TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Société BATIGERE HABITAT, Monsieur le Préfet de [Localité 4].

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Alexandra BOISSET

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/00326 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6YNH

N° MINUTE :

8/2025

JUGEMENT

rendu le mardi 29 avril 2025

DEMANDERESSE

Madame [Y] [Z], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Alexandra BOISSET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0368

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C75056-2024-018003 du 17/07/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

DÉFENDERESSE

Société BATIGERE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne BRON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 11 février 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 29 avril 2025 par Anne BRON, Vice-présidente assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière

Décision du 29 avril 2025

PCP JCP fond – N° RG 25/00326 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6YNH

EXPOSÉ DU LITIGE

La société BATIGERE HABITAT a donné à bail à Madame [Y] [Z] suivant acte sous seing privé du 27 février 1986 un logement de deux pièces de 55 m2 situé [Adresse 3].

Le loyer s’établit en octobre 2024 à 455,52 € par mois hors provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 20 décembre 2024, Madame [Y] [Z] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir :

la condamnation de la société BATIGERE HABITAT sous astreinte de 100 € par jour de retard passé un délai de 15 jours à compter de la signification du jugement à réaliser des travaux de mise en conformité de nature à mettre fin aux désordres subis dans le logement soit la reprise de l’étanchéité du bâtiment, la reprise des revêtements des murs et sols de la pièce principale du logement et la remise aux normes de l’installation électrique avec changement du tableau électrique et installation d’un différentiel à 30 mA,la fixation du montant du loyer à la somme de 300 € hors charges jusqu’à réalisation des travaux,la condamnation de la société BATIGERE HABITAT à lui payer la somme de 5400 € en réparation de son trouble de jouissance avec intérêts à compter de l’assignation et la somme de 3600 € en réparation de son préjudice moral,sa condamnation à payer à son conseil la somme de 1500 € au titre des frais irrépétibles non compris dans les dépens et aux dépens.

A l’audience du 11 février 2025, Madame [Y] [Z] demande le bénéfice de son acte introductif d’instance.

En défense, la société BATIGERE HABITAT assignée à personne n’a pas comparu.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 29 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de travaux et de diminution du loyer

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Le décret n°2202-120 du 30 janvier 2002 vient préciser que le gros œuvre du logement et de ses accès doit être en bon état d’entretien et de solidité et protéger les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau.

Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires doivent assurer la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation.

Le logement est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante.

La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne doivent pas par ailleurs présenter de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires.

Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement.

En outre, le logement doit permettre une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.

Le bailleur est également obligé en application de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement, d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat, et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

S’agissant d’une obligation de résultat, le bailleur ne peut s’exonérer de sa responsabilité au motif qu’il n’aurait pas commis de faute ou de la faute d’un tiers.

En application de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, « si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours.(…)

Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l’Etat dans le département l’ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6. »

En l’espèce, il ressort des deux rapports d’expertise amiable produits au débat des 4 juin 2021 et 17 mars 2022, du constat du service technique de l’habitat de la mairie de [Localité 4] du 26 mars 2024, des mises en demeure adressées par Madame [Y] [Z] les 21 juin et 9 juillet 2024 et des échanges de courriels entre les parties en avril et mai 2024 que Madame [Y] [Z] subit des infiltrations d’eaux dans son logement lorsqu’il pleut, au plafond et sur le mur donnant sur la façade extérieure, une réparation infructueuse sur des fissures de la façade ayant été mise en œuvre en mars 2024 par la société BATIGERE HABITAT.

L’absence d’étanchéité du logement aux eaux de pluie caractérise un manquement du bailleur à son obligation de délivrer un logement décent et engage sa responsabilité contractuelle à l’égard de la société BATIGERE HABITAT.

Toutefois, les éléments d’appréciation produits par Madame [Y] [Z] sont insuffisants pour établir l’origine technique du désordre d’infiltrations et ainsi déterminer les travaux adéquats permettant d’y mettre fin (travaux de ravalement, réparation de fissures, travaux sur la toiture, réparation de gouttières, de colonnes de descente des eaux…), Madame [Y] [Z] indiquant elle-même à la société BATIGERE HABITAT dans son courriel du 31 mai 2024 s’interroger sur l’origine des infiltrations en l’absence de dégradation de la façade se trouvant derrière une partie du mur qui subit des infiltrations.

Or le bailleur ne peut être condamné à effectuer des travaux qui ne seraient pas précisément déterminés, lesquels ne seraient pas susceptibles d’exécution forcée. Ainsi, la demande de « travaux de reprise de l’étanchéité du bâtiment » qui ne permet pas de traiter l’origine du désordre doit être rejetée.

