PREMIERE CHAMBRE

04 Décembre 2025

N° RG 25/01466 – N° Portalis DB3U-W-B7J-OD47

72A

S.D.C. ORME ST EDME

C/

[W] [H]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Première Chambre du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, assistée de Cécile DESOMBRE, Greffier a rendu par mise à disposition au greffe le 04 décembre 2025, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame Marie VAUTRAVERS, Première Vice-Présidente Adjointe

Madame Aude BELLAN, Vice-Présidente

Monsieur Didier FORTON, Juge

— -==o0§0o==--

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires [Adresse 11] de l’immeuble sis [Adresse 12] et [Adresse 1] , représenté par son syndic la société Canopee Gestion, immatriculée au RCS de [Localité 14] sous le n°842 828 667, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représenté par M^e Claire Benoliel, avocat postulant au barreau du Val d’Oise, et assisté de M^e Olivia Zahedi, avocat plaidant au barreau de Paris

DÉFENDERESSE

Madame [W] [H], demeurant [Adresse 8], défaillante

— -==o0§0o==--

Mme [W] [H] est propriétaire des lots n°374 et 381 dépendant d’un immeuble sis [Adresse 13] et [Adresse 3], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice signifié le 10 mars 2025, le syndicat des copropriétaires Orme Saint Edme sis [Adresse 4] et [Adresse 2] Franconville (SDC Orme Saint Edme), représenté par son syndic la société Canopee Gestion, a fait assigner Mme [H] devant le tribunal judiciaire de Pontoise, afin d’obtenir sa condamnation à payer, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, les sommes de :

—  14 233,29 euros à titre de charges de copropriété, arrêtées au 1er octobre 2024, outre les intérêts au taux légal avec anatocisme,

—  624 euros à titre de frais nécessaires,

—  2 500 euros à titre de dommages-intérêts.

Il demande également que la défenderesse soit condamnée aux dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Mme [H] a été régulièrement assignée à étude, le commissaire de justice ayant constaté que son nom figurait sur la boîte à lettres et sur le tableau des occupants de son adresse [Adresse 9] à [Localité 10]. Elle n’a pas constitué avocat.

La clôture de la mise en état est intervenue le 12 juin 2025, l’affaire a été renvoyée à la date 16 octobre 2025 et mise en délibéré au 4 décembre 2025.

Par note en délibéré autorisée par la juridiction, le syndicat des copropriétaires a fourni un mandat d’entremise pour la vente des lots de Mme [H].

MOTIFS

A titre liminaire, il convient de rappeler que l’article 16 du code de procédure civile dispose que le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

L’article 135 du code de procédure civile dispose que le juge peut écarter du débat les pièces qui n’ont pas été communiquées en temps utile.

En l’espèce, le décompte du 26 septembre 2025, postérieur à l’assignation, n’a pas été notifié à la défenderesse et sera donc écarté.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En vertu de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments représentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

En application des dispositions de l’article 14-1 de la même loi :

« Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale."

L’obligation à la dette existe, dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal, mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Enfin, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1965, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le syndicat des copropriétaires justifie du principe de la créance invoquée en versant aux débats :

— la matrice cadastrale, dont il résulte que Mme [W] [H] est propriétaire du lot n° [Cadastre 6] dépendant d’un immeuble soumis au statut de la copropriété,

— un décompte pour la période du 15 mars 2023 au 1er janvier 2025,

— les bordereaux d’appels de fonds et de provisions pour la période du 1er juillet 2023 au 1er janvier 2025,

— l’extrait de grand livre de l’ancien syndic pour la période du 1er octobre 2019 au 30 septembre 2021,

— les procès-verbaux des assemblées générales des 16 février 2022, 15 mars 2023 et 2 mai 2024, ayant approuvé les comptes et voté les budgets prévisionnels et l’attestation de non recours relatif aux assemblées générales des 15 mars 2023 et 2 mai 2024,

— des courriers de relance des 26 janvier 2024, 22 avril 2024 et 21 octobre 2024,

— une mise en demeure de payer la somme de 12 792,04 en date du 17 mai 2024,

— un commandement de payer la somme de 12 912,28 euros en date du 26 juin 2024,

— les contrats du syndic.

Force est de constater que l’attestation de non recours de l’assemblée générale du 16 février 2022 n’est pas versée aux débats. Aucune contestation de cette assemblée générale n’est toutefois rapportée.

Par ailleurs, il ressort des pièces versées aux débats que les charges ont été appelées sur les lots n°374 et 381, alors que seulement le lot n°374 apparait dans la matrice cadastrale du 23 décembre 2024.

Le syndicat des copropriétaires a précisé par message RPVA du 28 novembre 2025 que la matrice cadastrale du 23 décembre 2024 comporte une inexactitude et que la défenderesse est bien propriétaire de la cave n°[Cadastre 7]. Il a présenté à cette fin un mandat d’entremise pour la vente des lots n° 374 et 381 signé par la défenderesse. Il sera donc retenu que la preuve est rapportée par le demandeur de la propriété des lots 374 et 381 par Mme [H].

* Sur les charges de copropriété

Le montant de la créance doit être justifié par un décompte actualisé remontant jusqu’à l’origine de la dette du copropriétaire, lequel doit détailler l’ensemble des charges appelées et qui constitue le solde débiteur du copropriétaire.

Par ailleurs, ce décompte ne doit pas inclure de reprise de solde antérieur, caractérisé par l’intégration dans le décompte d’un report du solde débiteur lorsque les comptes ont été arrêtés, mais doit détailler et présenter l’ensemble des charges qui ont été appelées.

La jurisprudence a retenu à de nombreuses reprises qu’en application de l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui poursuit le recouvrement de charges de copropriété, de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant ainsi que les documents comptables et le décompte de répartition des charges.

