TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE [Localité 5]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 2]

[Localité 4]

JUGEMENT DU 13 Janvier 2026

N° RG 25/04659 – N° Portalis DBYC-W-B7J-LUO3

Jugement du 13 Janvier 2026

[D] [W]

[C] [W]

C/

[U] [Y]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 13 Janvier 2026 ;

Par Caroline TROADEC, Juge du tribunal de proximité statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Myriam LECLERC, A.A.P faisant fonction de Greffier ;

Audience des débats : 13 Novembre 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 13 Janvier 2026, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR

M. [D] [W]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par Maud AVRIL-LOGETTE de la SELARL AVRIL-LOGETTE Maud avocats au barreau de Rennes, substitué par M^e Maëlle GRANDCOIN avocat au barreau de Rennes

Mme [C] [W]

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par Maud AVRIL-LOGETTE de la SELARL AVRIL-LOGETTE Maud avocats au barreau de Rennes, substitué par M^e Maëlle GRANDCOIN avocat au barreau de Rennes

ET :

DEFENDEUR :

M. [U] [Y]

[Adresse 6]

[Localité 3]

représenté par M^e Axel de VILLARTAY de la SCP VIA AVOCATS, avocats au barreau de Rennes, substitué par M^e STREHAIANO Claire avocate au barreau de Rennes

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [D] [W] et Madame [C] [W] ont donné à bail à Monsieur [U] [Y] un logement situé [Adresse 7], par contrat prenant effet le 1er août 2008, pour un loyer mensuel de 500 euros et 15 euros de provision sur charges.

Exposant que leur locataire n’avait pas régularisé les impayés de loyer, ni donné suite leur sommation du 10 mars 2023 d’entretenir le logement et de justifier d’une assurance habitation, et qu’il ne s’était pas présenté devant le conciliateur de justice le 3 septembre 2024, Monsieur [D] [W] et Madame [C] [W] ont fait assigner Monsieur [U] [Y] devant le juge du Tribunal de proximité de REDON par acte d’un commissaire de justice du 19 mai 2025 aux fins de :

— Ordonner la résolution du contrat de bail conclu le 1er août 2008 et tacitement reconduit depuis ;

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [Y] et de tous les occupants de son chef du logement dans un délai d’un mois à compter de la signification du jugement puis passé ce délai, ce sous astreinte financière de 150 euros par jour de retard, au besoin avec le concours de la force publique ce jusqu’à complète libération des lieux et remise des clefs ;

— Se réserver compétence pour la liquidation de l’astreinte ;

— Ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls du défendeur ;

— Condamner Monsieur [Y] à leur payer la somme de 1.808,76 euros au titre des arriérés de loyer, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation avec capitalisation annuelle, la somme de 11.671 euros TTC au titre des travaux de reprise sur le jardin, une indemnité d’occupation mensuelle de 587,85 euros à compter de la résolution du contrat de bail, et ce jusqu’à complète libération des lieux et remise des clefs ;

— Condamner Monsieur [Y] à leur payer une indemnité de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût de la sommation délivrée le 10 mars 2023.

Après deux renvois, l’affaire a été retenue à l’audience du 13 novembre 2025.

A cette audience, Monsieur [D] [W] et Madame [C] [W], représentés par leur conseil, ont formulé les demandes suivantes :

— Ordonner la résiliation du contrat de bail conclu le 1er août 2008 et tacitement reconduit depuis ;

— Ordonner l’expulsion de Monsieur [Y] et de tous les occupants de son chef du logement dans un délai d’un mois à compter de la signification du jugement puis passé ce délai, ce sous astreinte financière de 150 euros par jour de retard, au besoin avec le concours de la force publique ce jusqu’à complète libération des lieux et remise des clefs ;

— Se réserver compétence pour la liquidation de l’astreinte ;

— Ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls du défendeur ;

— Condamner Monsieur [Y] à leur payer la somme de 1.497,99 euros au titre des arriérés de loyer, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation avec capitalisation annuelle, la somme de 11.671 euros TTC au titre des travaux de reprise sur le jardin, une indemnité d’occupation mensuelle de 578,81 euros à compter de la résolution du contrat de bail, et ce jusqu’à complète libération des lieux et remise des clefs ;

— Débouter Monsieur [Y] de l’ensemble de ses conclusions, fins et demandes ;

— Condamner Monsieur [Y] à leur payer une indemnité de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût de la sommation délivrée le 10 mars 2023.

Au soutien de leurs demandes, Monsieur [D] [W] et Madame [C] [W] précisent que Monsieur [Y] ne paye que les loyers, pas les indexations et que la maison est en friche, précisant que le locataire n’a pas donné suite à leur sommation de 2023. Ils ajoutent que Monsieur [Y] a donné son congé du logement il y a deux jours et qu’ils s’interrogent sur sa capacité à payer le loyer au regard de ses ressources. Ils relèvent également que Monsieur [Y] produit une attestation d’assurance à compter du 1er juin 2025 et s’interrogent donc sur la période antérieure. Ils constatent qu’aucun justificatif d’achat de fioul n’est produit.

Il sera renvoyé aux conclusions des demandeurs remises à l’audience pour un exposé exhaustif de ses demandes et moyens à leur soutien, conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile combinés.

Monsieur [U] [Y], représenté par son conseil, a formulé les demandes suivantes :

— Débouter Monsieur et Madame [W] de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

— Condamner Monsieur et Madame [W] aux dépens, et à lui payer une somme de 1800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Ecarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Au soutien de ses demandes, Monsieur [U] [Y] explique que le montant du loyer appelé est différent chaque mois et que les demandeurs ne produisent pas de justificatifs de charges, précisant qu’il paye les ordures ménagères directement au service. Il ajoute que les photographies produites du terrain sont anciennes et qu’il a réalisé l’entretien en mai dernier. Il fait remarquer que les bailleurs sont également livreurs de fioul. Il conclut en disant qu’il n’y a pas de preuve de manquements de sa part.

Il sera renvoyé aux conclusions du défendeur remises à l’audience pour un exposé exhaustif de ses demandes et moyens à leur soutien, conformément aux articles 446-1 et 455 du code de procédure civile combinés.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 janvier 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de prononcer la résiliation du bail :

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de lois à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 pose le principe que « le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (…) ».

L’article 1224 du code civil dispose que “la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice”.

Le paiement du loyer et des charges est une obligation essentielle du contrat de location. Le défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise donc un manquement contractuel de nature à justifier la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux dès lors qu’il présente un caractère suffisamment grave au sens de l’article 1224 du code civil, tel qu’apprécié au jour de l’audience.

L’article 7 b) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précise que le locataire est obligé “d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et de s’abstenir de tout comportement ou de toute activité qui, aux abords de ces locaux ou dans le même ensemble immobilier, porte atteinte aux équipements collectifs utilisés par les résidents, à la sécurité des personnes ou à leur liberté d’aller et venir ;

L’article 1224 du code civil dispose que “la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice”.

En l’espèce, les demandeurs invoquent des manquements graves du locataire constitués par des retards et des paiements incomplets du loyer et des charges, un défaut d’entretien du jardin et une absence de justificatif d’un contrat d’assurance habitation.

Il est relevé que Monsieur et Madame [W] ne produisent aucun justificatif de régularisation des charges, faisant apparaître le montant des provisions payées par le locataire et le montant des charges réelles, ni aucun décompte des charges selon leur nature. Contrairement à ce qu’ils soutiennent, il est de l’obligation du bailleur de procéder une fois par an au moins à une régularisation des charges.

En outre, s’agissant des loyers, il est effectivement constaté en 2023 et 2024 des paiements en retard ou des paiements en deux fois qui interrogent par leur montant très précis intitulé « solde » ou « acompte ». Contrairement à ce que soutiennent les bailleurs, ces paiements, certes en deux fois, correspondent au montant du loyer appelé (tenant donc compte des révisions). Sans explications, les bailleurs ont appelé un loyer à 510 euros en décembre 2024 et janvier 2025. Aucun décompte détaillé des loyers appelés et payés n’est produit pour 2025.

S’agissant de l’assurance, Monsieur [Y] produit un justificatif de la souscription d’un contrat d’assurance habitation en 2008 et une attestation d’assurance en date du 28 août 2025, justifiant qu’il est titulaire d’un contrat d’assurance habitation pour le logement à effet du 1er juin 2025. Il ne conteste pas qu’il n’a pas produit avant le justificatif d’une assurance habitation.

S’agissant de l’entretien du jardin, les demandeurs produisent, à l’appui d’un défaut d’entretien par le locataire, des photographies non datées, leur sommation d’entretenir le jardin, et un devis d’une entreprise en date du 17 février 2025, ce qui est insuffisant à prouver, au jour de l’audience, le manquement grave de Monsieur [Y] à son obligation d’entretien dans un contexte où il le conteste.

Enfin, les bailleurs ne rapportent pas la preuve de l’absence de chauffage du logement et des conséquences dommageables que cela aurait occasionnées.

En conséquence, si des manquements du locataire à ses obligations sont constatés, il est apprécié qu’ils ne sont pas suffisamment graves pour justifier une résiliation du bail, dans un contexte où les bailleurs n’ont pas non plus respecté certaines de leurs obligations, s’agissant des charges notamment.

Monsieur et Madame [W] seront donc déboutés de leurs demandes de résiliation du bail, d’expulsion et de paiement d’une indemnité d’occupation.

A défaut de décompte complet et clair des loyers et des charges impayés, et de preuve suffisante d’un défaut d’entretien, ils seront également déboutés de leurs demandes en paiement.

Il n’est pas contesté que le locataire a donné congé avant l’audience, par courrier en date du 10 novembre 2025, avec un préavis d’un mois car il justifie du bénéfice du RSA, de sorte qu’en conséquence, un état des lieux de sortie et un compte de sortie des sommes restant dues par le locataire devra en tout état de cause être fait à ce moment-là.

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [D] [W] et Madame [C] [W], partie perdante, supporteront la charge des dépens.

En équité, les deux parties seront déboutées de leur demande indemnitaire au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire du présent jugement est de droit et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTE Monsieur [D] [W] et Madame [C] [W] de leur demande de prononcer, aux torts exclusifs du locataire, la résiliation judiciaire du bail ayant pris effet le 1er août 2008, conclu avec Monsieur [U] [Y], relatif au logement à usage d’habitation situé [Adresse 7], et en conséquence, de leurs demandes d’expulsion et de paiement d’une indemnité d’occupation ;

DEBOUTE Monsieur [D] [W] et Madame [C] [W] de leurs demandes en paiement des loyers et charges impayés et des travaux de reprise sur le jardin ;

CONDAMNE Monsieur [D] [W] et Madame [C] [W] aux dépens;

DEBOUTE Monsieur [D] [W] et Madame [C] [W] de leur demande indemnitaire au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Monsieur [U] [Y] de sa demande indemnitaire au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

Le greffier, Le juge,