Dès lors, compte tenu du rejet de cette demande de travaux, la demande de reprise des revêtements endommagés sera rejetée, ces travaux ne pouvant être engagés tant qu’il n’est pas mis fin aux infiltrations.

Par ailleurs, Madame [Y] [Z] sollicite des travaux de remise aux normes de l’installation électrique avec changement du tableau électrique et installation d’un différentiel à 30 mA.

Le constat du service technique de l’habitat indique que le tableau électrique n’est plus aux normes actuelles et est dépourvu du différentiel de protection 30 mA.

Ce seul constat ne permet pas d’établir le danger pour la locataire de l’ensemble de l’installation électrique du logement et donc un manquement du bailleur à ce titre à l’obligation de délivrer un logement décent.

De même, le seul défaut de conformité du tableau électrique aux normes actuelles ne suffit pas à établir ce danger et un manquement du bailleur par voie de conséquence à ses obligations.

En revanche, l’absence de différentiel de protection 30 mA constitue en soi un danger pour la locataire et caractérise ainsi un manquement du bailleur à son obligation de délivrer un logement décent.

En conséquence, la société BATIGERE HABITAT sera condamnée sous astreinte à faire installer ce différentiel dans les conditions prévues au dispositif.

Compte tenu de la nature des seuls travaux ordonnés, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de diminution du loyer.

En revanche, les désordres constatés ci avant justifient la transmission de la présente décision à Monsieur le Préfet de [Localité 4].

Sur la demande d’indemnisation d’un trouble de jouissance

Madame [Y] [Z] ne caractérise pas de trouble de jouissance résultant de l’absence de différentiel de protection dans son logement.

En revanche, elle demande également l’indemnisation d’un trouble de jouissance pour la période de décembre 2021 à novembre 2024 (36 mois) précédant la délivrance de l’assignation en raison des infiltrations d’eaux subies dans son logement.

Les infiltrations d’eaux subies lors des intempéries dans son logement et la dégradation consécutive des revêtements du mur et du plafond donnant sur la façade caractérisent pour Madame [Y] [Z] un trouble de jouissance qu’il y a lieu d’évaluer compte tenu de la superficie des lieux, du montant du loyer, de la nature et de l’ampleur des désordres à la somme de 80 € par mois.

En conséquence, la société BATIGERE HABITAT sera condamnée à payer à Madame [Y] [Z] en réparation de son trouble de jouissance la somme de 80x36 = 2880 € qui portera intérêts au taux légal à compter du jugement s’agissant d’une créance indemnitaire.

Sur la demande d’indemnisation d’un préjudice moral

Madame [Y] [Z] ne justifie pas d’une demande particulière à la société BATIGERE HABITAT au titre de l’installation électrique depuis le constat fait par le service technique de la mairie. Elle n’établit dès lors pas subir un préjudice moral au titre de ce désordre.

En revanche, la multiplicité des démarches faites auprès de la société BATIGERE HABITAT pour qu’elle mette fin aux infiltrations subies dans son logement caractérise pour Madame [Y] [Z] un préjudice moral.

La société BATIGERE HABITAT sera condamnée à payer à Madame [Y] [Z] en réparation de ce préjudice la somme de 800 € avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

En l’espèce, la société BATIGERE HABITAT qui succombe à titre principal supportera les dépens de l’instance conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité justifie de condamner la société BATIGERE HABITAT à payer à Maître [G] [X] la somme de 1500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, sous réserve qu’elle renonce à percevoir la part contributive de l’Etat.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la société BATIGERE HABITAT à installer dans le logement donné à bail à Madame [Y] [Z] un différentiel de protection 30mA ce dans un délai de quatre mois suivant le prononcé du jugement, sous astreinte passé ce délai provisoirement fixée à 50 € par jour de retard pendant un délai de deux mois,

CONDAMNE la société BATIGERE HABITAT à payer à Madame [Y] [Z] la somme de 2880 € en réparation de son trouble de jouissance, et 800 € en réparation de son préjudice moral, avec intérêts au taux légal à compter du jugement,

REJETTE le surplus des demandes de travaux et d’indemnisation, et la demande de diminution du loyer jusqu’à la réalisation des travaux,

DEBOUTE Madame [Y] [Z] de toutes ses autres demandes,

CONDAMNE la société BATIGERE HABITAT à payer à Maître [G] [X] la somme de 1500 € au titre des frais irrépétibles sous réserve qu’elle renonce à percevoir la part contributive de l’Etat,

CONDAMNE la société BATIGERE HABITAT aux dépens de l’instance,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit,

ORDONNE la transmission de la présente décision à Monsieur le Préfet de [Localité 4].

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 29 avril 2025, et signé par le juge et le greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection