Tribunal Judiciaire de Paris, Service des referes, 24 septembre 2025, n° 24/56680

TJ Paris 24 septembre 2025

Arguments

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Accepté
Existence d'une obligation non sérieusement contestable
La cour a constaté que la créance était non sérieusement contestable, car les droits de voirie étaient imputables au syndicat des copropriétaires.
Accepté
Responsabilité des anciens propriétaires
La cour a jugé que les anciens propriétaires de l'immeuble devaient garantir le syndicat des copropriétaires pour les droits de voirie, en raison de leur statut de maître d'ouvrage.
Accepté
Droit aux frais irrépétibles
La cour a accordé des frais irrépétibles à la société [V] Copropriétés, considérant qu'elle avait gagné la procédure.
Accepté
Droit aux frais irrépétibles
La cour a accordé des frais irrépétibles au syndicat des copropriétaires, considérant qu'il avait gagné la procédure.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, service des réf., 24 sept. 2025, n° 24/56680
Numéro(s) :	24/56680
Importance :	Inédit
Dispositif :	Accorde une provision
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Bénédicte GEORGESPatrick MAYETGilles DE BIASIKarl SKOG
Cabinet(s) :	HERMEXIS AVOCATS ASSOCIES
Parties :	Société MUTUELLE D' ASSURANCE DU BATIMENT ET DES TRAVAUX PUBLICS ( SMABTP ), S.A [ V ] COPROPRIETES c/ SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [ Adresse 7 ], Société par actions simplifiée MDB MATIGNON

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 17]

■

N° RG 24/56680 – N° Portalis 352J-W-B7I-C537G

N° : 4/JJ

Assignation des :

26 Septembre 2024

05 mai 2025

[1]

[1] 4 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 24 septembre 2025

par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Jean JASMIN, Greffier.

RG 24/56680

DEMANDERESSE

S.A [V] COPROPRIETES

[Adresse 2]

[Localité 12]

représentée par M^e Patrick MAYET, avocat au barreau de PARIS – #G0139

DEFENDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 7],

représenté par son syndic le Cabinet ORBIREAL

[Adresse 1]

[Localité 14]

représenté par M^e Gilles DE BIASI de la SELEURL HERMEXIS AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS – #D0951

RG 25/53279

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 7],

représenté par son syndic le Cabinet ORBIREAL

[Adresse 10]

[Localité 12]

représenté par M^e Gilles DE BIASI de la SELEURL HERMEXIS AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS – #D0951

DEFENDEURS

Société par actions simplifiée MDB MATIGNON

[Adresse 9]

[Localité 12]

Monsieur [I] [J]

[Adresse 3]

[Localité 12]

Madame [D] [W]

[Adresse 16]

[Localité 11]

représentés par M^e Bénédicte GEORGES, avocat au barreau de PARIS – #G0455

Société MUTUELLE D’ASSURANCE DU BATIMENT ET DES TRAVAUX PUBLICS (SMABTP)

[Adresse 15]

[Localité 13]

représentée par M^e Karl SKOG, avocat au barreau de PARIS – #E1677

DÉBATS

A l’audience du 30 Juillet 2025, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Jean JASMIN, Greffier,

Nous, Président, après avoir entendu les conseils des parties, avons rendu la décision suivante ;

La société [V] Copropriétés a été le syndic du syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] du 11 mai 2016 au 14 décembre 2022, date à laquelle le Cabinet Orbireal a été désigné en qualité de syndic en ses lieu et place.

Le 9 juin 2021, le Trésor Public a procédé à une saisie administrative sur le compte de la société [V] Copropriétés à hauteur de 15 993,19€.

Exposant qu’une partie de cette somme correspond à des droits de voirie imputables au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 4] dans le cadre de travaux réalisés dans l’immeuble entre 2019 et 2020, et que le syndicat des copropriétaires refuse de lui rembourser cette somme, la SA [V] Copropriétés a, par exploit délivré le 26 septembre 2024, fait citer le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6], représenté par son syndic, le Cabinet Orbireal, devant le président de ce tribunal, statuant en référé, aux fins de le condamner à lui verser la somme de 11 323,32€ à titre provision et celle de 3000€ au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens.

Cette instance a été enrôlée sous le numéro de répertoire général 24/56680.

L’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois afin d’être en état d’être jugée et les parties ont été invitées à rencontrer un médiateur.

Entre-temps, et par exploit délivré le 5 mai 2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] a fait citer la SAS MDB Matignon, Monsieur [I] [J] et Mme [D] [W], anciens propriétaires de l’immeuble qui constituaient le syndicat des copropriétaires lors des travaux ayant donné lieu aux droits de voirie, ainsi que l’assureur de la société [V] Copropriétés, la société Smabtp, aux fins de les voir solidairement condamnés à le garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre, d’ordonner la jonction des procédures et de les condamner solidairement au paiement de la somme de 2000€ au titre des frais irrépétibles.

Cette instance a été enrôlée sous le numéro de répertoire général 25/53279.

A l’audience de renvoi du 30 juillet 2025, la requérante s’oppose à la jonction des deux procédures et sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance.

En réponse, le syndicat des copropriétaires sollicite la jonction des deux instances, le rejet des demandes adverses et la condamnation de la requérante au paiement de la somme de 5000€ au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens.

Les deux procédures n’ont pas fait l’objet d’une jonction à l’audience.

Dans l’affaire 25/53279 et en réponse, la SAS MDB Matignon, Monsieur [I] [J] et Mme [D] [W] concluent au non lieu à référé, sollicitent le rejet des demandes du syndicat des copropriétaires et la condamnation du syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 1000€ à chacun d’entre eux ainsi qu’aux dépens.

La Smabtp sollicite qu’il soit dit n’y avoir lieu à référé la concernant et sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 2000€ au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens dont distraction, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé du litige et des prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures des parties ainsi qu’aux notes d’audience.

MOTIFS

Sur la jonction des procédures

En vertu de l’article 367 du code de procédure civile, le juge peut ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s’il existe entre les litiges un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires reproche à la société [V] Copropriétés plusieurs fautes dans l’exercice de son mandat, qui ont conduit à la présente instance, raison pour laquelle il a mis en cause son assureur. Il a également assigné les anciens propriétaires de l’immeuble qu’ils estiment redevables des droits de voirie, lesquels mettent également en cause la responsabilité du demandeur à l’action principale.

Il en résulte un lien évident entre les deux instances qui impose d’ordonner la jonction afin d’éviter toute dénaturation des débats, notamment concernant le second dossier.

Les affaires seront donc jointes sous le numéro de répertoire général commun 24/56680.

Sur la demande provisionnelle

Aux termes de l’article 835, alinéa 2, du même code, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Si aucune contestation n’apparaît sérieusement opposable, la provision peut être octroyée, quelle que soit l’obligation en cause.

En vertu de l’article 1302-2 du code civil, celui qui par erreur ou sous la contrainte a acquitté la dette d’autrui peut agir en restitution contre le créancier. La restitution peut aussi être demandée à celui dont la dette a été acquittée par erreur.

En l’espèce, il n’est pas contesté que la société [V] Copropriétés a subi une saisie administrative sur le fondement, notamment, de trois titres de recette exécutoires émis à l’encontre du syndicat des copropriétaires défendeur :

— titre n°237 émis par le service assainissement de la ville de [Localité 17] le 4 octobre 2019 au titre de travaux au [Adresse 4], pour la somme de 2926,34€,

— titre n°209952 émis par la direction de l’urbanisme de la ville de [Localité 17] le 10 septembre 2019 au titre des droist de voirie, selon autorisation municipale accordée le 28 décembre 2017 conformément aux dispositions de l’article L2213-6 du code général des collectivités territoriales, du 1er janvier 2018 au 30 avril 2018 pour la somme de 4831,57€,

— titre n°52357 émis par la direction de l’urbanisme de la ville de [Localité 17] le 24 février 2020 au titre des droits de voirie, selon la même autorisation, du 12 mai 2018 au 31 juillet 2018, pour la somme de 3565,41€,

Soit la somme de 11 323,32€ dont la requérante sollicite le paiement.

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats le cahier des prescriptions spéciales établi lors de la réalisation des travaux dans l’immeuble, dont l’article 1.3.2.2 prévoit que « L’ENTREPENEUR pour chacune des phases de travaux, devra établir ses demandes d’occupation du domaine public, préalablement à la mise en place de tout équipement sur ces emprises.

L’ENTREPRENEUR prend à sa charge les droits de voirie au titre de l’occupation du domaine public ».

Il en conclut que la créance à son encontre est sérieusement contestable dès lors que les droits de voirie sont imputables à l’entrepreneur, qu’il appartenait au syndic de solliciter du promoteur le remboursement des droits de voirie, de répercuter les droits de voirie sur les comptes travaux de l’entrepreneur et de faire état d’une opération comptable relative à ces droits dans les livres du syndicat ; que ce défaut de diligence a pour conséquence de ontraindre les nouveaux propriétaires à supporter la charge de ces droits de voirie. Il ajoute qu’il est impossible de déterminer si ces droits sont imputables aux travaux privatifs ou aux travaux relatifs aux parties communes, ce qui caractérise une contestation sérieuse.

En réponse, la requérante expose n’avoir jamais réceptionné les avis relatifs aux droits de voirie, faisant observer qu’elle ne les a reçus qu’en 2023 après avoir interrogé le service taxateur ; que c’est la raison pour laquelle elle n’a pu répercuter ces droits de voirie sur le compte de la copropriété dès lors qu’elle n’a eu connaissance de la cause de ces droits de voirie que postérieurement au non renouvellement de son mandat par l’assemblée générale.

En vertu de l’article L.2213-6 du code général des collectivités territoriales, dans sa version applicable à la date de l’autorisation municipale, le maire peut, moyennant le paiement de droits fixés par un tarif dûment établi, donner des permis de stationnement ou de dépôt temporaire sur la voie publique et autres lieux publics, sous réserve que cette autorisation n’entraîne aucune gêne pour la circulation et la liberté du commerce.

Comme le reconnaît le syndicat des copropriétaires dans ses écritures, les droits de voirie, qui ont pour cause l’occupation du domaine public, sont imputables à celui qui bénéficie en premier lieu de l’autorisation d’occupation, soit nécessairement le maître d’ouvrage qui est à l’origine des travaux, l’entrepreneur n’occupant le domaine public qu’en raison des travaux qui lui ont été confiés par ce dernier.

En conséquence, le débiteur initial des droits de voirie est le maître d’ouvrage et la stipulation d’une clause de prise en charge, telle qu’elle existe en l’espèce, n’a que pour objet d’organiser les rapports financiers entre lui et l’entrepreneur.

Le cahier des prescriptions spéciales mentionne comme maître d’ouvrage le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6], la société MDB Matignon, Monsieur [I] [J] et Mme [D] [W], « Ci-après désigné le « Maître de l’Ouvrage », représenté par le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] »

En vertu de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic n’est pas le maître d’ouvrage, mais son mandataire, tenu de l’obligation de payer les taxes imputables au syndicat des copropriétaires, non à titre personnel, mais au nom et pour le compte du syndicat des copropriétaires.

Dès lors, le prélèvement sur son compte, par le Trésor public, de droits de voirie qui ne lui sont pas, à titre personnel, imputables, rend l’obligation à remboursement pesant sur le syndicat des copropriétaires non sérieusement contestable.

Il n’est pas démontré, avec l’évidence requise en référé, que le syndic aurait reçu les avis en temps voulu et qu’il aurait commis une faute en ne procédant pas à la mise en cause de l’entrepreneur chargé d’acquitter les droits de voirie et en ne reportant pas ces droits sur les comptes de la copropriété.

En tout état de cause et si cette faute était démontrée, le préjudice subi par le syndicat des copropriétaires n’apparaît pas démontré de façon évidente, dès lors qu’il n’allègue pas avoir perdu tout recours contre l’entrepreneur, lequel n’a pas été mis en cause dans la procédure alors que le syndicat des copropriétaires dispose en principe des contrats signés par les différentes entreprises intervenues sur le chantier et des attestations d’assurance correspondantes.

De la même manière, la part de contribution à la dette entre le syndicat des copropriétaires et les anciens propriétaires de l’immeuble ne concerne que les rapports entre ces parties et nullement le syndic. Enfin, le fait que la copropriété soit composée de nouveaux propriétaires est sans incidence sur les débats et ne peut être opposée au créancier de la copropriété.

En conséquence, et dès lors que les droits de voirie sont imputables au syndicat des copropriétaires, le cahier des prescriptions spéciales qui aménage les rapports entre le maître d’ouvrage et l’entrepreneur n’étant pas opposable au syndic, dans le cadre de l’obligation au paiement d’une dette qui ne lui est pas imputable, il sera fait droit à la demande en paiement et le syndicat des copropriétaires sera condamné à verser à la société [V] Copropriétés la somme de 11 323,32€ à titre de provision à valoir sur les droits de voirie et d’assainissement.

Sur la demande en garantie

Le syndicat des copropriétaires sollicite la garantie des anciens propriétaires au sein de l’immeuble aux motifs que les travaux réalisés dans l’immeuble ont fait l’objet d’un vote lors de l’assemblée générale du 13 novembre 2017 avec une grille de répartition entre la société MDB Matignon d’une part, et Monsieur [J] et Mme [W] d’autre part. Il estime disposer à ce titre d’un recours à l’encontre des propriétaires qui ont eux-même effectué ces travaux et ce, alors que la composition actuelle du syndicat des copropriétaires est différente et ferait peser sur les nouveaux propriétaires des droits relatifs à des travaux qu’ils n’ont pas fait exécuter.

En réponse, les défendeurs estiment que la société [V] Copropriétés a commis une faute dans l’exécution de son mandat.

Sur cette question, il a déjà été retenu, plus haut, l’absence de démonstration d’une faute évidente commise par la société [V].

Par ailleurs, aucun argument n’est opposé par les défendeurs sur le bien fondé de la demande en garantie.

Selon le cahier des prescriptions spéciales, le maître d’ouvrage était composé du syndicat des copropriétaires d’une part, de la société MDB Matignon d’autre part, et de Monsieur [J] et Mme [W] enfin.

Il s’ensuit que le syndicat des copropriétaires était maître d’ouvrage au même titre que la société MDB Matignon d’une part, et de M [J] et Mme [W] d’autre part.

Il convient de relever que les travaux de raccordement de l’immeuble, taxés par le service assainissement à hauteur de 2926,34€, bénéficie à l’évidence à tout l’immeuble et dès lors, au syndicat des copropriétaires, maître d’ouvrage. Cette taxe est donc manifestement imputable au seul syndicat des copropriétaires.

Par ailleurs, du fait de l’existence de ce groupement de maîtrise d’ouvrage, le syndicat des copropriétaires doit être considéré comme ayant également bénéficié, à titre personnel, de l’occupation du domaine public.

Dès lors, s’agissant des droits de voirie (pour la somme de 8396,98€), à défaut de défense particulière sur la contribution à la dette, et alors qu’aucun élément ne permet d’imputer les droits de voirie à l’un ou l’autre des membres composant la maîtrise d’ouvrage, il y a lieu de considérer que chaque membre solidaire au titre de ce groupement de maîtrise d’ouvrage doit contribuer par parts égales, soit par tiers, ce qui correspond à une somme de 2798,99€.

En conséquence, la société MDB Matignon d’une part, et M [J] et Mme [W], d’autre part, seront condamnés à garantir le syndicat des copropriétaires à hauteur de 2798,99€ chacun, à titre provisionnel.

Enfin, dès lors que la faute de la société [V] Copropriétés et le préjudice allégué par le syndicat des copropriétaires ne sont pas établis avec l’évidence requise en référé, l’obligation à garantie de la Smabtp, du fait de la reponsabilité professionnelle de son assurée, apparaît sérieusement contestable. Il n’y a dès lors pas lieu à référé sur la demande de garantie à l’encontre de l’assureur.

Sur les demandes accessoires

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires sera condamné à verser à la société [V] Copropriétés la somme de 2800 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’à la Smabtp, la somme de 1200 euros. La société MDB Matignon, M [J] et Mme [W], seront condamnés in solidum à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1500 euros au même titre.

Le syndicat des copropriétaires, succombant à l’instance, sera condamné au paiement des dépens, dont distraction au profit de M^e Karl Skog, avocat au barreau de Paris, en vertu des articles 696 et 699 du même code, à l’exception des dépens concernant la société MDB Matignon, M [J] et Mme [W] qui seront à la charge de ces derniers.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent par provision :

Ordonnons la jonction des deux instances sous le numéro de répertoire général commun 24/56680 ;

Condamnons le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] à verser à la SA [V] Copropriétés, la somme de 11 323,32 euros à titre de provision ;

Condamnons la société MDB Matignon à garantir le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] de la condamnation qui précède à hauteur de 2798,99 euros ;

Condamnons solidairement M [I] [J] et Mme [D] [W] à garantir le syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] de la condamnation qui précède, à hauteur de 2798,99 euros ;

Condamnons le syndicat des copropriétaires à verser à la SA [V] Copropriétés la somme de 2800 euros au titre des frais irrépétibles ;

Condamnons le syndicat des copropriétaires à verser à la Smabtp, la somme de 1200 euros au titre des frais irrépétibles ;

Condamnons in solidum la société MDB Matignon, M [I] [J] et Mme [D] [W] à verser au syndicat des copropriétaires du [Adresse 8] la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles ;

Condamnons le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6] au paiement des dépens, dont distraction au profit de M^e Karl Skog, à l’exception des dépens concernant la société MDB Matignon, M [I] [J] et Mme [D] [W] ;

Condamnons in solidum la société MDB Matignon, M [I] [J] et Mme [D] [W] au paiement des dépens les concernant ;

Rappelons que la présente décision est de droit revêtue de l’exécution provisoire.

Fait à [Localité 17] le 24 septembre 2025.

Le Greffier, Le Président,

Jean JASMIN Anne-Charlotte MEIGNAN