En l’espèce, le décompte produit (pièce n°4 du demandeur) laisse apparaître un solde débiteur du syndicat des copropriétaires de 15 040,57 euros correspondant aux charges impayées, frais de recouvrement et appels travaux arrêtés au 31 décembre 2024, appel de fonds 1er trimestre 2025 inclus.

Toutefois, il apparaît que le 15 mars 2023, un débit de 9 147,39 euros correspondant à « Nexity – Reprise de Solde Ancien Syndic » a été effectué.

Si, le demandeur produit aux débats l’extrait de grand livre de l’ancien syndic pour la période du 1er octobre 2019 au 30 septembre 2020 et du 1er octobre 2020 au 30 septembre 2021, force est de constater qu’il ne fournit aucune pièce comptable concernant la période du 30 septembre 2021 au 15 mars 2023 permettant au tribunal de s’assurer de l’exactitude de la somme liée à la reprise de solde de l’ancien syndic et a des éventuels règlements par la défenderesse. Ce montant de 9 147,39 qui n’est pas justifié sera donc déduit de la somme réclamée.

Il convient également de déduire du décompte les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l’objet d’une condamnation distincte, soit en l’espèce la somme de 807,28 euros.

* Sur les frais nécessaires L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont imputables au seul copropriétaire concerné : les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

N’entrent pas dans cette catégorie, notamment les frais de relances multiples non justifiés, les honoraires de contentieux du syndic, de constitution ou de transmission du dossier aux auxiliaires de justice qui relèvent de la mission d’administration générale du syndic, les intérêts de retard hors décision de justice, les frais d’assignation en justice qui feront l’objet des dépens de l’instance, les frais d’avocat qui seront arbitrés dans le cadre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient à ce titre de rappeler que l’activité du syndic pour engager le recouvrement des sommes dues par un copropriétaire constitue en principe un acte d’administration relevant de la gestion courante. Une telle activité est donc comprise dans la rémunération forfaitaire du syndic et ne peut faire l’objet d’une facturation distincte. Le syndic ne peut réclamer des honoraires distincts qu’en cas de diligences réelles, inhabituelles et nécessaires.

Le syndicat des copropriétaires demande le paiement des frais intitulés « SUIVI DOSSIER TRANSMIS AVOCAT » en date du 21 juin 2024 et « CG suivi dossier contentieux 2nd semestre 2024 » en date du 5 août 2024 pour un montant total de 384 euros.

Si ces frais sont prévus dans le contrat de syndic, il convient de relever la réserve inscrite au contrat, à savoir : ''uniquement en cas de diligences exceptionnelles'' qui ne sont pas démontrées en l’espèce. Aussi, ces frais n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles qui ne sont pas précisées dans les factures produites. Ils ne seront, dès lors, pas mis à la charge du défendeur.

Concernant les frais de mises en demeure des 30 août 2023, 22 février 2024, 17 mai 2024, 27 août 2024 et 18 novembre 2024 les accusés de réception ne sont pas produits, de sorte qu’il n’est pas justifié qu’elles aient été adressées et seront donc écartées.

En revanche seront retenus les frais justifiés par le syndic correspondant au commandement de payer pour la somme de 183,28 euros.

Il convient en conséquence de condamner Mme [H] à verser au SDC Orme Saint Edme la somme de 5 269,18 euros au titre de charges de copropriété, appel travaux et frais de recouvrement selon décompte arrêté au 31 décembre 2024, appel de fonds 1er trimestre 2025 inclus.

Sur les intérêts

En vertu de l’article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice.

Conformément à l’article 36 du décret du 17 mars 1967, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

L’article 64 du décret précité dispose que toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 susvisée et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

En l’espèce, le SDC Orme Saint Edme produit aux débats la copie d’un commandement de payer la somme de 12 912,28 euros signifié à Mme [H] par acte d’huissier de justice en date du 26 juin 2024.

Dans ces conditions, les intérêts à taux légal commenceront à courir à compter du 26 juin 2024.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce, dès lors que le demandeur sollicite le bénéfice de cette disposition, il sera fait droit à sa demande.

Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires, qui prétend que la défaillance de l’un de ses copropriétaires lui a causé un préjudice distinct, de le prouver.

Le SDC Orme Saint Edme n’établit pas l’existence d’un préjudice distinct du retard dans les paiements, qui se trouve réparé par les intérêts moratoires, ni l’existence d’une mauvaise foi de la défenderesse qui justifieraient l’allocation de dommages-intérêts distincts.Sa demande sera donc rejetée.

Sur les autres demandes

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Mme [H], partie perdante, supportera les dépens de la présente instance.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Pour recouvrer sa créance, le syndicat des copropriétaires s’est trouvé contraint de recourir à la justice ce qui lui a occasionné des frais non compris dans les dépens justifiant l’octroi de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS

Condamne Mme [W] [H] à payer au syndicat des copropriétaires Orme Saint Edme sis [Adresse 4] et [Adresse 3] la somme de 5 269,18 euros au titre de charges de copropriété, appel travaux et frais de recouvrement selon décompte arrêté au 31 décembre 2024, appel de fonds 1er trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 26 juin 2024 ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

Rejette la demande du syndicat des copropriétaires Orme Saint Edme sis [Adresse 4] et [Adresse 3] au titre de dommages et intérêts ;

Condamne Mme [W] [H] aux dépens de la présente instance ;

Condamne Mme [W] [H] à verser au syndicat des copropriétaires Orme Saint Edme sis [Adresse 4] et [Adresse 3] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et jugé à [Localité 15], le 04 décembre 2025.

Le Greffier, La Présidente,

Madame DESOMBRE Madame VAUTRAVERS