TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [Z] [N]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Jean Christophe LEGROS

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/06438 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAJO4

N° MINUTE :

4

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 04 novembre 2025

DEMANDERESSE

S.C.I. PARTICULIERE [D], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Jean Christophe LEGROS, avocat au barreau de MONTPELLIER

DÉFENDEUR

Monsieur [Z] [N], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Patricia PIOLET, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 12 septembre 2025

ORDONNANCE

réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 04 novembre 2025 par Patricia PIOLET, Vice-présidente, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 04 novembre 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/06438 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAJO4

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé des 17 et 24 novembre 2023, la SCI PARTICULIERE [D] a donné en location à Monsieur [N] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] pour un loyer de 697 euros par mois.

Monsieur [N] n’ayant pas réglé l’intégralité des loyers, la SCI PARTICULIERE [D] lui a fait délivrer un commandement de payer le 25 octobre 2024, faisant état d’un impayé locatif à hauteur de 2211,54 euros, mais celui-ci s’est révélé infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 24 juin 2025, la SCI PARTICULIERE [D] a fait assigner en référé Monsieur [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

constater la résiliation du bail intervenue le 06 décembre 2024 à minuit, en conséquence ordonner l’expulsion de Monsieur [N] ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’aide et l’assistance de la force publique et d’un serrurier du logement loué, fixer le montant mensuel de l’indemnité d’occupation due à compter du 1er janvier 2025 à la somme de 737,18 euros et ordonner que l’indemnité d’occupation sera révisée dans les conditions du bail comme s’il n’avait pas été résilié et majorée ou minorée des régularisations de charges à échoir, condamner Monsieur [N] à lui payer à titre de provision la somme de 4607,41 euros au titre de l’arriéré de loyer des charges locatives et des indemnités d’occupation, arrêté au 04 mars 2025, ce mois étant inclus,condamner le locataire à lui payer à titre de provision les indemnités mensuelles d’occupation dans les conditions ci-dessus fixées et à échoir à compter du 1er avril 2025 et ce jusqu’à complète libération des lieux, condamner Monsieur [N] à lui payer la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l’instance.

La dénonciation au préfet est intervenue le 25 juin 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience du 21 septembre 2025.

A cette date, la SCI PARTICULIERE [D] par l’intermédiaire de son avocat a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance mais n’a pas actualisé sa créance.

En défense, Monsieur [N], bien que régulièrement cité, n’a pas comparu ni personne pour lui.

Aucun diagnostic social et financier n’a été versé au dossier avant l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 04 novembre 2025 et la production d’une note en délibéré permettant de vérifier les derniers paiements effectués par le locataire avant l’audience, a été autorisée.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

— Sur le référé :

Aux termes des articles 834 et suivants du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut toujours prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans tous les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il y a lieu de constater qu’il n’existe pas de contestation sérieuse sur l’existence d’une dette locative dont le montant justifie la procédure d’urgence.

— Sur la recevabilité de la demande :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 4] par la voie électronique le 25 juin 2025 soit plus de six semaines avant le premier appel de l’audience le 21 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aucun élément n’est communiqué concernant une éventuelle procédure de surendettement.

L’action est donc recevable.

— Sur l’acquisition de la clause résolutoire du bail :

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que 6 semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires.

Il a été visé un délai de six semaines au commandement de payer du 25 octobre 2024, compte-tenu de sa délivrance après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 qui a réduit à six semaines le délai pour payer les causes d’un tel commandement de payer.

Il résulte des pièces produites et des débats que Monsieur [N], locataire d’un logement situé [Adresse 3] n’a pas réglé l’intégralité de la dette dans le délai de 6 semaines suivant la délivrance du commandement de payer.

Il convient de dire en conséquence que les effets de la clause résolutoire insérée au contrat sont acquis et de constater que le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 07 décembre 2024.

— Sur les sommes dues au titre de l’arriéré de loyers :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7, a), de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989.

En l’espèce, le bailleur a produit à l’audience un décompte locatif démontrant que Monsieur [N] restait devoir la somme de 4607,41 euros au titre des loyers et charges impayés au 04 mars 2025. En cours de délibéré, il produit un décompte actualisé portant la dette locative à 6818,95 euros au 12 septembre 2025.

Néanmoins, en l’absence du défendeur à l’audience et afin de respecter le principe du contradictoire, il convient de retenir le montant de la dette locative tel que mentionné dans l’acte introductif d’instance et confirmé par le décompte versé aux débats.

Monsieur [N] sera en conséquence condamné à verser au bailleur la somme provisionnelle de 4607,41 euros, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

— Sur les éventuels délais de paiement et l’expulsion :

En application de l’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 le juge peut accorder, même d’office, des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative ET ayant repris le paiement du loyer courant avant l’audience, et peut, à la demande d’une des parties, sous la condition de la reprise du loyer courant, suspendre les effets de la clause résolutoire.

En l’espèce, l’absence du locataire à l’audience ne permet pas de vérifier s’il est en situation de régler sa dette locative, qui est en tout état de cause en constante augmentation depuis la délivrance du commandement de payer tandis qu’il y a lieu de constater à la lecture du décompte actualisé produit par le bailleur en cours de délibéré, l’absence de reprise du loyer courant par le locataire avant l’audience, ce qui ne permet pas au tribunal de suspendre les effets de la clause résolutoire et de fixer des mensualités susceptibles d’être versées par le débiteur pour acquitter la dette dans le délai légal précité.

Monsieur [N] étant occupant sans droit ni titre depuis le 07 décembre 2024, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

— Sur l’indemnité d’occupation :

L’application de la clause résolutoire ayant pour effet de déchoir les locataires de tout droit d’occupation d’un local donné à bail, le maintien dans les lieux malgré cette déchéance du droit d’occupation constitue une faute civile ouvrant droit à réparation. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d’une indemnité d’occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.

En l’espèce, il convient de fixer le montant provisionnel de l’indemnité d’occupation à la somme prévue dans le bail résilié et de condamner Monsieur [N] à son paiement à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des lieux par remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

— Sur l’exécution provisoire :

La présente décision est exécutoire à titre provisoire.

— Sur l’article 700 du code de procédure civile :

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que : « Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. »

Il convient en équité de condamner Monsieur [N] à payer à la SCI PARTICULIERE [D] qui a du engager des frais pour obtenir un titre exécutoire, une somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

— Sur les dépens:

L’article 696 du code de procédure civile dispose : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Monsieur [N] qui succombe, supportera les dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 25 octobre 2024, de l’assignation et de la notification au préfet .

PAR CES MOTIFS :

Le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à mieux se pourvoir,

D’ores et déjà, vu l’urgence,

Constate l’acquisition de la clause résolutoire, à compter du 07 décembre 2024, du bail consenti par la SCI PARTICULIERE [D] à Monsieur [N] portant sur des locaux à usage d’habitation situés [Adresse 3] ;

Ordonne en conséquence à Monsieur [N], devenu occupant sans droit ni titre, ainsi qu’à tout occupant de son chef, de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision et à défaut, la SCI PARTICULIERE [D] pourra faire procéder à l’expulsion de Monsieur [N] ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Rappelle que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamne Monsieur [N] à payer à la SCI PARTICULIERE [D] une indemnité provisionnelle d’occupation mensuelle égale au montant du loyer du logement actualisé, augmenté de la provision sur charges, qui aurait été payé si le bail s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux matérialisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, ou par l’expulsion ;

Condamne Monsieur [N] à payer à la SCI PARTICULIERE [D] la somme provisionnelle de 4607,41 euros au titre des loyers et/ou indemnités et charges impayés au 24 juin 2025, échéance de juin 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Condamne Monsieur [N] à payer à la SCI PARTICULIERE [D] une indemnité de 800 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [N] au paiement des dépens de l’instance, qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification au préfet.

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de PARIS le 04 novembre 2025.

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT.