RÉPUBLIQUE

FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00460 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-HKYI

MINUTE N° :26/00008

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

M. [F]

Mme [O]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Me [S]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT DENIS

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TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE SAINT BENOIT

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JUGEMENT

DU 26 JANVIER 2026

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR :

Monsieur [V] [I] [S]

[Adresse 1]

[Adresse 8]

[Localité 6]

représenté par Maître Flora PARAVEMAN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DÉFENDEURS :

Monsieur [C] [F]

[Adresse 2]

[Adresse 7]

[Localité 5]

non comparant, ni représenté

Madame [P] [O]

[Adresse 3]

[Adresse 8]

[Localité 6]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marie BLONDEAUX,

Assistée de : Maureen ETALE, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 17 Novembre 2025

DÉCISION :

Prononcée par Marie BLONDEAUX, Juge du contentieux de la Protection, assistée de Maureen ETALE, Greffier,

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 15 mars 2008, Monsieur [V] [I] [S] a donné à bail à Madame [P] [O] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel actuel révisé de 854,85 euros, charges non comprises.

Par acte sous seing privé du même jour, Monsieur [C] [F] s’est porté caution solidaire des engagements de Madame [P] [O] au titre de ce bail.

Par acte de commissaire de justice délivré les 28 et 29 octobre 2025, se prévalant du défaut de paiement de plusieurs échéances locatives et d’un commandement de payer visant la clause résolutoire du 14 juin 2024 resté sans effet, Monsieur [V] [I] [S] a assigné Madame [P] [O] et Monsieur [C] [F] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] à l’audience du 17 novembre 2025 aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

constater la résiliation du bail à compter du 14 août 2024 par l’acquisition de la clause résolutoire,ordonner l’expulsion de Madame [P] [O] ainsi que de tout occupant du logement, avec le concours de la force publique s’il y a lieu,condamner solidairement Madame [P] [O] et Monsieur [C] [F] à lui payer :1473,67 euros de loyers impayés jusqu’au 14 août 2024,3845,13 euros d’indemnités d’occupation à compter du 15 août 2024,662,40 euros de charges locatives,1500 euros au titre des dommages et intérêts en raison du préjudice financier et du préjudice moral subi par le bailleur du fait de la mauvaise foi du locataire,2200 euros HT au titre de l’article 700 du code de procédure civile,les entiers dépens de l’instance et notamment le coût du commandement de payer s’élevant à la somme de 189,40 euros.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 17 novembre 2025 au cours de laquelle Monsieur [V] [I] [S], représenté par un conseil, a maintenu et actualisé ses demandes : 4074,82 euros au titre de l’arriéré locatif et 890,60 euros au titre des charges locatives, comprenant les taxes d’enlèvement des ordures ménagères et l’entretien de la fosse sceptique suivant accord verbal conclu entre les parties.

Madame [P] [O] a comparu en personne et a contesté le montant de sa dette, soutenant être redevable d’une somme de 3109 euros au titre de l’arriéré et contestant être redevable de l’entretien de la fosse sceptique dans les proportions retenues par son bailleur. Elle a sollicité le bénéfice de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, proposant de s’acquitter de la somme de 150 euros par mois en plus du loyer courant pour apurer progressivement sa dette.

Monsieur [C] [F], cité selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, n’a pas comparu.

Aucun diagnostic social et financier concernant la situation de Madame [P] [O] n’a été reçu avant l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 26 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION :

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande en résiliation du bail :

En vertu de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, le demandeur ne justifie de la notification de l’assignation saisissant la présente juridiction et tendant au constat de la résiliation du bail litigieux au représentant de l’État dans le département conformément à ces dispositions légales. En effet, si l’on trouve dans les pièces produites par Monsieur [V] [I] [S] au soutien de sa demande une saisine de la préfecture de la Réunion concernant la défenderesse, cette saisine date du 5 août 2025 et ne saurait donc être consécutive à l’assignation donnant lieu à la présente instance, puisque celle-ci a été signifiée les 28 et 29 octobre 2025.

En conséquence, la demande aux fins de constat de la résiliation du bail est irrecevable, et les demandes subséquentes, relatives notamment à l’expulsion de Madame [P] [O] et à la fixation d’une indemnité d’occupation, ne pourront ainsi qu’être rejetées.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et des charges :

En application des dispositions de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En vertu de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon l’article 2288 du code civil, celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n’y satisfait pas lui-même.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que lorsque les obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire, à défaut, la caution ne pouvant être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

En l’espèce, il convient de relever à titre liminaire que si le conseil de Monsieur [V] [I] [S] a formulé des demandes actualisées à l’audience, aucune pièce justificative ni décompte actualisé n’est produit à l’appui de cette actualisation, de sorte que le montant de la créance sera déterminé arrêté au 28 octobre 2025, date de l’assignation et du décompte produit.

Pour le reste, les parties s’opposent sur le montant de l’arriéré locatif et des charges et produisent chacune leur propre décompte au soutien de leurs prétentions, s’accordant uniquement sur le montant du loyer actualisé à hauteur de 854,85 euros et sur la date à laquelle la dette est apparue sans être régularisée en totalité depuis lors, à savoir depuis le mois de février 2024.

S’agissant du décompte produit par Madame [P] [O], il convient de relever qu’il est manifestement erroné, puisque certains mois sont omis du tableau récapitulatif établi par ses soins, et notamment les mois d’août 2024, de novembre 2024, enfin d’août 2025 à octobre 2025. En outre, aucune pièce complémentaire n’est produite par la défenderesse pour démontrer la réalité de ses affirmations quant au montant de sa dette locative. Notamment, elle ne rapporte la preuve d’aucun versement supplémentaire que ceux pointés par son bailleur.

En parallèle, le décompte produit par Monsieur [V] [I] [S] est corroboré par l’intégralité de ses relevés de comptes faisant figurer les règlements effectués par Madame [P] [O] entre le mois de février 2024 et le mois d’octobre 2025. Il résulte de l’analyse de ces pièces que le montant de l’arriéré locatif arrêté au mois d’octobre 2025 compris s’élève, après rectification d’une erreur de calcul résultant du décompte produit, à la somme de 5306,55 euros, que Madame [P] [O] sera condamnée à payer à Monsieur [V] [I] [S].

Concernant les charges locatives, il convient de retenir les montants de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères pour les années 2022 (271 euros) – 223 (305 euros) et 2025 (323 euros), à l’exclusion de la taxe pour l’année 2024 réclamée à hauteur de 317 euros, faute de production par le demandeur de l’avis de taxe foncière correspondant. Il convient également de retenir le montant de 337 euros sollicité au titre de la vidange de la fosse sceptique, l’accord verbal des parties sur ce point étant suffisamment établi par les déclarations de Madame [P] [O] lors des débats et par l’existence d’un versement de la locataire à ce titre le 5 février 2024 à hauteur de 500 euros, figurant sur les relevés de compte produits par le demandeur.

Ainsi, il y a lieu de retenir que la locataire est redevable de la somme de 1236 euros au titre des charges locatives, somme de laquelle il convient de déduire les versements déjà effectués par la défenderesse à hauteur de 890,60 euros – somme sur laquelle les parties s’accordent et qui ressort des relevés de compte produits par le demandeur. En conséquence, il sera retenu que le montant des charges locatives restées impayées par Madame [P] [O] arrêté au 28 octobre 2025 s’élève à la somme de 345,40 euros.

Au total, Madame [P] [O] sera dès lors condamnée à payer à Monsieur [V] [S] la somme de 5651,95 euros au titre des loyers et chargés impayés arrêtée au 28 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation en date du 28 octobre 2025.

Monsieur [C] [F], au titre de son engagement de caution, sera solidairement condamné au paiement de cette même somme, qui ne produira toutefois aucun intérêt à son égard faute pour le bailleur de justifier de la signification du commandement de payer à la caution conformément aux dispositions légales susvisées.

Sur la demande de dommages et intérêts :

En vertu de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En vertu de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

En l’espèce, aucune pièce justificative n’est fournie par Monsieur [V] [I] [S] qui viendrait démontrer l’existence d’un préjudice distinct du retard de paiement, de sorte que sa demande de dommages et intérêts ne pourra qu’être rejetée.

Sur les demandes accessoires :

Le sens de la présente décision, l’équité et la situation économique des parties commandent de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile dès lors que Madame [P] [O] et Monsieur [C] [F] seront condamnés in solidum au paiement des entiers dépens conformément à l’article 696 du code de procédure civile, comprenant le coût du commandement de payer en date du 14 juin 2024 et le coût de l’assignation délivrée les 28 et 29 octobre 2025.

La présente décision est exécutoire par provision conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe,

DECLARE irrecevable la demande de Monsieur [V] [I] [S] aux fins de constat de la résiliation du bail ;

CONDAMNE solidairement Madame [P] [O] et Monsieur [C] [F] à verser à Monsieur [V] [I] [S] la somme de 5651,95 euros au titre des loyers et charges impayés, somme arrêtée au 28 octobre 2025, échéance d’octobre 2025 comprise,

DIT que cette somme produira intérêts au taux légal à l’égard de Madame [P] [O] à compter de l’assignation en date du 28 octobre 2025 ;

DIT que cette somme ne produira aucun intérêt à l’égard de Monsieur [C] [F] ;

DEBOUTE Monsieur [V] [I] [S] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE in solidum Madame [P] [O] et Monsieur [C] [F] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par la juge des contentieux de la protection et la greffière susnommées.

La greffière La juge des contentieux de la protection