TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :M^e Catherine HENNEQUIN

M^e Ludivine LUBAKI

M^e Jérôme TURLAN

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Catherine HENNEQUIN

M^e Ludivine LUBAKI

M^e Jérôme TURLAN

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/06926 – N° Portalis 352J-W-B7I-C[Immatriculation 3]

N° MINUTE :

5 JCP

JUGEMENT

rendu le lundi 05 mai 2025

DEMANDERESSES

S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 9] (ci-après dénommée la RIVP), dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Catherine HENNEQUIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0483

Madame [T] [O], demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Ludivine LUBAKI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0874

DÉFENDERESSES

S.A. LA RIVP “REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 9]”, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Catherine HENNEQUIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0483

S.A.S. CHAMELEON, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par M^e Jérôme TURLAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0526

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 05 mars 2025

Décision du 05 mai 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/06926 – N° Portalis 352J-W-B7I-C[Immatriculation 3]

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 05 mai 2025 par Romain BRIEC, Juge assisté de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé à effet au 14 février 2011, la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 9] (RIVP) a donné à bail à Madame [T] [O] un appartement à usage d’habitation avec cave situé [Adresse 5] moyennant un loyer mensuel de 476,20 euros dans le dernier état, outre une provision sur charges.

Se plaignant de désordres intérieurs au logement (humidité, défaut d’isolation, pont thermique en lien avec les fissures du bâtiment) et extérieur (nuisances causées par un restaurant au rez-de-chaussée de l’immeuble), Madame [T] [O] a fait assigner la RIVP devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, par acte de commissaire de justice du 5 juillet 2024, aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

La condamnation de la RIVP en paiement de 12000 euros, somme à parfaire, en réparation du préjudice de jouissance (7500 euros de préjudice économique et 4500 euros de préjudice moral et de santé),L’injonction faite au bailleur de faire réaliser un diagnostic de recherche de fuite, d’isolation, de ventilation et d’acoustique dans le logement dans un délai de deux mois suivant la décision à intervenir et sous astreinte de 200 euros par jour de retard passé ce délai,L’autorisation de consigner les loyers auprès de la Caisse des dépôts et consignations jusqu’à la réalisation des travaux préconisés par le diagnostic,La condamnation de la RIVP au paiement de la somme de 1500 euros au titre de l’article 37 de la loi relative à l’aide juridictionnelle et aux dépens.

Par acte de commissaire de justice du 4 novembre 2024, la RIVP a fait assigner la SAS CHAMELEON devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

La jonction des procédures,La condamnation de la SAS CHAMELEON à la garantir de toutes les sommes auxquelles elle pourrait être condamnéeSa condamnation à lui payer 1200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Les affaires ont fait l’objet d’une décision de jonction à l’audience du 22 novembre 2024. Puis, après plusieurs renvois, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 5 mars 2025.

A l’audience, Madame [T] [O], représentée par son conseil, a renvoyé aux termes de son assignation soutenus oralement et a sollicité le rejet des prétentions adverses.

La RIVP a été représentée par son conseil à l’audience utile et a fait viser des conclusions développées oralement, par lesquelles elle a demandé à titre principal le rejet des prétentions de Madame [T] [O], subsidiairement, la condamnation de la SAS CHAMELEON à la garantir de toutes les sommes auxquelles elle pourrait être condamnée, outre la condamnation in solidum de tout succombant à lui verser 1200 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens.

Également représentée par son conseil à l’audience du 3 mars 2025, la SAS CHAMELEON a fait viser des écritures qui ont fait l’objet de développements oralement, par lesquelles elle a sollicité le rejet des prétentions de Madame [T] [O] et de la RIVP, la condamnation de Madame [T] [O] à lui payer 2000 euros de dommages et intérêts pour préjudice moral, la condamnation de la RIVP à lui verser 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et la condamnation in solidum de Madame [T] [O] et la RIVP aux dépens.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 5 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le manquement à l’obligation de délivrance du bailleur

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de mettre à disposition un logement et ses équipements dans leurs consistance et aux conditions prévues au contrat et de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Sur les désordres inhérents au logement

Le décret n°2202-120 du 30 janvier 2002 vient préciser qu’un logement décent doit assurer le clos et le couvert et que le gros œuvre du logement et de ses accès doit être en bon état d’entretien et de solidité et protéger les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau.

Ce même décret indique également que le logement doit permettre une aération suffisante et que les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements soient en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements. Une ventilation insuffisante peut générer une humidité importante et engager la responsabilité du propriétaire (CA [Localité 10], 1re ch., 2e sect., 30 nov. 2010, n° 09/09539 ; CA [Localité 7], 11e ch. B, 7 mai 2013, n° 2013/240). En revanche il est admis qu’en cas de manque d’aération du locataire, l’apparition de moisissures relève de la responsabilité du locataire (CA [Localité 8] 9 juillet 2019, n°17-00859).

Le bailleur est également obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.

Ces obligations forment plus généralement l’obligation de délivrance du bail. De telles obligations sont des obligations de résultat et ne nécessitent pas de rapporter la preuve d’une faute du bailleur ou d’un défaut de diligences.

En l’espèce, s’agissant du défaut d’aération qu’invoque Madame [T] [O], il ressort du constat de commissaire de justice des 28 décembre 2023 que « dans la salle d’eau », il est relevé « sur l’ensemble des murs en partie haute, de nombreuses moisissures ». Le constat du 4 février 2025 met en évidence la persistance des moisissures dans la salle d’eau et « une forte odeur d’humidité ». Il y est toutefois précisé que « l’origine de ces désordres demeure inconnue et il m’est indiqué que cela est peut-être dû à un défaut d’évacuation des canalisations par le propriétaire ». Or, le courrier du médiateur de la Ville de [Localité 9] du 20 décembre 2016 expose que l’entreprise PROCHAMOR est intervenue dans l’appartement pris à bail par la RIVP le 15 novembre 2016 au niveau de la VMC et « a procédé à la vérification du débit d’air et du fonctionnement du moteur. Or aucune anomalie n’a été relevée » si bien que les moisissures ne trouvent pas leur origine dans un dysfonctionnement de la VMC. De même, les moisissures ne peuvent résulter d’infiltrations en lien avec les fissures du bâtiment, puisque la RIVP verse aux débats des photographies desdites fissures sur une façade de l’immeuble en précisant que les deux fenêtres situées à proximité sont la « cuisine » et la « chambre » et non la salle d’eau. Il n’est donc pas établi que l’humidité et les moisissures de la salle d’eau soient imputables au bailleur.

Sur l’allégation de Madame [T] [O] d’un défaut d’isolation et de l’existence d’un pont thermique en lien avec les fissures du bâtiment, le constat du 28 décembre 2023 relève « d’importants percements, trous, recouverts par de simples bâches mal fixées en plaques de bois ». Il est aussi mis en évidence « un jour important au niveau de la porte d’entrée ». Le constat du 4 février 2025 ajoute qu’un « important jour qui laisse passer l’air est constaté au niveau de la fenêtre d’une chambre. Or les photographies annexées aux constats sont à elles seules peu éclairantes pour constater que les jours seraient « importants », ce qui est un terme subjectif, celles-ci montrant au contraire des jours très relatifs insuffisants semble-t-il pour générer une perte d’isolation de la structure mais favorisant au contraire l’aération nécessaire de l’appartement. Dans le même sens, il n’est pas fait état de la profondeur des percements et des trous sur la façade et donc de l’atteinte éventuelle à l’isolation de la structure. la RIVP ne communique aucun autre élément de comparaison pouvant démontrer de frais de chauffage qui seraient excessifs ou bien d’une température insuffisante dans l’appartement (diagnostic énergétique, factures EDF sur plusieurs années, attestations, etc). Elle ne produit pas non plus de plaintes éventuelles de résidents de l’immeuble alors que les constats mettent en exergue que les fenêtres y sont toutes identiques et que les percements et trous touchent la totalité de la façade concernée. Il n’est donc pas établi de l’existence d’un défaut d’isolation et d’un pont thermique.

Au final, Madame [T] [O] ne caractérise pas de désordres inhérents au logement lui-même. Ses demandes d’injonction faite au bailleur d’effectuer un diagnostic et de consignation du loyer seront en conséquence rejetées.

Sur les désordres extérieurs au logement

La jurisprudence a de longue date dégagé un principe selon lequel « nul ne doit causer à autrui un trouble de voisinage » (Cass. 2e civ., 19 nov. 1986 : Bull. Civ. 1986, II, n° 172).

Il s’agit d’une responsabilité objective qui s’appuie sur la constatation du dépassement d’un seuil de nuisance – trouble excessif ou anormal – sans qu’il soit nécessaire d’imputer celui-ci à une faute ou à l’inobservation d’une disposition législative ou réglementaire. Le demandeur doit néanmoins rapporter la preuve de ce que les troubles invoqués dépassent les inconvénients normaux du voisinage compte tenu de l’environnement local, caractérisé par le mode normal de vie et d’activité du secteur concerné. Pour cela, il faut d’une part que le trouble ait un caractère continu ou, au moins, répétitif et qu’il soit d’autre part anormal. Il convient de préciser que l’anormalité est celle du trouble, non celle du dommage, car c’est le trouble anormal qui constitue le fait générateur de cette responsabilité sui generis.

L’article 1253 nouveau du code civil pose désormais en ce sens que le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte.

Il est admis que le bailleur est responsable envers le preneur des troubles de jouissance causés par les autres locataires et n’est exonéré de cette responsabilité qu’en cas de force majeure (Civ. 3ème, 12 juillet 2018, n°17-20.696).

Il est également admis que le juge du fond dispose d’un pouvoir souverain d’appréciation de l’anormalité du trouble (Civ. 2ème, 8 février 2018, n°17-11.907).

En l’espèce, Madame [T] [O] invoque des nuisances sonores de 9 heures à minuit durant les jours d’ouverture du restaurant-bar situé en-dessous de chez elle à savoir, du bruit de la hotte aspirante, des vibrations de moteur, et de la musique. En ce sens, dans un courrier du 10 février 2023, la direction de la police municipale et de la prévention de la Ville de [Localité 9] indique que suite à une enquête effectuée par un inspecteur de salubrité, « en raison du bien-fondé du signalement, il a été demandé au responsable de se conformer, dans un délai de trois mois, aux dispositions des articles R.1336-4 à R.1336-11 du code de la santé publique relatifs à la lutte contre le bruit ». D’ailleurs, la SAS CHAMELEON a procédé à l’installation d’un dispositif anti-vibration sur l’arrivée d’air, selon facture du 26 juillet 2022, et au remplacement complet du système d’extraction avec un moteur silencieux et fixations murales anti-vibrations, selon facture du 28 mars 2023. Les nuisances n’ont toutefois pas été supprimées au vu de deux attestations de tiers proches des occupants de l’appartement litigieux, ayant valeur de simples renseignements, des 21 et 29 janvier 2025, qui confirment le constat « à plusieurs reprises des vibrations importantes dans le sol de la chambre », des « nuisances sonores de la hotte aspirante », « de la musique à un volume élevé », « un bruit de ventilation particulièrement fort, ce bruit était constant et dérangeant », un bruit de moteur provenant de l’étage inférieur qui persistait fréquemment jusqu’à tard dans la soirée », « le volume de la musique diffusée ». La réalité du trouble anormal de voisinage causé par la SAS CHAMELEON est donc caractérisée, de la prise à bail en 2015 jusqu’à l’introduction de l’instance en 2024, soit pendant près de 9 années. La responsabilité de la RIVP est donc engagée envers Madame [T] [O].

Sur le préjudice moral subi, l’attestation du 21 janvier 2025 met en exergue que les nuisances sonores génèrent « un stress permanent et perturbant radicalement le sommeil ». Il fait état dans l’attestation du 29 janvier 2025 que le bruit « persistait fréquemment jusqu’à tard dans la soirée, perturbant ainsi le calme de la pièce ». En revanche, les pièces médicales produites par Madame [T] [O] ne sont pas éclairantes car elles ne font jamais référence aux conséquences du bruit sur sa santé et celle de sa famille. Dans ce contexte, au regard de la durée des nuisances sur près de 9 années, il sera alloué à la RIVP la somme de 3000 euros.

Sur le préjudice économique allégué, Madame [T] [O] ne communique aux débats aucune pièce pour illustrer de frais éventuels en lien avec les désordres mis en évidence, si bien que cette demande sera rejetée.

Sur l’appel en garantie

L’article 331 du code de procédure civile pose qu’un tiers peut être mis en cause aux fins de condamnation par toute partie qui est en droit d’agir contre lui à titre principal.

Aux termes de l‘article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, la SAS CHAMELEON est locataire du local commercial situé sous l’appartement occupé par Madame [T] [O] depuis le 3 février 2012. Le bail a été renouvelé le 28 octobre 2021 pour 9 années. La RIVP verse aux débats plusieurs lettres de relance et mises en demeure enjoignant à la SAS CHAMELEON de se conformer aux dispositions en vigueur relatives au bruit et signalant de plaintes de résidents.

Dans ces conditions, la SAS CHAMELEON sera condamnée à garantir la RIVP de la condamnation précédente. Sa demande indemnitaire à l’encontre de Madame [T] [O] sera quant à elle rejetée.

Sur les mesures accessoires

La SAS CHAMELEON, qui succombe sur le principe des demandes, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il sera alloué à Madame [T] [O] la somme de 1000 euros au titre de l’article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991, somme au paiement de laquelle la RIVP sera condamnée. La SAS CHAMELEON sera condamné à payer la même somme à la RIVP sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 9] (RIVP) à payer à Madame [T] [O] la somme de 3000 euros de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SAS CHAMELEON à garantir la RIVP de sa condamnation au versement de la somme de 3000 euros à Madame [T] [O] ;

CONDAMNE la RIVP à verser à Madame [T] [O] la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991 ;

CONDAMNE la SAS CHAMELEON à verser à la RIVP la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE La SAS CHAMELEON aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Le greffier Le juge des contentieux

de la protection