TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 1]

[Localité 2]

JUGEMENT DU 06 Mars 2026

N° RG 25/08896 – N° Portalis DBYC-W-B7J-L4KV

Jugement du 06 Mars 2026

N°: 26/255

OPH NEOTOA

C/

[E] [Z]

[H] [N]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à [Localité 3] NEOTOA

COPIE à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 06 Mars 2026 ;

Par Killian MAILLEFAUD, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de RENNES, assisté de Madame Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 09 Janvier 2026.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 06 Mars 2026, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

OPH NEOTOA

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Mme [L] [R], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEURS :

Mme [E] [Z]

[Adresse 3]

[Localité 5]

non comparante, ni représentée

M. [H] [N]

[Adresse 3]

[Localité 5]

non comparant, ni représenté

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous signature privée en date du 17 mai 2023, l’établissement public NEOTOA a loué à Madame [Z] [E] et Monsieur [N] [H] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4] [Localité 6] [Adresse 5] [Localité 7] [Adresse 6] [Localité 8], moyennant un loyer mensuel initial de 419 euros,

Par acte de commissaire de justice du 3 juillet 2024, l’établissement public NEOTOA a fait délivrer à Madame [Z] [E] et Monsieur [N] [H] un commandement de payer la somme de 1728,72 euros au titre des loyers et charges échus, outre le coût de l’acte.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 4 juillet 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 octobre 2025 délivré à étude, l’établissement public NEOTOA a fait assigner Madame [Z] [E] et Monsieur [N] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :

A titre principal

Constater l’acquisition de la clause résolutoireOrdonner l’expulsion de Madame [Z] [E] et Monsieur [N] [H] et de tout occupant de leur chef et ce, avec le concours de la force publique s’il y a lieuCondamner solidairement Madame [Z] [E] et Monsieur [N] [H] à leur payer la somme de :5257,88€ correspondant au montant de l’arriéré des loyers et charges au 20 octobre 2025 avec intérets au taux légal à compter de la date du commandement de payerles loyers échus du 20 octobre 2025 à la date de la déclaration selon laquelle la clause résolutoire est acquiseune indemnité d’occupation égale au montant du prix des loyers révisables conformément à la législation en vigueur et des charges, jusqu’à la libération effective des lieux de tout occupantA titre subsidiaire

En cas d’octroi de délais de paiement, prononcer l’exigibilité de la dette et la poursuite de la procédure d’expulsion à défaut de règlement d’une échéanceDire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenirEn tout état de cause

Condamner solidairement Madame [Z] [E] et Monsieur [N] [H] à payer à NEOTOA la somme de 50€ au titre de l’article 700 du code de procédure civileCondamner les même aux dépens, y compris le cout du commandement de payer.

L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département d’Ille-et-Vilaine le 22 octobre 2025.

L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 9 janvier 2026.

A cette audience, l’établissement public NEOTOA, comparant, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 6752,96 euros. A la demande du juge, le bailleur a été autorisé à produire en cours de délibéré les avis d’échéance justifiant des variations des montants des loyers appelés.

Madame [Z] [E] et Monsieur [N] [H] n’ont pas comparu et ne se sont pas faits représenter.

L’affaire est mise en délibéré au 6 mars 2026.

Conformément à l’autorisation donnée par le juge, le bailleur a fourni en cours de délibéré un relevé détaillé des sommes sollicitées aux locataires.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

L’article 1 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose que « le droit au logement est un droit fondamental ; il s’exerce dans le cadre des lois qui le régissent. L’exercice de ce droit implique la liberté de choix pour toute personne de son mode d’habitation grâce au maintien et au développement d’un secteur locatif et d’un secteur d’accession à la propriété ouverts à toutes les catégories sociales. (…) Les droits et obligations réciproques des bailleurs et des locataires doivent être équilibrés dans leurs relations individuelles comme dans leurs relations collectives ».

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 du même Code, le jugement est réputé contradictoire, la décision étant susceptible d’appel.

I. Sur la recevabilité de la demande

• Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, les bailleurs personnes morales ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 4 juillet 2024, soit au moins deux mois avant la date de délivrance de l’assignation, le 21 octobre 2025. Sa demande est donc recevable à ce titre.

• Sur la notification au préfet

L’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose, dans sa version applicable au litige, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée au préfet le 22 octobre 2025 soit plus de six semaines avant l’audience du 9 janvier 2026. La demande formée par le bailleur est donc recevable.

II. Sur les demandes principales

• Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 642 du code de procédure civile dispose que « tout délai expire le dernier jour à 24 heures » et que « le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé est prorogé jusqu’au premier jour ouvrable suivant ».

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article 4-1 qu’à défaut de paiement du loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, il est établi que les loyers et charges n’ont pas été régulièrement et intégralement payés, dans les deux mois à compter du commandement de payer du 3 juillet 2024.

Il convient, dès lors, de constater que les conditions d’application de la clause résolutoire sont réunies à la date du 4 septembre 2024.

• Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation

Le bailleur ayant un intérêt certain à voir reprendre possession dans un bref délai des lieux occupés sans droit ni titre à la suite de la résiliation du bail, et cela au vu des impayés qui se sont accumulés depuis le commandement de payer, il y a lieu d’ordonner à Madame [Z] [E] et Monsieur [N] [H] de remettre les clés et de quitter les lieux.

A défaut de départ volontaire, l’établissement public NEOTOA sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de Madame [Z] [E] et Monsieur [N] [H], ainsi que de tous occupants de leur chef dans les conditions prévues par la loi.

Au surplus, à compter de la résiliation du bail, en vertu de l’article 1760 du Code civil, les locataires déchus de tout droit d’occupation du local donné à bail se trouvent redevables d’une indemnité d’occupation mensuelle qui a une nature indemnitaire et non pas contractuelle.

Dans ces conditions, il convient de condamner solidairement Madame [Z] [E] et Monsieur [N] [H] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle qui sera d’un montant égal à celui des loyers et charges, jusqu’à la libération effective et définitive des lieux.

Le sort des meubles sera alors également régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

• Sur la demande de condamnation en paiement

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L’article 24 V. du même texte prévoit que «  le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

Il ressort de l’article 1353 du code civil, alinéa 1er, que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver » et de l’article 9 du code de procédure civile qu’il « incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

L’article 1310 du code civil dispose que « la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas ».

En l’espèce, l’établissement public NEOTOA verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte détaillé des loyers et charges, afin de démontrer les obligations dont elle réclame l’exécution.

Il est mentionné sur le décompte qu’au 31 décembre 2025, les locataires sont redevables de la somme de 6 993,51€.

Il convient de soustraire à cette somme sollicitées les frais suivants :

—  143,54€ facturés le 31 aout 2024 et de 97,01€ facturés le 30 novembre 2025 aux titres de « frais procédure contentieuse » qui relèvent des dépens et ne constituent pas une dette de loyer ou de charges

—  22,86€ sollicités le 30 avril 2024 au titre de « pénalité enquête occupation » alors que le bailleur ne démontre pas que les conditions légales ou contractuelles étaient réunies pour solliciter cette somme.

La dette au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés concernant le local à usage d’habitation s’élève à 6730,1 euros au 9 janvier 2026, terme du mois de janvier 2026 non inclus. Il convient donc de condamner en conséquence les locataires au paiement de cette somme ceux-ci n’apportant pas d’élément de nature à contester le principe ou le montant de cette somme.

En l’espèce, le contrat de bail consenti entre l’établissement public NEOTOA d’une part, et Madame [Z] [E] et Monsieur [N] [H] d’autre part mentionne la solidarité (article 3 alinéa 2 page 3).

Par voie de conséquence, Madame [Z] [E] et Monsieur [N] [H] seront tenus solidairement au paiement de la dette locative.

L’article 1231-6 du code civil dispose en son alinéa premier que « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure ». L’alinéa 2 du même article prévoit que « ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte ».

L’article 1231-7 du code civil dispose en son alinéa premier que « en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement ».

La dette locative portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 3 juillet 2024 pour la somme de 1705,86 euros (1728,72-22,86), puis à compter de la présente décision pour le surplus.

III. Sur les demandes accessoires

• Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [Z] [E] et Monsieur [N] [H] succombent à l’instance de sorte qu’ils doivent être condamnés aux entiers dépens, ceux-ci comprenant le coût du commandement de payer du 3 juillet 2024 et de l’assignation du 21 octobre 2025.

• Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’établissement public NEOTOA, Madame [Z] [E] et Monsieur [N] [H] sera condamné à lui verser la somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

• Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉCLARE l’action recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 17 mai 2023 entre l’établissement public NEOTOA, d’une part, et Madame [Z] [E] et Monsieur [N] [H], d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 3], [Localité 9] sont réunies à la date du 4 septembre 2024 ;

CONDAMNE solidairement Madame [Z] [E] et Monsieur [N] [H] à verser à l’établissement public NEOTOA la somme de 6730,1 euros (décompte arrêté au 9 janvier 2026, terme du mois de janvier 2026 non inclus), au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus à cette date ; avec intérêt au taux légal à compter du 3 juillet 2024 sur la somme de 1705,86 euros, puis à compter de la présente décision pour le surplus ;

DIT que Madame [Z] [E] et Monsieur [N] [H] devra quitter les lieux loués sis [Adresse 3], [Localité 9] et les rendre libres de toute occupation en satisfaisant aux obligations des locataires sortants, notamment par la remise des clefs ;

ORDONNE l’expulsion, à défaut de départ volontaire, de Madame [Z] [E] et Monsieur [N] [H] ainsi que celle de tout occupant de leur chef et ce au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de libérer les lieux ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Madame [Z] [E] et Monsieur [N] [H] à verser à l’établissement public NEOTOA une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE in solidum Madame [Z] [E] et Monsieur [N] [H] aux dépens de la présente instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 3 juillet 2024 et de l’assignation du 21 octobre 2025,

CONDAMNE in solidum Madame [Z] [E] et Monsieur [N] [H] à payer à l’établissement public NEOTOA la somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE toute autre demande plus ample ou contraire;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet d’Ille-et-Vilaine en application de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 6 mars 2026, la minute étant signée par le juge des contentieux de la protection et par la greffière.

La greffière, Le juge des contentieux de la protection,