TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 6]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 25/01459 – N° Portalis DBX4-W-B7J-UCYZ

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 28 Août 2025

[R] [Z], poursuites et diligences de la SAS LAMY, en qualité de mandataire

[X] [O] épouse [Z], poursuites et diligences de la SAS LAMY, en qualité de mandataire

C/

[E] [W]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 28 Août 2025

à [U] [C] de la SCP CABINET MERCIE – SCP D’AVOCATS

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Jeudi 28 Août 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Hanane HAMMOU-KADDOUR Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 06 Juin 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

M. [R] [Z], poursuites et diligences de la SAS LAMY, en qualité de mandataire, demeurant [Adresse 4]

Mme [X] [O] épouse [Z], poursuites et diligences de la SAS LAMY, en qualité de mandataire, demeurant [Adresse 4]

représentés par la SPE BRUMM ET ASSOCIES IMPLID LEGAL, avocats associés au barreau de LYON substituée par Maître Emma FERRET de la SCP CABINET MERCIE – SCP D’AVOCATS, avocats au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEUR

M. [E] [T], demeurant [Adresse 5]

comparant en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 27 mars 2024 signé électroniquement, M. [R] [Z] et Mme [X] [O] épouse [Z], par l’intermédiaire de leur mandataire à la gestion immobilière, la SAS NEXITY LAMY donné à bail à M. [E] [T] un appartement à usage d’habitation situé au

[Adresse 3], pour un loyer mensuel de 548,98 € et 65 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [R] [Z] et Mme [X] [O] épouse [Z] ont fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 02 juillet 2024 pour un montant de 2.444,69 € en principal et aux fins de justifier d’une assurance locative.

M. [R] [Z] et Mme [X] [O] épouse [Z] ont saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 04 juillet 2024.

Par acte de commissaire de Justice en date du 24 mars 2025, M. [R] [Z] et Mme [X] [O] épouse [Z] ont ensuite fait assigner M. [E] [T] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse afin :

— de constater la résiliation de plein droit du bail par l’acquisition des effets de la clause résolutoire pour loyers impayés;

— d’ordonner l’expulsion de M. [E] [T] ainsi que celle de tous occupants de son chef,, si besoin est avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— et de le condamner à titre provisionnel au paiement :

*de l’arriéré locatif arrêté à la somme de 1.979,71 € avec les intérêts au taux légal, avec actualisation de la somme au jour de l’audience;

*d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal au loyer et charges actuels jusqu’à libération complète des lieux ;

*de 700 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 25 mars 2025.

A l’audience du 06 juin 2025, M. [R] [Z] et Mme [X] [O] épouse [Z], représentés par leur conseil, maintiennent les demandes de leur assignation et actualisent le montant de leur demande en paiement à la somme de 1.404,13 euros. Ils précisent que le locataire a repris le règlement des loyers courants.

M. [E] [T] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 110 € par mois en règlement de l’arriéré. Il affirme que la dette locative est la conséquence d’une erreur de l’agence qui lui a réclamé dès son entrée dans les lieux le paiement du loyer et des charges mais également une régularisation des taxes d’enlèvements des ordures ménagères pour l’année précédente alors qu’il ne résidait pas dans les lieux. Il soutient qu’il a voulu régler ses loyers hors ces montants contestés mais que l’agence n’a pas voulu accepter ses règlements. Il expose sa situation personnelle et financière, indiquant qu’il est demandeur d’emploi et perçoit une indemnité mensuelle de 1233 euros, qu’il vit seul et paie une contribution à l’entretien et à l’éducation de ses deux enfants à hauteur de 113 euros par mois et par enfant. Il s’oppose à la demande des bailleurs au titre des frais irrépétibles en ce que la situation est la conséquence d’une erreur de l’agence immobilière et non de son fait.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 août 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION:

— sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 25 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023 d’application immédiate prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 27 mars 2024 contient une clause résolutoire (article VII) reprenant les modalités de cet article et laissant un délai de six semaines pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause, reproduisant les mentions obligatoires à peine de nullité de l’article 24 précité, et laissant un délai de six semaines pour régler a été signifié le 02 juillet 2024 pour la somme en principal de 2.444,69 €, conformément à la clause résolutoire, ce commandement ne comportant pas les sommes relatives aux taxes d’enlèvement des ordures ménagères 2023 imputées à tort au locataire et régularisées sur le compte locatif en mai 2024.

M. [E] [T] n’a réglé dans le délai de deux mois qu’une partie de la somme, à hauteur de 1.841,94 euros.

Le juge des référés, juge de l’évidence ne peut donc que constater la résiliation du bail acquise à la date du 14 août 2024, sans possibilité pour lui d’apprécier la gravité des manquements reprochés. En effet, la clause résolutoire insérée au bail a un caractère automatique.

II. SUR LA DEMANDE DE PROVISION :

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, M. [R] [Z] et Mme [X] [O] épouse [Z] produisent un décompte démontrant que M. [E] [T] reste leur devoir la somme de 1.404,13 € à la date du 22 mai 2025, incluant le loyer et les charges de mai 2025.

M. [E] [T] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’il reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Il sera donc condamné à payer à M. [R] [Z] et Mme [X] [O] épouse [Z] cette somme de 1.404,13 €, à titre provisionnel, avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que"V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, au regard du fait que M. [E] [T] a effectué un versement significatif en juillet 2024 afin d’apurer sa dette, du montant de celle-ci, de ses ressources ainsi que de la reprise du paiement du loyer courant depuis le mois d’août 2024, il sera autorisé à se libérer du montant de la dette en versements mensuels de 110 €, soit 12 mensualités de 110 € et une 13ème mensualité qui soldera la dette, selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Par ailleurs, la demande de M. [E] [T] de rester dans les lieux s’analyse comme une demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

En conséquence, conformément à la demande de M. [E] [T], et celui-ci ayant repris le paiement des loyers courants avant la date d’audience, les effets de la clause résolutoire seront suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, de telle sorte que la demande d’expulsion devient sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, et des délais de paiement d’autre part, justifiera la reprise des effets de la clause résolutoire et, partant, l’expulsion de M. [E] [T] ainsi que sa condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, dont le montant sera fixé à celui du loyer augmenté des charges et révisable selon les stipulations contractuelles.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [E] [T], partie perdante, supportera la charge des dépens.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir M. [R] [Z] et Mme [X] [O] épouse [Z], M. [E] [T] sera condamné à leur payer une somme de 300€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile. En effet, s’il est effectivement relevé que des sommes ont été réclamées à tort au locataire de mars à juin 2024, il ressort du décompte locatif que des loyers sont demeurés impayés par le défendeur au moment de l’assignation malgré la régularisation de l’erreur d’imputation de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères 2023.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 mars 2024 entre M. [R] [Z] et Mme [X] [O] épouse [Z] et M. [E] [T] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] sont réunies à la date du 14 août 2024;

CONDAMNONS M. [E] [T] à payer à M. [R] [Z] et Mme [X] [O] épouse [Z] à titre provisionnel la somme de 1.404,13 € (décompte arrêté au 22 mai 2025, incluant le mois de mai 2025), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance;

AUTORISONS M. [E] [T] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 12 mensualités de 110 € chacune et une 13ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, ou que la dette est apurée de façon anticipée, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour M. [E] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, M. [R] [Z] et Mme [X] [O] épouse [Z] puissent faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que M. [E] [T] soit condamné à payer à M. [R] [Z] et Mme [X] [O] épouse [Z] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, avec indexation selon stipulations contractuelles, à compter de la déchéance du délai de paiement et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux caractérisée par la remise des clés;

CONDAMNONS M. [E] [T] à payer à M. [R] [Z] et Mme [X] [O] épouse [Z] une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [E] [T] aux dépens;

REJETONS les demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière La vice-présidente