquement au syndicat des copropriétaires. Conformément au contrat-type prévu par le décret n°67-223 du 17 mars 1967, les frais d’envoi ou de suivi de dossier contentieux ne peuvent être facturés qu’en cas de « diligences exceptionnelles », non démontrées ou même alléguées en l’espèce.

Au regard de l’ensemble des éléments précités, il convient de faire partiellement droit à la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble formée au titre des frais nécessaires relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, à hauteur de 52 euros.

Le surplus des prétentions à ce titre, injustifié, sera rejeté.

Sur la demande indemnitaire du syndicat des copropriétaires

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par Mme [G] [F] de ses obligations.

A l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance, il apparaît que Mme [G] [F] a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges – son compte apparaissant débiteur à l’égard de la copropriété dès septembre 2022.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que Mme [G] [F] a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Mme [G] [F], qui succombe, supportera les dépens de l’instance en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Il apparaît en outre équitable, compte tenu des éléments soumis aux débats, d’allouer au syndicat demandeur une somme de 1.500 euros en applications des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin il sera rappelé, au visa de l’article 514 du code de procédure civile, que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Mme [G] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] les sommes de :

20.762,39 euros au titre d’arriérés de charges de copropriété impayées, arrêtées au 29 juin 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 16 novembre 2023 ;52 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter du 16 novembre 2023 ;1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Mme [G] [F] aux entiers dépens de l’instance ;

Décision du 13 Mars 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/14866 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3DGL

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Fait et jugé à [Localité 11] le 13 Mars 2025

La Greffière La Présidente